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Zinsen für die Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung

Die Immobilienzinsen sind der Preis, den Sie für eine Baufinanzierung bezahlen müssen. Je niedriger die Bauzinsen ausfallen, umso günstiger wird die Finanzierung.
Hypothekenzinsen

Die hier angezeigten Zinsen gelten bundesweit. Regional sind mitunter deutlich günstigere Zinsen möglich. Bitte nutzen Sie den Persönlichen Zinsrechner. Die ermittelten Zinsen entsprechen den jeweils besten Ergebnissen aus dem Gesamtangebot der Produktanbieter. Die hier gezeigten Zinsen gelten für Darlehenssummen von €. Angezeigte Referenzraten gelten als unverbindliches Beispiel zum besseren Vergleich.


Unterhalb der Zinscharts finden Sie Hintergrundinformationen zur Zinsgestaltung, eine Zinsprognose und Tipps, wie Sie die günstigsten Zinsen für Ihre Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung erhalten.

Entwicklung Zinsen Baufinanzierung

Die hier dargestellten Sollzinsen zeigen das jeweilige Zinsangebot des besten aller verglichenen Anbieter. Die Zinsen gelten bundesweit. Regional sind mitunter deutlich günstigere Zinsen möglich.

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Hypothekenzinsen

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Zinsprognose: Wie entwickeln sich die Hypothekenzinsen?

  • Kurzfristig: Innerhalb der nächsten Wochen erwarten wir keine signifikanten Veränderungen. Es besteht kein Grund zur Eile. Wer ein passendes Objekt gefunden hat, sollte jedoch die besonders günstigen Zinsen zeitnah nutzen. Fordern Sie jetzt ein Angebot an!
  • Mittelfristig (bis 4 Jahre): Die anhaltenden Interventionen der EZB am Kapitalmarkt sprechen aktuell nur für geringe bis moderate Zinssteigerungen in den nächsten Jahren. Nutzen Sie unseren Baufinanzierungsrechner.
  • Langfristig: Auf lange Sicht ist mit deutlich steigenden Zinsen zu rechnen. Wir empfehlen deshalb möglichst lange Zinsbindungen und hohe Tilgungssätze zu bevorzugen.
  • Historische Entwicklung: Wenn Sie die langfristige Zinsentwicklung interessiert, dann nutzen Sie nutzen Sie gerne unser Chart zur Entwicklung der Hypothekenzinsen. Das Tool eignet sich gut zur Datenanalyse und Prognose der zukünftigen Entwicklung.

So gehen Sie vor

  • Nutzen Sie den tagesaktuellen Zins-Chart, um die Hypothekenzinsen im Auge zu behalten.
  • Auf der Suche nach der passenden Immobilie? Schauen Sie bei unserer Immobiliensuche immo-shopping24 vorbei.
  • Rechnen Sie Ihre individuelle Baufinanzierung doch einmal selbst durch: Mit dem kostenlosen Baufinanzierungsrechner von Baufi24.

In diesem Ratgeber:

Wie entstehen Hypothekenzinsen

Stand und Entwicklung der Hypothekenzinsen
Wie ist der Stand der Hypothekenzinsen? Mit welcher Entwicklung ist zu rechnen? Das erläutert Baufi24- Geschäftsführer Stephan Scharfenorth im Video.

Um ein Gefühl für die Entwicklung der Immobilienzinsen zu bekommen, ist es wichtig, sich mit der Refinanzierung der Hypothekenbanken zu beschäftigen. Hypothekenbanken begeben primär Pfandbriefe und andere Anleiheformen, um ihren Finanzierungsbedarf zu decken.

Banken müssen langfristig denken

Eine Baufinanzierung ist eine langfristige Verbindlichkeiten - aus Sicht der Bank handelt es sich natürlich um Forderungen. Langfristige Kredite sollen im Sinne einer angemessenen Risikovorsorge möglichst langfristig gedeckt sein. Deshalb werden Pfandbriefe häufig mit einer Laufzeit von zehn Jahren aufgelegt. Insbesondere in Niedrigzinsphasen greifen Emittenten auch gerne zu deutlich längeren Laufzeiten.

