Voraussetzungen Baufinanzierung

"Unsere Kreditabteilung hat entschieden – gerne finanzieren wir Ihr Vorhaben!" Diesen Satz möchten alle Immobilienkäufer und -käuferinnen gern hören. Doch der Bewilligung einer Immobilienfinanzierung geht eine intensive Kreditprüfung voraus.

Welche Voraussetzungen knüpft eine Bank an die Zusage zur Baufinanzierung? Wie sieht es aus, wenn du eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital benötigst oder eine besonders günstige Finanzierung anstrebst?

Es gibt einige Bedingungen, an die Banken, Sparkassen, Bausparkassen und Versicherungen zwingend gebunden sind. Grundlegende Voraussetzungen, um ein Darlehen zu bekommen, sind in der Gesetzgebung festgeschrieben. Dabei gibt es für Banken keinen Spielraum. Was gehört dazu?

Das Alter der Kreditnehmenden

Ab 18 Jahren ist der Mensch in Deutschland volljährig und damit in der Regel auch kreditfähig. Sobald du erwachsen bist, kannst du also eine Finanzierung beantragen. Eine weitere Altersgrenze gibt der deutsche Staat nicht vor. Je näher jemand jedoch an das Rentenalter kommt, desto kritischer muss die Bank entscheiden, damit die Rückzahlung sowohl in Höhe als auch in der Dauer zumutbar und tragbar ist.

Definitiv ausgeschlossen ist die Vergabe eines Kredits an jemanden, der zwar volljährig, aber zum Beispiel aufgrund von Krankheit nicht geschäftsfähig ist.

Um in Deutschland ein Darlehen zu erhalten, müssen Kreditnehmer/-innen einen festen Wohnsitz in diesem Land haben. Außerdem ist eine deutsche Bankverbindung verpflichtend.

Verwendungszweck bei der Baufinanzierung

Im Darlehensvertrag wird vereinbart, zu welchem Zweck die Darlehenssumme verwendet werden darf. Eine Baufinanzierung kann nur für Kosten rund um Kauf und Erhalt einer Immobilie genutzt werden. 

Welcher Verwendungszweck kann bei einer Immobilienfinanzierung festgelegt werden?

• Hausbau
• Kauf von Haus, Grundstück oder Eigentumswohnung
• Modernisierung
• Umbau oder Anbau
• energetische Sanierung
• Renovierung

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Die Vereinbarungen einer Hauskauf-Finanzierung darf niemals ohne Kreditwürdigkeitsprüfung stattfinden. Warum ist das so? Ein Grund ist, dass die Bank das Risiko eines Ausfalls möglichst ausschließen will. Aber die Bonitätsprüfung soll auch Kreditnehmer/-innen schützen. Darum ist ein Kreditgeber per Gesetz verpflichtet, herauszufinden, ob Darlehensnehmende die Kreditrate tragen und die Darlehenssumme zurückzahlen können. 

Faktoren, die die Bonität beeinflussen

Eigentlich sind es vier Merkmale, die zusammenspielen, wenn es um die Kreditwürdigkeit geht.

1. Einkommen
2. Eigenkapital
3. Sicherheiten/Immobilienwert
4. SCHUFA-Einträge

Da die Umstände bei allen Antragstellenden anders aussehen, ist es die Aufgabe der Bank, diese Punkte für jede Baufinanzierung separat zu bewerten. Auf Grundlage der Berechnungen wird eine individuelle Entscheidung getroffen.

Wie wichtig sind das Einkommen und die SCHUFA für meine Baufinanzierung?

Nur, wenn du über ein ausreichendes Einkommen verfügst, kannst du Zins und Tilgung bezahlen. Darum ist es für Banken immer wichtig, zu ermitteln, ob du einen regelmäßigen Geldeingang hast. Wer einen festen Arbeitsvertrag hat oder die freiberufliche beziehungsweise selbständige Tätigkeit nachweislich seit einigen Jahren erfolgreich ausübt, hat erste gute Voraussetzungen für eine positive Bewertung. Schwieriger wird es mit einem befristeten Arbeitsvertrag, in der Probezeit oder mit einer kürzlich begonnenen Selbständigkeit.

