Baudarlehen

Mit einem Baudarlehen finanzierst du dein Immobilienvorhaben: Das Darlehen ist zweckgebunden und wird für den Hausbau, Hauskauf, Wohnungskauf oder auch Grundstückskauf eingesetzt. Viele Deutsche träumen von einer eigenen Immobilie. Du auch? Sei es das Einfamilienhaus mit Garten auf dem Land oder die moderne Eigentumswohnung im Zentrum der Großstadt. Manche wollen die Immobilie selbst bewohnen, andere möchten vermieten oder als Kapitalanlage nutzen. Egal, ob Neubau auf einem Grundstück oder der Erwerb einer Bestandsimmobilie – nur die wenigsten können ihr Vorhaben aus eigener Tasche bezahlen. Deshalb greifen künftige Immobilienbesitzer/-innen auf Fremdkapital zurück, das Banken oder andere Finanzinstitute gegen eine Gebühr (Zins) bereitstellen: das Baudarlehen.

• Im Gegensatz zu gewöhnlichen Ratenkrediten ist ein Baudarlehen an wohnwirtschaftliche Zwecke gebunden. Du darfst es also nur zum Bau, Kauf oder zur Modernisierung einer Immobilie verwenden.
• Baudarlehen – oft auch Baufinanzierung, Hauskredit oder Immobilienfinanzierung genannt – gibt es in unterschiedlichen Formen und mit vielen individuellen Anpassungsmöglichkeiten. Die beliebteste Darlehensart für Baudarlehen ist das Annuitätendarlehen. 

Bestandteile eines Baudarlehens

Im Folgenden findest du die wichtigsten Begriffe rund um das Baudarlehen einfach erklärt.

• Zinsen: Zinsen stellen Gebühren dar, die Darlehensnehmende für die Bereitstellung des Baudarlehens an das Finanzinstitut entrichten. Der Zinssatz wird in Prozent auf das entliehene Kapital angegeben und immer bezogen auf einen gewissen Zeitraum berechnet, meist pro Jahr. In diesem Fall spricht die Bank auch von einem Jahreszins. Die Höhe der Bauzinsen ist ein maßgeblicher Faktor bei den Kosten deines Baudarlehens. 

• Zinsbindung: Die Sollzinsbindung gibt den Zeitraum an, in dem der Zins und die meisten anderen Konditionen deines Baudarlehens festgeschrieben sind. Weder darf die Bank den Zinssatz des Bankdarlehens anheben, wenn das allgemeine Zinsniveau auf dem Markt steigt, noch darfst du auf günstigere Zinsen hoffen, wenn sich die Marktlage in dieser Zeitspanne zu deinen Gunsten verändert. Die üblichen Zinsbindungen beginnen bei 5 Jahren und erstrecken sich über 10, 15, 20, 25 und bis zu 30 Jahren. Sobald die Zinsbindungsfrist verstrichen ist, benötigst du eine Baudarlehen-Anschlussfinanzierung für deine Restschuld. Welche Zinsbindung ist nun für dich die richtige? In Phasen eher steigender Zinsen für Baudarlehen bietet dir eine längere Zinsbindung zusätzliche Sicherheit. In Phasen tendenziell fallender Zinsen für Baudarlehen ist hingegen eine kürzere Zinsbindung sinnvoll. Welche Zinsbindung für dich am besten passt, richtet sich aber immer auch nach deiner individuellen Situation.
• Tilgung: Über die Tilgung zahlst du dein Darlehen an die Bank zurück. Die Tilgungsrate ist dabei der prozentuale Anteil an der Kreditschuld beziehungsweise Restschuld, den Darlehensnehmende dafür jährlich entrichten. Mit jeder bezahlten monatlichen Rate verringert sich die Restschuld deines Baudarlehens. Ferner berechnet die Bank die Zinsen immer in Bezug auf die Restschuld, die kontinuierlich abnimmt. Dadurch gibt es eine stete Verschiebung, was den Anteil von Tilgungsanteil und Zinsanteil innerhalb der monatlichen Rate angeht. Der Anteil der Zinszahlung sinkt, der Anteil der Tilgungsleistung steigt. Deshalb ist beim Erstellen deiner optimalen Finanzierungsstrategie oft von "anfänglicher Tilgung" die Rede.