Das Pfandbriefgesetz (§14) begrenzt den Beleihungswertes der zu besichernden Immobilien auf 60 Prozent des Wertes, egal ob eine Hypothek oder eine Grundschuld vergeben wurde. Daher liegt die maximale Beleihungsgrenze bei den besonders günstigen Baukrediten auch immer bei 60 Prozent. Den überschießenden Teil des Kredits (beispielsweise bei einer 80-Prozent- oder 100-Prozent-Finanzierung) müssen Banken über andere Finanzinstrumente decken. Beispielhaft sind hier Sparbriefe oder Einlagen auf Sparkonten zu nennen.

Die EZB beeinflusst die Kreditzinsen. Oder doch nicht?

Auch wenn gerne suggeriert wird, dass die Zinsentwicklung bei der Europäischen Zentralbank (EZB) direkten Einfluss auf die Entwicklung der Bauzinsen hat, so ist dies jedoch kaum der Fall. Es sind eher psychologische Auswirkungen - genährt durch die Ursachen, die zu EZB Entscheidungen führen - als die eigentlichen Zinsentscheidungen der EZB selbst, die Wirkung auf dem Kreditmarkt entfalten.

Zinsentwicklung Hypothekenzinsen - Einfluss durch die EZB begrenzt
Der Einfluss der EZB auf die Entwicklung der Hypothekenzinsen ist begrenzt

Wie im Schaubild sehr schön zu sehen ist, haben sich die Hypothekenzinsen bereits im Zeitraum 07/2010 bis Ende 2011 von der Entwicklung der EZB Zinsen abgekoppelt. Bereits deutlich vor der Zinserhöhung stiegen die Zinsen für fünfjährige Zinsfestschreibungen um ca. 1,5 Prozent. Fast zeitgleich zur EZB Zinsanpassung um +0,25 Prozent starteten die Immobilienzinsen eine rasche Talfahrt. Erst die folgende Anpassung der EZB um weitere +0,25 Prozent liegt vor dem vorläufigen Ende der Talfahrt und der damit beginnenden Seitwärtsbewegung der Hypothekenzinsen.

Sehr klar wird das Bild, wenn diese Entwicklung in den Zusammenhang mit der seinerzeitigen Gefühlslage gestellt wird. Der Kapitalmarkt nahm die Zinsanpassung der EZB quasi vorweg. Anleger waren aufgrund der sich manifestierenden Staatsschuldenkrise verunsichert. Kapital wurde den Anleihemärkten entzogen und zum Beispiel in Gold oder Immobilien investiert.

So kalkulieren Banken die Zinsen für Baufinanzierungen

Private oder institutionelle Anleger beteiligen sich durch Investition in Pfandbriefe indirekt an der Finanzierung von Immobilien und Baugrund. Sparer mit Guthaben auf der Bank tun das ebenso, werden jedoch mit einem absoluten Minimum an Zinsen abgespeist. Wer mehr über Pfandbriefe erfahren möchte, für den ist die Website des Verbands der Pfandbriefbanken eine erste Anlaufstelle.

Über Pfandbriefe werden nicht nur der private Wohnungsbau, sondern auch gewerbliche Projekte finanziert. Ein Pfandbrief ist eine spezielle Form der Anleihe und damit ein festverzinsliches Wertpapier, dessen Zins die Kalkulationsbasis für den Hypothekendarlehenszins des Endkunden bildet. Entscheidend für die Entwicklung langfristiger Hypothekenzinsen ist somit der Zinssatz der emittierten Pfandbriefe. Dieser wiederum orientiert sich häufig an den Zinsen der langfristigen Bundesanleihen.

Der die Grenze von 60 Prozent überschreitende Betrag ist der teuerste Teil der Finanzierung. Neben den ggf. höheren Refinanzierungskosten spielen nun vor allem die Bonität des Kreditnehmers und die Detailbetrachtung der Immobilie eine besondere Rolle.

