Vorverkaufsrecht für Mieter und Mieterinnen

Mieter und Mieterinnen haben ein Vorkaufsrecht, wenn ihre Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft wird. Vorausgesetzt allerdings, dass sie die Wohnung zum Zeitpunkt des Verkaufs bewohnen.

Das gesetzliche Vorkaufsrecht für Mieter und Mieterinnen ist im § 577 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Es soll verhindern, dass langjährige Mieter/-innen durch Eigentumsumwandlungen plötzlich ohne Mitspracherecht vor die Tür gesetzt werden. Das Vorkaufsrecht für Mieter und Mieterinnen ist ein Schutzmechanismus und keine automatische Kaufoption. Du kannst es ausüben, musst es aber nicht.

Es gibt folgende Voraussetzungen, unter denen ein Vorkaufsrecht existiert:

• Umwandlung in Wohnungseigentum: Das Vorkaufsrecht für eine Wohnung gilt nur dann, wenn dein Mietobjekt zuvor in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Ist das nicht der Fall, entfällt dein Vorkaufsrecht. Es muss also eine rechtliche Trennung von Eigentumseinheiten erfolgt sein.
• Verkauf an Dritte: Das Vorkaufsrecht greift nur, wenn die Wohnung an eine dritte Person verkauft wird. Wird die Immobilie beispielsweise an Familienmitglieder oder Miteigentümer/-innen veräußert, entfällt dein Anspruch. In diesen Fällen handelt es sich nicht um einen rechtlich relevanten Verkauf im Sinne des § 577 BGB.
• Bestand des Mietverhältnisses zum Zeitpunkt des Verkaufs: Du musst die Wohnung zum Zeitpunkt des Verkaufs selbst gemietet haben. Hast du die Wohnung bereits gekündigt oder bist gerade erst eingezogen, besteht kein Anspruch auf das Vorkaufsrecht. Der Schutz greift nur bei einem laufenden Mietverhältnis.
• Keine Ausnahmefälle nach § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB: Der Gesetzgeber sieht einige Ausnahmen vor, in denen das Vorkaufsrecht nicht greift, zum Beispiel bei bestimmten Verkäufen zwischen nahen Angehörigen. Diese Ausnahmen musst du im Einzelfall prüfen, um sicher zu sein, ob du ein Vorkaufsrecht hast oder nicht.

Auch wenn das Vorkaufsrecht grundsätzlich dem Schutz der Mieter/-innen dient, gibt es eindeutige Ausnahmen, in denen es nicht gilt.

• Verkauf ohne Umwandlung in Eigentum: Wird ein komplettes Mehrfamilienhaus verkauft, ohne dass vorher eine Aufteilung in einzelne Eigentumswohnungen erfolgt ist, greift das Vorkaufsrecht für Mieter/-innen nicht. Es bleibt bei einem Eigenumswechsel, ohne dass das individuelle Mietverhältnis betroffen ist.
• Verkauf an Familienangehörige oder Miteigentümer/-innen: Erfolgt der Verkauf an nahe Verwandte, zum Beispiel an Ehepartner/-innen oder Kinder, besteht kein Anspruch auf das Vorkaufsrecht. Auch bei Verkäufen innerhalb einer Eigentümergemeinschaft ist das Recht ausgeschlossen.
• Mietverhältnis besteht nicht zum Verkaufszeitpunkt: Wenn du in die Wohnung einziehen möchtest, aber noch keinen Mietvertrag hast oder dieser bereits gekündigt wurde, hast du kein Vorkaufsrecht. Es zählt der Zeitpunkt des rechtsgültigen Kaufvertrags.
• Verkauf vor Umwandlung: Wird der Kaufvertrag abgeschlossen, bevor die Mietwohnung in eine ETW umgewandelt wird, besteht kein Anspruch auf ein Vorkaufsrecht der Eigentumswohnung. Die Umwandlung muss rechtlich vollzogen sein, bevor der Verkauf stattfindet.

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Das Vorkaufsrecht funktioniert in der Praxis nur dann, wenn du rechtzeitig informiert wirst und innerhalb der gesetzlich festgelegten Fristen reagierst. Es ist also wichtig, den Ablauf genau zu kennen.

