Kosten Eigentumswohnung

Du möchtest eine Eigentumswohnung kaufen und finanzieren? Der Kaufpreis ist der wichtigste Posten und die Grundlage jeder Kalkulation. Doch versteckte Kosten bei der Eigentumswohnung lauern oft im Detail. Damit du einen vollständigen Überblick bekommst, solltest du folgendes Positionen bei der Detailplanung der Kosten für deine neue Eigentumswohnung berücksichtigen:

• Kaufnebenkosten: Dazu gehören Notarkosten, Gebühren für das Grundbuchamt, Grunderwerbsteuer und eventuelle Maklergebühren.
• Hausgeld: Dieser monatliche Betrag deckt Verwaltung, Rücklagenbildung und Betriebskosten ab.
• Versicherungen: Wohngebäudeversicherung und Hausratversicherung sind Pflicht, optional weitere Policen.
• Instandhaltungskosten: Rücklagen für Renovierungen und Reparaturen sorgen für den Werterhalt.
• Energieausweis: Es handelt sich um ein Pflichtdokument, das Aufschluss über Energieverbrauch gibt und oftmals Kosten nach sich zieht.
• Finanzierungsnebenkosten: Bereitstellungszinsen, Bankgebühren und ggf. Gutachter/-in-Kosten fallen in diese Rubrik.
• Modernisierungen: Vor allem bei Altbauwohnungen solltest du eine Summe für mögliche Sanierungen einplanen.
• Laufende Kosten für die Eigentumswohnung: Dazu zählen Strom, Internet, Heizkosten und Müllabfuhr.

Wenn du eine Wohnung finanzieren möchtest, ist eine sorgfältige Budgetplanung essentiell. Nutze dafür auch den kostenlosen Budgetrechner von Baufi24 und mach im Vorfeld eine sorgfältige Haushaltsrechnung. Baufi24 als unabhängiger Finanzierungsvermittler vergleicht für dich die Angebot von über 500 Banken: So erhältst du garantiert ein individuelles Finanzierungskonzept, mit dem du dein Kaufvorhaben einer Eigentumswohnung realisieren kannst. Lass dir ein unverbindliches Angebot erstellen und plane dein Vorhaben mit Transparenz und Sicherheit.

Neben dem Kaufpreis sind für die Eigentumswohnung auch die Kaufnebenkosten entscheidend, um die Gesamtsumme korrekt einzuschätzen. Folgende Posten gehören dazu:

• Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Die Steuer wird nach Abschluss des Kaufvertrags fällig.
• Notarkosten: Der Kaufvertrag muss notariell beglaubigt werden. Die Kosten berechnen sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und belaufen sich auf etwa  1,0 % – 1,5 Prozent des Kaufpreises.
• Grundbuchkosten: Für die Eintragung als neue/-r Eigentümer/-in fallen ca. 0,5 Prozent des Kaufpreises an.
• Maklerprovision: Diese liegt zwischen rund drei und sieben Prozent des Kaufpreises, je nach Region und Vereinbarung. Seit 2020 teilen sich Käufer/-in und Verkäufer/-in diese Kosten. 

Ebenso wie die Maklerkosten sind auch die Kosten beim Wohnungskauf durch Gutachten optional. Während du eine einfache Immobilienbewertung kostenlos online machen kannst, solltest du beim Kauf einer Eigentumswohnung ein unabhängiges Gutachten erstellen lassen. Dies verursacht Kosten von etwa 0,5 bis 1 Prozent des Kaufpreises und ist sinnvoll, um den Marktwert und den Zustand der Wohnung einzuschätzen.

Die Nebenkosten beim Wohnungskauf sind bei der Budgetplanung nicht zu vernachlässigen. Im Folgenden findest du die Kosten im Vergleich. So kannst du dir einen Eindruck verschaffen, wie der Kaufpreis der Eigentumswohnung direkten Einfluss auf die Höhe der Nebenkosten hat. (Beispiel: Eigentumswohnung in Niedersachsen, die Grunderwerbsteuer variiert von Bundesland zu Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent).

Neben den Kreditzinsen und der Tilgung kommen laufende Kosten für die Eigentumswohnung zum Beispiel hinzu, die du nicht unterschätzen solltest. Diese variieren je nach Größe, Baujahr und Lage der Immobilie. Sie bestehen aus Betriebskosten, Hausgeld sowie Rücklagenzahlungen. Planst du langfristig, hilft dir ein guter Überblick dabei, dich finanziell abzusichern.

