Voraussetzungen Baufinanzierung

Welche Voraussetzungen gelten für eine Baufinanzierung? Rechtliche, finanzielle Faktoren, notwendige Unterlagen und Eigenkapital: Überblick & Tipps

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Das Wichtigste in Kürze

Ein Immobilienkredit kann nur an volljährige Menschen mit Wohnsitz und Bankkonto in Deutschland ausgegeben werden.

Bonität, Immobilienwert und Eigenkapital sind die Hauptfaktoren, die die Genehmigung einer Finanzierung beeinflussen.

Um ohne Eigenkapital an eine Baufinanzierung zu gelangen, muss die Bonität optimal sein.

Eine günstige Finanzierung hängt von der Höhe des Eigenkapitals, einem Zinsvergleich und der Tilgungsgeschwindigkeit ab.

Welche Voraussetzungen gibt es für den Immobilienkredit?

"Unsere Kreditabteilung hat entschieden – gerne finanzieren wir Ihr Vorhaben!" Diesen Satz möchte jeder Immobilienkäufer oder Bauherr gerne hören. Doch der Bewilligung einer Immobilienfinanzierung geht eine intensive Kreditprüfung voraus.

Welche Voraussetzungen knüpft eine Bank an die Zusage zur Baufinanzierung? Wie sieht es aus, wenn Sie eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital benötigen oder eine besonders günstige Finanzierung anstreben?

Rechtliche Voraussetzungen für die Immobilienfinanzierung

Es gibt einige Bedingungen, an die Banken, Sparkassen, Bausparkassen und Versicherungen zwingend gebunden sind. Grundlegende Voraussetzungen, um ein Darlehen zu bekommen, hat nämlich unser Gesetzgeber festgeschrieben. Dabei gibt es für Kreditgeber keinen Spielraum. Was gehört dazu?

Das Alter des Kreditnehmers

Ab 18 Jahren ist der Mensch in Deutschland volljährig und damit in der Regel auch kreditfähig. Sobald Sie erwachsen sind, können Sie also eine Finanzierung beantragen. Eine weitere Altersgrenze gibt der deutsche Staat nicht vor. Je näher jemand jedoch an das Rentenalter kommt, desto kritischer muss die Bank entscheiden, damit die Rückzahlung sowohl in Höhe als auch in der Dauer zumutbar und tragbar ist.

Definitiv ausgeschlossen ist die Vergabe eines Kredits an jemanden, der zwar volljährig, aber zum Beispiel aufgrund von Krankheit nicht geschäftsfähig ist.

Voraussetzungen Baufinanzierung im Alter

Banken sehen es gerne, wenn die Baufinanzierung mit Beginn der Rente getilgt ist. Trotzdem ist ein Immobilienkredit mit 50 Jahren und darüber möglich, wenn der Kreditgeber ein reduziertes Risiko eingeht. Bringen Sie zum Beispiel einige der folgenden positiven Merkmale mit:

ein hohes Eigenkapital
überdurchschnittliches Einkommen für eine schnelle Tilgung
ausreichende Rentenzahlungen
zusätzliche Sicherheiten

Wohnort und Bankkonto

Um in Deutschland ein Darlehen bekommen zu können, müssen Kreditnehmer einen festen Wohnsitz in diesem Land haben. Außerdem ist eine deutsche Bankverbindung verpflichtend.

Verwendungszweck bei der Baufinanzierung

Im Darlehensvertrag vereinbaren Kreditgeber und -nehmer, zu welchem Zweck die Darlehenssumme verwendet werden darf. Eine Baufinanzierung können Sie nur für Kosten rund um Kauf und Erhalt einer Immobilie nutzen. Auszahlungen aus dem Kredit erhalten Sie daher auf Vorlage von Rechnungen, Zahlungsaufforderungen und Gebührenbescheiden. Welcher Verwendungszweck kann bei einer Immobilienfinanzierung festgelegt werden?

Hausbau
Kauf von Haus, Grundstück oder Eigentumswohnung
Modernisierung
Umbau oder Anbau
energetische Sanierung
Renovierung

So gehst du vor:

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Finanzielle Voraussetzungen für eine Baufinanzierung

Die Vereinbarungen einer Hauskauf-Finanzierung darf niemals ohne Kreditwürdigkeitsprüfung stattfinden. Warum ist das so? Ein Grund ist natürlich, dass die Bank das Risiko eines Ausfalls möglichst ausschließen will. Aber die Bonitätsprüfung soll auch den Kreditnehmer schützen. Darum ist ein Kreditgeber per Gesetz verpflichtet, herauszufinden, ob der Darlehensnehmer die Kreditrate tragen und die Darlehenssumme zurückzahlen kann. Was wird Ihre Bank also für Ihre Baufinanzierung prüfen?

Faktoren, die die Bonität beeinflussen

Eigentlich sind es vier Merkmale, die zusammenspielen, wenn es um die Kreditwürdigkeit geht.

Einkommen
Eigenkapital
Sicherheiten/Immobilienwert

SCHUFA-Einträge
Da die Umstände bei jedem Antragsteller anders aussehen, ist es die Aufgabe der Bank, diese Punkte für jede Baufinanzierung separat zu bewerten. Auf Grundlage der Berechnungen kann der Kreditsachbearbeiter dann eine individuelle Entscheidung treffen.

Wie wichtig sind das Einkommen und die SCHUFA für meine Baufinanzierung?