Im zweiten Schritt werden die Ausgaben überprüft. Um finanziellen Spielraum für die Kreditraten zu haben, muss vom monatlichen Einkommen nach Abzug der Lebenshaltungskosten ein ausreichend hoher Betrag übrigbleiben. Je größer das verfügbare Einkommen ist, desto besser sind die Chancen für eine Zusage zur Immobilienfinanzierung.

Schließlich werden noch SCHUFA-Eintragungen geprüft. Dabei sind negative Einträge in der Regel ein Ausschlusskriterium.

Welche Bedeutung haben Eigenkapital und Immobilienwert für die Finanzierung?

Reichst du die Unterlagen für die Baufinanzierung ein, stellt die Bank erst einmal eine Berechnung des Immobilienwertes an. Dadurch weiß sie zum Beispiel, ob Kaufpreis oder Baukosten gerechtfertigt sind. Außerdem dient das Objekt in der Regel mit einer Grundschuld als Sicherheit. Die Faustformel lautet aus Sicht der Bank: je wertiger die Sicherheit, desto geringer das Risiko.

Den Wert der Sicherheit erhöhst du zusätzlich, wenn du Eigenkapital angespart hast und mit 20 bis 30 % in die Immobilienfinanzierung einbringst. So sinkt das Risiko für die Bank weiter. Eine weitere wichtige Risikogrenzen der Bank, die sie mit günstigeren Sollzinsen honoriert, ist die Beleihung bzw. die Beleihungsgrenze. Formeln für die Berechnung des Beleihungswertes lauten:

berechneter Objektwert – Risikoabschlag – Eigenkapital = Beleihungswert

Beleihungswert / berechneter Objektwert * 100 = prozentualer Beleihungswert

Um für den Antrag deiner Hausfinanzierung vorbereitet zu sein, benötigst du diverse Unterlagen und Nachweisen. Rechne mit folgenden Anforderungen der Bank:

Die Finanzbranche unterscheidet die Baufinanzierung ohne Eigenkapital in eine 100 %-Finanzierung und eine 110 %-Finanzierung. Übernimmt die Bank 100 %, kommen Kaufpreis oder Baukosten aus dem Immobilienkredit und die Nebenkosten der Baufinanzierung bezahlen Käufer/-innen aus seiner Tasche. Gibt die Bank ein Darlehen für Immobilie und Nebenkosten, handelt es sich um die 110 %-Finanzierung.

Wann ist Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich?

Für das kreditgebende Institut gilt die Regel: Je näher die Darlehenssumme dem Immobilienwert kommt, desto riskanter die Finanzierung. Darum erwarten Banken neben den grundlegenden Voraussetzungen für eine Baufinanzierung meistens

• hervorragende Bonität
• möglichst keine weiteren Kredite oder Darlehen
• einen hohen Tilgungsanteil
• eine hochwertige Immobilie in guter Lage
• die Bereitschaft, höhere Zinsen zu bezahlen

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist allerdings die Ausnahme.

Das Risiko für eine Immobilienfinanzierung lassen sich Banken durch Gebühren über Hypothekenzinsen bezahlen. Mit kleinen Tricks kannst du die Ausgaben für deine Immobilienfinanzierung reduzieren.

• Mit viel Eigenkapital erreichst du einen geringen Beleihungswert und die Bank bietet dir einen besseren Zinssatz an.
• Besitzt du bereits eine Immobilie mit freier Grundschuld? Zusätzliche Sicherheiten können helfen, einen niedrigeren Zinssatz zu erhalten.
• Vergleich die Zinsen verschiedener Kreditgeber über Baufi24 und finde den besten Zins und das passende Finanzierungsangebot für dein Vorhaben.
• Eine kürzere Laufzeit verringert den Zinssatz. Die Kostenersparnis musst du jedoch gegen das Zinsänderungssrisiko für eine eventuelle Anschlussfinanzierung abwägen. Bei niedrigem Zinsniveau ist vielleicht die längere Zinslaufzeit günstiger. Unsere Experten und Expertinnen beraten dich gern.
• Je höher der Tilgungsanteil, desto schneller ist das Darlehen zurückgezahlt und desto weniger investierst du in Zinszahlungen.
• Mit Sondertilgungen verschiebst du das Verhältnis von Zins und Tilgung deiner Rate. Nun wird das Darlehen schneller getilgt und es fallen weniger Zinsausgaben an.

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