Grundsteuer

Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung kauft, denkt zuerst über die Immobilienfinanzierung nach. Dabei spielt der Kaufpreis eine wichtige Rolle sowie die nicht unerheblichen Nebenkosten des Kaufs. Ist dann alles in trockenen Tüchern und der Umzug in die Traumimmobilie erfolgt, gibt es noch einiges zu beachten. Regelmäßig fallen laufende Kosten an. Dazu zählen zum Beispiel Gebühren für die Müllabfuhr oder eine Gebäudeversicherung.

Wer seine Wohnung oder sein Haus selbst bewohnt, zahlt auch Grundsteuer für Grundstück und Gebäude an die zuständige Kommune. Die Steuereinnahmen kommen ausschließlich der Kommune zugute. Für die Städte und Gemeinden sind die Einnahmen aus der Grundsteuer wichtig, um beispielsweise Straßen zu bauen oder Schulen und Schwimmbäder zu unterhalten. Bei einer vermieteten Immobilie kann die Grundsteuer den Mieter/-innen über die Betriebskosten in Rechnung gestellt werden.

Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine laufende öffentliche Last des Grundstücks. Sie wird auch als Realsteuer und Objektsteuer bezeichnet. Objektsteuer deshalb, weil sie in ihrer Höhe an das Grundstück gekoppelt ist. Die Grundsteuer wird abhängig von der Größe des Grundstücks berechnet und ihre Höhe variiert in Abhängigkeit vom Standort der Immobilie. Das hängt damit zusammen, dass die Gemeinde über den sogenannten Hebesatz entscheiden kann. Der Hebesatz wird mit dem Basisbetrag multipliziert.

So könnte eine sehr reiche Gemeinde den Hebesatz mit 0 Prozent ansetzen und somit vollständig auf eine Grundsteuer verzichten. In der Praxis dürfte es diesen Fall allerdings nicht geben. Trotzdem ist der Hebesatz ein Instrument, um Menschen einen Standort schmackhaft zu machen.

Für die Grundsteuer existiert ein eigenes Gesetz, nämlich das Grundsteuergesetz, abgekürzt mit GrStG. Darüber hinaus gibt es Verwaltungsanweisungen, die wiederum in den Grundsteuer-Richtlinien (GrStR) geregelt sind.

Nach dem Kauf von Haus oder Eigentumswohnung bekommen Sie einen Bescheid über die Grundbesitzabgabe von Ihrer Stadtverwaltung. Darin wird erklärt, wie sich die Steuer errechnet. Es gibt keine Schonfrist, die Steuer wird unmittelbar nach dem Kauf fällig. Allerdings müssen die Grundsteuer diejenigen zahlen, die zum 1. Januar eines Jahres Eigentümer/-innen von Grund und Bodens waren. Damit dies nicht zu Ungerechtigkeiten führt, einigen sich Verkaufende und Kaufende oft darauf, die Steuer fair aufzuteilen, abhängig vom Zeitpunkt des Immobilienkaufs.

In der Regel sieht die Kommune Zahlungen im quartalsweisen Abstand vor. Diese können Sie per Einzelüberweisung begleichen oder einen Dauerauftrag einrichten. Etwas bequemer ist die Erteilung einer Einzugsermächtigung. In diesem Fall zieht die Gemeinde den Steuerbetrag ein und Sie laufen keine Gefahr, zu spät zu zahlen.

Die Höhe der Grundsteuer hängt von verschiedenen Faktoren ab. Das sind die Folgenden:

• die Größe des Grundstücks, auf dem das Haus steht oder die anteilige Grundstücksgröße für die Eigentumswohnung
• der Einheitswert
• die von der Bundesregierung festgelegte Steuermesszahl
• die regional unterschiedliche Höhe des Hebesatzes, den die jeweilige Gemeinde festlegt
• die Nutzungsart des Grundstücks, also land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen (Grundsteuer A), sonstige Grundstücke (Grundsteuer B) oder die gewerbliche Nutzung eines Grundstücks

Was ist der Einheitswert? Der Einheitswert legt zugrunde, wie viel ein Grundstück in Westdeutschland im Jahr 1964 wert war. Für Grundstücke in Ostdeutschland wird der Wert aus dem Jahr 1935 berücksichtigt. Seither hat sich der Wert in vielen Regionen verändert.

