Rendite berechnen Immobilie

Auf Tagesgeld- und Sparkonten herrscht derzeit eine ziemliche Flaute, was die Zinsen anbelangt. Selbst ein kleiner Zins reicht nicht aus, um den Wertverlust durch die Inflation auszugleichen. Daher suchen Anleger nach Alternativen zur risikofreien Sparanlage. Sie investieren am Kapitalmarkt in Aktien, Rentenpapiere oder ETFs. Andere kaufen Goldbarren oder Rohstoffe. Viele entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie und betrachten ein fremd vermietetes Haus oder eine Wohnung als wertstabile Anlage. Im Vergleich zum Aktienmarkt unterliegt der Wert der Immobilie im Regelfall nur geringen Schwankungen. Meist kommt es zu einer Wertsteigerung.

Wer möchte, kann zu einem späteren Zeitpunkt die Immobilie selbst bewohnen. Dazu müssen Sie Eigenbedarf anmelden – oder darauf warten, dass Ihr Mieter auszieht.

Wer die Immobilie erwirbt, um sie zu vermieten, profitiert zudem von Steuervorteilen. Im Gegenzug verursacht ein zu schneller Wiederverkauf der Anlageimmobilie eine Steuerpflicht, die sogenannte Spekulationssteuer. Wegen der Spekulationsfrist von zehn Jahren ist der Kauf einer Immobilie zur Kapitalanlage ein langfristiges Projekt. Wer weiß, dass er sein Erspartes in drei oder fünf Jahren wahrscheinlich braucht, sollte von einer Immobilie als Renditeobjekt Abstand nehmen.

Wer sein Vermögen investiert, möchte vorher wissen, welchen Ertrag die Investition abwirft. Dieser Ertrag wird Rendite genannt, was bei einem Sparbuch der jährlichen Verzinsung entspricht. Im Falle von Immobilien setzen Sie die Einnahmen der Miete, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen, in Relation zu den Anschaffungskosten. Grob gesagt berechnen Sie das Verhältnis aus den Mieteinnahmen zum Ertragswert. Dessen wichtigster Bestandteil ist der Kaufpreis. Damit ermitteln Sie, wie viel Ihnen die Investition langfristig einbringt – im Idealfall unter Berücksichtigung der Steuervorteile aus der Vermietung.

Wie die Berechnung genau erfolgt und welche Posten auf der Einnahmen- und Ausgabenseite zu berücksichtigen sind, schauen wir uns genauer an.

Mit der Bruttorendite eine grobe Abschätzung vornehmen

Am einfachsten lässt sich die Bruttorendite ermitteln, deren Aussagekraft allerdings beschränkt ist. Für sie wird die Nettokaltmiete für ein Jahr zum Kaufpreis inklusive Nebenkosten ins Verhältnis gesetzt.

Ein Rechenbeispiel der Bruttorendite:

• Kaufpreis: 350.000 Euro
• Kaufnebenkosten: 35.000 Euro
• Erwartete jährliche Nettokaltmiete: 13.200
• Berechnung: 13.200 / 385.000 * 100 = 3,43 Prozent Bruttorendite

Die Nettorendite einer Immobilie schätzt ab, wie sich die künftigen Mieteinnahmen zu dem investierten Kapital verhalten. Folgende Komponenten gehen in die Berechnung ein:

• Kaufpreis der Immobilie
• Kaufnebenkosten wie die Gebühr für den Notar und die Eintragung ins Grundbuch
• Erwartete Miete pro Jahr als Nettokaltmiete
• Kosten für die Verwaltung des Hauses
• Instandhaltungsrücklage
• Renovierungskosten
• Kosten für Reparaturen

Aus dem Verhältnis des erwarteten jährlichen Reinertrags aus der Vermietung zum Kaufpreis der Immobilie plus Nebenkosten ergibt sich die Nettorendite.

Ein Zahlenbeispiel zur Nettorendite:

• Kaufpreis: 350.000
• Nebenkosten des Kaufs: 35.000 Euro
• Erwartete Jahresnettokaltmiete: 13.200 Euro
• Weitere jährliche Kosten: 600 Euro für Verwaltung und 950 für Renovierung und Reparaturen
• Jährlicher Reinertrag der Vermietung: 11.650 Euro
• Nettorendite: 11650/385.000 = 3,03 Prozent

Wir haben bereits die Brutto- und Nettorendite erklärt. Darüber hinaus gibt es folgende Ansätze, die Rendite zu ermitteln:

• die Objektrendite
• den Mietpreismultiplikator und
• die Eigenkapitalrendite.

Die Objektrendite ist wichtig, wenn Sie für die Finanzierung der Anlageimmobilie einen Immobilienkredit aufnehmen müssen. Die Objektrendite versucht, einen Rat zu geben, wie hoch der Anteil an Fremdkapital in der Baufinanzierung sein darf oder gar soll. Sofern die geschätzte Objektrendite über dem Zinssatz des Immobilienkredits liegt, steigern Sie die Rendite mit einem höheren Anteil an Fremdkapital. Das wird auch Leverage-Effekt genannt. Die Objektrendite errechnet sich aus dem Verhältnis der Nettoerträge aus der Vermietung zum Kaufpreis inklusive Nebenkosten.

