Eigenheim finanzieren

Es gibt viele Gründe, die für das Bauen oder Kaufen einer Immobilie sprechen. Beispielsweise sparen Eigentümer/-innen die monatlichen Mietzahlungen dauerhaft ein. Viele Menschen glauben, dass nur vermögende Personen in der finanziellen Lage sind, ein Eigenheim zu erwerben. Doch beim Kauf einer Immobilie kommt es nicht nur auf die eigene Finanzkraft an. Die Wahl einer geeigneten, maßgeschneiderten Immobilienfinanzierung spielt ebenso eine bedeutende Rolle. Denn mit einem optimal strukturierten Darlehen lässt sich ein Haus oder eine Eigentumswohnung auch ohne großes Vermögen kaufen.

Bei einer Eigenheimfinanzierung handelt es sich um einen zweckgebundenen Kredit, der für den Hausbau oder Immobilienkauf zweckgebunden zur Verfügung gestellt wird. Mit diesem Geld kannst du die gewünschte Immobilie bauen beziehungsweise erwerben. Im Gegenzug überweisen Darlehensnehmende jeden Monat eine vorab vereinbarte Rate über einen bestimmten Zeitraum, um das Darlehen zurückzuzahlen. Sobald die Bank sämtliche Raten pünktlich erhalten hat und keine Restschuld mehr besteht, ist das Eigenheim abbezahlt.

Für den Fall, dass zu einem späteren Zeitpunkt die festgelegten Raten nicht mehr bedient werden kann, verlangt die Bank für gewöhnlich eine Sicherheit. Dazu lässt sich der Kreditgeber eine Grundschuld auf die Immobilie eintragen. Sie berechtigt die Bank bei längerem Ausbleiben der Ratenzahlungen zu einer Veräußerung des Eigenheims. Über diesen Weg können offene Ansprüche auch bei Zahlungsunfähigkeit der Darlehensnehmenden befriedigt werden. Ein Eigenheim zu finanzieren ist die geeignete Lösung, sofern du eine Immobilie kaufen oder bauen möchtest, du jedoch nicht über das nötige Kapital verfügst. Mit einem Darlehen erhalten Menschen somit die Möglichkeit, ihr Eigenheim unmittelbar zu erwerben. 

Du bist auf der Suche nach einer geeigneten und günstigen Eigenheimfinanzierung, die zu deinen persönlichen Bedürfnissen und deiner finanziellen Situation passt? Die erfahrenen Berater und Beraterinnen vergleichen für dich die Angebote von über 500 Banken und finden für dich eine individuelle Finanzierungslösung. Der Baufi24 Service ist dabei für dich kostenlos und unverbindlich.

Bevor sich der Hauskäufer/-innen auf die Suche nach ihrer Wunschimmobilie begeben, stellt sich als Erstes die Frage: Was für ein Haus oder eine Wohnung kann ich mir leisten? Um das zu klären, ist eine genaue Budgetplanung der richtige Schritt. Potenzielle Immobilienkäufer/-innen erstellen dazu einen Haushaltsplan. In diesem werden auf der einen Seite alle monatlichen Einnahmen, wie etwa Gehalt, Lohn, Unterhaltszahlungen, aufgelistet. Auf der anderen Seite finden sich dort sämtliche Ausgaben, die jeden Monat für die Lebenshaltung anfallen. Dabei sind auch alle Aufwendungen für Versicherungen, Telefonrechnungen, Mitgliedsbeiträge und dergleichen in den Haushaltsplan aufzunehmen. Die Miete ist in dieser Kalkulation nicht mehr zu berücksichtigen – im Falle eines Kaufs oder Neubaus entfällt sie natürlich. Allerdings ist zu beachten, dass Eigentümer/-innen stattdessen andere monatliche Kosten zu tragen haben, wie etwa das Hausgeld.

Sobald alle Einnahmen und Ausgaben notiert sind, lässt sich die Differenz bilden. Der Betrag, der nach Abzug der Ausgaben von den Einnahmen bleibt, steht für die Eigenheimfinanzierung beziehungsweise als monatliche Kreditrate zur Verfügung. Wichtig ist jedoch, dass zusätzlich ein finanzieller Pufferberücksichtig wird, um eine spätere unvorhergesehene Mehrbelastung abfedern zu können.

Eigenkapital und Nebenkosten bei der Eigenheimfinanzierung

Weiterhin ist bei der Finanzierung des Eigenheims das Thema Eigenkapital von Bedeutung. Zu diesem zählen beispielsweise:

• Bankguthaben
• Wertpapiere aller Art
• Bargeld
• Bausparverträge
• unbelastete Immobilien und Grundstücke

Wer sowohl die Höhe des Eigenkapitals als auch die maximale Darlehensrate bestimmt hat, nutzt anschließend den praktischen Baufi24 Budgetrechner. Mit diesem lässt sich auf direktem Wege das höchstmögliche Darlehen ermitteln. Durch Addition des Eigenkapitals ermittelst du nun das Gesamtbudget. Dieses ist jedoch nicht mit dem Kaufpreis der Immobilie gleichzusetzen. Denn bei dem Erwerb eines Hauses oder einer Eigentumswohnung fallen zusätzliche Ausgaben an, die als Nebenkosten beim Hauskauf bezeichnet werden. Sie sind vom Gesamtbudget abzuziehen. Zu den Nebenkosten gehören:

• Kosten für Grundbuch
• Notarkosten beim Hauskauf
• Maklerprovisionen
• Grunderwerbsteuer

Der Budgetrechner berücksichtigt bereits die genannten Nebenkosten und gibt auf dieser Basis den höchstmöglichen Kaufpreis für die Wunschimmobilie an. Je nachdem, ob du eine Immobilie kaufen oder bauen möchtest, kommen aber noch weitere Nebenkosten hinzu. Beim Hausbau müssen unter anderem Erschließungskosten sowie Ausgaben für Bodengutachten und Baugenehmigungen eingeplant werden. Wer hingegen ein Haus oder eine Wohnung erwirbt, zahlt gegebenenfalls für die Verkehrswertbestimmung der Immobilie und für erforderliche Modernisierungen.

