0 Treffer

Wertvolle Tipps zur Immobilienfinanzierung


4.8 von 5
28 Kundenbewertungen

Eine Immobilie zu kaufen oder ein Haus zu bauen ist mit hohen Kosten verbunden. Fast jeder zukünftige Immobilienbesitzer muss dafür eine Immobilienfinanzierung aufnehmen.

Lesen Sie hier, wie sie durch eine optimale Kombination von Tilgung und Zinsen eine besonders günstige Finanzierung gestalten.

Immobilien werden immer teurer

In den großen Ballungszentren steigen die Immobilienpreise kontinuierlich und mit hoher Dynamik. Aber nicht nur in Berlin, Hamburg oder München explodieren die Preise. Inzwischen ist ein Immobilienkauf auch in kleineren Städten eine kostenintensive Angelegenheit geworden.

Ein Teil des Kapitalbedarfs wird üblicherweise über eine Immobilienfinanzierung, auch Baufinanzierung, gedeckt. Fast immer handelt es sich dabei um ein Annuitätendarlehen.

Und obwohl in Tageszeitungen oder im Internet Zinsvergleiche den vermeintlich günstigsten Zins zeigen, zahlen zu viele Immobilienbesitzer für ihre Finanzierung viel zu viel. Und das obwohl sie einen kleinen Zins vereinbart haben.

Was Ihnen die Zinslisten nicht verraten: Was kann der Berater, der hinter dem Zinsangebot steckt? Kennt er die Tricks und Tipps, die eine Finanzierung besonders erfolgreich machen?

Wir zeigen Ihnen in hier, wie Sie mit einem einfachen Trick eine Finanzierung besonders kostengünstig gestalten. Wenn Sie dieses Wissen anwenden, kann ein kleiner Sollzins auch tatsächlich seine Wirkung entfalten.


Die Mechanik der Immobilienfinanzierung

Die "Mechanik" der Immobilienfinanzierung

Das Annuitätendarlehen als Klassiker der Hypothekendarlehen kann ein Zinssparwunder sein

Wir beginnen mit etwas Fachwissen, um das Verstehen der folgenden Tipps zu erleichtern.

Bei einer Immobilienfinanzierung bestimmen diese drei Faktoren maßgeblich, wie günstig oder teuer eine Finanzierung ist: Eigenkapital, Tilgungssatz und Zinsen.

Kombinieren Sie bei einem Annuitätendarlehen diese Faktoren optimal, dann erhalten Sie nicht nur eine günstige Finanzierung, sondern legen damit den Grundstein für eine erfolgreiche Vermögensbildung.

So funktioniert das Annuitätendarlehen

Sie nehmen ein Darlehen auf und vereinbaren dafür mit der Bank einen Sollzins, eine Sollzinsbindung und den anfänglichen Tilgungssatz. (Der Sollzins hieß früher mal Zins oder Nominalzins. Dann haben Politiker sich wieder etwas ausgedacht und seitdem heißt er Sollzins.)

Die Summe von Sollzins und Tilgungssatz ist die Annuität. Das ist aus dem Latein abgeleitet und steht sinngemäß für Jahresleistung, also die jährliche Summe der Kreditraten. Jetzt wissen Sie, warum es Annuitätendarlehen heißt.

Die Tilgungsverrechnung ist besonders spannend

Die Tilgungsverrechnung erfolgt bei einer Immobilienfinanzierung in der Regel monatlich. Das hat einen ganz besonderen Vorteil: Mit jeder gezahlten Kreditrate reduziert sich das Darlehen.

Mit jeder Rate sinkt damit nicht nur die Restschuld, sondern auch die Zinslast des Zahlungsabschnitts, der auch Periode genannt wird.

Aufgrund der immer gleichbleibenden Monatsrate kommt es zu einer internen Verschiebung. Der für Zinsen eingesparte Betrag wandelt sich automatisch in Tilgung um. Siehe hierzu die Animation: Verschiebung von Zins und Tilgung.

