Tilgung der Baufinanzierung

Anfängliche Tilgung & perfekte Tilgungsrate

Die Tilgung ist neben den Zinsen wichtigster Faktor einer günstigen Immobilienfinanzierung. Unser Artikel erklärt, wie Sie mit der Wahl der richtigen Tilgung beim Immobilienkredit sparen können.

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Fragen zum Thema Baufinanzierung?

In unseren FAQ erfahren Sie alles Wissenswerte rund um Ihre Immobilienfinanzierung. Wir haben die wichtigsten Fragen und Antworten gesammelt und geben hilfreiche Tipps.

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Wann ist der richtige Zeitpunkt für Hauskauf oder Hausbau?


Tilgung des Immobilienkredits

Generell wichtig

8 Min.

Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Mit Tilgung ist die Rückzahlung einer Kreditschuld, etwa eines Immobilienkredits, gemeint.
  • Höhere Tilgungssätze vermindern die Zinskosten über die Gesamtlaufzeit und führen die Darlehensschuld schneller zurück, haben aber höhere Kreditraten zur Folge.
  • Über einen Tilgungsrechner lässt sich nicht nur die monatliche Kreditrate ermitteln, sondern ebenso ein individueller Tilgungsplan abrufen.
  • Tilgungssatzwechsel und Sondertilgungen sind wichtige Optionen, mit denen Hauskäufer die Rückführung ihres Immobiliendarlehens flexibler gestalten können.

So gehen Sie vor

In diesem Ratgeber:

Was ist Tilgung bei der Baufinanzierung und welche Bedeutung hat die anfängliche Tilgungsrate?

Tilgung
Baufi24 Vorstand Stephan Scharfenorth erklärt, worauf man bei der Tilgung der Baufinanzierung achten sollte.

Der Abschluss einer Baufinanzierung ebnet vielen Häuslebauern den Weg in die eigenen vier Wände. Für das meist im Rahmen eines Annuitätendarlehens bereitgestellte Kapital verlangt die Bank im Gegenzug monatliche Raten. Diese umfassen sowohl einen Zins- wie auch einen Tilgungsanteil. Letzterer reduziert die aufgenommene Kreditschuld. Durch die monatlichen Tilgungen führen Sie also das Immobiliendarlehen nach und nach zurück.

Demgegenüber stellt der Zinsanteil eine Gebühr dar, welche der Kreditgeber für die Immobilienfinanzierung berechnet. Diese Zinszahlungen vermindern nicht die Restschuld. Des Weiteren legen Hauskäufer zu Beginn des Immobilienkredits in den meisten Fällen einen anfänglichen Tilgungssatz pro Jahr (p. a.) fest. Dieser wird in Prozent angegeben. Liegt er beispielsweise bei 2 Prozent und die Darlehenshöhe bei 200.000 Euro, ergibt sich eine anfängliche Tilgung von 4.000 Euro im ersten Jahr. Ziehen Sie nun vom aufgenommenen Baudarlehen die getätigten Tilgungen ab, erhalten Sie die noch offene Restschuld.

Wie der Begriff „anfängliche Tilgung“ erahnen lässt, variiert der Tilgungssatz über die Kreditlaufzeit hinweg. Konkret ist bei einem Annuitätendarlehen die Tilgungsrate zu Beginn am geringsten. Je länger die Baufinanzierung läuft, desto stärker steigt der prozentuale Tilgungssatz.

Neben der Variante mit anfänglicher Tilgung kommen ebenso andere Optionen infrage, um den Baukredit zurückzuführen. So besteht etwa die Möglichkeit, eine Volltilgung innerhalb der Sollzinsbindung oder in einer bestimmten Zeitspanne zu wählen. In diesen Fällen sind Sie bis zu einem vorher festgelegten Zeitpunkt schuldenfrei. Auf der anderen Seite gibt es auch sogenannte endfällige Darlehen. Diese verzichten auf Tilgungen während der Laufzeit. Stattdessen zahlt der Hauskäufer den Immobilienkredit zu einem bestimmten Stichtag in einer Summe zurück.

Welche Tilgungsrate ist die beste?

