Aktuelle Hypothekenzinsen

Um ein Gefühl für die Entwicklung der Immobilienzinsen zu bekommen, ist es wichtig, sich mit der Refinanzierung der Hypothekenbanken zu beschäftigen. Hypothekenbanken begeben primär Pfandbriefe und andere Anleiheformen, mit denen sie ihren Finanzierungsbedarf decken.

Banken müssen langfristig denken

Eine Baufinanzierung ist eine langfristige Verbindlichkeit - aus Sicht der Bank handelt es sich um eine Forderung. Langfristige Kredite sollen im Sinne einer angemessenen Risikovorsorge möglichst dauerhaft abgesichert sein. Deshalb werden Pfandbriefe häufig mit einer Laufzeit von zehn Jahren aufgelegt. In Niedrigzinsphasen greifen Emittenten auch oft zu deutlich längeren Laufzeiten.

Das Pfandbriefgesetz (§ 14) begrenzt den Beleihungswert der zu besichernden Immobilien auf 60 Prozent des Wertes, egal ob eine Hypothek oder eine Grundschuld vergeben wurde. Daher liegt die maximale Beleihungsgrenze bei den besonders günstigen Baukrediten immer bei 60 Prozent. Den darüber hinaus gehenden Teil des Darlehens (beispielsweise bei einer 80-Prozent- oder 100-Prozent-Finanzierung) müssen Banken über andere Finanzinstrumente abdecken, wie z.B. Sparbriefe oder Einlagen auf Sparkonten.

Beeinflusst die EZB die Kreditzinsen?

Auch wenn gerne suggeriert wird, dass die Zinsentwicklung bei der Europäischen Zentralbank (EZB) direkten Einfluss auf die Entwicklung der Bauzinsen hat, so ist dies jedoch kaum der Fall. Es sind eher psychologische Auswirkungen – genährt durch die Ursachen, die zu EZB-Entscheidungen führen – als die eigentlichen Zinsentscheidungen der EZB selbst, die Wirkung auf dem Kreditmarkt entfalten.

Zeit historisch geringer Zinsen ist erst mal pas­sé

Viele Jahre bewegte sich der Leitzins der EZB auf historisch niedrigem Niveau. Seit Juli 2022 ist damit aber Schluss. Denn zu diesem Zeitpunkt hob die Zentralbank des Euroraums ihren Leitzins kontinuierlich an, um der stark gestiegenen Inflation angemessen zu begegnen. Die Zinsen für Immobilienfinanzierungen sind ab 2022 ebenfalls stark gestiegen. Aktuell befinden sie sich auf einem Niveau von etwa 3,5 bis 4,0 Prozent.

Private oder institutionelle Anleger beteiligen sich durch Investitionen in Pfandbriefe indirekt an der Finanzierung von Immobilien und Baugrund. Sparer mit Guthaben auf der Bank tun das ebenso, werden jedoch mit einem absoluten Minimum an Zinsen abgespeist. Möchtest du mehr über Pfandbriefe erfahren, dann ist die Webseite des Verbands der Pfandbriefbanken deine erste Anlaufstelle.

Über Pfandbriefe werden nicht nur der private Wohnungsbau, sondern auch gewerbliche Projekte finanziert. Ein Pfandbrief ist eine spezielle Form der Anleihe und damit ein festverzinsliches Wertpapier. Dessen Zins bildet die Kalkulationsbasis für den Hypothekendarlehenszins des Endkunden. Entscheidend für die Entwicklung langfristiger Hypothekenzinsen ist somit der Zinssatz der emittierten Pfandbriefe. Dieser wiederum orientiert sich häufig an den Zinsen der langfristigen Bundesanleihen.

Der die Grenze von 60 Prozent überschreitende Betrag ist der teuerste Teil der Finanzierung. Neben den gegebenenfalls höheren Refinanzierungskosten spielen nun vor allem die Bonität des Kreditnehmenden und die Detailbetrachtung der Immobilie eine besondere Rolle.

