Energieeffizienzklasse beim Hauskauf

Die Energieeffizienzklasse für ein Haus ist eine Bewertungsskala von A+ bis H, die den energetischen Zustand von Wohngebäuden vergleichbar macht. Wenn eine Immobilie beispielsweise in die schlechteste Stufe fällt, ist das ein Zeichen für einen hohen Energieverlust und sehr hohe Heizkosten für den/die Bewohner/-in. Um die Energieeffizienzklasse für ein Haus berechnen zu lassen, wird der jährliche Energiebedarf oder -verbrauch des Gebäudes durch die Gesamtwohnfläche dividiert, woraus sich der gesuchte Wert ergibt.

Endenergiebedarf vs. Primärenergiebedarf

Der grundlegende Unterschied zwischen den beiden Werten liegt in ihrer Sichtweise. Der Endenergiebedarf beziffert die Energiemenge, die tatsächlich an deiner Hausgrenze ankommt und auf deiner Abrechnung steht (zum Beispiel geliefertes Gas oder Strom). Für die offizielle Einstufung und die Frage, wie sich der Energieausweis und die Energieeffizienzklasse zueinander verhalten, ist in der Regel der Endenergiebedarf in der Einheit Endenergiebedarf kWh/m²a ausschlaggebend.

Der Primärenergiebedarf ist dennoch enorm wichtig, da er zusätzlich die gesamte Kette der Energiegewinnung und den Transportweg der Energieträger berücksichtigt. Er ist die entscheidende Rechengröße für gesetzliche Anforderungen nach dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz (alt: Gebäudeenergiegesetz) und bestimmt, ob dein Haus staatliche Förderungen für ein hocheffizientes Effizienzhaus der KfW erhält.

Beide Werte findest du direkt auf den ersten Seiten des Ausweises, wobei der Energieausweis dir grafisch mit einem Farbbalken signalisiert, wie umweltfreundlich dein Gebäude im Vergleich dasteht.

Bedarfsausweis vs. Verbrauchsausweis

Der Bedarfsausweis gehört zu den Unterlagen beim Hauskauf und wird auf Basis einer technischen Analyse der Gebäudehülle und der Heiztechnik berechnet und ist völlig unabhängig vom Nutzungsverhalten der aktuellen Bewohner/-innen. Er ist zwar sehr präzise, erfordert jedoch eine aufwendige Datenerhebung und ist daher teurer.

Der Verbrauchsausweis basiert dagegen auf den realen Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre, weshalb er zwar wesentlich günstiger in der Erstellung ist, aber stark vom individuellen Heizverhalten der Bewohner/-innen beeinflusst wird.

Ein Bedarfsausweis ist gesetzlich Pflicht bei Neubauten sowie bei älteren Bestandsgebäuden mit weniger als fünf Wohneinheiten, die vor 1977 errichtet und nicht auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 saniert wurden. Bei jedem Eigentümerwechsel musst du sorgfältig prüfen, ob alle alten Angaben und baulichen Gegebenheiten im Dokument noch mit dem aktuellen Zustand des Hauses übereinstimmen.

Die Skala der Energieeffizienzklassen für Gebäude teilt Wohnimmobilien in klar unterscheidbare Effizienzstufen ein, die Aufschluss über Sanierungsstand und Energiekosten geben. Grob klassifizieren lassen sich diese in drei Gruppen:

• Klassen A+ bis C stehen für moderne Neubaustandards und erstklassig sanierte Immobilien.
• Klassen D und E spiegeln den soliden deutschen Durchschnittsbestand wider.
• Klassen F bis H kennzeichnen stark sanierungsbedürftige Altbauten.

Energieeffizienzklasse A+ bis C: Neubaustandard und hochwertig sanierte Gebäude

In diesem optimalen „grünen Bereich“ profitierst du von exzellentem Wärmeschutz und zukunftssicherer Technik, die den neuesten gesetzlichen Anforderungen vollends gerecht wird.

• Energieeffizienzklasse A (inklusive A+): Sie entspricht einem modernen Passivhaus oder dem anspruchsvollen KfW-Effizienzhaus im KfW-40-Standard und garantiert extrem geringe Heizkosten. Diese Klasse wird oft durch eine effiziente Wärmepumpe, eine eigene Photovoltaikanlage und hochwertige Dreifachverglasung realisiert.

• Energieeffizienzklasse B: Die Klasse repräsentiert einen zeitgemäßen, sehr gut gedämmten Neubau. Das gesetzliche Mindestmaß für Neubauten liegt im Schnitt im Bereich der Energieeffizienzklasse C.

• Energieeffizienzklasse C: Die Klasse C zeigt einen hochwertig sanierten Altbau oder soliden Neubau an, welcher durch eine sinnvolle Kombination aus moderner Fassadendämmung und dem Austausch der alten Heizungsanlage realisiert wurde.

