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Eine Anschlussfinanzierung beantragen - die Umschuldung


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Viele Kreditnehmer, die vor einigen Jahren ihre Baufinanzierung auf den Weg gebracht haben, fragen sich mit fortscheitender Laufzeit, ob nicht ein Wechsel zu einem günstigeren Angebot sinnvoll ist. Zwei Szenarien sind dabei denkbar: eine Umschuldung noch während der Zinsbindungszeit oder erst beim Auslaufen der Zinsbindung.

Umschuldung zum Ende der Zinsbindungszeit

Umschuldung zum Ende der Zinsbindungszeit

Zum Ende der Sollzinsbindung, beispielsweise nach 5, 10 oder 15 Jahren, ist der Wechsel zu einem günstigeren Anbieter immer eine Option und in den meisten Fällen auch problemlos möglich. Dies gilt ebenfalls für Verträge, die bereits 10 Jahre laufen. Hier bietet der Gesetzgeber ein Sonderkündigungsrecht, um ein neues Angebot abzuschließen – selbst dann, wenn die Vertragslaufzeit noch einige Jahre dauert.

Probleme treten allerdings dann auf, wenn beispielsweise zwei Verträge mit unterschiedlicher Laufzeit gewählt wurden. In diesen Fällen kann es schwierig werden, einen neuen Kreditgeber für einen der Verträge zu finden, da eine sogenannte „im Grundbuch eingetragene Vorlast“ noch mindestens sechs Monate bestehen bleibt. Daher sollten Finanzierungen idealerweise in „einem Stück“ vorgenommen werden. Dies erhöht die Flexibilität des Darlehensnehmers. Natürlich können neben dem Baudarlehen auch noch weitere Finanzierungsinstrumente wie ein zweitrangiges Bauspardarlehen eingesetzt werden, ohne eine Umschuldung zu gefährden.

Selbst wenn die Umschuldung erst in einigen Jahren vollzogen wird, bieten sich Möglichkeiten an, sich bereits heute günstige Zinsen für das Anschlussdarlehen zu sichern. Ein Forward-Darlehen ist hier die Lösung. Ein Forward-Darlehen kann heute mit einem Vorlauf von bis zu 60 Monaten abgeschlossen werden. Sinnvoll ist der Einsatz über einen so langen Zeitraum jedoch nicht, da niemand voraussehen kann, ob die Bauzinsen in fünf Jahren höher oder niedriger sind als heute. Zudem sind Forward-Darlehen nicht kostenlos. Der Kreditnehmer muss mit einem geringen Zinsaufschlag in Abhängigkeit von der Laufzeit rechnen. Dieser sollte daher nicht höher liegen als der zukünftig erwartete Zins. Idealerweise wird ein Forward-Darlehen mit einem Vorlauf von bis zu 18 Monaten abgeschlossen.


Nachteile einer Umschuldung während der Zinsbindung

Umschuldungen während der Zinsbindungszeit haben einen entscheidenden Haken: die Vorfälligkeitsentschädigung. Eine Vorfälligkeitsentschädigung bedeutet für den Kreditnehmer, dass er der Bank einen Obulus für entgangene Zinsgewinne zahlen muss. Diese Kosten können eine Umschuldung schnell unattraktiv machen, da der zuzahlende Beitrag so hoch ist, dass ein Wechsel nicht lohnt.

Da Kreditinstitute dabei zudem einen Kunden verlieren, ist eine Umschuldung während eines laufenden Vertragsverhältnisses immer von der Bank abhängig. Grundsätzlich besteht das Risiko, dass der Kreditnehmer nicht aus dem Vertrag entlassen wird. Wer hier ganz sicher gehen will, für den bieten neue Annuitätendarlehensformen eine Alternative. Bei diesen Darlehen wird bereits eine Vorfälligkeitsentschädigung mit eingerechnet. Aus diesem Grund sind solche Darlehen etwas teurer, sodass genau berechnet werden sollte, ob sich diese Form des Annuitätendarlehens lohnt.

Nachteile einer Umschuldung während der Zinsbindung

Fazit

Umschuldungen sind ein sinnvolles Instrument zur Senkung der gegenwärtigen Finanzierungsbelastung. Wer noch einen Vorlauf hat, sollte aufgrund des günstigen Zinsniveaus den Abschluss eines Forward-Darlehen prüfen. Vorsicht ist jedoch bei Umschuldungen während einer noch mehrjährig laufenden Zinsbindung geboten. In diesen Fällen kommt es nicht selten vor, dass die Vorfälligkeitsentschädigung den Zinsvorteil aufhebt.