Baufinanzierung planen

So planen Sie eine günstige Immobilienfinanzierung

Vertiefendes Wissen

7 Min.

Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Das Budget für die Baufinanzierung setzt sich aus dem Eigenkapital und einem Immobilienkredit zusammen. Wie hoch Kreditnehmer das Darlehen planen dürfen, ermitteln sie aus ihren Einnahmen und Ausgaben.
  • Die Objektkosten dürfen das Budget nicht übersteigen. Darum sollten Bauherren und Käufer bei der Planung der Ausgaben die Nebenkosten nicht vergessen.
  • Der Bund fördert Eigentum. Deshalb sind bei der KfW verbilligte Darlehen oder Zuschüsse erhältlich, die Kreditnehmer bei ihrer Baufinanzierung einplanen können.
  • Um eine günstige Hauskauf-Finanzierung zu bekommen, sollte auch der Immobilienkredit gut geplant sein.

So gehen Sie vor

  • Berechnen Sie Ihr verfügbares Einkommen, Ihr Eigenkapital und nutzen Sie unseren Budgetrechner, um die vertretbare Höhe Ihres Immobilienkredits herauszufinden.
  • Mit unserer Immobiliensuche finden Sie das perfekte Objekt für Ihr Budget.
  • Planen Sie mit einem Baufi24-Berater Ihren Immobilienkredit. Vereinbaren Sie jetzt einen kostenfreien und unverbindlichen Termin!

In diesem Ratgeber:

Ich will eine Baufinanzierung.

Sie haben Ihre Immobilie gefunden oder wollen eine Finanzierung berechnen? Sichern Sie sich Top-Konditionen von über 450 Banken im Vergleich mit unserem Zinsrechner.

Wie man eine individuelle Baufinanzierung plant

Ist die Finanzierung einer größeren Summe für Sie Neuland? Damit sind Sie nicht alleine! Kaum ein Eigentümer geht mit Erfahrung an seine erste Immobilienfinanzierung. Aus welchen Komponenten besteht eine solide Finanzierung und wie können Sie sie passend planen?

So wichtig ist Eigenkapital bei der Planung der Baufinanzierung

"Wie viel Immobilie kann ich mir eigentlich leisten?" – Für den zukünftigen Bauherrn oder Immobilienkäufer ist es natürlich sinnvoll, schon bei der Suche nach einem Haus, der Eigentumswohnung oder einem Grundstück zu wissen, welche Summe er ausgeben kann. Sonst ist die Enttäuschung spätestens beim Kreditantrag groß. Wie finden Sie also heraus, was Ihre Immobilie kosten darf? Die klassische Finanzierung besteht aus zwei Teilen:

  1. Eigenkapital
  2. Fremdkapital bzw. Immobilienkredit

Diese beiden Komponenten bilden den Grundstock Ihrer möglichen Kaufsumme.

Was ist Eigenkapital?

Kurz gesagt: Alle Finanzmittel, die Sie persönlich für den Bau oder Kauf Ihrer Immobilie einsetzen möchten, gehören zum Eigenkapital. Das könnten

  • Schenkungen von Verwandten,
  • Sparguthaben,
  • Wertpapiere oder
  • die Verkaufssumme einer anderen Immobilie sein.

Außerdem dürfen Bauherren, die selbst am Haus Hand anlegen, die Eigenleistungen als sogenannte "Muskelhypothek" ansetzen. Damit gehören alle Arbeiten, bei denen Handwerkerkosten eingespart werden, mit zum Eigenkapital.

Wie planen Sie mit Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung?

Natürlich können alle vorhandenen Gelder und geplanten Leistungen, die für die Immobilie verwendet werden sollen, erst einmal addiert werden. Bevor ein zukünftiger Eigentümer die Summe jedoch als Eigenkapital ansetzt, sind noch drei Tipps zu beachten:

  1. Die Nebenkosten müssen mit eigenem Kapital beglichen werden und schmälern daher das berechnete Eigenkapital.
  2. Für unvorhergesehene Kosten ist es immer gut, eine Reserve zu haben. Daher sollte man für die Immobilienfinanzierung nicht alle Mittel ins Eigenkapital stecken. Zwei bis drei Monatsgehälter überbrücken Bauverzögerungen oder ermöglichen eine passendere Wahl bei der Bemusterung.
  3. Bei Eigenleistungen ist es besonders wichtig, ehrlich zu sich selbst zu sein. Stellen Sie sich die Frage: Welche Arbeiten kann ich tatsächlich übernehmen und technisch sowie optisch zufriedenstellend durchführen? Klappt es mit den geplanten Leistungen nicht, kann sonst eine teure Nachfinanzierung drohen.