Energieeffizienzklasse D und E: Gebäudedurchschnitt in Deutschland

Solltest du ein Haus mit dieser Einstufung erwerben, befindest du dich im Durchschnitt des Wohnungsmarktes.

Der absolute Großteil des gesamten deutschen Gebäudebestands lässt sich in die Energieeffizienzklasse D oder die Energieeffizienzklasse E einordnen. Typisch für diese Klassen sind Gebäude der Baujahre 1970er bis 1990er Jahre, die im Laufe der Zeit oft nur teilweise energetisch modernisiert wurden.

Die Heizkosten sind für dich als Eigentümer/-in zwar spürbar, bewegen sich aber im Vergleich zu ungedämmten Altbauten noch in einem moderneren, tolerierbaren Rahmen. Obwohl ein großes Sanierungspotenzial vorhanden ist, besteht nach einem Wechsel der Eigentümer/-innen beim Kauf solcher Häuser in der Regel keine akute Pflicht zur sofortigen Sanierung, sofern keine der gesetzlichen Ausnahmen greift.

Energieeffizienzklasse F bis H: Sanierungsbedürftige Altbauten

Häuser in diesen Klassen verbrauchen ein Vielfaches an Energie und bergen für Käufer/-innen ein erhebliches finanzielles Risiko durch anstehende Modernisierungskosten. Häufig handelt es sich hierbei um Immobilien mit einem Baujahr vor 1977, die kaum oder gar keine Dämmung an Außenwänden oder dem Dach besitzen sowie veraltete, fossile Heizsysteme nutzen. Neben den extrem hohen Heizkosten belastet dich hier ein stetig steigender CO₂-Aufschlag auf fossile Energieträger, was die monatlichen Kosten zusätzlich in die Höhe treibt. Wichtig zu wissen: Gesetzliche Sanierungspflichten können direkt nach dem Eigentumswechsel greifen (Details siehe unseren Abschnitt „Rechte und Pflichten").

Wenn du die Absicht hast, die Energieeffizienzklasse beim Hauskauf als entscheidendes Kriterium anzusetzen, lohnt sich ein Objekt mit schlechten Werten wie der Energieeffizienzklasse G oder der Energieeffizienzklasse H durchaus, allerdings nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen.

Ein Kauf ist sehr attraktiv, wenn der Kaufpreis den großen Sanierungsstau vollumfänglich widerspiegelt und dir genügend finanzieller Puffer verbleibt. Du musst bereit sein, ein Projekt wie altes Haus zu kaufen und zu sanieren anzugehen sowie schrittweise umzusetzen.

Wenn du jedoch ohne handwerkliches Geschick, ohne finanzielle Reserven oder mit einem extrem knappen Zeitplan ein solches Haus erwirbst, läufst du Gefahr, dich finanziell zu übernehmen. Die ungedeckten Sanierungskosten könnten in dem Fall deine anfängliche Ersparnis schnell auffressen.

Vorteile: Verhandlungsspielraum und niedrigerer Kaufpreis

Ein schlechter energetischer Zustand hat auf dem Immobilienmarkt erhebliche Auswirkungen auf den Kaufpreis, was dir Verhandlungsvorteile einbringen kann.

Immobilien, die eine unvorteilhafte Energieeffizienzklasse F, G oder H aufweisen, sind im direkten Vergleich zum Teil deutlich günstiger zu erwerben als modernisierte Objekte. Der anstehende Sanierungsbedarf dient dir bei Verhandlungen mit dem/der Verkäufer/-in als sehr gutes Argument zur Reduzierung des Kaufpreises.

Es besteht in einem solchen Fall die Chance, den Wert der Immobilie durch gezielte Sanierungsschritte zu erhöhen und einen hohen Wertzuwachs zu realisieren. Attraktive staatliche Fördermittel über die KfW oder das BAFA helfen dir zudem, die anfallenden Modernisierungskosten um teilweise über 50 Prozent zu reduzieren.

Nachteile: Folgekosten realistisch einschätzen

Vor der Unterschrift unter dem Kaufvertrag musst du die langfristigen finanziellen Risiken und Verpflichtungen eines sanierungsbedürftigen Hauses exakt durchrechnen.

Dich erwarten ab dem ersten Tag sehr hohe laufende Heizkosten, die dein monatliches Budget stark belasten können. Details dazu entnimmst du gerne unserer anfänglichen Tabelle, welche die unterschiedlichen Kosten je nach Energieeffizienzklasse zeigt. Die anfallenden Sanierungskosten für eine zeitgemäße Dämmung von Fassade, Dach sowie für neue Fenster und ein modernes Heizungssystem können schnell sechsstellige Beträge erreichen.