In Ihrem mit der Bank vereinbarten Vertrag zur Hauskauf Finanzierung können Sie den anfänglichen Tilgungssatz selbst festlegen. Generell ist die ideale Tilgungsquote von den persönlichen Lebensverhältnissen des Häuslebauers abhängig. Hohe Tilgungen wirken sich jedoch grundsätzlich günstig auf die Baufinanzierung aus. Die Vorteile im Einzelnen sind:

  • schnellere Rückzahlung des Baukredits
  • geringere Zinskosten dank kürzerer Darlehenslaufzeit
  • bessere Zinskonditionen
  • niedrigere Restschuld bei Anschlussfinanzierung

Tilgung ausreichend hoch ansetzen

Entscheiden Sie sich für einen größeren Tilgungsanteil, vermindern Sie dadurch die Restschuld rascher. In der Folge ist der Hauskäufer innerhalb kürzerer Zeit schuldenfrei. Die verkürzte Kreditlaufzeit wiederum hat einen weiteren Vorteil. So sinken ebenso die Zinskosten über die Gesamtlaufzeit. Denn deren Höhe richtet sich neben dem vereinbarten Sollzins auch nach der verbliebenen Restschuld. Reduzieren Sie diese früher, fallen die Zinszahlungen geringer aus.

Hauskäufer, die in den Genuss eines Zinsrabatts kommen möchten, setzen auch auf eine höhere Tilgungsrate. Einige Banken honorieren nämlich eine schnellere Tilgung mit besseren Zinsen. Auf diese Weise ist es möglich, die Zinsbelastung um weitere Tausend Euro zu drücken. Außerdem können Sie bei einer niedrigeren Restschuld attraktivere Zinskonditionen für die Anschlussfinanzierung erwarten.

Nach den beschriebenen Vorteilen müsste die Formel für die perfekte Tilgungsrate lauten: je höher, desto besser. Im Allgemeinen ist das richtig. Allerdings muss jeder Hauskäufer für sich klären, wie hoch die finanzielle Belastung durch den Immobilienkredit ausfallen darf. Denn ein erhöhter Tilgungssatz steigert die monatlich zu zahlende Darlehensrate.

Tipp vom Baufi24 Experten

Aufgrund des derzeitigen Niedrigzinsniveaus sind die Zinskosten aktuell besonders gering. Nutzen Sie dieses eingesparte Geld und erhöhen Sie dafür die Tilgung Ihrer Immobilienfinanzierung.

Des Weiteren hat sich unabhängig von der persönlichen Finanzsituation folgende Regel durchgesetzt: Die anfängliche Tilgung sollte mindestens 2 Prozent betragen. Idealerweise vereinbaren Häuslebauer, sofern finanziell möglich, einen Tilgungssatz von 3 Prozent oder mehr. Dadurch profitieren Sie von den zuvor genannten Vorzügen.

Rechenbeispiel: Höhere Tilgung macht Hauskauf-Finanzierung günstiger

Wie viel lässt sich mit einem höheren Tilgungssatz sparen? Auf diese Frage gibt folgendes Beispiel Antwort: Ein Paar mit Kind möchte ein Reihenhaus für einen Kaufpreis von 300.000 Euro erwerben. Dank einiger Ersparnisse benötigt die Familie einen Immobilienkredit von 250.000 Euro. Die Zinsbindung liege bei 10 Jahren, der Sollzins bei 1,5 Prozent. In der folgenden Tabelle sehen Sie, wie sich unterschiedlich hohe Tilgungsquoten auf die Baufinanzierung auswirken (Stand: Januar 2021).

Anfängliche Tilgung p. a. Monatliche Kreditrate Restschuld nach 10 Jahren Laufzeit des Darlehens bis zur Volltilgung (Sollzins unverändert) Zinszahlungen gesamt bis zur Volltilgung (Sollzins unverändert)
1 % 520,83 € 223.045,76 € 61 Jahre, 1 Monat 132.026,13 €
2 % 729,17 € 196.091,53 € 37 Jahre, 3 Monate 76.645,65 €
3 % 937,50 € 169.137,29 € 27 Jahre 54.288,32 €

Das Beispiel zeigt eindrucksvoll, welch wichtige Rolle die Tilgung bei Immobiliendarlehen einnimmt. Entscheidet sich das Paar hier für einen anfänglichen Tilgungssatz von 3 Prozent anstatt von 1 Prozent, zahlt es über die Gesamtlaufzeit weniger als die Hälfte an Zinsen. Zugleich benötigen die Hauskäufer nicht einmal halb so lange für die Tilgung der aufgenommenen Kreditschuld. Dafür hat die Familie allerdings jeden Monat eine fast doppelt so hohe Darlehensrate zu tragen.

Tilgungsrechner: die wichtigsten Zahlen zur Hauskauf-Finanzierung auf einen Blick

Über den kostenlosen Tilgungsrechner von Baufi24 erhalten Sie alle relevanten Informationen, die Sie für Ihren Tilgungskredit brauchen. Dazu gibt der Kreditinteressent zuerst den Kaufpreis der Immobilie sowie das zur Verfügung stehende Eigenkapital in den Tilgungsrechner ein. Zudem besteht die Möglichkeit, eine Sollzinsbindung sowie die Höhe des Sollzinses vorzugeben.

