Hausbesichtigung Checkliste

Ob Stadtvilla, Doppelhaushälfte oder Bungalow, ob zentral in der City, in gut angebundener Stadtrandlage oder beschaulich im Grünen: Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte das Haus auf jeden Fall besichtigen, bevor ein Angebot für den Kauf abgegeben wird. Durch eine Hausbesichtigung findest du heraus, ob die Immobilie tatsächlich deinen Wünschen und Anforderungen entspricht und frei von Mängeln ist. Voraussetzung dafür: eine sorgfältige Vorbereitung auf den Termin. Nur so lassen sich alle wichtigen Fragen beantworten.

Wir haben dir ausführliche und übersichtliche Checklisten für die Hausbesichtigung zusammengestellt. Außerdem findest du hier eine Checkliste als PDF.

Was du zum Termin selbst benötigst, haben wir dir hier aufgelistet:

• Stift
• Notizblock (schreibe hier zuvor deine Fragen auf)
• Maßband/Zollstock/Entfernungsmesser
• ggf. Kompass, um Ausrichtung zu checken
• Kamera/Smartphone für Fotos
• Ex­po­sé zur Überprüfung
• Checkliste zur Hausbesichtigung
• bei Bedarf: Feuchtigkeitsmessgerät
• eventuell: Spannungsprüfer

Möchtest du einen Termin zur Begehung vereinbaren, haben wir folgende Empfehlungen für dich:

1. Hausbesichtigung bei Tageslicht: Dadurch lässt sich ein eventueller Schaden bzw. ein versteckter Mangel leichter identifizieren.
2. Gutes Wetter nutzen: Bei Sonnenschein sind die Lichtverhältnisse besser, die Besichtigung des Außenbereichs gestaltet sich angenehmer und entspannter und du siehst potenzielle Mängel oder Auffälligkeiten schneller und besser.
3. Nimm eine Begleitung mit: Gehe nicht allein zum Termin, denn vier Augen sehen mehr als zwei. Außerdem sind unterschiedliche Perspektiven oder auch emotionale Distanz zum Objekt wichtig.
4. Zweite Besichtigung: Bei Interesse an der Immobilie vereinbare eine weitere Immobilienbesichtigung.
5. Ziehe Sachverständige hinzu: Für den zweiten Termin setze ggf. auf die Expertise von einem/einer Sachverständigen. So kannst du ggf. ein Ausschlusskriterium oder zusätzliche Kosten schneller einschätzen. Zuvor solltest du den/die Verkäufer/-in darüber informieren.

Diese Dokumente solltest du vor der Hausbesichtigung kennen

Um einen Überblick über die Immobilie bereits im Vorfeld zu erhalten und bei der Besichtigung relevante Fragen stellen zu können, beschaffe dir am besten noch vor der Immobilienbesichtigung folgende Unterlagen für den Hauskauf:

• aktueller Grundbuchauszug (Verkäufer/-in): gibt Auskunft über Eigentumsverhältnisse und eventuell vorhandene Belastungen auf dem Grundstück
• Liegenschaftskarte/Flurkarte (vom Katasteramt): zeigt unter anderem die genaue Lage des Grundstücks an
• Altlasten-/Baulastenverzeichnis (vom Bauamt/von der Kommune): enthält Informationen darüber, ob das Grundstück früher industriell genutzt wurde
• Energieausweis (Verkäufer/-in): dokumentiert die energetische Qualität (Energieeffizienz) des Hauses
• Baupläne (vom Bauamt): informiert bspw. über geplante Bauprojekte und Straßensanierungen
• Anliegerbescheinigung (von der zuständigen Gemeinde, Unterlage nicht immer nötig): zeigt an, ob noch Gebühren, etwa zur Erschließung oder zum Straßenbau, zu entrichten sind

1. Fragen zur Immobilie, z. B.:

• Weshalb wird das Haus verkauft?
• Seit wann steht die Immobilie zum Verkauf?
• Weist das Haus Schäden bzw. Mängel auf, und wenn ja, welche?

