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Anschlussfinanzierung, Umschuldung, Forward Darlehen

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4.8/5. Bewertung basierend auf 21 Kundenstimmen.

Eine Anschlussfinanzierung beantragen - die Umschuldung


Viele Kreditnehmer, die vor einigen Jahren ihre Baufinanzierung auf den Weg gebracht haben, fragen sich, ob nicht ein Wechsel zu einem günstigeren Angebot sinnvoll ist. Zwei Szenarien sind dabei denkbar: eine Umschuldung während der Zinsbindungszeit oder beim Auslaufen der Zinsbindung.


Wechsel zum Ende der Zinsbindungszeit

Zum Ende dieser Zeit, beispielsweise nach 5, 10 oder 15 Jahren, ist der Wechsel zu einem günstigeren Anbieter immer denkbar und meist auch problemlos möglich. Dies gilt auch für Verträge, die bereits 10 Jahre laufen. Hier bietet der Gesetzgeber die Möglichkeit, zu kündigen um ein neues Angebot abzuschließen, selbst dann, wenn die Vertragslaufzeit noch einige Jahre dauert. Probleme treten allerdings dann auf, wenn beispielsweise zwei Verträge mit unterschiedlicher Laufzeit gewählt wurden, einer der jetzt bereits ausläuft und einer, der noch läuft, aber ich das Recht zur Kündigung wahrnehme. In diesen Fällen kann es schwierig werden, einen neuen Kreditgeber zu finden, da eine sogenannte „im Grundbuch eingetragene Vorlast“ noch mindestens sechs Monate bestehen bleibt. Daher sollten Finanzierungen auch „aus einem Stück“ sein. Dies erhöht die Flexibilität des Darlehensnehmers. Natürlich können neben dem Baudarlehen auch noch weitere Finanzierungsinstrumente wie ein zweitrangiges Bauspardarlehen eingesetzt werden ohne eine Umschuldung zu gefährden.
Selbst wenn die Umschuldung erst in einigen Jahren vollzogen wird, bieten sich Möglichkeiten an, sich bereits heute günstige Zinsen für das Anschlussdarlehen zu sichern. Ein Forward-Darlehen ist hier die Lösung. Ein Forward-Darlehen kann heute bis zu einem Vorlauf von 60 Monaten abgeschlossen werden. Sinnvoll ist der Einsatz über einen so langen Zeitraum jedoch nicht, da heute niemand genau sagen kann, ob tatsächlich die Bauzinsen in fünf Jahren höher sind als heute. Allerdings sind Forward-Darlehen nicht kostenlos. Der Kreditnehmer muss mit einem geringen Zinsaufschlag in Abhängigkeit von der Laufzeit rechnen. Idealerweise wird ein Forward-Darlehen mit einem Vorlauf von bis zu 18 Monaten abgeschlossen. Da durch die anziehende Konjunktur das Risiko gegeben ist, dass auch die Bauzinsen zukünftig wieder steigen werden, ist es im Moment eine gute Zeit, sich um eine Anschlussfinanzierung zu kümmern.


Umschuldung in der Zinsbindung

Umschuldungen während der Zinsbindungszeit haben einen entscheidenden Haken: die Vorfälligkeitsentschädigung. Eine Vorfälligkeitsentschädigung bedeutet für den Kreditnehmer, dass er der Bank einen Obulus für entgangene Zinsgewinne zahlen muss. Diese Kosten können eine Umschuldung schnell unattraktiv machen, da der zuzahlende Beitrag so hoch ist, dass ein Wechsel nicht lohnt. Da Kreditinstitute dabei auch einen Kunden verlieren, ist eine Umschuldung während der Zinsbindung immer von der Bank abhängig. Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, dass der Kreditnehmer nicht aus dem Vertrag entlassen wird. Wer hier ganz sicher gehen will, für den bieten neue Annuitätendarlehensformen eine Alternative. Bei diesen Darlehen wird bereits eine Vorfälligkeitsentschädigung mit eingerechnet. Da diese Darlehen dann jedoch wieder etwas teuerer sind, ist es die Frage, ob sich diese Form des Annuitätendarlehens lohnt.


Fazit

Umschuldungen sind ein sinnvolles Instrument um seine Finanzierungsbelastung zu senken. Wer noch einen Vorlauf hat, sollte aufgrund des günstigen Zinsniveaus zu einem Forward-Darlehen tendieren. Vorsicht ist jedoch bei Umschuldungen während einer noch mehrjährig laufenden Zinsbindung geboten. In diesen Fällen kommt es nicht selten vor, dass die Vorfälligkeitsentschädigung den Zinsvorteil praktisch auffrisst.

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