Mietkauf

Mietkauf oder Immobilienfinanzierung: Ablauf, Kosten, Vor- & Nachteile

Detailwissen
8 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Ein Mietkauf eröffnet die Möglichkeit, über monatliche Mietzahlungen ein Eigenheim zu erwerben.
  • Zwar hat ein Mietkauf einige Vorteile, der Nachteil höherer Finanzierungskosten macht diese Art des Immobilienkredits aber unattraktiv.
  • Meist bietet ein von der Bank ausgegebenes klassisches Annuitätendarlehen deutlich mehr Vorzüge als ein Mietkauf.

So gehen Sie vor

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Mietkauf: Was ist das?

Die Option klingt verlockend: Zuerst ein Haus mieten und anschließend erwerben. Genau das verspricht der Mietkauf. Im Gegensatz zu einer Baufinanzierung haben Sie hier zum Vertragsabschluss nicht den kompletten Kaufpreis zu überweisen. Stattdessen zahlen Sie den vereinbarten Kaufbetrag nach und nach über die monatliche Miete ab.

Verglichen mit einem gewöhnlichen Baukredit geht das Haus beim Mietkauf erst dann ins Eigentum über, wenn der Immobilienpreis vollständig beglichen ist. Des Weiteren schließen Vermietende und Mietende den Mietkauf direkt miteinander ab. Eine Bank oder Vermittler/-innen sind deshalb nicht nötig.

Möchten Sie von diesem speziellen Finanzierungstyp Gebrauch machen, haben Sie bereits zum Zeitpunkt des Einzugs den Miet- und Kaufvertrag notariell beurkunden zu lassen. Damit die Immobilie in Ihren Besitz übergeht, gibt es beim Mietkauf diese Möglichkeiten:

  • vollständiges Abbezahlen der Immobilie allein über die Miete
  • zusätzlich Einmalzahlung zum Einzug
  • zusätzlich Schlusszahlung zum Ende der Mietzeit

Wer aktuell über kein Eigenkapital verfügt, kann einen Mietkauf in Erwägung ziehen. Denn bei einem solchen ist es grundsätzlich denkbar, das Haus ausschließlich über die monatliche Miete abzuzahlen. Bedenken Sie dabei jedoch, dass die Miete in diesem Fall deutlich höher ausfallen würde. Beim Mietkauf üblich ist zudem eine einmalige Zahlung zu Beginn der Mietzeit oder an deren Ende.

Entscheiden Sie sich für einen „klassischen“ Mietkauf, unterzeichnen Sie schon zum Einzug ins Eigenheim den Miet- und Kaufvertrag. Letzterer verpflichtet dazu, die Immobilie zu einem festgelegten Zeitpunkt zu erwerben. Alternativ dazu bieten insbesondere Genossenschaften sowie Bauträger eine Miete mit Kaufoption an. Diese trägt das Notariat ebenfalls ins Grundbuch ein. Ob Sie die gemietete Immobilie später kaufen oder nicht, steht Ihnen dann frei. Eine Abnahmeverpflichtung besteht in diesem Fall nicht.

Gut zu wissen

Anders als bei einer herkömmlichen Baufinanzierung werden Sie beim Mietkauf für gewöhnlich erst dann (juristischer) Eigentümer oder Eigentümerin, wenn Sie nach vielen Jahren den gesamten Kaufpreis bezahlt haben.

Mietkauf von Häusern und Wohnungen: Vor- sowie Nachteile im Überblick

Modern eingerichtete Dachgeschosswohnung
In den meisten Fällen ist eine klassische Immobilienfinanzierung günstiger als ein Mietkauf.

Es hört sich praktisch an: Zur Miete in eine Immobilie ziehen und später diese Immobilie besitzen. Ein Teil der monatlichen Miete dient hierbei als Anzahlung auf den Kaufpreis. Am Ende der Mietzeit tilgen Sie gegebenenfalls den noch verbliebenen Restbetrag und besitzen dann die Immobilie. Den Vorzügen des Mietkaufs stehen allerdings einige entscheidende Nachteile gegenüber; allen voran die hohen Kosten, welche die Miete verteuern. Im Folgenden sind die wichtigsten Vor- und Nachteile des Mietkaufs aufgelistet.

