Steuern sparen mit Baudenkmalen

Wer eine Immobilie erwerben möchte, sollte auch ein Baudenkmal in Erwägung ziehen. Solche Objekte sind nicht nur schön anzusehen, sondern Aufwendungen für Sanierungen an denkmalgeschützten Gebäuden werden steuerlich vom Staat auch besonders gefördert.

Nachdem der Gesetzgeber zum Jahr 2006 die Eigenheimzulage und die degressive Abschreibung abgeschafft hat, sind Baudenkmale eine der letzten Möglichkeiten, mit Immobilien Steuern zu sparen. Beim herkömmlichen Hauskauf oder Neubau können Vermieter zwei Prozent Absetzung für Abnutzung (Afa) nutzen. Selbstnutzer gehen hingegen leer aus - eine Ausnahme stellen Baudenkmäler dar. Zwar gelten seit 2004 etwas verringerte Abschreibungssätze - die Sätze wurden von 10 auf 9 Prozent reduziert - , doch sind die Steuervorteile für gutverdienende Selbstnutzer sowie für Vermieter und Kapitalanleger nach wie vor sehr interessant.
Wer eine denkmalgeschützte Immobilie erwirbt und selbst nutzt, darf gemäß § 10f EstG zehn Jahre jeweils neun Prozent der Aufwendungen für Herstellung, Renovierung oder Modernisierung als Sonderausgaben bei der Steuer ansetzen. Steuerlich begünstigt sind also nur die Kosten für die Baumaßnahmen, die nach dem Abschluss des Kaufvertrages fällig werden. Diese können bei Gebäuden, die grundrenoviert werden müssen, allerdings bis zu 85 Prozent des Gesamtpreises ausmachen.
Vermieter und Kapitalanleger dürfen nach § 7i EstG im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren ebenfalls jeweils bis zu neun Prozent der Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten und in den folgenden vier Jahren jeweils sieben Prozent der Herstellungskosten absetzen.

Absetzen kann der Erwerber die Kosten jedoch nur, wenn er sich vor den geplanten Baumaßnahmen mit der zuständigen Behörde für Denkmalschutz und Denkmalpflege abstimmt und ein förmliches Bescheinigungsverfahren durchläuft. Welche Baumaßnahmen erlaubt sind und welche nicht, ist von den örtlichen Behörden genau vorgegeben. Beispielsweise müssen an einer Jugendstilvilla Erker oder Balkone erhalten bleiben, und auch der Einbau anderer Fenster darf nur in Abstimmung mit dem Amt geschehen. Erst wenn die Behörde eine Bescheinigung über die begünstigten Aufwendungen ausstellt, kann der Eigentümer der Immobilie diese beim Finanzamt geltend machen. Absetzbar sind in jedem Fall Sanierungen, die für eine sinnvolle Nutzung und den Gebäudeerhalt notwendig sind, wie z.B. der Einbau von Heizung, Bad und Toilette.

Anbieter von Denkmalbauten sind häufig Bauträger. Diese renovieren das Objekt nach dem Kauf und übergeben es dann dem neuen Eigentümer in fertigem Zustand. Ebenfalls im Paket enthalten sind die Abstimmungen mit der Denkmalschutzbehörde.
Auch bei einem solchen Kauf über Profianbieter kann der Erwerber den Sonderausgabenabzug in Anspruch nehmen. Allerdings darf der Kaufvertrag mit dem Bauträger keine zusätzlichen Garantien wie eine Bürgschaft für die Finanzierung oder Mietgarantien enthalten. Ansonsten gilt das Geschäft als schädliches Steuerstundungsmodell und der Erwerber kann die Steuervorteile doch nicht in Anspruch nehmen. Gemäß Einkommensteuergesetz durften solche Verträge bis November 2005 zwei vertraglich garantierte Nebenleistungen enthalten. Mit einer Neuregelung entfiel jedoch diese Möglichkeit.
Wichtig: Bevor der Interessent auf das Geschäft eingeht, sollte er den Initiator, Bauträger, Prospekt, Standort und Mietspiegel genauestens unter die Lupe nehmen. Am besten ist es, ein Unternehmen zu wählen, dass über Erfahrungen in diesem Bereich verfügt und bereits erfolgreich abgeschlossene Projekte nachweisen kann.