Mieten oder Kaufen

Baufi24 verrät, was sich wirklich lohnt: Kaufen oder mieten.

Viele Menschen denken darüber nach, eine eigene Immobilie zu erwerben. Doch ist kaufen wirklich günstiger als mieten? Diese Frage beantwortet unser Expertenartikel.

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Fragen zum Thema Baufinanzierung?

In unseren FAQ erfahren Sie alles Wissenswerte rund um Ihre Immobilienfinanzierung. Wir haben die wichtigsten Fragen und Antworten gesammelt und geben hilfreiche Tipps.

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Wann ist der richtige Zeitpunkt für Hauskauf oder Hausbau?


Kaufen oder mieten

Generell wichtig
8 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Entscheidung, ob Sie eine Immobilie kaufen oder mieten, sollten Sie insbesondere von Ihrer individuellen Lebensplanung abhängig machen.
  • Während Eigenheimbesitzer dauerhaft mietfrei wohnen, benötigen Mieter dagegen kein Darlehen.
  • Die derzeit historisch niedrigen Bauzinsen sowie die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien bescheren den Hauskäufern langfristig zusätzliche Vorteile.

So gehen Sie vor

In diesem Ratgeber:

Haus mieten oder kaufen: Was lohnt sich mehr?

Jetzt mieten oder kaufen?
Ist jetzt der richtige Zeitpunkt für den Immobilienkauf? Diese Frage klärt Baufi24 Vorstand Stephan Scharfenorth im Video.

Fast jeder stellt sich im Laufe seines Lebens diese Frage: Soll ich eine Immobilie kaufen oder für immer zur Miete wohnen? Das Wichtigste zuerst: Eine allgemeingültige Antwort darauf gibt es nicht. Vielmehr entscheidet die persönliche Lebenssituation und -planung darüber, welche Option die bessere ist. Denn sowohl der Kauf eines Hauses mithilfe einer Immobilienfinanzierung als auch das Wohnen zur Miete hat Vor- und Nachteile.

Bei der Abwägung des Für und Wider sind weiterhin nicht nur finanzielle Überlegungen von Bedeutung. Individuelle Vorlieben und Zukunftsperspektiven sollten ebenfalls in die Entscheidungsfindung einfließen. Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick zu den Vor- und Nachteilen des Immobilienkaufs beziehungsweise des Mietens einer Wohnung.

Wann und für wen ist das Wohnen zur Miete interessant?

Ist es wahrscheinlich, dass Sie in den nächsten Jahren Ihren Wohnort dauerhaft wechseln? In diesem Fall kann es praktischer sein, zur Miete zu wohnen. Wer etwa aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt zieht, hat dann lediglich seinen Mietvertrag zu kündigen. Nach Ablauf der dreimonatigen Kündigungsfrist ist das Mietverhältnis beendet. Wer hingegen ein Eigenheim besitzt, ist weniger flexibel.

Denn als Hauseigentümer haben Sie in der Regel eine Immobilienfinanzierung mit Fremdkapital durchgeführt. An den geschlossenen Darlehensvertrag ist sowohl die Bank als auch der Käufer rechtlich gebunden. Wer die Immobilie beispielsweise wegen eines Umzugs vorzeitig verkaufen will, hat der Bank dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.

Alternativ dazu ist auch eine Vermietung möglich. Diese Lösung bedeutet aber ebenfalls einen zusätzlichen Aufwand für den Immobilienbesitzer. Wer aktuell größtmögliche Flexibilität hinsichtlich des Wohnortes wünscht, sollte daher das Mieten einer Immobilie dem Kauf vorziehen.

Weiterhin benötigen Mieter weniger finanzielle Rücklagen als Häuslebauer und Immobilienkäufer. Wer einen neuen Mietvertrag abschließt, verpflichtet sich dazu, die monatlich vereinbarte Miete inklusive Nebenkosten pünktlich zu überweisen. Darüber hinaus ist es üblich, eine Kaution zu hinterlegen. Diese darf maximal das Dreifache der Kaltmiete betragen. Abgesehen davon müssen Sie als Mieter kein zusätzliches Kapital aufbringen.

