Mieten oder kaufen?

Haus mieten oder kaufen? Diese Frage beschäftigt sowohl Alleinstehende als auch Familien regelmäßig. Auf die Entscheidung haben zahlreiche Faktoren Einfluss, sodass du möglichst viele davon berücksichtigen solltest. Hast du dir schon einmal die Frage gestellt, ob Mieten oder Kaufen für dich die bessere Wohnalternative ist? Im ersten Schritt werden die meisten Menschen die Antwort auf die Frage davon abhängig machen, ob es günstiger ist, ein Haus zu kaufen oder zu mieten.

Welche der zwei Varianten mit geringeren Kosten verbunden ist, hängt vor allem von folgenden Faktoren ab:

• Entwicklung der Bauzinsen
• Entwicklung der Immobilienpreise
• Entwicklung der Mieten
• Vorhandenes Eigenkapital
• Persönliche, finanzielle Situation

Insbesondere bei etwas engeren Budgets ist die Frage zentral, ob das Kaufen oder Mieten günstiger ist. Dennoch gibt es eine Reihe weiterer Faktoren, die du bei deiner Entscheidung berücksichtigen solltest. Dazu gehört zum Beispiel, ob du in deiner Wohnung bzw. im Haus möglichst große Gestaltungsfreiheit haben möchtest. Das betrifft zum Beispiel eventuelle Umbauten. Darüber hinaus können dir folgende Fragen helfen, für dich persönlich herauszufinden, ob Miete oder Hauskauf die bessere Alternative ist:

• Welchen Lebensstil habe ich?
• Wie wichtig ist mir individuelle Freiheit und Unabhängigkeit?
• Kann und möchte ich Rücklagen bilden?
• Sind in der Zukunft mehrere Umzüge geplant, zum Beispiel aus beruflichen Gründen?
• Möchte ich langfristig Vermögen aufbauen und eine Immobilie als Altersvorsorge nutzen?
• Lebe ich gerne in direkter Gemeinschaft mit anderen Menschen (Nachbarn)?

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Neben den genannten Faktoren solltest du bei deiner Entscheidung zwischen Kaufen oder Mieten die jeweiligen Vor- und Nachteile genauer betrachten. Manche davon sind individuell, andere stellen objektiv einen Vorzug oder Nachteil der jeweiligen Wohnform dar.

Vorteile und Nachteile des Mietens

Gehen wir zunächst auf die Vor- und Nachteile ein, wenn du dich für das Mieten einer Wohnung oder eines Hauses entscheiden würdest. Die wichtigsten Vorzüge im Überblick sind: 

• Oftmals geringere Nebenkosten
• Hohe Flexibilität bezüglich der Wahl des Wohnortes
• Kein Bilden von Rücklagen notwendig
• Weniger Verantwortung (als beim Immobilienbesitz)
• Für die Beseitigung von Mängeln sind Vermieter/-innen zuständig
• Keine Schulden wie bei der Hausfinanzierung

Aus finanzieller Sicht hat das Mieten gegenüber dem Kaufen oft den Vorteil, dass du keine Rücklagen bilden musst. Darüber hinaus kümmern sich Vermieterinnen und Vermieter um die Beseitigung von Mängeln, die normalerweise mit Kosten verbunden sind. Als vorteilhaft empfinden es Mietende manchmal, dass sie weniger Verantwortung bezüglich des Objektes haben und flexibler sind, wenn der Wohnort gewechselt werden soll.

Neben diesen Vorteilen hat das Mieten gegenüber dem Kaufen allerdings ebenso einige Nachteile:

• Geringere Gestaltungsfreiheit
• Risiko (weiter) steigender Mieten
• Kein Vermögensaufbau mit Immobilien möglich
• Vermietende entscheiden über Modernisierungen und Instandhaltungen
• Risiko des Verlustes der Wohnung (Kündigung durch Vermietende)

In erster Linie existieren ein geringeres Sicherheitsgefühl und deutlich weniger Gestaltungsfreiheit, wenn du dich für das Mieten einer Wohnung entscheiden solltest. Größere Maßnahmen müssen stets von den Vermietenden genehmigt werden, sodass du auf deren Zustimmung angewiesen bist. Darüber hinaus kann dir unter bestimmten Voraussetzungen gekündigt werden, sodass der Verlust der Wohnung droht und es anschließend eventuell schwer wird, eine neue Bleibe zu finden.