Zusätzlich zu den Refinanzierungskosten kommen Aufschläge, Risikoprämien und eine Gewinnmarge für die Bank hinzu. Nicht jede Bank rechnet hier auf die gleiche Weise. Nach wie vor finden sich noch immer – neben wenigen persönlichen Zinskalkulationen, die deine individuellen Voraussetzungen und dein Finanzierungsobjekt berücksichtigen – standardisierte Konditionstableaus mit wenig Bewegungsspielraum.

In den letzten Jahren ist eine ganze Zinslisten-Industrie entstanden. Du findest inzwischen kaum noch ein Immobilienportal, Online-Magazin, einen Finanz-Blog oder eine Tageszeitung, die keinen Zinsvergleich für Baufinanzierungen anbietet. Dadurch soll dir suggeriert werden, dass du mit nur wenigen Klicks den für dich besten Zins sehen kannst.

Kein Kreditprodukt ist so komplex wie eine Immobilienfinanzierung. Unzählige Faktoren beeinflussen die Machbarkeit des Vorhabens, die Höhe des anzusetzenden Beleihungswertes, den Sollzinssatz und schlussendlich den effektiven Jahreszins. Und dennoch ist es so leicht, die Zinsen für 250.000 Euro Darlehenssumme mit einer Beleihung von 80 Prozent und 2 Prozent Tilgung zu vergleichen?

Wenn du eine "Laborsituation" unterstellst, in der alle Parameter identisch sind, dann ist es leicht. In diesem Fall funktionieren solche Vergleiche. Doch welches Haus gleicht schon dem anderen? Welche Familie hat die gleichen persönlichen, finanziellen und beruflichen Voraussetzungen wie die Nachbarfamilie? Und, wer hätte das gedacht: Kein Institut in Deutschland bewertet und kalkuliert auf die gleiche Weise wie seine Wettbewerber.

Die mit der Bank zu vereinbarenden Zinsen wirken sich direkt auf die Kosten deiner Baufinanzierung aus. Genauer gesagt bestimmen die Höhe der Bauzinsen und die Tilgung, wie viel du für deine Immobilienfinanzierung bezahlen musst. Deshalb ist es wichtig, beide Komponenten optimal aufeinander abzustimmen. Erfahre hier, wie Zinsen entstehen und welche Faktoren die Höhe der persönlichen Immobilienzinsen beeinflussen.

Beleihungsauslauf

Der Beleihungsauslauf wird in Prozent des Beleihungswerts angegeben. Hier ein simples Rechenbeispiel:

Variable Darlehen werden auf Basis des sogenannten Euribors kalkuliert. Bei dieser Art der Finanzierung kommt die EZB ins Spiel. Der Euribor gibt die Zinsen an, die im Kreditverkehr Anwendung finden, wenn sich Banken untereinander Geld leihen. Dieser Zinssatz wird auf die Euroanleihen gezahlt und normalerweise alle drei Monate der Marktsituation angepasst. Folglich ist dieser Zins auch niedriger als ein herkömmliches Annuitätendarlehen, da auf diesen Euriborzinssatz nur noch die Gewinnmarge der Banken und eine Bearbeitungsgebühr aufgeschlagen werden. Etwa 0,75 – 1,00 Prozent Aufschlag auf den Euribor sind dann fällig.

Ein variables Darlehen kann sinnvoll sein. Besteht bei dir nur ein vorübergehender Kapitalbedarf? Oder benötigst du eine Anschlussfinanzierung und spekulierst auf einen kurzfristig fallenden Zinsmarkt? Dann ist ein variables Darlehen eine gute Wahl. Je nach allgemeinem Zinsniveau kann das variable Darlehen deutlich günstiger als ein sogenannter "Langläufer" sein. Doch Vorsicht: Kurzfristige Zinssprünge verteuern schnell dein variables Darlehen. Daher sind variable Darlehen auch nur etwas für erfahrene Finanzkundinnen und -kunden!

Wenn du dich für ein variables Darlehen entscheidest, solltest du stets den Kapitalmarkt beobachten, um rechtzeitig reagieren zu können. Privatkundinnen und -kunden, die nicht über ausreichend hohe Vermögenswerte verfügen, meiden besser jedes Spekulationsrisiko. Für sie ist ein Darlehen mit Zinsbindung klar die geeignetere Lösung.