Maklerprovision 2025

Die Maklerprovision, auch Maklercourtage oder kurz Courtage genannt, ist die Vergütung, die ein/-e Immobilienmakler/-in für die Immobiliensuche mit einer erfolgreichen Vermittlung oder einem Nachweis eines Kaufvertrags erhält. Sie wird nur dann fällig, wenn tatsächlich ein Kaufvertrag zustande kommt. Die Höhe richtet sich in der Regel nach einem prozentualen Anteil am Verkaufspreis.

Diese Vergütung für Makler/-innen gehört zu den klassischen Nebenkosten beim Hauskauf. Du solltest sie bei der Kalkulation unbedingt berücksichtigen, denn die Maklerprovision kann deine Finanzierung maßgeblich beeinflussen. Die Maklercourtage wird dann erhoben, wenn ein/-e Makler/-in einen wesentlichen Beitrag dazu leistet, dass ein Kaufvertrag zustande kommt. Das kann sowohl durch Vermittlung als auch durch den Nachweis einer Kaufinteressierten Person oder einer passenden Immobilie geschehen. Typische Leistungen umfassen: 

• Exposé-Erstellung
• Organisation und Durchführung von Besichtigungen
• Unterstützung bei Vertragsverhandlungen
• Überprüfung von Unterlagen
• Begleitung bis zur notariellen Beurkundung

Erfolgt keine Vermittlung oder kommt kein Vertrag zustande, fällt in der Regel auch keine Zahlung an. Beim Haus- oder Grundstückskauf wird die Maklerprovision in Deutschland zwischen Käufer/-in und Verkäufer/-in aufgeteilt, während bei der Miete das sogenannte Bestellerprinzip gilt: Wer den Auftrag vergibt, zahlt auch die Provision. Die Maklerprovision bei der Vermietung ist somit eindeutig geregelt. Beim Hauskauf hingegen gibt es Spielraum: Je nach Bundesland kann die Maklerprovision unterschiedlich hoch ausfallen. Ebenso kann vereinbart werden, ob die Zahlung ausschließlich von einer Partei getragen wird.

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bundesweit das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten (§§ 656a bis 656d BGB). Dieses Gesetz schreibt vor, dass Käufer und Käuferinnen von selbst genutztem Wohnraum höchstens 50 Prozent der Maklerprovision zahlen müssen. Vorausgesetzt ist, sie haben den Maklervertrag nicht alleine abgeschlossen.

Wird der oder die Makler/-in nur von einer Partei (zum Beispiel dem oder der Verkäufer/-in) beauftragt, darf keine Zahlung von der Gegenseite verlangt werden. Das Gesetz hat die bis dahin gängige Praxis in vielen Bundesländern verändert und sorgt für mehr Transparenz und Fairness im Immobiliengeschäft.

Da die Maklerprovision mehrere Tausend Euro betragen kann, solltest du sie bei deiner Finanzplanung von Anfang an berücksichtigen und auch bei der Preisverhandlung beim Hauskauf einkalkulieren. Sie beeinflusst deine Kaufnebenkosten und somit auch deinen Darlehensbedarf. Lass dich daher frühzeitig beraten und hole dir Unterstützung von einem Baugeldvermittler wie Baufi24, um passende Finanzierungsmöglichkeiten zu finden.

Unser Beratungs- und Vermittlungsservice ist für dich zu jeder Zeit unverbindlich und kostenlos. Du sprichst mit uns persönlich und unkompliziert:

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Für den Provisionsanspruch von Makler/-innen muss Folgendes gegeben sein:

• Es besteht ein wirksamer Maklervertrag.
• Der/die Makler/-in hat eine provisionspflichtige Leistung erbracht (zum Beispiel Besichtigung, Vermittlung, Nachweis).
• Es kommt ein notarieller Kaufvertrag zustande, der auf das Makeln zurückzuführen ist.

Fehlt eine dieser Voraussetzungen, besteht kein Anspruch auf Zahlung der Provision.

Die Maklerprovision liegt in der Regel zwischen 5,95 und 7,14 Prozent  des Kaufpreises einer Immobilie, inklusive Mehrwertsteuer. Bei Kaufimmobilien wird die Provision meistens zwischen Käufer/-in und Verkäufer/-in aufgeteilt. In einigen Bundesländern wird die Provision auch komplett von Käufer/-in oder Verkäufer/-in übernommen, was vom jeweiligen Modell und der Vereinbarung abhängt.

Die Maklerprovision in Deutschland variiert deutlich je nach Bundesland und wird zudem individuell zwischen den Parteien ausgehandelt. Auch dein Verhandlungsgeschick spielt eine Rolle. In der folgenden Tabelle findest du typische Provisionssätze in den verschiedenen Bundesländern.