Das Budget für die Hauskauf-Finanzierung richtig planen

Wer seine Kredithöhe kennen möchte, kommt jetzt an ein wenig Mathematik nicht vorbei. Um eine Vorstellung davon zu bekommen, wie viel Kreditrate Sie tragen können, müssen Sie wissen, wie viel Reserve oder verfügbares Einkommen Sie monatlich besitzen. Eine Haushaltsrechnung hilft bei der Berechnung der Einnahmen und Ausgaben eines Jahres. Auf der Habenseite summieren sich

  • Gehalt
  • Mieteinnahmen
  • Kindergeld
  • Renten und andere dauerhaften Einnahmen

Bei den Ausgaben ziehen Sie am besten Ihre Kontoauszüge des letzten Jahres zurate, um auch nicht die vierteljährlichen oder jährlichen Kosten zu vergessen:

  • Lebenshaltungskosten
  • Urlaub
  • Versicherungen
  • Fahrtkosten
  • Freizeitkosten
  • Raten für andere Kredite
  • Gebühren für Kindergarten, Fitness, Vereine oder anderes
  • Reserven für Reparaturen oder den Ersatz von Geräten
  • Hausnebenkosten

Sonderfall Miete: Natürlich zahlt ein frisch gebackener Eigentümer keine Miete mehr. Daher muss diese Ausgabe nicht mit einbezogen werden. Allerdings fallen immer noch Kosten für den Unterhalt des Gebäudes an. Was vorher Mietnebenkosten waren, sind jetzt Hausnebenkosten. Meistens vergrößern sich Käufer flächenmäßig, daher gehen Sie für die Berechnung von etwa 3,50 € pro Quadratmeter Wohnfläche aus.

Aus dem verfügbaren Einkommen den möglichen Immobilienkredit errechnen

Was nach der Einnahmen-Ausgaben-Rechnung noch übrig ist, kann direkt in die monatliche Darlehensrate einfließen. Aus dieser Ratenhöhe berechnet sich nun der Immobilienkredit nach der Formel:

Annuitätenrate x 12*100/(Zinssatz+Tilgungssatz)=Darlehenshöhe

Hypothekenzinsen und Tilgung bestimmen mit, wie hoch der Immobilienkredit sein kann. Mit unserem Budgetrechner probieren Sie aus, wie die Wahl eines zinsgünstigeren Darlehens oder die Veränderung der Tilgung Einfluss auf das Budget nimmt.

Nebenkosten und Gesamtkosten der Traumimmobilie

Planung Immobilienfinanzierung
Das Planen des Budgets und der Gesamtkosten ist ein wichtiger Faktor einer solinden Immobilienfinanzierung.

Ein großes Projekt birgt immer Unsicherheiten, das trifft auch auf Kauf oder Bau einer Immobilie zu. Deshalb empfehlen Experten, bei der Planung an die Nebenkosten und an Unvorhersehbares zu denken.

Objektkosten beim Hauskauf inklusive Nebenkosten

Bereits erstellte oder fertig geplante Immobilien kaufen Sie direkt bei einem Bauträger oder Eigentümer. Den Kaufpreis legen die Parteien untereinander fest. Dazu kommen die Kaufnebenkosten. Muss die Wohnung oder das Haus vor dem Einzug noch renoviert oder saniert werden, hilft in vielen Fällen ein Sachverständiger oder Architekt bei der Planung der Kosten. Er kann auch versteckte Mängel frühzeitig erkennen und darauf aufmerksam machen. Oder der Käufer holt vorab Kostenvoranschläge bei Handwerkern ein, um die Ausgaben für die Modernisierungsarbeiten zu kennen.

Nebenkosten planen

Die Kaufnebenkosten setzen sich aus Notar- und Grundbuchkosten (ca. 2 %), der Maklerprovision (je nach Makler: 3,57 - 7,14 %) und der Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland: 3,5 - 6,5 %) zusammen. Sie müssen vom Kaufpreis der Immobilie oder eines Grundstücks bezahlt werden.

Was kostet der Bau einer Immobilie inklusive Nebenkosten?

Ein Bauherr kauft oft ein Grundstück und beauftragt ein Bauunternehmen oder einen Architekten mit dem Hausbau. Für das Grundstück bezahlt er einen Kaufpreis und ebenfalls die Kaufnebenkosten an Makler, Notar, Grundbuchamt und Finanzamt. Je nach Vertrag beinhalten die Kosten für das Haus unterschiedliche Leistungen. Oft sind wichtige Nebenkosten noch nicht enthalten wie zum Beispiel:

  • Erschließung des Grundstücks
  • Abriss von bestehenden Gebäuden
  • Baugenehmigung der Behörde
  • Bodengutachten, Aushub und Entsorgung des Bodens
  • Keller oder Bodenplatte
  • Einmessung
  • Material und Maschinen für verschiedene Eigenleistungen
  • Baustrom, -wasser und -versicherungen
  • Außenanlagen: Carport oder Garage, Einfahrt, Terrasse, Eingangstreppe, Landschaftsgärtner
  • Puffer für Wünsche, Extras, Unvorhergesehenes
Planung der Einrichtung

Denken Sie bei den Berechnungen Ihrer Hauskosten auch an die Ausgaben für eine Einbauküche oder neue notwendige Einrichtungsgegenstände.