Vorteile und Nachteile des Kaufens

Bevor du dich entscheidest, ob du eine Wohnung mieten oder erwerben möchtest, solltest du einen Blick auf die Vor- und Nachteile des Kaufens werfen. Beachte auch dort, dass es nicht nur um die Frage geht, ob das Kaufen im Vergleich zum Mieten günstiger oder teurer ist. Wenn wir uns den Hauskauf bzw. einen Wohnungskauf betrachten, gibt es folgende Vorteile:

• Große Gestaltungs- und Entscheidungsfreiheit
• Chance auf Wertsteigerung des Objektes
• Unabhängigkeit von eventuellen Mieterhöhungen
• Vererben des Hauses oder der Wohnung möglich
• Kein Kündigungsrisiko
• Haus bzw. Wohnung als Altersvorsorge
• Günstige Finanzierung bei niedrigen Bauzinsen
• In der Vergangenheit erhebliche Wertsteigerung von Immobilien
• Tilgung fließt in die eigene Tasche

Bei der Frage Kauf vs. Miete ist für viele Menschen entscheidend, dass der Hauskauf mit einem erheblichen Maß an Gestaltungs- und Entscheidungsfreiheit verbunden ist. Du kannst die Wohnung oder das Haus im Rahmen der gesetzlich erlaubten Möglichkeiten frei einrichten, gestalten und jederzeit Umbauten vornehmen. Zudem ist das Sicherheitsgefühl deutlich größer als beim Mieten, weil weder eine Abhängigkeit von eventuellen Mieterhöhungen noch ein Kündigungsrisiko besteht. Eine mögliche Wertsteigerung der Immobilie ist ebenfalls ein Argument für den Kauf.

Neben den zahlreichen Vorteilen, die Haus- oder Wohnungskauf beinhalten, beachte bitte ebenfalls die nachfolgenden Nachteile:

• Örtliche Bindung
• Öfter höhere Nebenkosten
• Gefahr fallender Immobilienpreise
• Zusätzlicher Kapitalaufwand für Instandhaltung
• Erhöhter Bedarf an Eigenkapital
• Risiko der Überschuldung
• Eventuell Zinsänderungsrisiko bei der Finanzierung

Wenn wir uns die Nachteile in der Summe betrachten, existiert vor allem ein erhöhter Kapitalbedarf, wenn du dich für den Hauskauf statt fürs Mieten entscheidest. Darüber hinaus ist eine gewisse örtliche Bindung gegeben. Somit existiert weniger Flexibilität beim Ortswechsel, wie sie beim Mieten einer Wohnung oder eines Hauses gegeben ist.

Mieten oder kaufen? Die Entscheidung treffen viele Menschen vor allem danach, wie sich Miet- und Kaufpreise im Verhältnis zueinander in der Vergangenheit entwickelt haben. Deshalb möchten wir im Folgenden einen Überblick geben, durch den die jeweiligen Entwicklungen deutlich werden.

Die vergangene Entwicklung der Mietpreise in Deutschland lässt sich am sogenannten Wohnungsmietindex ablesen. Schauen wir uns die Entwicklung der Mieten von 1995 bis 2024, also der vergangenen knapp 30 Jahre an, wird eines deutlich: Der Index ist kontinuierlich gestiegen. Lag er 1995 noch bei knapp über 71 Indexpunkten, so belief er sich im vergangenen Jahr (2024) auf über 107 Punkte. Kurz gesagt: Die Mieten sind hierzulande in den letzten 30 Jahren im Durchschnitt deutlich teurer geworden.

Quelle: Statista

Während die Mieten in den vergangenen Jahrzehnten gestiegen sind, ist die Entwicklung der Immobilienpreise nicht so geradlinig. Schauen wir auch dort auf die letzten knapp 30 Jahre zurück, so bewegten sich die Preise von 1995 bis ca. 2014 etwa auf dem gleichen Niveau, bei rund 80 bis 100 Punkten. Ab 2015 bis 2022 gab es jedoch eine deutliche Steigerung der Preise. In der Spitze lag der Nominalindex für Immobilienpreise bei rund 200 Punkten. Allerdings sind die Häuserpreise in den vergangenen knapp zwei Jahren im Durchschnitt gefallen, sodass der Index Ende 2024 bei ca. 160 lag.

Betrachten wir uns die Entwicklung der Miet- und Immobilienpreise im Vergleich:

• Bei den Mieten zeigt sich nach wie vor eine steigende Tendenz, vor allem in den Metropolen des Landes. Hinzu kommt dort eine teilweise gravierende Wohnungsknappheit, sodass Menschen manchmal seit Jahren vergeblich nach einer Mietwohnung suchen.
• Die Immobilienpreise haben sich hingegen – wenn auch auf keinem geringen Niveau – stabilisiert. Das gilt allgemein sowohl für ländliche Gegenden als auch für Städte.

Ob ein Haus zu kaufen oder zu mieten günstiger ist, hängt von mehreren Faktoren ab. Ein Anhaltspunkt im Vergleich ist das Kaufpreis-Miete-Verhältnis, welches sich mit einer einfachen Formel ermitteln lässt. Wenn es um den Vergleich von Miet- und Kaufpreis geht, gibt es einige Kosten, die du beachten solltest. Neben der Kaufsumme musst du zum Beispiel Nebenkosten beim Hauskauf zahlen, die sich durchschnittlich auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises belaufen. Nebenkosten für Strom, Heizung und Wasser fallen sowohl bei Wohneigentum als auch bei der Miete an.

Im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Hauses kommen noch weitere Kosten hinzu, insbesondere Zinsen im Rahmen der Finanzierung. Darüber hinaus solltest du regelmäßig Rücklagen bilden, um später Renovierungen oder Modernisierungen zahlen zu können. Überschlagsweise kannst du mit einem Kaufpreis-Miet-Rechner ermitteln, ob der Erwerb einer Immobilie voraussichtlich günstiger als das Miete zahlen ist. Dazu nutzt du folgende Formel:

Kaufpreis / Jahreskaltmiete = Vervielfältiger (Kaufpreis-Miet-Verhältnis)

Im Ergebnis erhältst du einen sogenannten Vervielfältiger, der das Kaufpreis-Miet-Verhältnis anzeigt. Orientiere dich gerne an folgender Beispielrechnung, die zeigt, wie die Berechnung durchgeführt werden kann. Wir gehen von folgenden Zahlen aus:

• Kaufpreis Haus: 450.000 Euro
• Kaltmiete (für vergleichbares Objekt): 1.950 Euro monatlich
• Jahreskaltmiete: 23.400 Euro

Wenn wir diese Daten in die zuvor genannte Formel einsetzen, ergibt sich folgende Berechnung:

450.000 Euro / 23.400 Euro = 19,23

Im Beispiel beträgt das Kaufpreis-Miet-Verhältnis rund 19.

• In der Regel geht man bei einem Vervielfältiger von bis zu 20 davon aus, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete vergleichsweise günstig ausfällt.
• Bis zu einem Faktor 25 ist der Hauskauf in der Regel ebenfalls noch preiswerter als die Miete.
• Liegt das Verhältnis allerdings bei über 25, ist es wahrscheinlich, dass sich Mieten eher als der Immobilienkauf lohnen würde.

Eigenkapital als entscheidender Faktor

Das Eigenkapital spielt beim Immobilienkauf eine große Rolle. Zum einen ändert sich durch eine gute Eigenkapitalquote die Wahrscheinlichkeit, dass die Bank den Immobilienkredit genehmigen wird. Zum anderen ergibt sich eine stabilere Finanzierung, da du weniger Fremdkapital benötigst. Ein entscheidender Vorteil der Eigenmittel ist, dass Kreditgebende einen günstigeren Zins anbieten, als wenn nur wenig oder kein Eigenkapital vorhanden wäre.

Eine Empfehlung im Hinblick auf das Eigenkapital lautet, dass dieses am besten 20 bis 25 Prozent des Kaufpreises betragen sollte, während mehr Eigenmittel natürlich noch besser zu bewerten sind. Mindestens solltest du mit dem Eigenkapital die anfallenden Kaufnebenkosten vollständig abdecken können.