Seit der Gesetzesänderung 2020 dürfen beim Immobilienkauf von Wohnimmobilien Makler und Maklerinnen die Provision nur dann von Käufer/-innen verlangen, wenn auch auch Verkäufer Verkäuferin in gleicher Höhe zahlen. Die maximale Maklerprovision beträgt insgesamt 7,14 Prozent inkl. MwSt. Das ist aber keine gesetzliche Obergrenze, sondern der marktübliche Höchstwert. Eine höhere Provision ist rechtlich kaum durchsetzbar und in der Praxis unüblich.

Maklerprovision bei Vermietung

Bei der Maklerprovision bei Vermietung gilt das Bestellerprinzip: Wer den bzw. die Makler/-in beauftragt, zahlt die Provision. In der Regel also Vermieter/-innen. Die Provision beträgt meistens 2,38 Monatskaltmieten (inkl. MwSt.). Als Mieter oder Mieterin musst du die Courtage nur zahlen, wenn du den/die Makler/-in selbst beauftragt hast und es infolge dessen zu einem Mietvertrag kommt. Du kannst die Zahlung also umgehen, wenn du direkt bei Vermieter/-innen oder provisionsfreie Angebote suchst.

Mit der Maklercourtage solltest du stets innerhalb der Baufinanzierung planen. Nehmen wir an, du kaufst eine Immobilie in NRW für 400.000 Euro. Unter der Voraussetzung fallen folgende Nebenkosten inkl. Courtage an:

• Maklerprovision: 3,57 Prozent für Käufer/-in = 14.280 Euro
• Grunderwerbsteuer: 6,5 Prozent = 26.000 Euro
• Notarkosten & Grundbuch: ca. 1,5 % = 6.000 Euro
• Gesamtkosten inkl. Kaufnebenkosten: 446.280 Euro

Zum Ermitteln der Nebenkosten nutze gern unseren kostenlosen Baufinanzierungsrechner.

Die Rechenformel zur Maklerprovision sieht wie folgt aus:

Kaufpreis × Provisionssatz = Maklerprovision

In unserem Beispiel sähe die Berechnung also wie folgt aus:

400.000 Euro × 0,0357 = 14.280 Euro

Beachte dabei, dass es Unterschiede bei den Modellen geben kann:

1. Geteilte Provision: Käufer/-in und Verkäufer/-in zahlen je 3,57 Prozent (zum Beispiel in NRW).
2. Vollprovision durch Käufer/-in: Nur zulässig, wenn Käufer/-in den Auftrag erteilt und Verkäufer/-in keine Zahlung leistet, was in der Praxis heute sehr selten ist.

Wenn du also eine Immobilie kaufst, solltest du die Maklerprovision in 2025 sowie die Nebenkosten beim Hauskauf wie auch die eventuellen Nebenkosten beim Grundstückskauf in deine Kalkulation einbeziehen. Besonders in Regionen mit hohen Immobilienpreisen kann die Provision einen erheblichen Anteil an den Kaufnebenkosten ausmachen. Die Grundsteuer gehört übrigens nicht dazu, da es sich um fortlaufende Kosten handelt.

Die Maklerprovision ist nur dann fällig, wenn der oder die Makler/-in erfolgreich eine Immobilie vermittelt hat und ein wirksamer Maklervertrag vorliegt. Es gibt jedoch zahlreiche Fälle, in denen du die Provision nicht zahlen musst oder sie ungültig ist:

• Kein Vermittlungserfolg = keine Zahlung: Wenn kein Kaufvertrag zustande kommt, ist auch keine Provision fällig. Der/die Makler/-in muss nachweisen können, dass der Vertragsabschluss auf die Vermittlung zurückgeht.
• Maklervertrag wurde widerrufen oder beendet: Hast du den Maklervertrag fristgerecht widerrufen oder vor Abschluss des Kaufvertrags wirksam beendet, entfällt die Pflicht zur Zahlung.
• Kein wirksamer Maklervertrag: Ein mündlicher Vertrag reicht nicht immer. Fehlt eine gesetzlich vorgeschriebene Textform oder die Widerrufsbelehrung, kann der Vertrag unwirksam sein.
• Keine nachweisbare Tätigkeit: Kann der/die Makler/-in nicht belegen, dass er bzw. sie konkret an der Vermittlung beteiligt war, besteht kein Anspruch.
• Doppelt vermittelt ohne Aufklärung: Vermittelt der/die Makler/-in gleichzeitig für die kaufende sowie die verkaufende Partei ohne Offenlegung, kann dies zur Unwirksamkeit der Provision führen.
• Eigeninitiative des Käufers/der Käuferin: Wenn du die Immobilie ohne Hilfe des/der Maklers/-in gefunden hast (z. B. durch Eigenrecherche), kann die Zahlungspflicht entfallen.

