Hypothekenzinsen

Zinsen für die Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung


Seit 2006 finden Sie hier die von uns verglichenen Hypothekenzinsen von inzwischen mehr als 400 Banken, Versicherungen sowie regionaler Sparkassen und Volksbanken.

Hypothekenzinsen Vergleich
150.000 € Nettodarlehensbetrag

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Entwicklung Zinsen Baufinanzierung seit 2006

Die hier dargestellten Sollzinsen zeigen das jeweilige Zinsangebot des besten aller verglichenen Anbieter. Die Zinsen gelten bundesweit. Regional sind mitunter deutlich günstigere Zinsen möglich.

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Hypothekenzinsen

Die hier angezeigten Zinsen gelten bundesweit. Regional sind mitunter deutlich günstigere Zinsen möglich. Bitte nutzen Sie den Persönlichen Zinsrechner. Die ermittelten Zinsen entsprechen den jeweils besten Ergebnissen aus dem Gesamtangebot der Produktanbieter. Die hier gezeigten Zinsen gelten für Darlehenssummen von 150.000 €. Angezeigte Referenzraten gelten als unverbindliches Beispiel zum besseren Vergleich.

¹ Angezeigte Zinsen verstehen sich für Nettodarlehensbeträge von 150.000 € und anfänglicher Tilgung von : 2,00 %. Zinsen Stand: 18.04.2019
Repräsentatives Beispiel: Nettodarlehensbetrag 150.000 Euro, Sollzinsbindung 10 Jahre, Tilgung 2% p.a., fester Sollzins 1,15% p.a, effektiver Jahreszins 1,62% p.a., anfängliche monatliche Rate 393,75 Euro - für Darlehen bis 80% des Wertes wohnwirtschaftlicher Objekte.


Unterhalb der Zinscharts finden Sie Hintergrundinformationen zur Zinsgestaltung, eine Zinsprognose und Tipps, wie Sie die günstigsten Zinsen für Ihre Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung erhalten.

Hinweise zu den Hypothekenzinsen

Sie sehen hier die jeweils tagesaktuellen Baufinanzierungszinsen, sortiert nach Sollzinsbindung. Diese Zinsen verstehen sich als sogenannte Bestzinsen. Sie setzen optimale Bedingungen bei der Darlehensaufnahme voraus und sind deshalb als beispielhaft zu betrachten. Für indikative Zinsberechnungen nutzen Sie bitte unseren Baufinanzierungsrechner. Wenn Sie eine sehr genaue Zinsaussage benötigen, dann lassen Sie sich bitte ein kostenloses Zinsangebot von uns erstellen.

Immobilienzinsen können individuell stark abweichen. Zinsen für Baufinanzierungen werden inzwischen von fast allen Anbietern individuell kalkuliert, wobei die Schwerpunkte (Objektqualität, Lage, Berufsstand und Bonität) der Konditionsermittlung und Zinskalkulation der Institute recht unterschiedlich sind. Deshalb zeigen wir Ihnen im Chart "Hypothekenzinsen Vergleich" nur Werte für 1A Hypotheken bei einwandfreier Bonität des Kunden und einer Darlehensaufnahme von mindesten 150.000 Euro.

Die hier angezeigten Zinsen (Sollzinsen) stellen kein Angebot im Sinne der Verbraucherkreditrichtlinie (VKR) und/oder der Preisangabenverordnung (PAngV) dar. Die Konditionen können je nach Region, Objekt und Bonität abweichen. Für eine Anschlussfinanzierung sind ebenfalls abweichende Werte zu erwarten. Gerne berechnen wir Ihnen einen individuellen Hypothekenzins. Bitte beachten Sie, dass sich die historische Zinsentwicklung der Bauzinsen nur bedingt für eine Prognose eignet.

Zinsprognose: Wie entwickeln sich die Hypothekenzinsen?


Wie entstehen Hypothekenzinsen?

Um ein Gefühl für die Entwicklung der Immobilienzinsen zu bekommen, ist es wichtig, sich mit der Refinanzierung der Hypothekenbanken zu beschäftigen. Hypothekenbanken begeben primär Pfandbriefe und andere Anleiheformen, um ihren Finanzierungsbedarf zu decken.