Zusätzlich zu den Refinanzierungskosten werden nun Aufschläge, Risikoprämien und eine Gewinnmarge für die Bank kalkuliert. Nicht jede Bank rechnet hier auf die gleiche Weise. Nach wie vor finden sich noch immer - neben wenigen persönlichen Zinskalkulationen, die die individuellen Voraussetzungen des Kunden und dessen Finanzierungsobjektes berücksichtigen - standardisierte Konditionstableaus mit wenig Bewegungsspielraum.

Warum Zinsvergleiche auf eigene Faust wenig Sinn ergeben

Zinsvergleich und Zinsliste
Nur mit einem umfassenden Vergleich durch einen Spezialisten lässt sich das günstigste Zinsangebot finden

In den letzten Jahren ist eine ganze Zinslisten-Industrie entstanden. Sie finden inzwischen fast kein Immobilienportal, Onlinemagazin, Finanzblog oder eine Tageszeitung, die keinen Zinsvergleich für Baufinanzierungen anbietet und dem Kunden damit suggeriert, dass er mit wenigen Mausklicks den für ihn besten Zins zu sehen bekäme.

Kein Kreditprodukt ist so komplex wie eine Immobilienfinanzierung. Unzählige Faktoren beeinflussen die Machbarkeit des Vorhabens, die Höhe des anzusetzenden Beleihungswertes, den Sollzinssatz und schlussendlich den effektiven Jahreszins. Und dennoch ist es so leicht die Zinsen für 250.000 Euro Darlehenssumme mit einer 80% Beleihung und 2 Prozent Tilgung zu vergleichen?

Wenn Sie eine "Laborsituation" unterstellen in der alle Parameter identisch sind, dann ist es leicht. Dann funktionieren diese Vergleiche.

Doch welches Haus gleicht schon dem anderen? Welche Familie hat die gleichen persönlichen, finanziellen und beruflichen Voraussetzungen wie die Nachbarfamilie? Und, wer hätte das gedacht: Kein Institut in Deutschland bewertet und kalkuliert auf die gleiche Weise wie seine Wettbewerber.

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Machbarkeit und tatsächlicher Zins der Finanzierung

Die mit der Bank zu vereinbarenden Zinsen beeinflussen die Kosten einer Baufinanzierung maßgeblich. Die Höhe der Bauzinsen und der Tilgung bestimmen darüber, wie viel Sie für eine Immobilienfinanzierung bezahlen müssen. Deshalb ist es besonders wichtig, beide Komponenten optimal aufeinander abzustimmen. Erfahren Sie hier, wie Zinsen entstehen und welche Faktoren die Höhe der persönlichen Immobilienzinsen beeinflussen.

Der Beleihungsauslauf wird in Prozent des Beleihungswerts angegeben. Hier ein simples Rechenbeispiel:

Marktwert 200.000 €
Beleihungswert
(z.B. 80% des Marktwertes)
160.000 €
Benötigtes Darlehen 150.000 €
Beleihungsauslauf 93 %

Der Beleihungsauslauf führt dann je nach Höhe und Kalkulationsmodell zu einem Zu- oder Abschlag auf die Kondition. Grundsätzlich gilt: Je geringer der Beleihungsauslauf desto kleiner der Zins.

Vereinfacht und mit einem Augenzwinkern ausgedrückt: So sieht die Bank den Wert Ihrer Immobilie. Das hat nicht immer etwas mit dem tatsächlichen Markt- oder Verkehrswert zu tun. In der Regel beträgt der Beleihungswert ca. 70 bis 90 Prozent des Marktwertes.

Möglich sind auch 100%, was aber nur bei sehr wenigen Anbietern der Fall ist. Hier erfahren Sie mehr über den Beleihungswert.

Der Sollzins eines Annuitätendarlehens kann in der Kombination mit einem Bausparvertrag und/oder einem KfW-Darlehen deutlich geringer sein. Das wird möglich, wenn das Kreditinstitut einen der genannten Bausteine als Eigenkapital betrachtet.

