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Verkäuferdarlehen und Nachrangdarlehen

Was ist ein Verkäuferdarlehen und wie funktioniert es? Informationen, Hintergründe und Alternativen

Das Wichtigste in Kürze

Das Verkäuferdarlehen ist eine besondere Form des Darlehens, das Immobilienkäufern beim Kauf des Hauses gewährt wird. Es ist ein Baustein der sogenannten Mezzanine-Finanzierung, einer Zwischenform aus eigenem und fremdem Kapital. Während diese Variante bei Unternehmensfinanzierungen durchaus üblich ist, fristet sie beim Hauskauf noch ein Mauerblümchendasein. 

Die Besonderheit: Der Verkäufer gewährt dabei dem Käufer ein Nachrangdarlehen, welches aufgrund der Nachrangigkeit im Grundbuch zum Eigenkapitalersatz wird. Es steht immer im letzten Rang hinter Banken und Bausparkassen im Grundbuch.

Dadurch ist das Darlehensausfallrisiko für den Verkäufer auch am höchsten. Da sich aber für die anderen Kapitalgeber das Risiko des Ausfalls mindert, erhöht das Verkäufer- oder Nachrangdarlehen die Eigenkapitalquote des Käufers. 

Das Nachrangdarlehen wird also nur wirksam, wenn auch tatsächlich eine nachrangige Eintragung ins Grundbuch erfolgt. Im Prinzip stundet der Verkäufer einen kleinen Teil des Verkaufspreises, ohne noch selbst Eigentümer des Hauses zu bleiben.

Konditionen eines Verkäuferdarlehens

Die durchschnittliche Höhe eines Verkäuferdarlehens liegt bei fünf bis zehn Prozent des Verkaufspreises, also in den meisten Fällen zwischen 10.000-25.000 Euro. In der Regel wird dabei ein marktüblicher Hypothekenzins verlangt, manchmal allerdings auch ein deutlich höherer. In dem Fall ist zu überlegen, ob sich die Immobilie noch lohnt, denn neben der Rückführung des Verkäuferdarlehens plus Zinsen fällt zusätzlich die Belastung durch Hypothekendarlehen und/oder das Bauspardarlehen an. Das kann die Finanzierung deutlich kostspieliger machen und zudem die Bonität gegenüber der Bank aufgrund der hohen monatlichen Belastung gefährden. Zwei Möglichkeiten der Rückführung von Zins und Darlehen bestehen: entweder die Bezahlung in Raten oder die Ablösung auf einen Schlag zum Ende der Vertragslaufzeit. Was günstiger ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie beispielsweise dem monatlichen Einkommen oder den in späterer Zeit zu erwartenden finanziellen Mitteln.

So gehst du vor:

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Für wen sich das Verkäuferdarlehen lohnt

Ist das erste Darlehen für das Traumhaus oder die Eigentumswohnung einmal abgeschlossen, können sich Immobilienbesitzer in Ruhe den Baumaßnahmen widmen oder den Umzug vorbereiten. Falls alles nach Plan verläuft, erinnert außer den monatlichen Raten nichts an den aufgenommenen Kredit. Wie lange diese Phase der Entspannung währt, hängt von der Sollzinsbindung ab, die der Darlehensnehmer mit der Bank für die Erstfinanzierung vereinbart hat. Der Zeit also, in der Zinsen und andere Konditionen unveränderlich bleiben. In den meisten Fällen sind das 5 bis 25 Jahre, je nach individuellem Aufbau des Darlehens.

Verfällt die Zinsbindung der Erstfinanzierung nach diesem Zeitraum, ist der Kredit in den meisten Fällen jedoch noch nicht abbezahlt. Ganz im Gegenteil fällt die Restschuld meist noch recht hoch aus.

Ein Beispiel: Bei einem Darlehensbetrag von 200.000 Euro, einem jährlichen Sollzins von 2 Prozent, einem Tilgungssatz von ebenfalls 2 Prozent und einer Sollzinsbindung von 15 Jahren beträgt die Restschuld am Ende der Zinsbindung noch immer etwa 130.000 Euro!

Um diese Restschuld zu tilgen, sind Hausbesitzer nach Ablauf der Sollzinsbindung des ersten Darlehens auf einen neuen Kredit angewiesen - die sogenannte Anschlussfinanzierung.

Weitere Formen des Nachrangdarlehens

Manchmal vergeben auch Freunde oder Verwandte Nachrangdarlehen, die dann ähnlich zu behandeln sind wie das reine Verkäuferdarlehen. Auch gibt es freie Anbieter für Nachrangdarlehen, hier sollte Interessenten allerdings genau auf den Zinssatz achten. Vielfach wird ein ordentlicher Zinsaufschlag verlangt, sodass sich ein Abschuss nicht lohnt.

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