Maklerverträge müssen gemäß § 656a BGB seit dem 23. Dezember 2020 in Textform abgeschlossen werden, also per Brief, E-Mail oder Fax. Mündliche Absprachen reichen nicht mehr aus, wenn es um den Kauf von Wohnimmobilien geht. Zudem hast du als Verbraucher/-in bei sogenannten Fernabsatzverträgen (zum Beispiel über Onlineportale oder Telefon) ein 14-tägiges Widerrufsrecht. In dieser Zeit kannst du den Vertrag ohne Angabe von Gründen widerrufen.

Kann ich die Maklerprovision umgehen oder sparen?

Die Maklerprovision ist oft ein erheblicher Kostenpunkt beim Immobilienkauf. Es gibt jedoch Möglichkeiten, sie ganz zu vermeiden oder zumindest zu reduzieren.

In folgenden Fällen kannst du die Maklercourtage umgehen bzw. einsparen:

• Immobilien direkt vom Eigentümer/der Eigentümerin kaufen
• Provision durch Verhandlung senken
• Maklerauftrag genau prüfen
• Immobilien auf einer Zwangsversteigerung erwerben
• Alternative Kanäle nutzen (z. B. Genossenschaften, Auktionen)
• Netzwerk und regionale Anzeigen nutzen
• Suchaufträge bei bankinternen Vermittlern
• Selbst inserieren bei Gesuchen

Rückzahlung oder Anfechtung der Maklerprovision

Ein Rückzahlungsanspruch kann bestehen, wenn die Maklerleistung mangelhaft oder rechtswidrig war. Hier sind einige häufige Fälle:

• Leistungsfehler: Der/die Makler/-in erfüllt den Auftrag nicht, vermittelt falsche Informationen oder bringt dich nicht mit der richtigen Partei in Kontakt.
• Vertragswidrigkeit: Der Vertrag entspricht nicht den gesetzlichen Anforderungen oder wurde ohne ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung abgeschlossen.
• Arglistige Täuschung: Bei bewusst falschen Angaben durch den/die Makler/-in kannst du die Provision anfechten und zurückverlangen.

Dokumentiere alle Vorgänge und wende dich schriftlich an den bzw. die Makler/-in, wenn du eine Rückforderung geltend machen möchtest. Führt das zu keiner Einigung, kannst du dich an die Verbraucherzentrale oder an eine Anwaltskanzlei wenden. Ein Gerichtsverfahren ist der letzte Schritt.

Grundsätzlich ist die Maklerprovision nur fällig, wenn es zu einem wirksamen Kaufvertrag kommt. Trittst du danach freiwillig zurück, kann die Provision trotzdem eingefordert werden. Anders sieht es aus, wenn der Rücktritt durch einen Mangel, eine Täuschung oder auf Grundlage eines Rücktrittsrechts erfolgt.

Immer wieder gibt es zu diesem Thema Sonderfälle und Gerichtsurteile. Ein Beispiel: In einem Urteil des BGH (Az. I ZR 5/15) wurde entschieden, dass eine Provision auch dann zu zahlen ist, wenn ein Rücktritt ohne Verschulden des/der Maklers/-in erfolgt. Wichtig ist also der Grund für den Rücktritt, denn nur dann lässt sich die Zahlungspflicht ausschließen.

Maklercourtage finanzieren: Immobilienkredit mit Baufi24 sichern

Die Maklercourtage zählt zu den Kaufnebenkosten, die du bei der Baufinanzierung mit einplanen solltest. Mit einem Immobilienkredit über Baufi24 kannst du dein Bau- oder Kaufvorhaben realisieren. Bei einer Beratung analysieren wir mit dir gemeinsam dein peine finanzielle Situation und schätzen ein, welches Darlehen für dich sinnvoll und nachhaltig tragbar ist. Dabei wird auch deine persönliche Situation analysiert, um eine auf dich zugeschnittene Lösung zu finden.

Mit Baufi24 findest du eine Finanzierungslösung, die zu dir passt: Die Experten Expertinnen von Baufi24 vergleichen die Angebote von über 500 Banken und erarbeiten ein maßgeschneidertes Konzept, dass auch die Finanzierung der Kaufnebenkosten mit oder oder ohne Maklerprovision berücksichtigt.