Sobald der/die Eigentümer/-in deine Mietwohnung verkauft hat, muss er/sie dich unverzüglich schriftlich über den Inhalt des Kaufvertrags informieren. Ab diesem Moment hast du zwei Monate Zeit, dein Vorkaufsrecht auszuüben. Wenn du das Recht wahrnehmen möchtest, musst du dem/der Verkäufer/-in gegenüber schriftlich erklären, dass du zu den gleichen Bedingungen wie der/die Käufer/-in in den Vertrag eintreten möchtest. Das bedeutet: Beim Vorkaufsrecht für Mieter und Mieterinnen ist der Preis identisch mit dem bereits verhandelten Kaufpreis. Du übernimmst quasi den abgeschlossenen Vertrag.

Nach Abgabe deiner Erklärung wird der Kaufvertrag entsprechend angepasst. Du wirst nun Käufer bzw. Käuferin der Immobilie. Beachte, dass du auch die üblichen Kaufnebenkosten wie Notar- und Grundbuchkosten tragen musst.

Der Preis ist beim Vorkaufsrecht grundsätzlich festgelegt, doch es gibt einige Aspekte, die du beachten solltest.

Als Mieter/-in mit einem Vorkaufsrecht für ein Haus oder eine Wohnung hast du das Recht, in einen bestehenden Kaufvertrag zu den gleichen Konditionen einzutreten. Das bedeutet: Der Preis, der zwischen Käufer/-in und Verkäufer/-in ausgehandelt wurde, gilt auch für dich. Eine nachträgliche Preisverhandlung ist in der Regel ausgeschlossen. Dennoch kannst du vorab versuchen, mit dem oder der Eigentümer/-in über einen möglichen Verkauf zu sprechen und einen Preis auszuhandeln. Das ist zum Beispiel möglich, wenn der Verkauf noch nicht offiziell beurkundet wurde.

Ein Wohnungskauf mittels Vorkaufsrecht zieht nicht nur den zu zahlenden Kaufpreis nach sich, sondern ebenso müssen diverse Nebenkosten beim Wohnungskauf einkalkuliert werden. Die wichtigsten sind:

• Notarkosten: Beim Immobilienkauf in Deutschland ist eine notarielle Beurkundung gesetzlich vorgeschrieben. Die Notarkosten betragen in der Regel etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises. Sie umfassen sowohl die Beurkundung des Kaufvertrags als auch die Eintragung im Grundbuch.
• Grunderwerbsteuer
  : Diese Steuer wird vom Finanzamt erhoben und variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Sie ist eine Pflichtabgabe beim Erwerb einer Immobilie und muss zeitnah nach dem Kauf beglichen werden.
• Grundbuchkosten: Die Grundbucheintragung als neue/-r Eigentümer/-in im Grundbuch verursacht ebenfalls Gebühren, die sich auf ca. 0,5 Prozent des Kaufpreises belaufen. Ohne diese Eintragung ist der Kauf rechtlich nicht vollständig abgeschlossen.
• Maklergebühren: Wenn beim Verkauf ein/-e Makler/-in eingeschaltet war, kann eine Maklerprovision anfallen. Diese beträgt bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises, wird aber oft zwischen Käufer/-in und Verkäufer/-in geteilt. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts kann es allerdings vorkommen, dass keine Maklerkosten entstehen, da kein neuer Vertrag mit dir abgeschlossen wird.
• Kosten für die Finanzierung: Auch deine Finanzierung verursacht Kosten, wie zum Beispiel in Form von Bereitstellungszinsen, Bearbeitungsgebühren oder eventuell einer Restschuldversicherung. Diese Aufwendungen variieren je nach Kreditinstitut und Finanzierungsmodell zum Teil erheblich.
• Renovierungs- und Modernisierungskosten: Je nach Zustand der Wohnung können nach dem Kauf zusätzliche Investitionen notwendig sein. Diese Kosten werden häufig unterschätzt, sollten aber frühzeitig kalkuliert werden, um finanzielle Engpässe zu vermeiden.

Diese Kosten solltest du übrigens mit bei der Immobiliienfinanzierung berücksichtigen. Im besten Fall kannst du die Nebenkosten beim Wohnung finanzieren durch Eigenkapital abdecken.

Mit einem Vorkaufsrecht erhältst du eine faire Chance, dein Zuhause zu behalten. Es steht Mietern und Mieterinnen unter bestimmten Voraussetzungen per Gesetz zu. Wenn du dieses Recht nutzen möchtest, ist eine gute Planung bei der Baufinanzierung sehr wichtig.

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