Förderkredite bei der Immobilienfinanzierung nutzen

Die KfW ist eine Förderbank des Bundes und unterstützt Bauherren und Immobilienkäufer. Eine Vielzahl von Förderprogrammen gibt es für den Kauf und Bau einer Immobilie und für das Erreichen eines Standards in der Energieeffizienz bei Bau oder Sanierung. Die Förderung beantragen Sie als zinsverbilligtes Darlehen oder als einen Zuschuss zu den Kosten über Ihre finanzierende Bank.

Baukindergeld einplanen

Steht Ihnen Baukindergeld zu, stellen Sie Ihren Antrag direkt bei der KfW.

Die Stellschrauben bei der Planung des Immobilienkredits

Hat ein Bauherr erst eine Immobilie gefunden, bei der die Objektkosten zu seinem vorhandenen Budget passt, beginnt die Suche nach dem idealen Immobilienkredit. Er sollte nicht nur kostengünstig sein, sondern auch flexibel zu seinen individuellen Bedingungen passen. Gerne beraten Sie unsere Baufi24-Experten und planen mit Ihnen eine Baufinanzierung, die auf Ihre Bedürfnisse zugeschnitten ist. Dabei ziehen sie die folgenden Variablen mit in die Betrachtung ein:

Wahl der Laufzeit

Die Laufzeit beeinflusst die Zinsen. Dabei gilt: Je länger die Sollzinsbindung, desto höher der Zinssatz. In Zeiten von niedrigen Zinsen greifen Bauherren trotzdem eher zu längeren Zinsbindungen. Es besteht die Möglichkeit, dass die Zinsen wieder steigen und bei Auslauf des Vertrags für die Anschlussfinanzierung deutlich mehr bezahlt werden muss.

Tilgungshöhe

Je niedriger die Tilgung gewählt wird, desto höher ist die Restschuld bei Vertragsende, desto länger dauert die Gesamtfinanzierung und desto länger zahlen Sie dementsprechend Zinsen. Die meisten Bauherren passen die Tilgung so an, dass sie spätestens bei Rentenbeginn schuldenfrei sind.

Sondertilgungen

Die Sondertilgungen müssen im Kreditvertrag vereinbart werden. In der Regel gewährt die Bank eine bestimmte Summe oder einen Prozentsatz der Darlehenssumme pro Jahr, die der Kreditnehmer ohne zusätzliche Kosten zurückzahlen darf. Bei der Sondertilgung wird die Restschuld des Kredits außer der Reihe um einen bestimmten Betrag dezimiert. Das spart Zinsausgaben und das Darlehen wird deutlich schneller getilgt. Welche Gelder können für die Sondertilgungen eingesetzt werden?

  • Steuerrückzahlungen
  • Sonderzahlungen
  • Erbschaft
  • Geldgeschenke

Vergleich von Kreditangeboten und Zinsen

Der Effektivzins ist gut für einen Vergleich von Immobilienkrediten geeignet. Er setzt sich aus dem Sollzins und anderen Kreditkosten zusammen.

Beispiel für die Bedeutung des Zinssatzes

Ein Kreditnehmer benötigt einen Immobilienkredit in Höhe von 300.000 Euro. Er bekommt ein Angebot mit einem effektiven Zinssatz von 1,01 Prozent und ein weiteres Angebot mit einem effektiven Zinssatz von 0,89 Prozent jeweils mit einer Zinsbindung von 15 Jahren und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent. Der Unterschied von 0,12 Prozent Zinsen ergibt über die 15 Jahre etwa 4.500 Euro mehr an Zinszahlungen.

Trotzdem ist nicht immer der billigste Zinssatz auch der beste, das gesamte Finanzierungskonzept des Anbieters muss passen. Im genannten Beispiel sollte der Kreditnehmer den anfänglichen Tilgungssatz des Darlehens anheben, um die Gesamtlaufzeit des Darlehens zu verkürzen.

Stellt Sie die Planung Ihrer Baufinanzierung vor eine Herausforderung? Vereinbaren Sie einen kostenfreien und unverbindlichen Termin bei Ihrem Baufi24-Experten und profitieren Sie von einer professionellen Beratung.

Top bewertet und vielfach ausgezeichnet.

4,9 von 5 Sternen

Basis: 17.559 Kunden

Baufi24 - Bester Finanzdienstleister Baufinanzierung laut Handelsblatt
Baufi24 - Preis-Champions_Branchengewinner - Nr. 1 der Baufinanzierer - Vermittler
Baufi24 - Fairstes Produktangebot Baufinanzierung

Mal drüber reden? Mehr als 240 Mal in Deutschland. Zum Beispiel hier: