Beleihungswert

Der Beleihungswert - Grundlage für die Zinskondition

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Beleihungswert = Langfristig zu erzielender Wert

Bevor eine Bank einen Kredit vergibt, überprüft sie, wie wertvoll die Immobilie ist. Damit geht sie auf Nummer sicher, dass die Rückzahlung des Darlehens auch für den Fall gewährleistet ist, dass der Kreditnehmer laufende Zins- und Tilgungszahlungen nicht mehr erfüllen kann und der Kredit durch den Verkauf beziehungsweise die Versteigerung des Objektes zurückgezahlt werden muss. Bei der so genannten Beleihungsprüfung wird deshalb ein Betrag ermittelt, der durch den Wert der Immobilie langfristig abgedeckt ist. Anders als beim Verkehrswert muss der Beleihungswert ungefähr 30 Jahre lang Bestand haben - so lange läuft in der Regel eine Baufinanzierung.


Den Beleihungswert ermittelt das Kreditinstitut entweder selbst oder es beauftragt einen Gutachter. Im zweiten Fall erlegen viele Banken dem Kreditnehmer entsprechende Gebühren auf. Diese sogenannten Schätzkosten sind jedoch inzwischen von Gerichten für rechtswidrig erklärt worden, da die Wertermittlung zu den gesetzlich auferlegten Pflichten des Kreditanbieters gehört und sie ausschließlich in seinem eigenen Interesse liegt. Für die Berechnung des Beleihungswertes benötigt der potenzielle Geldgeber vom Kreditnehmer einige Unterlagen wie Baupläne, Grundbuchauszüge, Kaufvertrag, Versicherungs- und Einkommensnachweise usw.

Ich will eine Baufinanzierung.

0,49 %
Fester Sollzins p.a.
0,52 %
Effektiver
Jahreszins p.a.
Sollzinsbindung in Jahren
Annahmen

Zwei Ermittlungsverfahren

Ist das erste Darlehen für das Traumhaus oder die Eigentumswohnung einmal abgeschlossen, können sich Immobilienbesitzer in Ruhe den Baumaßnahmen widmen oder den Umzug vorbereiten. Falls alles nach Plan verläuft, erinnert außer den monatlichen Raten nichts an den aufgenommenen Kredit. Wie lange diese Phase der Entspannung währt, hängt von der Sollzinsbindung ab, die der Darlehensnehmer mit der Bank für die Erstfinanzierung vereinbart hat. Der Zeit also, in der Zinsen und andere Konditionen unveränderlich bleiben. In den meisten Fällen sind das 5 bis 25 Jahre, je nach individuellem Aufbau des Darlehens.

Verfällt die Zinsbindung der Erstfinanzierung nach diesem Zeitraum, ist der Kredit in den meisten Fällen jedoch noch nicht abbezahlt. Ganz im Gegenteil fällt die Restschuld meist noch recht hoch aus.

Ein Beispiel: Bei einem Darlehensbetrag von 200.000 Euro, einem jährlichen Sollzins von 2 Prozent, einem Tilgungssatz von ebenfalls 2 Prozent und einer Sollzinsbindung von 15 Jahren beträgt die Restschuld am Ende der Zinsbindung noch immer etwa 130.000 Euro!

Um diese Restschuld zu tilgen, sind Hausbesitzer nach Ablauf der Sollzinsbindung des ersten Darlehens auf einen neuen Kredit angewiesen – die sogenannte Anschlussfinanzierung.

Die Höhe des Beleihungswertes

Der Beleihungswert liegt grundsätzlich nie über dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie. Der Verkehrswert ergibt sich nach dem Sachwert- oder Ertragswertverfahren, jedoch unter Berücksichtigung der Lage der Immobilie und der momentanen Lage am Wohnungsmarkt. In der Regel liegt der Beleihungswert hingegen 20-30 Prozent unter dem aktuellen Verkehrswert. Auf diese Weise bilden die Kreditinstitute eine Sicherheitsreserve, um ein möglichst geringes Risiko bei der Vergabe des Kredites einzugehen. Dies hat zur Folge, dass der Beleihungswert des Hauses oder der Wohnung nur rund 80 Prozent der tatsächlichen Baukosten oder des Kaufpreises ausmacht.

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