Vorteile des Mietkaufs

  • Sie können schon vor dem Erwerb in der Immobilie leben. Etwaige Mängel am Haus lassen sich hierdurch früher feststellen.
  • Für einen Mietkauf wird keine Bank benötigt. Denn der Abschluss einer klassischen Immobilienfinanzierung ist nicht erforderlich.
  • Bei dieser Art von Finanzierung brauchen Sie nur wenig oder gar kein Eigenkapital.
  • Prinzipiell ist es möglich, den Mietkaufvertrag auf eine andere Person zu übertragen. Ein entsprechendes Recht dazu müssen Sie sich aber zuvor vertraglich einräumen lassen. Die andere Person führt den geschlossenen Vertrag zu den bisherigen Bedingungen fort.
  • Eine Miete mit Kaufoption bietet Ihnen die Wahl: Immobilie später erwerben oder nicht. Den Vermietenden hingegen ist es bis zum Ende der vereinbarten Mietdauer untersagt, das Haus zu veräußern.
  • Ist vertraglich nichts anderes verabredet, verändert sich die Miete über die Jahre nicht.

Nachteile des Mietkaufs

  • Beim Mietkauf kostet das Eigenheim in der Regel mehr als mit einem klassischen Immobilienkredit.
  • Die Angebote für einen Mietkauf sind sehr begrenzt. Am häufigsten sind noch Privatpersonen, Genossenschaften und Bauträger bereit, auf diese Art Immobilien zu veräußern.
  • Häuser und Wohnungen, die sich über einen Mietkauf erwerben lassen, befinden sich oft in einem schlechten Zustand oder in einer unbeliebten Wohnlage. Auf diese Weise wird gelegentlich versucht, schwer veräußerbare Objekte zu einem besseren Preis zu verkaufen.
  • Weiterhin können Mietkaufende keine staatlichen Förderungen in Anspruch nehmen. So sind etwa zinsgünstige KfW-Kredite nur Immobilieninteressierten mit gewöhnlicher Immobilienfinanzierung vorbehalten.
  • Ein Teil der Miete dient dazu, den Kaufpreis zu begleichen. Überdies umfasst die monatliche Zahlung einen Mietzins sowie einen Beitrag zur Instandhaltungsrücklage. Daher fallen die Mietzahlungen deutlich höher aus.
  • Bei einer Modernisierung oder Sanierung des Hauses kommen mehr Kosten auf Sie zu. Schließlich sind Sie nach Unterzeichnung des Mietkaufvertrags bereits wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie.
  • Solange der ausgehandelte Kaufpreis nicht vollständig bezahlt ist, dürfen Sie Umbauten im Haus nur mit Zustimmung der Vermietenden vornehmen. Es besteht aber die Möglichkeit, eine davon abweichende vertragliche Regelung zu treffen.
  • Für eventuell nötige Sanierungen sowie für die Abschlusszahlung sind die Mietkaufenden auf zusätzliches Kapital angewiesen.
  • Sie tragen ferner das Risiko einer Insolvenz der bisherigen Eigentümerin oder des bisherigen Eigentümers. Wird die Immobilie daraufhin zwangsversteigert, kommt regelmäßig kein Mietkauf zustande. Stattdessen müssen die Mietenden ihre bereits getätigten Zahlungen als Verlust abschreiben.

Ist ein Mietkauf empfehlenswert?

Aufgrund der genannten Nachteile – insbesondere wegen der höheren Gesamtkosten – ist ein Mietkauf für gewöhnlich nicht die beste Wahl. Wer sich dennoch für diesen Typ der Hauskauf Finanzierung entscheidet, sollte genau kalkulieren. Denn beim Mietkauf haben Sie nicht nur eine teurere Miete zu tragen. Zur Gebäudeinstandhaltung sowie für die Schlusszahlung brauchen Sie meist weitere finanzielle Mittel.

Darüber hinaus sollten sich Immobilieninteressierte fragen, weshalb die Eigentümerin oder der Eigentümer einen Mietkauf offeriert. Oft nämlich weist das beworbene Haus ein Defizit hinsichtlich des Zustands oder der Lage auf, was einen direkten Verkauf nur schwer möglich macht. Möchten Sie ein bestimmtes Wohnobjekt trotzdem erwerben, können Sie einen Mietkauf prüfen.