Beispiel:

Darlehen 100.000 €
Sollzins p.a.
Anteil an der Rate
1,6 %
73,59 %
Anf. Tilgung p.a.
Anteil an der Rate
2,00 %
26,41 %
Monatsrate 300,00 €
Annuität (3,6 %) 3.600,00 €
Laufzeit ca. 36 Jahre

Die passende Tilgung ist der Erfolgsfaktor Nr. 1 für eine günstige Immobilienfinanzierung

Wie teuer eine Immobilienfinanzierung tatsächlich ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Neben der Zinshöhe und den Nebenkosten ist vor allem ausschlaggebend, in welchem Umfang Sie Ihr Darlehen tilgen. Dabei gilt: Der passende Tilgungsplan macht die Immobilienfinanzierung günstiger.

Der vereinbarte Tilgungssatz wirkt sich auf den Rückzahlungszeitraum und damit auf die Kosten Ihres Darlehens aus. Je schneller ein Bauherr tilgt, desto geringer ist die Laufzeit des Kredits und desto weniger Jahre zahlt er Zinsen.

Ein weiterer Vorteil der höheren Tilgung: Zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung (Nach Ablauf der Sollzinsbindung) ist die Restschuld geringer und damit der Beleihungswert ebenso.

Ein niedriger Beleihungsauslauf macht die Immobilien­finanzierung bei der Umschuldung günstiger

Vereinfachend kann gesagt werden: Je geringer der Beleihungswert, umso günstiger die Bauzinsen.

Experimentieren Sie ein wenig mit unserem Baufinanzierungsrechner und finden Sie heraus, wie die Laufzeit der Finanzierung durch die Veränderung der Tilgungsleistung beeinflusst wird.

Baufi24-Geschäftsführer Stephan Scharfenorth erläutert, welchen Einfluss die Tilgung auf die Immobilienfinanzierung hat.

Beispiel: Ein 100.000-Euro-Darlehen mit einer 1,00 % anfänglichen Tilgung bei einem Sollzinssatz von 2,0 % ist erst nach 54 Jahren getilgt.

Würde der Kreditnehmer hingegen einen Tilgungssatz von 3,00 % wählen, wäre er bereits nach 25 Jahren schuldenfrei und hätte dadurch einige Tausend Euro Zinsen eingespart.

Variante 1 Variante 2
Darlehen 100.000 € 100.000 €
Sollzins 2,00 % 2,00 %
Anf. Tilgung 1,00 % 3,00 %
Laufzeit bis Volltilgung 54 Jahre 25 Jahre
Zinskosten 64.928,88 € 27.812,34 €
Ersparnis 37.116,54
Bitte beachten Sie, dass es sich um eine starke Vereinfachung zur Veranschaulichung handelt. Die tatsächliche Laufzeit ist unter anderem vom Zins der Anschlussfinanzierung abhängig und dieser ist zum heutigen Zeitpunkt nicht zu bestimmen. Allerdings würde das Verhältnis gleichbleiben, da beide Darlehensvarianten mit dem gleichen Zins gerechnet würden.

Der Tilgungssatz ist wichtiger als der Zins

Mehr Tilgung kompensiert bis zu 3,5 % höheren Zins und erzielt dennoch eine Zinsersparnis

Was unglaublich klingt, funktioniert wirklich. Denn der Zins ist nur ein Teil der Gleichung. Eine Besonderheit des Annuitätendarlehens sorgt dafür, dass eine hohe Tilgung eine besonders hohe Zinsersparnis erzeugt.

Fast alle Immobilienkäufer und Bauherren sind darauf fixiert einen besonders günstigen Zinssatz zu bekommen und vergessen dabei, worum es wirklich geht: den optimalen Tilgungssatz.

Wenn es nur darum geht, die Kreditrate möglichst niedrig zu halten und somit einen möglichst hohen Kaufpreis zu finanzieren, dann müssen Sie jetzt nicht weiterlesen. Es sei denn, Sie sind daran interessiert, was Sie das Immobilieninvestment wirklich kostet.