So ist es dem Institut möglich einen geringeren Beleihungsauslauf und damit einen günstigeren Zins darzustellen. Allerdings betrachten nur rund drei Banken KfW Mittel auf diese Weise. Alle anderen werten die KfW Tranchen wie ein selbst herausgegebenes Darlehen, weil sie gegenüber der KfW für mögliche Zahlungsausfälle haften müssen.

Auch sofort zuteilungsreife Bausparverträge können als Nachrangdarlehen eingesetzt werden und so den Beleihungsauslauf des Primärdarlehens senken.

Wer jedoch den Fehler macht und bei einer solchen Produktmischung eine falsche Laufzeitkombination wählt, kann später bei der Anschlussfinanzierung sein blaues Wunder erleben. Endet die Sollzinsbindung des Annuitätendarlehens vor der des nachrangigen Darlehens, dann ist der Wechsel zu einer anderen Bank durch Umschuldung nur dann möglich, wenn der Gläubiger des Nachrangdarlehens auch zustimmt.

So wie der Arbeitgeber am liebsten einen 25jährigen top ausgebildeten Mitarbeiter haben möchte, der niemals krank wird und 50 Jahre Berufserfahrung mitbringt, so sehr wünschen sich Banken den gut verdienenden Beamten mit unbelasteten Vermögenswerten, deutlichem Überschuss; in der Haushaltskostenrechnung ... und natürlich soll das Objekt zum Renteneintritt bezahlt sein.

Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten, wie Banken mit risikoreicheren Antragstellern umgehen. Einige Banken finanzieren zum Beispiel grundsätzlich keine Selbständigen. Andere hingegen keine Privatiers, die von Kapitalvermögen leben. Andere begegnen höheren Risiken mit Konditionsaufschlägen oder Zusatzsicherheiten.

Auch die Bauweise, die Objektart und die Lage spielen eine enorme Rolle und können schnell zu Aufschlägen oder auch zu einer kategorischen Ablehnung führen.

Hypothekenzinsen für variable Darlehen

Hypothekenzinsen und Variable Darlehen
Variable Darlehen kommen nicht für jeden angehenden Immobiliebesitzer in Betracht.

Variablen Darlehen werden auf Basis des sogenannten Euribors kalkuliert. Bei dieser Art der Finanzierung kommt die EZB direkt ins Spiel. Der Euribor gibt die Zinsen an, die im Bankenkreditverkehr angesetzt werden, wenn sich Banken untereinander Geld leihen. Dieser Zinssatz wird auf die Euroanleihen gezahlt und normalerweise alle drei Monate der Marktsituation angepasst. Folglich ist dieser Zins auch niedriger als ein herkömmliches Annuitätendarlehen, da auf diesen Euriborzinssatz nur noch die Gewinnmarge der Banken und eine Bearbeitungsgebühr aufgeschlagen werden. Etwa 0,75 - 1 Prozent Aufschlag auf den Euribor sind dann fällig.

Ein variables Darlehen kann durchaus sehr sinnvoll sein. Besteht nur kurzfristiger Kapitalbedarf oder eine Anschlussfinanzierung ist fällig und man spekuliert auf einen kurzfristig fallenden Zinsmarkt, dann ist ein variables Darlehen sicherlich eine gute Wahl. Je nach allgemeinem Zinsniveau kann das variable Darlehen deutlich günstiger als ein so genannter Langläufer sein. Doch Vorsicht: Kurzfristige Zinssprünge können ein variables Darlehen schnell verteuern. Daher sind variable Darlehen auch nur etwas für erfahrene Finanzkunden!

Kreditnehmer, die ein variables Darlehen nutzen, sollten stets den Kapitalmarkt beobachten, um rechtzeitig reagieren zu können. Privatkunden, die nicht über ausreichend hohe Vermögenswerte verfügen sollten jedes Spekulationsrisiko meiden und immer ein Darlehen mit Zinsbindung wählen.

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