Banken müssen langfristig denken

Eine Baufinanzierung ist eine langfristige Verbindlichkeiten - aus Sicht der Bank handelt es sich natürlich um Forderungen. Langfristige Kredite sollen im Sinne einer angemessenen Risikovorsorge möglichst langfristig gedeckt sein. Deshalb werden Pfandbriefe häufig mit einer Laufzeit von zehn Jahren aufgelegt. Insbesondere in Niedrigzinsphasen greifen Emittenten auch gerne zu deutlich längeren Laufzeiten.

Das Pfandbriefgesetz (§14) begrenzt den Beleihungswertes der zu besichernden Immobilien auf 60 Prozent des Wertes, egal ob eine Hypothek oder eine Grundschuld vergeben wurde. Daher liegt die maximale Beleihungsgrenze bei den besonders günstigen Baukrediten auch immer bei 60 Prozent. Den überschießenden Teil des Kredits (beispielsweise bei einer 80-Prozent- oder 100-Prozent-Finanzierung) müssen Banken über andere Finanzinstrumente decken. Beispielhaft sind hier Sparbriefe oder Einlagen auf Sparkonten zu nennen.

Wie entstehen Hypothekenzinsen?

EZB beeinflusst die Kreditzinsen. Oder doch nicht?

Die EZB beeinflusst die Kreditzinsen. Oder doch nicht?

Auch wenn gerne suggeriert wird, dass die Zinsentwicklung bei der Europäischen Zentralbank (EZB) direkten Einfluss auf die Bauzinsentwicklung hat, so ist dies jedoch kaum der Fall. Es sind eher psychologische Auswirkungen - genährt durch die Ursachen, die zu EZB Entscheidungen führen - als die eigentlichen Zinsentscheidungen der EZB selbst, die Wirkung auf dem Kreditmarkt entfalten.

Wie im Schaubild sehr schön zu sehen ist, haben sich die Hypothekenzinsen im Zeitraum 07/2010 bis Ende 2011 von der Entwicklung der EZB Zinsen abgekoppelt. Bereits deutlich vor der Zinserhöhung stiegen die Zinsen für fünfjährige Zinsfestschreibungen um ca. 1,5 %. Fast zeitgleich zur EZB Zinsanpassung um +0,25 Prozent starteten die Immobilienzinsen eine rasche Talfahrt. Erst die folgende Anpassung der EZB um weitere +0,25 Prozent liegt vor dem vorläufigen Ende der Talfahrt und der damit beginnenden Seitwärtsbewegung der Hypothekenzinsen.

Sehr klar wird das Bild, wenn diese Entwicklung in den Zusammenhang mit der seinerzeitigen Gefühlslage gestellt wird. Der Kapitalmarkt nahm die Zinsanpassung der EZB quasi vorweg. Anleger waren aufgrund der sich manifestierenden Staatsschuldenkrise verunsichert. Kapital wurde den Anleihemärkten entzogen und zum Beispiel in Gold oder Immobilien investiert.

So kalkulieren Banken die Zinsen für Baufinanzierungen

Private oder institutionelle Anleger beteiligen sich durch Investition in Pfandbriefe indirekt an der Finanzierung von Immobilien und Baugrund. Sparer mit Guthaben auf der Bank tun das ebenso, werden jedoch mit einem absoluten Minimum an Zinsen abgespeist. Wer mehr über Pfandbriefe erfahren möchte, für den ist die » Website des Verbands der Pfandbriefbanken eine erste Anlaufstelle.

Über Pfandbriefe werden nicht nur der private Wohnungsbau, sondern auch gewerbliche Projekte finanziert. Ein Pfandbrief ist eine spezielle Form der Anleihe und damit ein festverzinsliches Wertpapier, dessen Zins die Kalkulationsbasis für den Hypothekendarlehenszins des Endkunden bildet. Entscheidend für die Entwicklung langfristiger Hypothekenzinsen ist somit der Zinssatz der emittierten Pfandbriefe. Dieser wiederum orientiert sich häufig an den » Zinsen der langfristigen Bundesanleihen.

Der die Grenze von 60 Prozent überschreitende Betrag ist der teuerste Teil der Finanzierung. Neben den ggf. höheren Refinanzierungskosten spielen nun vor allem die Bonität des Kreditnehmers und die Detailbetrachtung der Immobilie eine besondere Rolle.

Zusätzlich zu den Refinanzierungskosten werden nun Aufschläge, Risikoprämien und eine Gewinnmarge für die Bank kalkuliert. Nicht jede Bank rechnet hier auf die gleiche Weise. Nach wie vor finden sich noch immer - neben wenigen persönlichen Zinskalkulationen, die die individuellen Voraussetzungen des Kunden und dessen Finanzierungsobjektes berücksichtigen - standardisierte Konditionstableaus mit wenig Bewegungsspielraum.