2. Fragen zum Grundstück, z. B.:

• Wie groß ist das Grundstück?
• Wie ist die Ausrichtung zur Sonne?
• Wie ist der Boden beschaffen?
• Wie verhält es sich mit der Abtrennung vom Nachbargrundstück?
• Ist es teilbar?

3. Fragen zu Umgebung, Lage und Infrastruktur, z. B.: 

• Wie ist die Verkehrsanbindung (Auto, ÖPNV, Radwege etc.)?
• Sind öffentliche Autoparkplätze in ausreichender Zahl verfügbar?
• Wie weit ist es bis zum nächsten Supermarkt?
• Wie ist die medizinische Versorgung in der Umgebung (Ärzte, Apotheken, Pflegedienste etc.)?
• Befinden sich Schulen und Kitas in der Nähe?
• Gibt es Lärm- oder Geruchsbelästigungen? (ggf. ein Thema, wenn Industrieanlagen in der Nähe sind)
• Wie ist das Verhältnis zur Nachbarschaft?
• Sind in nächster Zeit neue Bauprojekte im Wohnumfeld geplant?
• Gibt es in der Nähe aktuell oder geplant für die Zukunft
  • Windkrafträder
  • Hochspannungsmasten/-leitungen
  • Mobilfunkstationen/-antennen

Diese und weitere Fragen entnimmst du der ausführlichen Checkliste für Immobilienbesichtigungen, die du hier kostenlos als PDF herunterladen kannst.

Bei der Immobilienbesichtigung nimmst du das Haus zuerst von außen genau unter die Lupe. Schaue insbesondere auf den Zustand:

• des Eingangs
• des Dachs
• der Fassade
• der Fenster und Türen
• des Gartens
• des Außenbereichs
• der Garage/des Carports
• der Ladestation/Wallbox fürs E-Auto (sofern vorhanden)
• der Wärmepumpe (sofern vorhanden)

Bereite zur Hausbesichtigung eine Checkliste mit Fragen vor, die den Außenbereich des Hauses betreffen, z. B.:

• Wann wurde das Gebäude errichtet?
• Ist das ein Massiv- oder ein Fertighaus?
• Welche Materialien kamen beim Bau zum Einsatz?
• Wurden Um- oder Anbauten vorgenommen?
• Ist das Gebäude energetisch saniert bzw. modernisiert?
• Muss das Dach renoviert werden?
• Wie ist der Zustand der Fassade?
• Welche Dämmung ist verbaut?

Beim Traum vom Eigenheim haben natürlich auch die Innenräume eine große Bedeutung. Nicht selten richtet man die Räume in Gedanken schon ein, bevor die richtige Immobilie überhaupt gefunden ist. Umso wichtiger ist es, bei der Hausbesichtigung auch dem Innenbereich deine volle Aufmerksamkeit zu schenken. Berücksichtige dabei u. a. Folgendes: 

• allgemeiner Eindruck und Sauberkeit
• Größe und Aufteilung der Räume
• Deckenhöhen
• Wohn- und Schlafräume
• Badezimmer/Toiletten inklusive Sanitärinstallationen
• Küche inklusive Armaturen/Ablauf
• Keller
• Dachboden
• Türen und Fenster inklusive Rollläden
• Böden
• Treppen
• Heizsystem
• Elektrik
• Internet- und Telefonanschlüsse
• ggf. Lüftung

Gehe mit offenen Augen durchs Haus und mach dir ausführliche Notizen. Erkundige dich, ob du Fotos machen darfst, damit du dich auch noch nach der Besichtigung mit dem Inneren vertraut machen kannst. Oft vergisst man Details, denn während des Besichtigungstermins selbst ist man oft nur begrenzt aufnahmefähig und ggf. durch das Gespräch mit Makler/-in oder Besitzer/in abgelenkt.

