Was ist ein Nachrangdarlehen?

Das Wichtigste in Kürze

Bei einem Nachrangdarlehen steht der Kreditgeber in der Rangfolge nach dem erstrangigen Gläubiger.

Kommt es zur Versteigerung der Immobilie, wird zunächst die Bank mit dem erstrangigen Darlehen bedient.

Bleibt danach Geld übrig, bekommt der Kreditgeber der Nachrangfinanzierung den ihm zustehenden Anteil.

Was versteht man unter einem nachrangigen Darlehen?

Wollen Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen, steht für Sie meist der Weg zur Bank an. Als Hauskäufer nehmen Sie bei einer Bank oder Bausparkasse ein Darlehen auf. Als Sicherheit gewähren Sie dem Finanzinstitut eine Grundschuld, die der Notar beim Grundbuchamt anfordert. Die Grundschuld wird erstrangig in das Grundbuch eingetragen, um den Anspruch des Kreditgebers zu dokumentieren.

Stellt sich heraus, dass Sie für die Immobilie einen weiteren Kredit benötigen, werden Sie erneut bei dieser oder einer anderen Bank vorstellig. Da der erste Rang im Grundbuch belegt ist, kann das Grundbuchamt den Kreditgeber des zweiten Darlehens nur noch nachrangig eintragen. Was bedeutet diese Nachrangigkeit? Sollten Sie dauerhaft mit der Rückzahlung Ihrer Kredite in Verzug kommen und zahlungsunfähig werden, kann die erstrangige Bank eine Zwangsversteigerung anordnen. Entspricht der erzielte Verkaufspreis für die Immobilie dem erstrangigen Darlehen oder liegt darunter, geht der Nachrangfinanzierer leer aus.

Wie teuer ist ein Nachrangdarlehen?

Ein Beispiel: Das erstrangige Darlehen hat noch eine Restschuld von 140.000 Euro und das Nachrangdarlehen von 60.000 Euro. Bei der Zwangsversteigerung zahlt der Käufer für die Immobilie nur 160.000 Euro. Folglich wird das Darlehen der erstrangigen Bank vollständig abgelöst und die nachrangige Bank bleibt auf 40.000 Euro ihrer Forderung sitzen.

Die Bank geht also mit einem Nachrangdarlehen ein höheres Risiko ein, weil ihre Sicherheit weniger wert ist. Das höhere Risiko kalkuliert die Bank in den Zinssatz ein. In der Konsequenz sind Nachrangdarlehen teurer als Darlehen im ersten Rang. Wenn möglich, empfiehlt es sich, das höherpreisige Nachrangdarlehen zuerst zurückzuzahlen.

Benötigen Sie die zweite Finanzierung, nachdem Sie bereits einen Teil des erstrangigen Darlehens zurückgezahlt haben? Nehmen Sie zunächst Kontakt mit der Bank auf, die Ihr erstrangiges Darlehen finanziert. Erklärt diese sich bereit, Ihr Darlehen aufzustocken, fallen für Sie geringere Kosten an.

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Wie hoch darf das Nachrangdarlehen sein?

Bei der Höhe des Nachrangdarlehens gilt es den üblichen Beleihungsauslauf von 80 Prozent im Auge zu behalten. Dieser drückt aus, dass die Summe aus der Restschuld der erstrangigen Finanzierung und die Nachrangfinanzierung den Beleihungsauslauf nicht überschreiten dürfen.

Nehmen wir an, der Beleihungswert Ihrer Immobilie beträgt 300.000 Euro. Im ersten Rang hat Ihre Bank Ihnen ein Darlehen von 150.000 Euro ausgezahlt. Folglich darf Ihr Nachrangdarlehen maximal 90.000 Euro betragen, da 150.000 Euro plus 90.000 Euro genau 240.000 Euro ergeben. Dieser Betrag entspricht 80 Prozent von 300.000 Euro. Lassen Sie sich von einem erfahrenen Vermittler wie Baufi24 beraten, wenn Sie ein zweites Darlehen für Ihre Immobilie benötigen.

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