So kalkulieren Banken die Zinsen für Baufinanzierungen

Warum "Do it yourself" Zinsvergleiche und einfache Zinslisten wenig Sinn ergeben

Warum Do it yourself Zinsvergleiche und einfache Zinslisten wenig Sinn ergeben

In den letzten Jahren ist eine ganze Zinslisten-Industrie entstanden. Sie finden inzwischen fast kein Immobilienportal, Onlinemagazin, Finanzblog oder eine Tageszeitung, die keinen Zinsvergleich für Baufinanzierungen anbietet und dem Kunden damit suggeriert, dass er mit wenigen Mausklicks den für ihn besten Zins zu sehen bekäme.

Kein Kreditprodukt ist so komplex wie eine Immobilienfinanzierung. Unzählige Faktoren beeinflussen die Machbarkeit des Vorhabens, die Höhe des anzusetzenden Beleihungswertes, den Sollzinssatz und schlussendlich den effektiven Jahreszins. Und dennoch ist es so leicht die Zinsen für 250.000 Euro Darlehenssumme mit einer 80% Beleihung und 2 Prozent Tilgung zu vergleichen?

Wenn Sie eine "Laborsituation" unterstellen in der alle Parameter identisch sind, dann ist es leicht. Dann funktionieren diese Vergleiche.

Doch welches Haus gleicht schon dem anderen? Welche Familie hat die gleichen persönlichen, finanziellen und beruflichen Voraussetzungen wie die Nachbarfamilie? Und, wer hätte das gedacht: Kein Institut in Deutschland bewertet und kalkuliert auf die gleiche Weise wie seine Wettbewerber.

Die wichtigsten vier Kriterien, die über die Machbarkeit und den tatsächlichen Zins der Finanzierung entscheiden

Die mit der Bank zu vereinbarenden Zinsen beeinflussen die Kosten einer Baufinanzierung maßgeblich. Die Höhe der Bauzinsen und der Tilgung bestimmen darüber, wie viel Sie für eine Immobilienfinanzierung bezahlen müssen. Deshalb ist es besonders wichtig, beide Komponenten optimal aufeinander abzustimmen. Erfahren Sie hier, wie Zinsen entstehen und welche Faktoren die Höhe der persönlichen Immobilienzinsen beeinflussen.


Hypothekenzinsen für variable Darlehen

Variablen Darlehen werden auf Basis des sogenannten Euribors (» Euro Interbank Offered Rate) kalkuliert. Bei dieser Art der Finanzierung kommt die EZB direkt ins Spiel. Der Euribor gibt die Zinsen an, die im Bankenkreditverkehr angesetzt werden, wenn sich Banken untereinander Geld leihen. Dieser Zinssatz wird auf die Euroanleihen gezahlt und normalerweise alle drei Monate der Marktsituation angepasst. Folglich ist dieser Zins auch niedriger als ein herkömmliches Annuitätendarlehen, da auf diesen Euriborzinssatz nur noch die Gewinnmarge der Banken und eine Bearbeitungsgebühr aufgeschlagen werden. Etwa 0,75 - 1 Prozent Aufschlag auf den Euribor sind dann fällig.

Ein variables Darlehen kann durchaus sehr sinnvoll sein. Besteht nur kurzfristiger Kapitalbedarf oder eine Anschlussfinanzierung ist fällig und man spekuliert auf einen kurzfristig fallenden Zinsmarkt, dann ist ein variables Darlehen sicherlich eine gute Wahl. Je nach allgemeinem Zinsniveau kann das variable Darlehen deutlich günstiger als ein so genannter Langläufer sein. Doch Vorsicht: Kurzfristige Zinssprünge können ein variables Darlehen schnell verteuern. Daher sind variable Darlehen auch nur etwas für erfahrene Finanzkunden!

Kreditnehmer, die ein variables Darlehen nutzen, sollten stets den Kapitalmarkt beobachten, um rechtzeitig reagieren zu können. Privatkunden, die nicht über ausreichend hohe Vermögenswerte verfügen sollten jedes Spekulationsrisiko meiden und immer ein Darlehen mit Zinsbindung wählen.

Hypothekenzinsen für variable Darlehen