Und Sie sollten sich die Frage stellen, ob Sie es sich wirklich leisten können, einen niedrige Tilgung zu wählen. Das klingt etwas paradox, erklärt sich aber nach einem Blick auf die zwei Beispielrechnungen. Sie erkaufen sich nämlich die niedrige Kreditrate für sehr teures Geld. Im ersten Beispiel können Sie sehen, dass nur 2 % mehr Tilgung, etwas mehr als 37.000 Euro Zinsersparnis bedeuten.

Es geht bei der Betrachtung der Kosten also nicht um heute, sondern um die Zukunft. Die wesentliche Frage lautet nämlich, was Sie ihre Immobilie effektiv gekostet hat und ob Sie damit tatsächlich Vermögen aufgebaut haben oder eben gerade so "plus minus null" auslaufen.

Eine höhere Tilgung muss bezahlbar sein

Unglücklicherweise bedeutet eine höhere Tilgung auch eine deutlich höhere monatliche Kreditrate. Wenn Sie nicht zu den wenigen Kunden gehören, denen die Höhe der Darlehensrate komplett egal ist, dann müssen Sie für sich herausfinden, was wirklich machbar ist.

Am besten verwenden Sie dazu unseren Budgetrechner. Das ist ein sehr hilfreiches Instrument, um schnell in Erfahrung zu bringen, wie viel Immobilienfinanzierung machbar ist.

Bei der Dimensionierung des maximalen Kaufpreises oder der Bau- und Grundstückskosten sollten Sie bitte nicht nach dem Maximum streben. Wir Menschen neigen allgemein dazu, immer das maximal mögliche zu finanzieren. Greifen Sie im Regal gerne eine Etage tiefer und freuen Sie sich langfristig über ein ebenso schönes Haus und eine solide Vermögenssituation.

Wenn Sie Hilfe bei der Ermittlung der Finanzierung und des maximal sinnvollen Kaufpreises benötigen, sprechen Sie unsere Berater gerne darauf an.

Beweis: Die Entscheidung für den richtigen Tilgungssatz ist wichtiger als der Blick auf den Zins.

Variante 1 Variante 2
Darlehen 100.000 € 100.000 €
Sollzins 2,00 % 5,50 %
Anf. Tilgung 1,00 % 3,00 %
Laufzeit bis Volltilgung 54 Jahre 19 Jahre
Zinskosten 64.928,88 € 61.318,42 €
Ersparnis 3.610,46

Bitte beachten Sie, dass es sich um eine starke Vereinfachung zur Veranschaulichung handelt. Die tatsächliche Laufzeit ist unter anderem vom Zins der Anschlussfinanzierung abhängig und dieser ist zum heutigen Zeitpunkt nicht zu bestimmen. Allerdings würde das Verhältnis gleichbleiben, da beide Darlehensvarianten mit dem gleichen Zins gerechnet würden.

Vorteile einer hohen Tilgung

  1. Das Darlehen ist wesentlich schneller getilgt. Das spart jede Menge Zinskosten.

  2. Die Restschuld ist zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung niedriger als bei kleineren Tilgungssätzen. Das verschafft Ihnen Konditionsvorteile oder Spielraum bei der Darlehensrate. Das kann insbesondere bei zukünftig steigenden Zinsen sehr von Vorteil sein.

  3. Eine schnelle Tilgung innerhalb einer vereinbarten Sollzinsbindungsfrist generiert nicht nur Zinsvorteile beim Abschluss des Darlehens, sondern sorgt für volle Zinssicherheit.


Kleine Tilgungssätze bei der Immobilienfinanzierung verlängern die Laufzeit

Aktuelles Niedrigzinsumfeld nutzen und Zinsersparnis in Tilgung investieren

Es ist noch gar nicht so lange her, da mussten Kunden für ein Baudarlehen 6 % oder gar mehr bezahlen. Mit einem Tilgungssatz von 1,00 % entspricht das einer Jahresrate (Annuität) von 7,00 % des Darlehensbetrages. Der hohe Zinsanteil sorgte dafür, dass ein Darlehen in der Regel nach 30 bis 40 Jahren bezahlt war.