Durch bspw. diese Fragen erhältst du ein präziseres Bild vom Innenbereich der Immobilie:

• Wann wurden die Räume zuletzt renoviert und was wurde gemacht?
• Wie alt sind die Fenster und Türen?
• Wann wurden die Böden verlegt?
• Welches Alter haben die Badezimmer?
• Wurde barrierefrei gebaut oder lässt sich beispielsweise nachträglich ein barrierefreies Bad realisieren?
• Welcher Heizungstyp ist installiert?
• Ist die Elektrik auf einem aktuellen Stand?
• Gibt es genug Steckdosen?
• Sind die Wasserleitungen in Ordnung?
• Gibt es Feuchtigkeit im Keller?
• In welchem Zustand ist der Dachboden?

Besonderes Augenmerk bei einer Hausbesichtigung ist ebenso auf die technischen Systeme zu legen. Achte besonders darauf:

• Heizungssystem
• Wasserversorgung und -entsorgung
• elektrische Leitungen/Einrichtungen/Sicherungen
• Blitzableiter
• Antennen
• Gegensprechanlagen/automatische Türöffner (sofern vorhanden)
• Lüftungssystem (sofern vorhanden)
• Smart-Home-Technologien (sofern vorhanden)
• Alarmanlagen/Sicherheitseinrichtungen (sofern vorhanden)
• Ladestationen/Wallboxen fürs E-Auto (sofern vorhanden)

Fragen bezüglich technischer Anlagen und Einrichtungen

Fragen rund um die Budgetplanung, die richtige Lage und und die Immobiliensuche beantworten wir in unserer Hauskauf-Checkliste. Dort findest du u. a. auch weitere Tipps für die Hausbesichtigung.

Diese Fragen können hilfreich sein, wenn es um die Technik der Immobilie geht:

• Um welchen Heizungstyp handelt es sich (dabei auch interessant: Baujahr, Wirkungsgrad)?
• Wird das Haus zentral oder dezentral beheizt?
• Genügen die Elektroinstallationen dem aktuellen Stand der Technik?
• Wie ist die Warmwasseraufbereitung realisiert?
• Welche Qualität (Stabilität, Geschwindigkeit) hat die Internetverbindung?
• Funktioniert das Lüftungssystem einwandfrei (sofern vorhanden)?
• Gibt es weitere technische Einrichtungen, zum Beispiel eine Alarmanlage oder Smarthome-Technik?

Je gründlicher du dich beim Hauskauf bereits auf die Hausbesichtigung vorbereitest, umso besser. Behalte hinsichtlich des Ablaufs beim Hauskauf ebenso alle rechtlichen Vorgaben und Themen im Auge, darunter:

• vorhandene Baugenehmigungen: etwa für An- und Umbauten erforderlich
• Grundbuchauszug: zeigt Eigentumsverhältnisse und mögliche Belastungen des Grundstücks an
• Baulasten: sind Auflagen für die Bebauung oder Nutzung des Hauses
• Wegerecht: erlaubt das Überqueren eines fremden Grundstücks
• Energieausweis: Nachweis über die Energieeffizienz bzw. den Energieverbrauch eines Hauses. Wird aufgrund der Klimapolitik immer bedeutsamer.
• Sanierungspflicht: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt bis spätestens 2 Jahre nach Einzug eine Sanierung der Immobilie vor, falls diese nicht die aktuellen Vorgaben zur Energieeffizienz erfüllt.
• Anliegerbescheinigung: gibt über eventuell zu zahlende Erschließungskosten Auskunft

Fragen bezüglich rechtlicher Aspekte und Unterlagen

Notiere in deiner Checkliste zur Hausbesichtigung zum Beispiel diese rechtlichen Fragen:

• Sind Belastungen auf dem Grundstück vorhanden?
• Liegt eine Baugenehmigung für einen Um- oder Anbau vor?
• Gibt es Bestimmungen zum Denkmalschutz?
• Existieren Baulasten?
• Was gibt es bezüglich des Wegerechts zu beachten?
• Entspricht das Haus den Bestimmungen des GEG?