Im Detail wird die Objektrendite wie folgt ermittelt:

• Nettokaltmiete pro Jahr abzüglich Kosten (Rücklagen, Verwaltung, Steuern, Nebenkosten, die der Eigentümer nicht auf seine Mieter umlegen kann)
• geteilt durch:
• Kaufpreis zuzüglich Nebenkosten des Kaufes

Ein Rechenbeispiel zur Objektrendite:

• Nettokaltmiete von 13.200 Euro pro Jahr abzüglich durchschnittlicher Kosten von jährlich insgesamt 3000 Euro (Rücklagen, Verwaltung, Steuern, Nebenkosten, die nicht umgelegt werden können)
• geteilt durch:
• Kaufpreis (350.000 Euro) zuzüglich Nebenkosten des Kaufes (35.000 Euro), ergibt 385.000 Euro

Die Formel für die Objektrendite lautet dann: (13.200 – 3.000)/385.000 * 100 = Objektrendite von 2,65 Prozent

Die 2,65 Prozent Objektrendite vergleicht der Käufer mit seinem Darlehenszins. Liegt der Zins des Immobilienkredits darunter, könnte sich ein höherer Einsatz von Fremdkapital lohnen.

Was ist der Mietpreismultiplikator?

Der Mietpreismultiplikator dient dazu, zu prüfen, ob der Kaufpreis angemessen ist. Er zeigt, wie viele Jahresnettokaltmieten nötig sind, um den Kauf der Immobilie inklusive Nebenkosten der Baufinanzierung sowie Kosten der Sanierung zu finanzieren. Anders ausgedrückt: Er zeigt an, nach wie vielen Jahren Sie den Kaufpreis durch die Mieteinnahmen wieder verdient haben. Die Berechnung ist recht einfach, da der Kaufpreis inklusive Nebenkosten durch die erwarteten Nettomieteinnahmen geteilt wird. Gleichzeitig lässt er zum Beispiel den Ausfall von Mieteinnahmen oder steuerliche Aspekte außen vor.

Ein Rechenbeispiel zum Mietpreismultiplikator:

• Kaufpreis + Kaufnebenkosten = 385.000 Euro
• Kosten für Sanierung = 10.000 Euro
• Nettokaltmiete pro Jahr: 13.200 Euro

Mietpreismultiplikator: 395.000 Euro / 13.200 Euro = 30

Die Höhe der Miete lässt sich an der bisherigen Miete ablesen oder Sie ziehen lokale Mietspiegel zurate. Der Vervielfältiger von 30 aus dem Rechenbeispiel liegt recht hoch und ist nur für eine attraktive und hochpreisige Lage angemessen.

Die Eigenkapitalrendite produziert ein präzises Ergebnis, erfordert aber eine umfangreiche Kalkulation. Sie zeigt das Verhältnis des eingesetzten Kapitals zum erwirtschafteten Gewinn und drückt aus, welche Rendite der Eigentümer auf sein eingesetztes Eigenkapital erhält. In den meisten Berechnungen werden Daten vereinfacht, zum Beispiel die Zinsen oder die Steuerlast. Wird die Immobilie ausschließlich mit Eigenkapital finanziert, entspricht die Eigenkapitalrendite der Nettorendite.

Die Eigenkapitalrendite wird wie folgt berechnet:

• Jährliche Nettokaltmiete
• abzüglich der Kosten für die Instandhaltungsrücklage, die Verwaltung sowie alle Nebenkosten, die nicht umgelegt werden können
• abzüglich Steuern
• abzüglich der Zinsen für den Immobilienkredit
• Dieses Ergebnis wird durch das Eigenkapital dividiert und mit 100 multipliziert

Ein Rechenbeispiel zur Eigenkapitalrendite:

• Jährliche Nettokaltmiete: 13.200 Euro
• abzüglich Instandhaltungsrücklage, Verwaltung und weitere Nebenkosten: 3.000 Euro
• abzüglich Steuern: 2.000 Euro
• abzüglich Zinsen für den Immobilienkredit: 1.000 Euro
• Eingesetztes Eigenkapital: 100.000 Euro
• Ergibt: 7200/100.000 * 100 = 7,2 Prozent

Die Rendite für eine Immobilie lässt sich nur abschätzen und erwarten, aber nicht exakt berechnen. Zahlen die Mieter beispielsweise einige Monate ihre Miete nicht, haben Sie Ausfälle auf der Einnahmenseite. Insbesondere bei gewerblich genutzten Immobilien ist das nicht unwahrscheinlich.

Entscheidet sich die Eigentümergemeinschaft für einen neuen Verwalter, der teurer ist, wird Ihr Anteil an den Verwaltungskosten höher. Kommt es überraschend zu kostspieligen Reparaturen oder Sanierungsmaßnahmen, reduziert sich Ihre Rendite. Für unerwartete Maßnahmen reichen meist die Instandhaltungsrücklagen nicht aus.

Verschlechtert sich die Situation im unmittelbaren Umfeld der Immobilie, finden Sie schwerer neue Mieter. Folglich steht die Wohnung oder das Haus für einige Zeit leer – und Ihnen entgehen Mieteinnahmen. Auch der Anschlusskredit kann die Rechnung verändern. Steigt der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung, wird Ihr Kredit teuer und die Rendite verschlechtert sich.

Tipps & Tricks bei der Rendite für Immobilien

Rechnen Sie selbst die erwartete Rendite für Ihre Anlagenimmobilie aus oder lassen Sie sich von Experten unterstützen. In unseriösen Angeboten werden mitunter Angaben gemacht, die schnell als geschönt entlarvt werden können. Zu den Klassikern zählt, statt mit der Nettomiete mit der Bruttomiete zu rechnen. Das ist nicht korrekt, da so fälschlicherweise Nebenkosten in den Gewinn eingerechnet werden.

Auch Kaufnebenkosten fallen manchmal unter den Tisch, obgleich diese mindestens zehn Prozent des Kaufpreises betragen. Ebenso muss das Hausgeld berücksichtigt werden, da dieses von der Nettokaltmiete abzuziehen ist.