Betriebskosten

Die Betriebskosten zählen zu den festen Kosten der Eigentumswohnung. Sie decken unter anderem folgende Ausgaben ab: 

• Wasser
• Heizung
• Müllabfuhr
• Hausreinigung

 In der Regel bewegen sie sich zwischen zwei und vier Euro pro m² und sind monatlich zu zahlen. Da diese Kosten direkt mit der Nutzung zusammenhängen, ähneln sie den Mietnebenkosten. Transparente Abrechnungen sind verpflichtend, damit du für die Eigentumswohnung die Kosten leicht nachvollziehen kannst.

Hausgeld

Zusätzlich zu den Betriebskosten zahlst du Hausgeld. Dieses umfasst neben den Betriebskosten weitere Posten wie Verwalterhonorare oder Instandhaltungsrücklagen. Das Hausgeld dient somit der Bewirtschaftung des gesamten Gebäudes. Je nach Lage, Ausstattung und Baujahr fällt es unterschiedlich hoch aus, meistens jedoch zwischen 2,50 und 6 Euro pro m². Damit entstehen für dich regelmäßig Kosten für deine Eigentumswohnung (monatlich), die fest einkalkuliert werden müssen.

• Wie wird das Hausgeld festgelegt? Die Höhe des Hausgelds wird in der Eigentümergemeinschaft beschlossen. Grundlage bilden die jährlichen Wirtschaftspläne, welche die voraussichtlichen Ausgaben für Instandhaltung, Betrieb und Verwaltung zusammenfassen. Jede/-r Eigentümer/-in beteiligt sich anteilig entsprechend der Größe seiner/ihrer Einheit.
• Wie hoch ist das Hausgeld bei einer Eigentumswohnung? Die Höhe des Hausgeldes hängt von vielen Faktoren ab wie Alter des Gebäudes, energetischer Standard und gemeinschaftliche Einrichtungen wie Aufzüge oder Grünanlagen. Während eine kleine Wohnung in einem Neubau mit geringen Betriebskosten auskommt, kann ein Altbau mit Sanierungsbedarf deutlich teurer sein. Durchschnittlich kannst du mit 200 bis 400 Euro Hausgeld im Monat rechnen.

• Sind Hausgelderhöhungen möglich? Das Hausgeld kann mit der Zeit steigen. Höhere Energiekosten, neue Verwalterhonorare, Reparaturen oder Modernisierungen führen oft zu Anpassungen. Plane also ausreichend Puffer in deinem Budget ein, um auf unvorhergesehene Wohnung Kosten reagieren zu können. 

Die Grundsteuer ist ein weiterer fixer Bestandteil der Nebenkosten für die Eigentumswohnung. Sie wird von der Kommune erhoben und richtet sich nach dem Einheitswert sowie dem Hebesatz der Gemeinde. In Großstädten ist sie oft höher als im ländlichen Raum. Die Grundsteuer ist regelmäßig, meistens jährlich, fällig und wird von der Hausverwaltung anteilig auf die Eigentümer/-innen verteilt.

Rücklagen

Eine solide Rücklagenbildung ist Pflicht. Sie dient dazu, größere Reparaturen oder Modernisierungen zu finanzieren, ohne sofort eine Sonderumlage erheben zu müssen. In der Regel sollten pro Monat zwischen 0,50 und 1,50 Euro je m² in die Rücklagen fließen. So sorgt die Eigentümergemeinschaft gemeinsam vor, damit das Gebäude langfristig in Schuss bleibt.

Im Zusammenhang mit dem Thema versteckte Kosten bei der Eigentumswohnung solltest du achtsam sein. Neben den offensichtlichen Posten wie Kaufpreis oder Darlehensraten können nämlich weitere Ausgaben entstehen. Dazu gehören bspw.:

• Sonderumlagen bei Sanierungsbedarf: Wenn beispielsweise das Dach erneuert werden muss, können mehrere Tausend Euro pro Eigentümer/-in fällig werden.
• Gemeinschaftliche Modernisierungen: Maßnahmen wie Heizungsmodernisierungen oder der Einbau eines Aufzugs werden von allen getragen.
• Streitfälle mit der Eigentümergemeinschaft: Kommt es zu gerichtlichen Auseinandersetzungen, entstehen zum Teil erhebliche Rechtskosten.