Um sich ein aussagekräftiges Bild von der Immobilie und ihrer Umgebung zu verschaffen, erscheint das Mieten vor dem Erwerb auch sinnvoll. In diesem Fall ist zu einer Miete mit Kaufoption zu raten. Sollte das Haus oder die Nachbarschaft nicht den Erwartungen entsprechen, sind die Mietenden dann nicht verpflichtet, das Eigenheim zu erwerben. Des Weiteren können diese Personengruppen über einen Mietkauf nachdenken:

  • Familien ohne Ersparnisse
  • Freiberufler oder Selbstständige, die kein Immobiliendarlehen bekommen
  • bei Eigentumsübertragungen zwischen Familienangehörigen

Immobilieninteressierte, die sich den Wunsch vom Eigenheim erfüllen möchten, benötigen dafür normalerweise finanzielle Rücklagen. Sind diese nicht vorhanden, könnte unter Umständen ein Mietkauf die passende Lösung sein. Ein solcher ist jedoch teurer als ein herkömmliches Baudarlehen.

Tipp für Personen ohne Ersparnisse

Häufig ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital, die auch als Vollfinanzierung bezeichnet wird, günstiger als ein Mietkauf.

Außerdem gestaltet es sich für Selbstständige und andere Erwerbstätige mit schwankendem Einkommen schwieriger, eine Baufinanzierung zu erhalten. Für sie mag unter Umständen ein Mietkauf, bei dem keine Bank involviert ist, ein gangbarer Weg ins Eigenheim sein. Weiterhin findet dieser Typ von Hauskauf Finanzierung manchmal Anwendung, wenn Wohneigentum innerhalb der Familie den Besitzer wechselt.

Generell ist der Mietkauf aber vor allem für solvente Familien und Alleinstehende geeignet, die in der Lage sind, die erhöhte Miete, eine eventuelle Anzahlung sowie später die Restkaufsumme aufzubringen.

Mietkauf und Immobilienfinanzierung im Vergleich

Die Mehrheit der Immobilieninteressierten setzt nach wie vor auf den klassischen, von der Bank ausgereichten Baukredit. Dabei fällt die Wahl am häufigsten auf ein Annuitätendarlehen. Bei diesem bekommt der Kreditnehmer den zum Erwerb benötigten Darlehensbetrag unmittelbar zur Verfügung gestellt. Die Rückzahlung erfolgt dann über monatliche Raten. Diese und die Höhe der vereinbarten Hypothekenzinsen bleiben über eine vorher festgelegte Zeitspanne (Zinsbindung) gleich.

Mit einem Annuitätendarlehen ist also eine langfristige Planung möglich. Weiterhin besteht nach Ablauf der Zinsbindung in der Regel noch eine Restschuld. Für diese hat der Darlehensnehmer dann eine Anschlussfinanzierung zu neuen Zinskonditionen zu finden.

Annuitätendarlehen bietet gegenüber dem Mietkauf einige Vorzüge

Wenn Sie sich fragen, ob ein Annuitätendarlehen nicht die bessere Alternative zum Mieten und anschließenden Kaufen ist, werfen Sie einen Blick in die Tabelle:

Klassischer Mietkauf Annuitätendarlehen
Angebot an Immobilien eingeschränkt; vor allem weniger begehrte Objekte groß; Objekte aller Art
Eigenkapitalbedarf zu Beginn nur gelegentlich; aber oft für Abschlusszahlung nötig mindestens 20 % der Kaufsumme empfohlen
Eigentumsübergang erst zum Ende der vereinbarten Mietzeit1 unmittelbar nach Kaufvertragsunterzeichnung/Eintragung ins Grundbuch
Möglichkeit von Umbauten bis zur vollständigen Zahlung des Kaufpreises nur mit Genehmigung des Vermieters uneingeschränkte Gestaltungsfreiheit bereits zum Einzug
Kosten des Erwerbs tendenziell höhere Kosten für teurere Miete, Mietzins, Zahlung für Instandhaltungsrücklage, eventuell Anzahlung zu Beginn und/oder Schlusszahlung tendenziell geringere Kosten für Darlehensrate und Tilgung/Umschuldung der Restschuld nach Ende der Zinsbindung

Beim Mietkauf ist für manche der geringe Eigenkapitalbeitrag interessant. Allerdings gewähren auch einige Banken Baufinanzierungen ohne Eigenkapital. Entscheiden Sie sich beim Hauskauf für ein Annuitätendarlehen, stehen Ihnen zudem grundsätzlich alle am Markt verfügbaren Immobilien zur Auswahl. Anders sieht es da beim Mietkauf aus. So werden über diese Art der Immobilienfinanzierung in erster Linie weniger attraktive Wohnobjekte veräußert.

