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Ist ein hoher Eigenkapitalanteil immer sinnvoll?

Es gibt eine landläufige Meinung: Je mehr Eigenkapital, desto besser. Hintergrund: Meistens werden günstige Hypothekendarlehen über bis zu 60 Prozent des Kauf- oder Baupreises vergeben. Danach tritt die nächste Schwelle in Kraft, bei der für bis zu 80 Prozent-Finanzierung noch relativ günstige Darlehen angeboten werden. Damit ist auch klar: Je höher die Beleihung, desto teurer das Darlehen. Schließlich erhöht sich zum einen der Sollzins, zum anderen verlängert sich auch der Finanzierungszeitraum oder ein verkürzter Finanzierungszeitraum muss durch eine höhere monatliche Belastung wieder aufgefangen werden. Dennoch gibt es auch Fälle, in denen es sinnvoll ist, nicht sein gesamtes Eigenkapital zur Finanzierung einzusetzen.

Erster Fall:
Der Immobilieninteressent müsste erst noch sein Eigenkapital auf 40 Prozent ansparen, um an günstige Konditionen heranzukommen. Doch dies würde einige Zeit in Anspruch nehmen, und es ist zu befürchten, dass aufgrund von Inflationstendenzen die Hauspreise weiter steigen werden. Das heißt, er würde sozusagen den Immobilienpreisen hinterher sparen. Der Effekt wäre im Extremfall so, dass der Spareffekt die gestiegenen Immobilienpreise wieder aufheben würde. In diesen Fällen bringt ein Ansparen des Eigenkapitals gar nichts. Zu erleben ist das Phänomen vorwiegend in den großen deutschen Ballungsräumen und den entsprechenden Speckgürteln. Daher sollte dann der Immobilienwunsch lieber gleich realisiert werden. Zwar muss mit etwas höheren Darlehenszinsen gerechnet werden, da jedoch auch ein moderates Steigen der Zinsen zu erwarten ist, fällt dieser Effekt weit weniger ins Gewicht. 

Zweiter Fall:
Das Eigenkapital stammt aus einem Wertpapierdepot. Hier gibt es zwei Möglichkeiten, warum ein höherer Eigenkapitaleinsatz nicht sinnvoll ist. Zum einen kann es sein, dass bei vorzeitigem Verkauf aus Fonds- oder Zertifikaten Strafzinsen anfallen oder dass bestimmte Wertpapiere gerade nicht günstig stehen, sodass das Umwandeln in Eigenkapital mit Verlusten behaftet ist. In beiden Fällen bieten sich zwei Möglichkeiten der Lösung an. Erstens zunächst eine Finanzierung über variable Darlehen oder zweitens die Finanzierung über ein Kombidarlehen. Beim variablen Darlehen werden die Zinsen meist vierteljährig festgelegt. Danach hat man immer die Möglichkeit für eine Sondertilgung. Allerdings sollte man hierbei immer die Zinsen genau im Auge behalten und einen Wechsel in ein späteres Festzinsdarlehen (klassisches Hypothekendarlehen) anstreben, ein rein variables Darlehen sollte daher mit einer maximalen Zeitachse von zwei Jahren in Angriff genommen werden. Sind die 40 Prozent Eigenkapital erreicht, wird dann in jedem Fall in ein Festzinsdarlehen gewechselt. Beim Kombidarlehen handelt es sich um die Mischung von Festzinsdarlehen und variablen Darlehen, auch hierbei wird der variable Darlehensteil peu á peu über Sondertilgungen abgebaut, bis quasi nur noch der Festzinsanteil übrig bleibt. In Zusammenhang mit variablen Darlehen sei noch darauf hingewiesen, dass diese nicht als Fremdwährungskredite ausgestaltet sein sollten, da dies zu schwer kalkulierbaren Währungsrisiken führt. Wer dies dennoch tun möchte, der sollte nicht auf Währungszertifikate der entsprechenden Finanzierungswährung zur Sicherheit verzichten.

Sonderfall: gutes Wertpapierdepot
Auch das gibt es: Man möchte eine Immobilie finanzieren und das Wertpapierdepot brummt. In diesem Fall sollte man es natürlich erstmal brummen lassen, schneller lässt sich kein Kapital für eine Immobilie bilden. Voraussetzung sollte dann allerdings schon eine solide Finanzmarktkenntnis sein. Die Lösungen für eine gute Finanzierung sind entweder ein variables Darlehen, ein Kombidarlehen oder ein Hypothekenfestzinsdarlehen mit einer hohen jährlichen Sondertilgung von 10 Prozent. So können dann die Gewinne optimal in die Finanzierung fließen.