Für Immobilienkäufer sind finanzielle Rücklangen von Vorteil

Anders sieht es bei einem Wohnungs- oder Hauskauf aus. Denn wenn Sie eine günstige Immobilienfinanzierung erhalten möchten, benötigen Sie hierfür Eigenkapital. Die Baufi24 Berater empfehlen, 20 Prozent der Kaufsumme oder mehr zum Erwerb beizusteuern. Bei einem Kaufpreis von beispielsweise 250.000 Euro sollten Sie also mindestens 50.000 Euro in die Finanzierung einbringen. Sofern Sie aktuell über keinerlei finanzielle Rücklagen verfügen, könnte der Kauf eines Hauses zu einem späteren Zeitpunkt sinnvoller sein.

Alle Mieter haben neben der Miete ebenso Betriebskosten zu zahlen. Umgangssprachlich werden diese auch als Nebenkosten bezeichnet. Zu diesen zählen unter anderem Aufwendungen für Wasser, Müllabfuhr, Straßen- und Hausreinigung. Diese Kosten hat nicht nur der Mieter, sondern ebenso der Hauseigentümer zu tragen. Allerdings kommen auf den Immobilieneigentümer weitere finanzielle Belastungen zu. Denn im Gegensatz zum Mieter müssen Eigenheimbesitzer auch Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen bezahlen. So sorgen etwa defekte Wasserleitungen, kalte Heizungen oder kaputte WC-Spülungen für zusätzliche Kosten beim Eigentümer.

Als Mieter dagegen müssen Sie sich nicht um die Beseitigung der Mängel kümmern. Stattdessen ist es Aufgabe des Vermieters, die Immobilie in einem einwandfreien Zustand zu halten. Ferner haben Hauskäufer auch Geld für etwaige Modernisierungen aufzubringen.

„Eigentum verpflichtet“ – dieser Grundsatz gilt nach wie vor. Im Umkehrschluss lässt sich sagen: Mieter tragen eine geringere Verantwortung als Immobilienbesitzer. Hauseigentümer haben zum Beispiel ihren Verkehrssicherungspflichten nachzukommen. Zu diesen gehört unter anderem die Organisation eines Winterdiensts. Als Mieter erledigt das der Vermieter für Sie.

Kauf oder Bau eines Eigenheims – diese Argumente sprechen dafür

Ich möchte in meiner Immobilie Umbauten, Modernisierungen und Renovierungen zu jeder Zeit und nach meinen persönlichen Bedürfnissen vornehmen. Wenn Sie dem zustimmen, sind Sie der klassische Eigenheimbesitzer. Denn nur wem eine Immobilie gehört, der genießt höchste Gestaltungs- und Entscheidungsfreiheit.

So haben Immobilienkäufer die Möglichkeit, das Bad frei zu gestalten, neue Fenster einzubauen, eine energetische Sanierung durchzuführen und vieles mehr. Für viele ist das ein entscheidender Vorteil gegenüber dem Mieten einer Wohnung. Wer zum Beispiel von einem Haus im Grünen für sich und seine Familie träumt, trifft mit einem Kauf die richtige Wahl.

Zum Thema Mietwohnung: Aktuell fühlen sich nicht nur Menschen in Großstädten von hohen und stetig steigenden Mieten finanziell belastet. Die Lösung liegt auf der Hand: der Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses mithilfe einer günstigen Baufinanzierung. Falls Sie sich zu diesem Schritt entschließen, zahlen Sie schon bald keine Miete mehr! Sollten die Mieten in den nächsten Jahren weiter anziehen, können Sie sich als Immobilienbesitzer entspannt zurücklehnen.

Kaufen oder Mieten
Es gibt viele Argumente, die für den Kauf oder Bau einer Immobilie sprechen.

Anstatt einer Miete haben Häuslebauer, die eine Baufinanzierung abgeschlossen haben, monatliche Darlehensraten zu begleichen. Bei einem Annuitätendarlehen, die gängigste Form einer Immobilienfinanzierung, setzt sich die Rate aus zwei Teilen zusammen: einem Zins- sowie einem Tilgungsanteil. Die Zinsen stellen eine Gebühr für den gewährten Immobilienkredit dar. Mit den Tilgungen zahlen Sie das eigentliche Darlehen zurück.

Sobald der Kredit vollständig getilgt ist, gehört das Haus oder die Wohnung Ihnen. Mit jeder Tilgung leisten Sie also einen Beitrag zum persönlichen Vermögensaufbau. In einer abbezahlten Immobilie mietfrei zu wohnen, bietet vor allem im Rentenalter einen großen finanziellen Vorteil.

Selbstverständlich können Sie ebenso in Aktien oder andere Wertpapiere investieren, anstatt ein Haus zu kaufen. Im Vergleich zu diesen Anlageoptionen profitieren Sie allerdings schon heute von Ihrem Eigenheim und nicht erst in ferner Zukunft. Denn die eigene Immobilie lässt sich bereits heute nutzen.

Des Weiteren haben die meisten Wohnungen und Häuser erhebliche Wertsteigerungen in den letzten Jahren erfahren – insbesondere in den Ballungszentren Deutschlands. Falls Sie mithilfe einer Baufinanzierung ein Haus bauen, kann dieses in einigen Jahren noch wertvoller sein.

Zusätzlicher Vorteil: Das Eigenheim lässt sich auch an die nächste Generation vererben. Möchten Sie für Ihren Partner und Ihre Kinder vorsorgen, dann sollten Sie sich ebenfalls für den Bau oder Kauf einer Immobilie entscheiden. Auf diese Weise bekommt der Nachwuchs die Chance, dort einmal mietfrei zu wohnen oder das Haus gewinnbringend zu veräußern. In beiden Fällen profitieren Ihre Kinder, wenn Sie heute mittels einer preiswerten Immobilienfinanzierung ein Haus kaufen.

Womöglich ist Ihnen eine solche Geschichte schon bekannt: Mieter, die mehrere Jahrzehnte in einer Wohnung lebten, haben die Kündigung von ihrem Vermieter erhalten. Ein solches Szenario kann auch Menschen treffen, die bereits in Rente sind. Ein Umzug ist dann besonders anstrengend und unangenehm. Das Risiko einer Mietvertragskündigung lässt sich nur zu 100 Prozent ausschließen, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung erwerben. In Kombination mit einer geeigneten Baufinanzierung kann dieses Ziel oftmals sogar schneller erreicht werden als gedacht.

Kaufen oder mieten – die Vor- und Nachteile im Überblick

Wie Sie sehen, bietet sowohl das Kaufen als auch das Mieten einer Immobilie Vor- und Nachteile. Um einen schnellen Überblick zu erhalten, finden Sie die Vor- und Nachteile in der folgenden Tabelle:

Mieten Kaufen
Vorteile
erhöhte Flexibilität höchste Gestaltungs- und Entscheidungsfreiheit
kaum finanzielle Rücklagen notwendig mietfreies Wohnen
niedrigere Nebenkosten unabhängig von künftigen Mieterhöhungen
geringere/keine Aufwendungen für Instandhaltung und Reparatur konsequenter Vermögensaufbau
weniger Verantwortung Chance auf Wertsteigerung der Immobilie
Haus oder Wohnung kann vererbt werden
kein Risiko einer Kündigung
derzeit niedrige Bauzinsen ermöglichen besonders günstige Immobilienfinanzierungen
Nachteile
geringere Gestaltungsfreiheit örtliche Bindung
Risiko von Mietsteigerungen erhöhter Eigenkapitalbedarf
Gefahr der Mietvertragskündigung höhere Nebenkosten
über Modernisierungen und Instandhaltungen entscheidet Vermieter zusätzliche Kosten für Instandhaltungen und Modernisierungen
kein Vermögensaufbau Risiko fallender Immobilienpreise in der Zukunft

Überlegen Sie sich in Ruhe, welche der aufgeführten Punkte Ihnen am wichtigsten sind. Auf dieser Grundlage lässt sich dann die Entscheidung treffen, ob Mieten oder Kaufen die bessere Wahl ist.

Kaufen günstiger als mieten? Kaufpreis-Miete-Verhältnis gibt Aufschluss

Neben persönlichen Faktoren ist der Preis das entscheidende Kriterium für den Kauf einer Immobilie. Denn vom Kaufpreis hängt unter anderem ab, wie hoch Ihr Eigenkapitalbedarf ist. Zudem stellt sich die Frage: Ist der geforderte Preis für die Eigentumswohnung oder das Haus angemessen oder sogar günstig? Eine Antwort darauf liefert das Kaufpreis-Miete-Verhältnis. Zu dessen Berechnung wird der Kaufpreis der Immobilie durch die Jahreskaltmiete geteilt. Liegt das Ergebnis bei um die 20 oder niedriger, ist von einem günstigen Kaufpreis auszugehen. In einem solchen Fall lohnt sich meist ein Hauskauf mittels einer Immobilienfinanzierung.