Zur Rückzahlung des Darlehens ist standardmäßig die Tilgungsvariante Tilgungssatz eingestellt. Tippen Sie den gewünschten Wert einfach in das dafür vorgesehene Feld ein. Der Tilgungsrechner kalkuliert dann unter anderem:

  • Monatsrate
  • effektiver Jahreszins
  • Darlehensbetrag

Um die für Sie perfekte Tilgungsquote zu ermitteln, können Sie auch auf das Profi-Tool des Baufi24 Tilgungsrechners zurückgreifen. Zuvor muss der Darlehensinteressent aber in Erfahrung gebracht haben, wie hoch die monatliche Kreditrate maximal sein darf. Dieser Betrag kann dann im Bereich Tilgung des Darlehens unter der Tilgungsvariante Vorgabe der Monatsrate angegeben werden. Das Tool errechnet nun die Tilgung in Prozent für das erste Jahr.

Was bringt ein Tilgungsplan?

Mann und Frau begutachten einen Tilgungsplan
Ein Tilgungsplan hilft bei der Planung einer langfristigen Finanzierungsstrategie.

Schließen Sie für den Hauskauf eine Immobilienfinanzierung ab, erhalten Sie von der Bank in der Regel einen Tilgungsplan. Dieser hält wichtige Daten bereit – und zwar für jedes Jahr, bis der Tilgungskredit vollständig zurückgezahlt ist. Dem Tilgungsplan können Sie entnehmen:

  • Restschuld zum Jahresbeginn
  • Tilgung innerhalb des Jahres
  • Restschuld zum Jahresende

Neben der Tilgung gibt der Plan ebenso Auskunft zu den in der jeweiligen Periode anfallenden Zinsen. Dank des Tilgungsplans weiß der Häuslebauer also immer, wie hoch die noch offene Kreditschuld zu einem bestimmten Zeitpunkt ist. Möchten Sie eine solche Übersicht bereits vor Aufnahme einer Baufinanzierung haben, starten Sie einfach das Profi-Tool des Tilgungsrechners.

Nachdem der Darlehensinteressent Angaben zum Kaufpreis der Immobilie, zum Kreditbetrag sowie zur Zinsbindung gemacht hat, klickt er auf den Button Jetzt berechnen. Unter den kalkulierten Ergebnissen erscheint nun das Feld Tilgungsplan anzeigen. Diesen können Hauskäufer unter anderem dafür verwenden, um den passenden Tilgungssatz zu finden. Hierzu ändert der Kreditinteressent im Rechner lediglich die vorgegebene Tilgungsquote und vergleicht die errechneten Tilgungspläne miteinander.

Weiterer Vorteil: Die Übersicht hilft beim Planen der Anschlussfinanzierung. Werfen Sie dazu einen Blick auf die Höhe der Restschuld zum Ende der Sollzinsbindung. Durch Änderung der Tilgungsrate im Rechner lässt sich diese Zahl direkt beeinflussen.

Höhe der Tilgung anpassen: Diese Optionen haben Sie

Wer den Hausbau über ein Annuitätendarlehen finanziert, hat sich zu Beginn für einen Tilgungssatz zu entscheiden. Grundsätzlich gilt dieser für die gesamte Vertragsdauer. Allerdings erlauben viele Banken auch Tilgungssatzwechsel während der Laufzeit. Üblich dabei sind 2 oder 3 Anpassungen innerhalb der Zinsbindungsfrist.

Mit Tilgungsänderung Darlehenslaufzeit verkürzen oder Kreditrate senken

Möchten Sie die anfangs festgelegte Tilgungsrate zu einem späteren Zeitpunkt auf Ihre aktuelle Finanzsituation abstimmen? In diesem Fall müssen Sie sich ein entsprechendes Recht vertraglich zusichern lassen. Andernfalls erhebt die Bank eine Gebühr für die Änderung der Tilgung. Hauskäufer, die dazu berechtigt sind, können den Tilgungssatz beispielsweise anheben.

Bezieht der Kreditnehmer ein dauerhaft höheres Einkommen, etwa aufgrund einer Beförderung, dann kann ein solcher Schritt sinnvoll sein. Mit größeren Tilgungen sparen Sie nämlich Zinskosten ein und gelangen schneller ins abbezahlte Eigenheim. Doch auch Häuslebauer, denen die monatliche Kreditrate zu hoch geworden ist, profitieren von einem Tilgungssatzwechsel. So schafft das Reduzieren der Tilgungsquote wieder einen größeren finanziellen Spielraum.