Folglich liegen die heutigen realen Verkehrswerte häufig deutlich höher und über den so ermittelten Einheitswerten. Für eine Immobilie spielt normalerweise ihre Lage eine entscheidende Rolle. Die Lage bestimmt gemeinsam mit dem Baujahr den Großteil des Preises.

Bei der Grundsteuer können zwei Immobilien gleicher Lage sehr unterschiedlich behandelt werden. Weicht ihr Einheitswert stark voneinander ab, zahlen Eigentümer/-innen eine deutlich höhere Grundsteuer als der Nachbar oder die Nachbarin.

Vor diesem Hintergrund hat das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2018 entschieden, dass die Berechnung der Grundsteuer reformiert werden muss.

Was ist der Hebesatz bei der Grundsteuer?

Den Hebesatz dürfen die Gemeinden in Deutschland individuell festlegen. Er hat den stärksten Einfluss auf die zu zahlende Grundsteuer. In gefragten Ballungsgebieten liegt der Hebesatz weit höher als in entlegenen ländlichen Regionen. Im bundesweiten Durchschnitt betrug der Hebesatz im Jahr 2019 noch 380 Prozent. In Nordrhein-Westfalen gibt es einige Gemeinden mit einem stark überdurchschnittlichen Hebesatz. In Hessen fällt Offenbach durch einen Spitzenwert der Grundsteuer auf.

Ein Praxisbeispiel zur Berechnung der Grundsteuer

Für ein Einfamilienhaus in Westdeutschland wird die Grundsteuer wie folgt berechnet.

Zunächst wird der Einheitswert des Grundstücks mit der Grundsteuermesszahl multipliziert, um den Grundsteuermessbetrag zu ermitteln.

Ein Beispiel für die Berechnungsformel:

43.000 Euro (Einheitswert) * 2,6 Promille (Grundsteuermesszahl für ein Einfamilienhaus) = 111,80 Euro (Grundsteuermessbetrag)

Nun wird der so ermittelte Grundsteuermessbetrag mit dem lokal geltenden Hebesatz multipliziert, um die jährlich zu zahlende Grundsteuer zu ermitteln.

111,80 Euro Grundsteuermessbetrag * 400 Prozent Hebesatz = 447,20 Euro Grundsteuer pro Jahr

Für Zweifamilienhäuser, anderes Wohneigentum sowie Land- und Forstwirtschaft ist die Grundsteuermesszahl höher. Sie beträgt 3,1 Promille für Zweifamilienhäuser und 3,5 Promille für anderes Wohneigentum. In der Land- und Forstwirtschaft werden 6 Promille zugrunde gelegt. In Ostdeutschland wird die Grundsteuermesszahl in Abhängigkeit von dem Alter des Gebäudes oder der Zahl an Einwohnern in der Gemeinde ermittelt. Der Wert liegt zwischen 5 und 10 Promille und damit etwas höher als in den alten Bundesländern.

Müssen wirklich alle Eigentümer/-innen die Grundsteuer bezahlen?

Die Grundsteuer ist an das Objekt gebunden, nicht an die Eigentümer/-innen. Daher spielen beispielsweise die finanziellen Verhältnisse keine Rolle. Eine Millionärin zahlt folglich die gleiche Grundsteuer wie die alleinerziehende Mutter von zwei Kindern. Die Grundsteuer kann allerdings in Ausnahmefällen bei denkmalgeschützten Häusern teilweise oder ganz erlassen werden. Damit soll kompensiert werden, dass ihr Erhalt hohe Kosten verursacht. Dieser Sachverhalt ist in Paragraf 32 des Grundsteuergesetzes geregelt.

Als weitere Ausnahme gelten hohe Mietausfälle bei einer Vermietung. Sofern die Ausfälle der Miete nicht selbst verschuldet sind, kann ein Antrag gestellt werden, um die Grundsteuer vorübergehend zu reduzieren. Ein Grund kann darin liegen, dass die Wohnung vorübergehend nicht bewohnbar ist, zum Beispiel wegen den Folgen einer Überschwemmung. Sollten sich in einer strukturschwachen Gegend keine Mieter/-innen finden, obwohl sich die Vermietenden redlich bemühen, kann ein solcher Antrag gestellt werden.