Überdies versetzt Sie das bereitgestellte Geld aus dem Annuitätendarlehen in die Lage, das Eigenheim sofort zu kaufen. Als Eigentümerin oder Eigentümer lassen sich dann beispielsweise alle Arten von Umbauten in Eigenregie durchführen. Demgegenüber müssen Mietkaufende vor jeder größeren Baumaßnahme das Einverständnis ihres Vermieters einholen.

Rechenbeispiel: Mietkauf versus Annuitätendarlehen

Bei der Entscheidung für einen bestimmten Finanzierungstyp spielen die Gesamtkosten eine zentrale Rolle. Deshalb soll eine kurze Rechnung den Unterschied zwischen einem Annuitätendarlehen und einem Mietkauf verdeutlichen.

Angenommen, ein Paar möchte eine Immobilie im Wert von 250.000 Euro kaufen. Bei einem normalen Immobilienkredit ist ein Eigenkapitalanteil von 20 Prozent üblich. Aufgrund einer Erbschaft und eigener Ersparnisse kann das Paar 50.000 Euro selbst aufbringen. Der benötigte Kreditbetrag beläuft sich somit auf 200.000 Euro. Nun stellen sich die beiden die Frage, ob sie sich über einen Mietkauf oder ein klassisches Annuitätendarlehen den Weg ins Eigenheim ebnen sollen. Alle weiteren Angaben und Ergebnisse können Sie der Tabelle entnehmen (Stand: 19.05.2021):

Annuitätendarlehen Mietkauf
Kaufpreis nach Abzug des Eigenkapitals/der Anzahlung 200.000 € 200.000 €
anfängliche Tilgung 3 % -
Zinssatz 1,5 % (Sollzins) 40 % der Miete (Mietzins)
Laufzeit 15 Jahre 15 Jahre
Monatsrate 750 € (1. Monat: 500 € Tilgung, 250 € Zinsen) 750 € (450 € Anzahlung, 300 € Mietzins)
Tilgung bis zum Laufzeitende 100.858,71 € 81.000 €
Restschuld zum Laufzeitende 99.141,29 € 119.000 €
Gesamtdauer bis zur kompletten Tilgung 27 Jahre etwa 37 Jahre

Die Rechnung zeigt, dass die beiden mit einem Annuitätendarlehen ihre Immobilie deutlich rascher abbezahlt haben. Doch woran liegt das? Schließlich ist die Tilgung beim Annuitätendarlehen nur wenig höher als die monatliche Anzahlung beim Mietkauf. Die Erklärung: Bei der klassischen Hauskauf Finanzierung variiert der Tilgungs- und Zinsanteil über die Laufzeit. Genauer gesagt steigen die Tilgungen über die Jahre kontinuierlich an, während sich die Zinsen verringern.

Im Gegensatz dazu bleibt beim Mietkauf das Verhältnis aus Anzahlung zum Kaufpreis und Mietzins über die Laufzeit unverändert. Aufgrund dessen kann das Paar 10 Jahre früher im schuldenfreien Eigenheim leben, wenn es sich zu einer Immobilienfinanzierung entschließt. Beim Mietkauf hingegen fließt über die Zeit ein größerer Anteil in den zu zahlenden Mietzins. Die Gesamtzinsbelastung ist bei dieser Variante also höher.

Tipp von Ihrem Baufi24 Team

Damit sich der Mietkauf rentiert, sollte der auf den Kaufpreis anrechenbare Mietanteil bei über 80 Prozent liegen. Andernfalls machen die hohen Zinskosten diesen Typ von Baukredit zu teuer.

Möchten Sie wissen, ob für Sie ein Mietkauf oder doch eher eine Baufinanzierung infrage kommt? Vereinbaren Sie gerne einen kostenfreien und unverbindlichen Termin mit Ihrer Baufi24 Geschäftsstelle und profitieren Sie von einer individuellen Beratung – online, telefonisch oder vor Ort.

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