Bei der Eigenheimfinanzierung durch das klassische Annuitätendarlehen setzt sich die Rate aus zwei Komponenten zusammen:

1. einem Zins-
2. einem Tilgungsanteil. 

Während die Hypothekenzinsen als Gebühr für die Überlassung des Kapitals zu verstehen sind, zahlst du über die Tilgungen den Kredit zurück. Bei dieser beliebten Darlehensart für Immobilienkredite fallen während der gesamten Laufzeit gleichbleibend hohe Raten an. Das schafft eine besonders hohe Planungssicherheit.

Mit dem kostenlosen Baufinanzierungsrechner lässt sich schnell und einfach online eine exemplarische Eigenheimfinanzierung berechnen:

Um ein aussagekräftiges Ergebnis zu erhalten, gib in den Baufinanzierungsrechner so viele Werte wie möglich ein, dazu gehören u. a.:

• der Kaufpreis der Immobilie
• dein Eigenkapital

Je mehr Eigenkapital du zur Verfügung stellst, desto geringer kalkuliert die Bank das Kreditausfallrisiko. Das heißt, die Wahrscheinlichkeit, dass zu irgendeiner Zeit die Raten nicht mehr gezahlt werden können, wird als niedriger eingestuft. Aufgrund dessen profitieren Eigenheimfinanzierende, die über Eigenkapital verfügen, häufig von günstigeren Bauzinsen. Dieser Wert wiederum spielt für alle, die ein Eigenheim finanzieren möchten, eine wichtige Rolle. Denn die Höhe dieses Zinses wirkt sich unmittelbar auf den Zinsanteil der Rate und somit auf die Kosten der Eigenheimfinanzierung aus. Der Sollzins ist vor allem auch deshalb besonders relevant, weil er zu Beginn des Kredits einmalig festgelegt wird. Für eine bestimmte Laufzeit, der sogenannten Sollzinsbindung, bleibt dieser Wert dann unverändert.

Über den gezahlten Zins erhält die Bank ein Entgelt für das überlassene Darlehen. Die eigentliche Rückzahlung des Kredits erfolgt aber allein über die vereinbarten Tilgungen. Um die Laufzeit und die Gesamtzinsbelastung niedrig zu halten, empfehlen die Baufi24 Spezialisten und Spezialistinnen zu Beginn der Rückzahlung einen Tilgungssatz von mindestens 2 bis 3 Prozent. Diesen Satz kannst du für die gesamte Dauer beibehalten oder im Laufe der Jahre anpassen. 

Es ist auch möglich, über die festgelegten Tilgungssätze hinaus die Schulden zurückzahlen: Auch außerplanmäßige Rückzahlungen sind denkbar. Über sogenannte Sondertilgungen bei der Baufinanzierung lässt sich das Darlehen schneller zurückzuführen. Kreditnehmer/-innen, die von dieser Option Gebrauch machen wollen, müssen sich dazu vorab ein entsprechendes Recht im Kreditvertrag einräumen lassen. Wird später zusätzliches Kapital frei, lässt sich das Darlehen damit noch rascher tilgen.

Im Folgenden zeigen wir dir anhand eines Rechenbeispiels, wie sich eine Eigenheimfinanzierung beim Kauf einer Immobilie im Hamburg strukturell verändert, wenn man die Stellschraube der Tilgungsrate bei ansonsten gleichen Eckdaten variiert.

Bei ansonsten gleichen Eckdaten hat ein höherer Tilgungssatz diese Auswirkungen auf deine Eigenheimfinanzierung:

• höhere monatliche Belastung
• geringere Restschuld nach Ende der Zinsbindung
• schnellere Schuldenfreiheit

Da bei Annuitätendarlehen die Zinsen immer auf die noch ausstehende Restschuld anfallen, und du mit einer höheren Tilgungsrate schneller deine Zinsschuld tilgst, fallen entsprechend auch die Gesamtkosten deines Eigenheimkredits aus.

Ausreichend Eigenkapital ist i. d. r. Voraussetzung für eine Kreditzusage bei der Eigenheimfinanzierung. Darlehensnehmer/-innen, die sehr viel finanzielle Mittel  beisteuern, kommen nicht selten bessere Konditionen. Grundsätzlich besteht jedoch die Möglichkeit, eine Immobilie ebenso ohne Eigenkapital zu finanzieren. Dies ist allerdings eher die Ausnahme als die Regel und verteuert die Kreditkosten: Bei dieser auch als Vollfinanzierung bezeichneten Variante ist es aber besonders wichtig, Banken von deiner Zahlungsfähigkeit überzeugen. Dazu solltest du regelmäßige sowie ausreichend hohe Einnahmen vorweisen können. 

Damit du bei deiner Eigenheimfinanzierung das für dich beste Angebot erhältst, stehen dir die Baufi24 Spezialisten und Spezialistinnen mit Rat und Tat zur Seite. Die unabhängigen Berater und Beraterinnen vergleichen für dich die Angebote von über 500 Banken und erstellen dir ein individuelles Finanzierungskonzept. Lass dich kostenlos und unverbindlich beraten und finde jetzt deine optimal Eigenheimfinanzierung