Im Jahr 2018 hat das Bundesverfassungsgericht das bisherige System der grundsteuerlichen Bewertung für verfassungswidrig erklärt. Die Begründung: Gleichartige Grundstücke werden unterschiedlich behandelt. Das verstößt gegen das Gebot der Gleichbehandlung, das im Grundgesetz verankert ist. Das Bundesverfassungsgericht forderte eine gesetzliche Neuregelung bis Ende 2019 ein. Diese kommt ab dem 1. Januar 2025 zur Anwendung.

Die lange Übergangsphase hängt damit zusammen, dass die Behörden ausreichend Zeit benötigen, um die Werte der Grundstücke neu zu ermitteln. Dazu müssen zahlreiche statistische Daten erfasst werden. Zu ihnen gehören die Werte der Grundstücke sowie die Höhe der Mieten. Deshalb ist heute die künftige Höhe der Grundsteuer noch nicht bekannt.

Im Gegensatz zur jetzigen Gesetzeslage kann ab 2025 auch ein individuelles Landrecht angewendet werden. Einige Bundesländer haben sich entschieden, ein vom Bund abweichendes Modell zu entwickeln und müssen daher ein eigenes Gesetz verabschieden. Der Landtag in Baden-Württemberg hat dem Landesgesetz Ende 2020 zugestimmt.

Nach der Grundsteuerreform soll die Gesamtsumme an Grundsteuer gleich bleiben. Die Kommunen können sich daher darauf verlassen, dass ihnen keine Einnahmen wegbrechen. Alle Eigentümer/-innen zusammen sollen in Deutschland auch nicht mehr Grundsteuer zahlen. Damit die neue Regelung gerecht ist, soll sich die Höhe der Grundsteuer stärker an der Lage ausrichten. Wer folglich in einer besonders beliebten Gegend wohnen möchte, wird vom Staat stärker zur Kasse gebeten. Der Gewerbebetrieb in der strukturschwachen Region kann hingegen entlastet werden.

Es ist ein politisches Anliegen, dass das Wohnen bezahlbar bleibt. Daher ist unter bestimmten Voraussetzungen zulässig, dass beispielsweise gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften und Wohnungsgenossenschaften von einem Abschlag auf die Steuermesszahl profitieren. Das soll auch für den sozialen Wohnungsbau gelten.

Wie wird die Grundsteuer in Zukunft berechnet?

Ab 2025 errechnet sich die Grundsteuer in drei Schritten.

• Schritt 1: Basierend auf dem jeweiligen Bodenrichtwert und der statistisch ermittelten Nettokaltmiete wird der Grundbesitzwert errechnet. Die Nettokaltmiete wird aus der Mietniveaustufe der Stadt oder Gemeinde abgeleitet. Das Bundesfinanzministerium ordnet die Gemeinden in Mietniveaustufen ein und legt dabei Daten des Statistischen Bundesamtes über die Durchschnittsmieten in den 16 Bundesländern zugrunde. Ebenso spielen die Fläche des Grundstücks, die Art der Immobilie und das Alter des Gebäudes eine Rolle.
• Schritt 2: Im zweiten Schritt der Berechnung werden Steigerungen des Werts ausgeglichen, die sich gegenüber der Wertermittlung von 1935 und 1963 ergeben haben. Die Steuermesszahl wird ungefähr auf ein Zehntel ihres bisherigen Werts reduziert. Betrug die Steuermesszahl nach dem alten System zum Beispiel 0,35 Prozent, sind es nun 0,035 Prozent. Gesellschaften und Genossenschaften, die günstiges Wohnen ermöglichen, profitieren von einem Abschlag auf die Steuermesszahl von 25 Prozent.
• Schritt 3: Im dritten und letzten Schritt kommen die Hebesätze der Kommen zum Tragen. Der Hebesatz ist der Korrekturfaktor, um zu vermeiden, dass sich das Aufkommen aus der Grundsteuer insgesamt stark verändert. Daher können im Zuge der Reform Hebesätze in manchen Gemeinden sinken und in anderen steigen. In vielen Regionen wird es daher voraussichtlich zu einem Rückgang des Hebesatzes kommen.

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