• Sondertilgungen: Ein weiterer Weg, die Restschuld deines Baudarlehens zu verkleinern, sind Sondertilgungen. Darunter ist die Möglichkeit zu verstehen, zusätzliche Tilgungszahlungen außerhalb des normalen monatlichen Rhythmus zu leisten. Viele Baudarlehen bieten Kreditnehmenden die Option, eine bestimmte Anzahl von Sondertilgungen bis zu einem gewissen Betrag wahrzunehmen (beispielsweise zwischen 5 und 10 Prozent der Nettodarlehenssumme oder einen festen Betrag pro Jahr). Dies ist meist kostenlos. Es gibt aber ebenso Banken, die für das Recht auf Sondertilgung einen Zinsaufschlag erheben. Sondertilgungen solltest du einplanen, wenn du mit außerplanmäßigen Geldzuflüssen, beispielsweise aus Gehaltsboni oder Erbschaften, rechnest. Sie sind ein gutes Mittel, die Laufzeit des Kredits weiter zu verkürzen.
• Eigenkapital: Idealerweise begleichen zukünftige Immobilienbesitzer/-innen einen Teil ihrer Finanzierung aus eigener Tasche, also durch Einsatz von Eigenkapital. Aber wie hoch sollte der Eigenkapitalanteil an der Gesamtsumme der Finanzierung sein? Bei einem hohen Eigenkapitalanteil sinkt das Risiko einer Überschuldung, wenn du dein Baudarlehen zum Beispiel aus privaten Gründen kündigen musst. Viel Eigenkapital vermindert allerdings nicht nur das Risiko der Hausbauenden, sondern auch das der Bank. Deshalb belohnen Kreditinstitute einen hohen Eigenkapitalanteil häufig mit niedrigeren Zinsen. Die Experten und Expertinnen für Baudarlehen von Baufi24 empfehlen dir, mindestens 20 bis 30 Prozent Eigenkapital in den Hauskauf oder ins Bauvorhaben einzubringen. Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist hingegen risikoreicher und daher teurer.
• Kreditrate: Die monatliche Rate, die du für den Kredit an die Bank zahlst, berechnet sich aus der Darlehenssumme, dem Sollzins und dem Tilgungssatz. Dabei gilt die Formel:

Ein Baudarlehen bedarf einer sorgfältigen Planung. Finde zuerst heraus, wie viel Immobilie du dir überhaupt leisten kannst. Mithilfe unseres kostenlosen Budgetrechner für Baudarlehen planst du dein Budget einfach online. Die Baufi24 Finanzierungsexpertinnen und -experten raten, die eigene Finanzkraft nicht zu überschätzen. Schließlich sollte durch das Darlehen für den Bau dein Lebensstandard nicht sinken. Außerdem sollten Kreditinteressierte immer einen Puffer für unerwartete Ausgaben in ihre Finanzierung einplanen. Ist der finanzielle Rahmen abgesteckt, sind die Nebenkosten für den Hauskauf geschätzt und ist das Eigenkapital einkalkuliert? Dann kannst du dich auf die Suche nach einem passenden Baudarlehen machen.  