Dieser Zeitraum reichte in der Regel aus, passend zum Ende des Arbeitslebens in einer bezahlten Immobilie zu leben und von den Darlehenskosten befreit zu sein.

Ausgelöst durch die Finanzkrise 2008 kam es zu einem anhaltenden Zerfall des Zinsmarktes. Was für Sparer ein Alptraum ist, freut den Kunden, der Schulden machen will.

Wer nun aber die Zinsersparnis für eine besonders niedrige Kreditrate nutzt, ist nicht wirklich gut damit beraten. Denn kleine Zinsen verlängern die Darlehenslaufzeit erheblich. Die Ursache ist mathematischer Natur und hat etwas mit der Verschiebung der Zins- und Tilgungsanteile innerhalb der Kreditrate zu tun.

Nehmen wir das Rechenbeispiel "Zinsersparnis in Tilgung investieren" als Grundlage, dann würde heute ein Darlehen mit 1,00 % Anfangstilgung und einem Sollzinssatz von 1,50 % sagenhafte 61 Jahre benötigen, bis es vollständig bezahlt ist. Wir unterstellen in diesem Beispiel, dass über die gesamte Laufzeit mit gleichbleibenden Zinsen gerechnet wird.

Wer das aktuelle Zinsumfeld optimal nutzen will, sollte sich auf eine Zinsbindungszeit von mindestens 15 Jahren festlegen und möglichst einen Tilgungssatz wählen, der höher als ein Prozent liegt. Der Aufpreis für diese Zinssicherheit kostet den Darlehensnehmer wegen des derzeitigen Zinstiefs nicht allzu viel.

Ob 2 oder 3 Prozent - wie hoch der Tilgungssatz sein kann, hängt jedoch letztendlich von den finanziellen und persönlichen Verhältnissen des Bauherrn oder Immobilienerwerbers ab. Die Tilgungsraten dürfen auf keinen Fall so hoch liegen, dass der gewohnte Lebensstandard des Darlehensnehmers ins Wanken gerät und ihm das Geld für unvorhersehbare Ausgaben fehlt.

Ein Wechsel der Tilgungshöhe während der Laufzeit ist inzwischen auch kein Problem mehr. In der Regel bieten Banken anfängliche Tilgungssätze von 1 Prozent der Darlehenssumme, aber bei vielen Instituten können die Darlehensnehmer ihren regelmäßigen Tilgungssatz auch variieren und beispielsweise zwischen einer Tilgung von einem bis zehn Prozent wählen. Manche Banken gewähren kostenlos eine bestimmte Anzahl von Umstellungen während der Zinsbindungszeit, andere ermöglichen dies dem Kreditnehmer - gegen ein Entgelt - in unbegrenzter Menge.

Nicht nur in der Anfangszeit, sondern auch bei der Anschlussfinanzierung sollten Sie den Tilgungssatz im Blick haben. Häufig bietet die Bank für das Folgedarlehen die gleiche Tilgung wie für die Zinsbindungsphase. Diese standardisierten Konditionenanpassungen berücksichtigen nicht, dass sich die finanziellen und persönlichen Verhältnisse des Bauherrn eventuell inzwischen geändert haben und er in der Lage wäre, in höherem Umfang zu tilgen.

Zinsersparnis in Tilgung investieren

2007 Heute
Darlehen 100.000 € 100.000 €
Sollzins 5,00 % 1,50 %
Anf. Tilgung 1,00 % 4,50 %
Monatsrate 500 € 500 €
Laufzeit bis Volltilgung 36 Jahre 19 Jahre
Zinskosten 115.456,94 € 15.144,62 €
Ersparnis 100.312,32

Bitte beachten Sie, dass es sich um eine starke Vereinfachung zur Veranschaulichung handelt. Die tatsächliche Laufzeit ist unter anderem vom Zins der Anschlussfinanzierung abhängig und dieser ist zum heutigen Zeitpunkt nicht zu bestimmen. Allerdings würde das Verhältnis gleichbleiben, da beide Darlehensvarianten mit dem gleichen Zins gerechnet würden.