Nur wenn Sie über ein ausreichendes Einkommen verfügen, können Sie Zins und Tilgung bezahlen. Darum ist es für den Geldgeber immer wichtig, zu ermitteln, ob Sie einen regelmäßigen Geldeingang haben. Wer einen festen Arbeitsvertrag hat oder die freiberufliche beziehungsweise selbständige Tätigkeit nachweislich seit einigen Jahren erfolgreich ausübt, hat erste gute Voraussetzungen für eine positive Bewertung. Schwieriger wird es mit einem befristeten Arbeitsvertrag, in der Probezeit oder mit einer kürzlich begonnenen Selbständigkeit.

Im zweiten Schritt überprüft der Kreditsachbearbeiter Ihre Ausgaben. Um finanziellen Spielraum für die Kreditraten zu haben, muss vom monatlichen Einkommen nach Abzug der Lebenshaltungskosten natürlich noch genügend übrigbleiben. Je größer das verfügbare Einkommen ist, desto besser sind die Chancen für eine Zusage zur Immobilienfinanzierung.

Schließlich checkt der Sachbearbeiter noch, wie es mit Ihren SCHUFA-Eintragungen steht. Dabei sind negative Einträge in der Regel ein Ausschlusskriterium.

Welche Bedeutung haben Eigenkapital und Immobilienwert für die Finanzierung?

Reichen Sie die Unterlagen für Ihren Finanzierungswunsch ein, stellt die Bank erst einmal eine Berechnung des Immobilienwertes an. Dadurch weiß sie zum Beispiel, ob Kaufpreis oder Baukosten gerechtfertigt sind. Außerdem dient Ihr Objekt in der Regel mit einer Grundschuld als Sicherheit. Die Faustformel lautet aus Sicht der Bank: je wertiger die Sicherheit, desto geringer das Risiko.

Den Wert der Sicherheit erhöhen Sie zusätzlich, wenn Sie bereits Eigenkapital angespart haben. Beteiligen Sie sich mit 20 bis 30 % am Kaufpreis und/oder den Baukosten, sinkt das Risiko für die Bank weiter. Wichtige Risikogrenzen der Bank, die sie mit günstigeren Sollzinsen honoriert, sind 80 und 60 %. Die Formeln für die Berechnung des Beleihungswertes lauten:

berechneter Objektwert – Risikoabschlag – Eigenkapital = Beleihungswert

Beleihungswert / berechneter Objektwert * 100 = prozentualer Beleihungswert

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Voraussetzungen	Unterlagen
Nachweis Alter, Wohnort	Reisepass oder Personalausweis
Nachweis Bankkonto, Ausgaben, Einnahmen	Kontoauszüge der letzten Monate
Nachweis Einkommen	Gehaltsabrechnungen, Einkommensteuerbescheide, Einnahmen-Überschuss-Rechnungen
Nachweis Ausgaben	Aufstellung von Ausgaben, Selbstauskunft
Nachweis Objekt	Exposé, Fotos, Vorvertrag, Bebauungsplan, Lageplan, Wohnraumberechnung, Kostenkalkulation, Kostenvoranschläge, Bauträgervertrag usw.
Nachweis Eigenkapital	Unterlagen zu vorhandenen Sparverträgen, Wertpapieren oder anderem Guthaben

Baufinanzierung ohne Eigenkapital – welche Voraussetzungen gibt es?

Die Finanzbranche unterscheidet die Baufinanzierung ohne Eigenkapital in eine 100 %-Finanzierung und eine 110 %-Finanzierung. Übernimmt die Bank 100 %, kommen Kaufpreis oder Baukosten aus dem Immobilienkredit und die Nebenkosten der Baufinanzierung bezahlt der Eigentümer aus seiner Tasche. Gibt die Bank ein Darlehen für Immobilie und Nebenkosten, handelt es sich um die 110 %-Finanzierung.

Wann ist Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich?

Für den Kreditgeber gilt die Regel: Je näher die Darlehenssumme dem Immobilienwert kommt, desto riskanter die Finanzierung. Darum erwarten Banken neben den grundlegenden Voraussetzungen für eine Baufinanzierung meistens

hervorragende Bonität,
möglichst keine weiteren Kredite oder Darlehen,
einen hohen Tilgungsanteil,
eine hochwertige Immobilie in guter Lage
und die Bereitschaft, höhere Zinsen zu bezahlen.

Wie sehen die Voraussetzungen für eine günstige Baufinanzierung aus?

Das Risiko für eine Immobilienfinanzierung lassen sich Finanzgeber mit Hypothekenzinsen bezahlen. Sinkt darum das Risiko, bieten sie den Immobilienkredit günstiger an. Mit kleinen Tricks können Sie die Ausgaben für Ihre Immobilienfinanzierung weiter reduzieren.

Mit viel Eigenkapital erreichen Sie einen geringen Beleihungswert und die Bank bietet Ihnen einen besseren Zinssatz an.
Besitzen Sie bereits eine Immobilie mit freier Grundschuld? Zusätzliche Sicherheiten können helfen, einen niedrigeren Zinssatz zu erhalten.
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Eine kürzere Laufzeit verringert den Zinssatz. Die Kostenersparnis müssen Sie jedoch gegen das Zinsänderungssrisiko für eine eventuelle Anschlussfinanzierung abwägen. Bei niedrigem Zinsniveau ist vielleicht die längere Zinslaufzeit günstiger. Unsere Experten beraten Sie gerne.
Je höher der Tilgungsanteil, desto schneller ist das Darlehen zurückgezahlt und desto weniger investieren Sie in Zinszahlungen.
Mit Sondertilgungen verschieben Sie das Verhältnis von Zins und Tilgung Ihrer Rate. Nun wird das Darlehen schneller getilgt und es fallen weniger Zinsausgaben an.

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