Alt- und Neubauten unterscheiden sich nicht nur optisch, sondern auch in Bezug auf finanzielle Aspekte.

• Ein Altbau punktet häufig mit Charme und zentralen Lagen. Allerdings ist das Instandhaltungsrisiko beim Altbau höher. Gerade bei älteren Objekten zeigt sich, dass die Rücklagenbildung oft unzureichend ist. Das kann bedeuten, dass du mit unerwarteten Ausgaben rechnen musst, zum Beispiel bei Dachsanierungen oder anstehenden Modernisierungen.
• Ein Neubau hat in der Regel zunächst weniger Instandhaltungsbedarf. Allerdings ist bei Neubau ggf. mit höheren Kaufpreisen zu rechnen. Auf der anderen Seite eröffnet der Neubau Chancen auf steuerliche Vorteile, zum Beispiel im Rahmen von energetischen Maßnahmen. Damit können bei der Eigentumswohnung die Kosten zwar höher ausfallen, aber in den ersten Jahren profitierst du häufig von geringeren Aufwendungen für Reparaturen. 

Diese Faktoren solltest du auch beachten, wenn die Immobilie als Altersvorsorge dienen soll.

Die Kosten einer Eigentumswohnung sind ein zentraler Faktor bei deiner Finanzierungsplanung. Du brauchst genügend Eigenkapital, um Kaufpreis, Nebenkosten sowie einen Puffer zu decken. Je besser diese Planung, desto solider und nachhaltiger ist deine Immobilienfinanzierung. Der Tilgungssatz und die Zinsbindung bestimmen maßgeblich, wie schnell du schuldenfrei wirst und wie stabil deine monatliche Belastung bleibt. Dabei ist es wichtig, die gesamte Rechnung zu betrachten:

Kreditrate + Hausgeld + Rücklagen = monatliche Gesamtbelastung

Pläne sind nur realistisch, wenn du die Nebenkosten der Eigentumswohnung genauso einbeziehst wie laufende Abgaben. Wenn du das unterschätzt, droht dir eine Überlastung bei den Finanzen.

Beispielrechnung: Eigentumswohnung kaufen Kosten

Es gibt eine Reihe von Faktoren, die einen Einfluss auf die Gesamtkosten haben, unter anderem Zinsen, Kaufnebenkosten und das Hausgeld. Im Folgenden geben wir dir drei Beispiele, wie hoch die monatliche Belastung bei unterschiedlichen Tilgungssätzen ausfallen kann. Die Sollzinsbindung beträgt im Beispiel 15 Jahre.

Dieses Beispiel zeigt anschaulich, wie abhängig deine monatliche Belastung u. a. auch vom Tilgungssatz ist. Daher darfst du für deine Eigentumswohnung die Nebenkosten und zusätzliche Posten wie das Hausgeld bei der Planung deiner Finanzierung keinesfalls vergessen, denn letztere müssen auch nach Ende der Laufzeit kontinuierlich bedient werden.

Förderungen für den Kauf einer Eigentumswohnung

Förderungen beim Wohnungskauf gibt es oft in Form von staatlichen Zuschüssen oder vergünstigten Krediten. Gefördert werden vor allem Maßnahmen zur Energieeffizienz, altersgerechte Umbauten oder bestimmte Sanierungen. Mit der Förderung einer Eigentumswohnung sollen Käufer/-innen entlastet und Anreize für nachhaltige Modernisierungen geschaffen werden. Planst du also den Kauf einer Wohnung, gehört die Überprüfung auf deine persönliche Checkliste zum Wohnungskauf. Die Berater und Beraterinnen von Baufi24 prüfen für dich übrigens auch, ob und wenn ja welche KfW-Darlehen für dein Finanzierungsvorhaben ggf. infrage kommen.

Eigentumswohnung günstig kaufen und finanzieren

Du möchtest eine Eigentumswohnung kaufen und günstig finanzieren? Lass dich frühzeitig beraten. So kannst du für deine Budgetplanung nicht nur für eine Wohnung die Kosten realistisch einschätzen, sondern auch deine Finanzierung optimal gestalten. Du profitierst mit Baufi24 von der langjährigen Erfahrung professioneller Finanzierungsvermittler. Unser Service für dich:

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