Hierzu ein Beispiel: Eine Familie spielt mit dem Gedanken, ein kleineres Reihenhaus in guter Lage zu erwerben. Für die 100 Quadratmeter große Immobilie möchte der Verkäufer 270.000 Euro. Anstatt zu kaufen, könnte die Familie auch ein Haus anmieten. In der gewünschten Wohnumgebung hätte sie dann mit 11,50 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter zu rechnen. Es ergibt sich:

  • Kaufpreis des Hauses: 270.000 €
  • Kaltmiete pro Jahr einer vergleichbaren Immobilie (11,50 € x 100 Quadratmeter x 12 Monate): 13.800 €
  • Kaufpreis-Miete-Verhältnis (270.000 € / 13.800 €): 19,57

Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis liegt hier unter 20. Das bedeutet, dass die Familie etwas weniger als 20 Jahreskaltmieten aufwenden muss, um das Reihenhaus zu kaufen. Somit ist der Erwerb des Hauses unter finanziellen Gesichtspunkten attraktiver, als eine vergleichbare Immobilie zu mieten. Ob Sie das gewünschte Objekt kaufen können, ist aber ebenso von Ihrem Eigenkapital abhängig. Denn für gewöhnlich sollten bei einer Baufinanzierung mindestens 20 Prozent des Kaufpreises an eigenen Mitteln aufgebracht werden. Sie verfügen aktuell über keine Rücklagen? Die Baufi24 Spezialisten geben gerne Auskunft, wie Sie dennoch zu Ihrem Eigenheim kommen.

Immobilienkauf ist oft bezahlbar

Einige Menschen glauben, dass sie sich kein Eigenheim leisten können. Mit einer von Baufi24 vermittelten Immobilienfinanzierung ist das jedoch häufig möglich.

Mieten oder kaufen – auch zukünftige Entwicklungen im Blick behalten

Niemand kann die Zukunft vorhersagen. Dennoch lohnt es sich, vier Einflussgrößen zu betrachten, die sich auf den Kauf beziehungsweise die Anmietung einer Immobilie auswirken:

  • Haus- und Wohnungspreise
  • Mietpreise
  • Kapitalmarktrenditen
  • Bauzinsen

In den letzten Jahren stiegen die Immobilienpreise an den meisten Orten Deutschlands stetig an. Insbesondere in den Einzugsgebieten von Großstädten nahm die Nachfrage nach Wohnraum rasant zu. Zur gleichen Zeit erhöhten sich die Mieten kontinuierlich – in beliebten Ballungsräumen sogar drastisch. Sollte sich diese Entwicklung fortsetzen, treffen Sie mit einem Hauskauf die richtige Entscheidung. Denn in einigen Jahren würde Ihre Immobilie dann noch wertvoller sein. Zugleich sind alle Eigenheimbesitzer nicht von Mietpreiserhöhungen betroffen.

Wer keine Immobilie erwirbt, hat auf andere Weise für den Ruhestand vorzusorgen. Da jedoch die Leitzinsen extrem niedrig liegen, lassen sich mit risikolosen Anlagen keine positiven Kapitalmarktrenditen erzielen. Somit sind die alternativen Anlagemöglichkeiten begrenzt. Doch es gibt eine positive Seite dieser Entwicklung: Die Bauzinsen bewegen sich ebenfalls auf einem historisch niedrigen Niveau. Wenn Sie im Rahmen eines Hauskaufs einen Immobilienkredit abschließen, dürfen Sie sich daher über besonders günstige Konditionen freuen.

Die Entscheidung, eine Immobilie zu kaufen oder für immer Mieter zu bleiben, sollte gut überlegt sein. Schließlich kann sich dieser Schritt auf Ihr gesamtes Leben auswirken. Wenden Sie sich in dieser Angelegenheit am besten an einen Baufi24 Spezialisten. Dank seiner Erfahrung kann der Berater sagen, ob Ihre individuelle Lebenssituation und -planung zu einem Immobilienkauf passt. Auf Wunsch erstellen die Baufi24 Experten gerne auch eine maßgeschneiderte Baufinanzierung. Fragen Sie jetzt kostenlos und unverbindlich an oder rufen Sie einfach an!

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