Einer der wichtigsten Punkte bei der Hausbesichtigung, auf die du achten solltest, sind natürlich auch finanzielle Aspekte. Berücksichtige für deine Finanzplanung neben dem zu zahlenden Kaufpreis auch die anfallenden Nebenkosten beim Hauskauf. Sie setzen sich in erster Linie daraus zusammen:

1. Grunderwerbsteuer
2. Grundbuchkosten
3. Notarkosten
4. ggf. Maklerprovision

Tipp zum Hauskauf: Verschaffe dir zur Immobilienbesichtigung einen ersten Überblick zu den anfallenden Nebenkosten. Diese können anhand des aufgerufenen Kaufpreises berechnet werden und können sich auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises belaufen und sind u. a. auch abhängig vom Bundesland. Nutze den Finanzierungsrechner für eine erste Indikation der Nebenkosten.

Beispielrechnung Kaufnebenkosten Hauskauf bei einem Immobilienpreis von 400.000 €:

• Kosten Grunderwerbsteuer: 24.000 € (6,0 %)
• Kosten Grundbuch & Notar: 8.000 € (2,0 %)
• Kosten Makler: 14.280 € (3,57 %)

Die Gesamtkosten belaufen sich bei der exemplarischen Berechnung auf 46.280 €. Habe also im Auge, dass die Kosten mit hohen Beträgen zu Buche schlagen. 

Lasse in deine finanziellen Überlegungen ebenfalls einfließen:

• Betriebskosten/laufende Nebenkosten für die Immobilie
• erforderliche Sanierungs- und Renovierungskosten
• verfügbares Eigenkapital
• maximal möglicher Darlehensbetrag

Fragen bezüglich finanzieller Überlegungen

Verwende zum Hauskauf und zur Besichtigung eine Checkliste mit solchen Fragen:

• Wie hoch sind die monatlichen Betriebskosten für das Haus?
• Welche Renovierungen bzw. Sanierungen stehen demnächst an und wie viel kosten sie schätzungsweise?
• Bis wann ist der Kaufpreis zu überweisen?
• Wenn Maklerin/Makler eingebunden ist: Wie hoch sind die Maklerkosten für den Kaufenden?

Sobald die erste Begehung erfolgt ist, nimmst du dir deine ausgefüllten Checklisten von der Immobilienbesichtigung zur Hand. Aus ihnen kannst du deine Zusammenfassung der gewonnenen Eindrücke erstellen. Beantworte dir nach der Hausbesichtigung diese Fragen:

• Was hat mir besonders gut gefallen?
• Welche Dinge sind mir positiv in Erinnerung geblieben?
• Was gefiel mir weniger?
• Wo sehe ich Probleme bzw. Nachteile?

Diese Ratschläge erleichtern die Entscheidungsfindung:

• Besichtige auf jeden Fall mehrere Immobilien und vergleiche sie miteinander.
• Lege fest, welche Aspekte der erstellten Pro-und-Contra-Liste dir am wichtigsten sind.
• Du kannst für die Vorteile Pluspunkte, für die Nachteile Minuspunkte vergeben.
• Rechne nun alle Punkte zusammen (unter Berücksichtigung der Vorzeichen). Das Haus mit den meisten Punkten ist dein Favorit.
• Hast du Interesse an einem Objekt oder bist du dir noch unsicher, vereinbare eine zweite Immobilienbesichtigung.
• Frage auch Personen, die dir nahe stehen um Rat, bspw. Geschwister, Eltern oder auch die beste Freundin oder den besten Freund. So kannst du deine Entscheidung sachlicher und kritischer treffen und hinterfragen.

Du möchtest eine allgemeine Checkliste für den Hauskauf haben? Dann besuche unsere Seite Checkliste für den Hauskauf.

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