Die aktuelle Entwicklung der Bauzinsen ist dadurch gekennzeichnet, dass die bis 2022 lange anhaltende Niedrigzinsphase seit geraumer Zeit beendet ist. Im Zuge der relativ hohen Inflationsrate waren die Bauzinsen insbesondere 2023 auf einem sogenannten Peak, haben sich jedoch aktuell auf einem moderaten Niveau eingependelt. Aktuelle Bauzinsen liegen momentan – je nach Zinsbindung – bei durchschnittlich 3 bis 4 Prozent. Bei einer Sollzinsbindung von 10 Jahren ist aktuell ein Topzins von 3,54 Prozent möglich.

Generell haben die Bauzinsen einen größeren Einfluss auf die Entscheidung, ob Kaufen oder Mieten günstiger bzw. vorteilhafter ist. Je höher die Zinsen sind, desto kostspieliger wird die Immobilienfinanzierung. Ab einem bestimmten Zinsniveau können sich manche Kaufwillige das Eigenheim bzw. die damit verbundene Finanzierung nicht mehr leisten. Niedrige Hypothekenzinsen hingegen schaffen einen Anreiz und häufig einen finanziellen Vorteil, den der Hauskauf gegenüber dem Mieten hat.

Falls du dich bisher nicht entscheiden konntest, ob du weiterhin zur Miete wohnen oder ein Haus kaufen möchtest, helfen dir unter Umständen einige Tipps. Diese zeigen, worauf du beim Vergleich zwischen Kauf und Miete achten solltest, um die für dich passende Entscheidung zu treffen.

• Tipp 1 – Zukunftsplanung: Ein wichtiger Aspekt ist die eigene Zukunftsplanung. Frage dich zum Beispiel, wie deine beruflichen und privaten Ziele aussehen. Möchtest du dich in Zukunft verändern und ist das mit einem Umzug verbunden, ist für diesen Zeitraum häufiger die Miete eine bessere Alternative. Wenn du hingegen dauerhaft am gleichen Ort leben möchtest, kann dass die Entscheidung zu Gunsten des Eigenheims beeinflussen.
• Tipp 2 – Budgetplanung erstellen: Die richtige Wahl zwischen Mieten und Kaufen kannst du nur treffen, wenn du dein zur Verfügung stehendes Budget kennst. Berechne zum Beispiel anhand der Einnahmen- und Ausgabenrechnung (Haushaltsrechnung) dein frei verfügbares Einkommen, welches die absolute Höchstgrenze für die monatliche Darlehensrate beim Hauskauf darstellt.
• Tipp 3 – Immobilie als Altersvorsorge: Neben der gesetzlichen Rente sollten Bürger und Bürgerinnen eine private Vorsorge betreiben. Falls du eine Immobilie als Privatvorsorge ansiehst, um deine Rente zu planen, hat das ebenfalls Einfluss auf die richtige Entscheidung. Möchtest du hingegen anderweitig vorsorgen, zum Beispiel durch Wertpapiere, kannst du dies bei der anstehenden Wahl zwischen Mieten und Kaufen ebenso berücksichtigen.
• Tipp 4 – Vorhandenes Eigenkapital: Falls du einen Hauskauf durchführen möchtest, solltest du für die Finanzierung seitens der Bank Eigenkapital haben. Ist das nicht der Fall oder sind die Eigenmittel gering, spricht das eher gegen den Kauf einer Immobilie oder Wohnung. Du könntest das Vorhaben Immobilienerwerb um einige Jahre verschieben, um in der Zeit Eigenmittel anzusparen.
• Tipp 5 – Wohntyp hinterfragen: Neben den finanziellen Aspekten haben weitere Faktoren Einfluss auf die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen. Frage dich zum Beispiel, welcher Wohntyp du bist. Möchtest du großen Gestaltungsspielraum haben oder bist du mit standardisierten Wohnungen bzw. Häusern zufrieden? Lebst du gerne etwas abgelegener und alleine oder suchst du Kontakt zu direkten Nachbarn? Diese und andere Fragen helfen dir, der Entscheidung zwischen Kauf oder Miete näher zu kommen.

Die Wahl zwischen Mieten und Kaufen ist keine einfache. Daher lasse dich möglichst frühzeitig beraten. Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter von Baufi24 unterstützen dich bei der Frage, ob du dir eine eigene Immobilie leisten kannst. Zudem bietet Baufi24 individuelle Finanzierungslösungen mit günstigen Zinsen dank eines umfangreichen Vergleiches der Angebote von mehr als 500 Finanzierungspartnern an. Unsere Beratung ist für dich kostenlos und unverbindlich.