Flexibel bleiben: dank Recht auf Sondertilgungen

Ist es denkbar, dass Sie in den nächsten Jahren zusätzliches Geld geschenkt bekommen, erben oder eine Auszahlung aus einer Lebensversicherung erhalten? Dieses Kapital lässt sich in Form einer Sondertilgung in die Immobilienfinanzierung einbringen. Voraussetzung dafür ist jedoch wieder, dass dem Kreditnehmer ein Recht auf außerplanmäßige Rückzahlungen im Darlehensvertrag eingeräumt wird. Sondertilgungen haben diese Vorteile:

  • reduzierte Zinsaufwendungen
  • schneller schuldenfrei dank rascherer Tilgung
  • erhöhte Flexibilität
  • niedrigere Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kreditablösung

Verringern Hauskäufer die Darlehensschuld rascher durch Sondertilgungen, fallen dadurch die Zinskosten. Denn deren Höhe hängt neben dem ausgehandelten Zinssatz maßgeblich von der Restschuld ab. Zugleich verkürzen Sie mit außerplanmäßigen Rückzahlungen die Laufzeit der Baufinanzierung bis zur Volltilgung. Des Weiteren steigert ein Recht auf Sondertilgungen die Flexibilität des Darlehensnehmers. Schließlich darf er je nach Bedarf diese Option nutzen – oder auch nicht.

Falls Sie Ihre Hauskauf-Finanzierung früher als vereinbart zurückzahlen, erhebt die Bank dafür normalerweise eine Vorfälligkeitsentschädigung. Vorteil dabei: Für Häuslebauer mit Sondertilgungsrecht fällt diese Gebühr niedriger aus. Denn bei der Berechnung der Entschädigung zieht das Kreditinstitut die eingeräumten Sondertilgungen von der noch offenen Darlehensschuld ab.

Gewährt die Bank kostenfrei außerplanmäßige Rückzahlungen, sollte der Häuslebauer diese Option immer in den Kreditvertrag aufnehmen lassen. Verlangt der Kreditgeber für Sondertilgungen hingegen einen Zinsaufschlag, wägen Sie genau ab, ob sich das für Sie lohnt. Die Baufi24 Berater unterstützen beim Klären dieser Frage gerne mit ihrem Fachwissen.

Information zur Sondertilgung

Hauskäufer mit einem Recht auf Sondertilgungen können pro Jahr meist zwischen 5 und 10 Prozent der Nettokreditsumme extra zurückzahlen.

Komplette Tilgung innerhalb der Zinsbindung: das Volltilgerdarlehen

Ein gewöhnliches Annuitätendarlehen ist mit einer sogenannten Sollzinsbindung ausgestattet. Je nach Wahl beträgt diese üblicherweise 10, 15 oder 20 Jahre. Für diese Zeit schreibt die Bank den ausgehandelten Sollzins fest. Nach Ablauf der Zinsbindung ist der Immobilienkredit allerdings noch nicht komplett getilgt – es verbleibt also eine Restschuld.

Um diese zurückzuführen, muss der Hauskäufer eine geeignete Anschlussfinanzierung abschließen. Die Sollzinsen für dieses neue Baudarlehen orientieren sich dabei insbesondere an dem dann vorherrschenden Zinsniveau sowie der Höhe der noch nicht getilgten Kreditschuld. Wem dieses Szenario zu unsicher ist, der hat die Möglichkeit, anstatt eines Annuitätendarlehens ein Volltilgerdarlehen aufzunehmen. Ein solches zeichnet sich hierdurch aus:

  • Tilgung des Immobilienkredits innerhalb der Sollzinsbindung
  • attraktivere Sollzinsen
  • kürzere Kreditlaufzeit
  • Hauskäufer benötigt später keine Anschlussfinanzierung
  • hervorragende Planbarkeit

Diese Vorteile sprechen klar für ein Volltilgerdarlehen. Doch diese Kreditvariante hat auch eine Kehrseite. Denn um die Baufinanzierung in einer festen Zeitspanne zurückführen zu können, muss die Tilgung entsprechend hoch angesetzt werden. Das wiederum lässt die Darlehensrate steigen. Aufgrund dessen ist ein Volltilgerdarlehen in erster Linie Häuslebauern mit hohen Einkünften oder größeren finanziellen Rücklagen vorbehalten.

Gerne bestimmen die Baufi24 Spezialisten mit Ihnen gemeinsam die perfekte Tilgungshöhe für Ihre Immobilienfinanzierung. Profitieren Sie von der jahrelangen Erfahrung Ihres Baufi24 Experten, einem unabhängigen Zinsvergleich von über 450 Banken und einer kostenfreien und unverbindlichen Beratung. Fordern Sie jetzt einen Termin an!

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