1. Annuitätendarlehen: Beim Annuitätendarlehen handelt es sich um den Klassiker unter den Baudarlehen. Das kennzeichnende Merkmal dieser Darlehensart ist die Höhe der monatlichen Rate, die während der gesamten Laufzeit konstant bleibt. Nur die Anteile von Zinszahlung und Tilgungsleistung innerhalb der Rate verändern sich stetig zugunsten der Tilgung. Die gleichbleibende Rate bedeutet für dich Planbarkeit und die Sicherheit, diese über die gesamte Laufzeit hinweg bezahlen zu können. Eine Finanzierung beginnt bei kurzen Zinsbindungszeiten von 5 Jahren, üblich sind längere Fristen von 15 bis zu 25 Jahren. Nach Ablauf dieser Zeit ist die Restschuld deines Darlehens im Regelfall noch nicht beglichen. Deshalb benötigst du später eine sogenannte Anschlussfinanzierung.
2. Volltilgerdarlehen: Im Gegensatz zu einem Annuitätendarlehen bleibt bei einem Volltilgerdarlehen nach Ablauf der Zinsbindungsfrist keine Restschuld übrig. Du zahlst also den gesamten Darlehensbetrag während einer einzigen Zinsbindungsphase zurück: Die Zinsbindung entspricht also gleichzeitig der Laufzeit des Baudarlehens. Der Vorteil des Volltilgerdarlehens ist die Zinssicherheit. Da du keine Anschlussfinanzierung für die Restschuld brauchst, musst du dir über etwaige Veränderungen des allgemeinen Zinsniveaus keine Gedanken machen. Der Nachteil: Je länger deine gewählte Zinsbindung, desto höher ist der von der Bank gewährte Bauzins. Wer hingegen auf eine kürzere Zinsbindung setzt, hat seinen Kredit entsprechend schneller zurückzuzahlen. Dazu wiederum ist eine größere Tilgungsrate erforderlich. Aus diesem Grund ist das Volltilgerdarlehen vor allem für Bauherrinnen und Bauherren mit hohem und sicherem Einkommen gedacht.
3. Vollfinanzierung: Ohne Eigenkapital bauen oder kaufen – Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist in Einzelfällen realisierbar. Grundsätzlich unterscheiden Banken zwischen einer 100-Prozent- und einer 110-Prozent-Finanzierung (ebenso Vollfinanzierung genannt). Bei Letzterer deckt der Baukredit nicht nur die Kaufsumme deiner Immobilie ab, sondern auch deine Nebenkosten, die etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises betragen. Der große Nachteil der Vollfinanzierung sind die Kosten. Denn die Bank verlangt für das erhebliche Risiko einen hohen Zinssatz für den Immobilienkredit. Abgesehen davon ist es deutlich schwieriger, eine Vollfinanzierung zu erhalten.
4. Bausparvertrag: Ein Bausparvertrag ist die Summe aus zwei Finanzierungsphasen – einem Sparplan und einem Baudarlehen. Zwar ist die Verzinsung deines Kapitals in der Sparphase eher niedrig, jedoch ist das anschließende Baudarlehen ebenfalls geringer als marktüblich verzinst. Diese besseren Zinsen kannst du dir mit einem Bausparvertrag jetzt schon für die Zukunft sichern. Zu Beginn entscheiden sich Interessierte für eine Bausparsumme, die sie in die zukünftige Immobilie investieren möchten. Davon werden 30 bis 50 Prozent angespart, die nach einem festgelegten Zeitraum "zuteilungsreif" sind. Wollen Bausparende dann eine Immobilie kaufen oder ein Bauvorhaben in die Tat umsetzen, können sie den Rest der Bausparsumme als Baudarlehen beantragen. Bausparende müssen den Kredit allerdings nicht in Anspruch nehmen. Stattdessen ist es ebenso möglich, weiter zu sparen oder sich das ersparte Kapital einfach auszahlen zu lassen. Wegen dieser Flexibilität birgt ein Bausparvertrag ein geringes Risiko. Das macht ihn zu einem attraktiven Modell für Unentschlossene oder Personen, die erst in einigen Jahren ein Eigenheim erwerben möchten.
5. KfW-Förderung: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) unterstützt Immobilienkäufer/-innen mit unterschiedlichen Programmen in Form von KfW-Darlehen und Zuschüsse, die sich teilweise miteinander kombinieren lassen. So kannst du mit den Geldern der staatlichen Förderbank mitunter viel Geld sparen. Als staatliche Förderbank verfolgt die KfW einen öffentlichen Auftrag und bietet neben zinsgünstigen Krediten auch Zuschüsse, die nicht zurückgezahlt werden müssen. Professionelle Baugeldvermittler wie Baufi24 helfen dir herauszufinden, welche KfW-Förderungen für dich infrage kommen. 

Hast du schon ein Baudarlehen abgeschlossen und das beantragte Geld von der Bank bekommen? Dann steht dem Kauf deines Eigenheims nichts mehr im Wege! Zur Rückführung des Baukredits zahlen Darlehensnehmende nun jeden Monat eine vereinbarte Rate an die Bank. Endet die vereinbarte Zinsbindung, nimm dein Erstdarlehen genau unter die Lupe.

Denn wer sich für ein klassisches Annuitätendarlehen entscheidet, hat die Kreditschuld nach Ablauf der festgelegten Zinsbindung noch nicht komplett getilgt. Es besteht also eine Restschuld. Für diese bist du auf ein weiteres Baudarlehen angewiesen. Wichtigstes Kriterium bei der Auswahl einer solchen Anschlussfinanzierung ist der gewährte Sollzins. Aufgrund dessen spielt beim Abschluss eines neuen Immobilienkredits das Timing eine wesentliche Rolle. Allgemein gilt:

• Sind die Hypothekenzinsen seit Aufnahme des ersten Baudarlehens gesunken, profitierst du von günstigeren Sollzinsen bei der Anschlussfinanzierung.
• Wenn hingegen die Hypothekenzinsen in dieser Zeit gestiegen sind, hast du mit höheren Sollzinsen und dadurch mit einem teureren Baukredit zu rechnen.

Benötigst du demnächst eine Anschlussfinanzierung, hast du im Wesentlichen diese Optionen:

1. Prolongation des Baudarlehens: Verlängerung bei der finanzierenden Bank
2. Umschuldung des Baudarlehens: Anschlussfinanzierung der Restschuld bei einer anderen Bank

Dank einer Umschuldung lassen sich i. d. R.  die Kosten der Anschlussfinanzierung für dein Baudarlehens deutlich senken.  Generell ist eine Umschuldung der Baufinanzierung im Vergleich zu einer Prolongation allerdings etwas aufwendiger. Dafür musst einen neuen Antrag stellen und entsprechende Einkommensnachweise einreichen. Zudem fallen für die Abtretung der Grundschuld Kosten an. Meist aber wiegt die durch die Umschuldung erzielte Zinsersparnis diese Nachteile auf.

Läuft deine Zinsbindung erst in ein paar Jahren aus, möchtest dir aber die heutigen Zinsen für später festschreiben lassen? Das funktioniert mit einem Forward Darlehen. Über ein solches sicherst du dir gegen eine Gebühr bereits 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung des ersten Baudarlehens die derzeitigen Zinsen für deine Anschlussfinanzierung.

Welches Baudarlehen am besten zu deinem Vorhaben und deinen persönlichen Bedürfnissen passt und ob für dich eine Förderung infrage kommt ist sehr individuell. Mit dem kostenlosen Darlehensrechner kannst du einfach online dein Baudarlehen selbst berechnen. Variiere dabei Zinsbindung, Tilgung und Höhe des Eigenkapitals und entwickle ein Gefühl dafür, wie sich dein Baudarlehen flexibel gestalten lässt. Maßgeblich entscheidend für die Kosten deines Baudarlehens ist u. a. der Zinssatz. Lass dich von unserer erfahrenen Finanzierungsspezialisten und -spezialistinnen kostenlos beraten. Wir vergleichen für dich die Konditionen von über 500 Banken und machen dir ein unverbindliches Angebot für dein optimales Baudarlehen.

Fordere jetzt online oder telefonisch einen unverbindlichen und kostenfreien Vorschlag für dein Baudarlehen an. Oder lass dich in einer Baufi24 Geschäftsstelle unverbindlich und kostenlos beraten: deutschlandweit und persönlich vor Ort.