Die CO₂-Bepreisung für fossile Brennstoffe steigt kontinuierlich an und verteuert das Heizen mit Gas oder Öl von Jahr zu Jahr deutlich. Auch Banken bewerten das Risiko, sodass ein niedrigerer Beleihungswert für die Immobilie dazu führen kann, dass du schlechtere Zinskonditionen erhältst.

Nach dem Kauf greifen die gesetzlichen Modernisierungs- und Sanierungspflichten, die du innerhalb fest definierter Fristen umsetzen musst. Näheres dazu erfährst du in unserem Abschnitt „Rechte und Pflichten“.

Um für dich die richtige Entscheidung zu treffen, solltest du die individuellen Rahmenbedingungen deines geplanten Immobilienprojektes kritisch betrachten.

Ein Kauf lohnt sich für dich insbesondere dann, wenn die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

• Kaufpreis liegt weit unter dem Marktwert
• Du kannst die Sanierung stressfrei über mehrere Jahre hinweg planen
• Staatliche Fördergelder können voll ausgeschöpft werden
• Handwerkliche Eigenleistungen sind möglich

Ein Erwerb lohnt sich hingegen kaum, wenn der Kaufpreisnachlass nur minimal ausfällt und ein sofortiger Sanierungsbedarf besteht. Gleiches gilt, falls du ein recht knappes Budget hast oder du die Immobilie ohnehin in wenigen Jahren wieder veräußern möchtest.

In jedem Fall solltest du vor dem Kauf eine/-n qualifizierte/-n Energieberater/-in für eine Energieberatung in Anspruch nehmen. Über diesen Weg lässt sich der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen, der dir alle notwendigen Sanierungsschritte detailliert aufzeigt.

Beim Erwerb einer älteren Immobilie musst du die gesetzlichen Vorgaben genau kennen, um teure Bußgelder und rechtliche Probleme zu vermeiden. Das GModG schreibt verbindlich vor, dass neue Eigentümer/-innen nach dem Einzug bestimmte energetische Mindestanforderungen erfüllen müssen.

Die gesetzliche Sanierungspflicht nach dem GModG beim Eigentümerwechsel sieht vor, dass du innerhalb einer Frist von zwei Jahren nach dem Einzug die oberste Geschossdecke (oder alternativ das Dach) dämmen sowie ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen isolieren musst. Zudem gilt eine strikte Austauschpflicht für Standard-Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen betrieben werden und älter als 30 Jahre sind.

Durch diese gezielten Maßnahmen kannst du die Energieeffizienzklasse für das Haus verbessern, wodurch du nicht nur gesetzliche Pflichten erfüllst, sondern auch den Wohnkomfort steigerst und den Beleihungswert für die Energieeffizienz bei zukünftigen Bankgeschäften positiv beeinflusst.

Energieausweis: Pflicht bei Besichtigung, Kauf und Vermietung

Der Energieausweis stellt das wohl wichtigste Dokument dar, wenn es darum geht, die energetische Qualität eines Gebäudes transparent und vergleichbar zu machen. Gesetzlich ist es geregelt, dass dieses Dokument bereits im Rahmen einer Immobilienbesichtigung jeder/-m potenziellen Interessent/-in unaufgefordert vorgelegt werden muss.

Kommt es nachfolgend zu einem erfolgreichen Abschluss des Vertrages, besteht für den Verkäufer/-in oder den Vermieter/-in die Pflicht, den Energieausweis beim Kauf bzw. bei der Vermietung der Immobilie vollständig an den neuen Eigentümer/-in oder Vertragspartner/-in zu übergeben.

Der Energieausweis selbst muss zwingend einige Angaben enthalten, wie zum Beispiel:

• Spezifischer Endenergiebedarf bzw. Endenergieverbrauch des Gebäudes in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr
• Energieeffizienzklasse von A+ bis H
• Angaben zu den primären Energieträgern der Heizung
• Angaben zu den CO2-Emissionen
• Konkretes Ausstellungsdatum

Solltest du als Verkäufer/-in oder Vermieter/-in diesen gesetzlichen Pflichten nicht oder nur unvollständig nachkommen, stellt dies eine Ordnungswidrigkeit dar, die nach dem geltenden Gesetz mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 € geahndet werden kann.

Sanierungspflichten nach Eigentümerwechsel

Der Erwerb einer Bestandsimmobilie ist mit klaren gesetzlichen Pflichten verbunden, die den Klimaschutz im Gebäudesektor vorantreiben sollen und nach dem Eigentumsübergang greifen.

Gemäß § 47 GEG sind neue Eigentümer/-innen verpflichtet, die oberste Geschossdecke zu beheizten Räumen oder alternativ das darüber liegende Dach so zu dämmen, dass ein bestimmter Wärmedurchgangskoeffizient nicht überschritten wird. Diese Maßnahme muss zwingend innerhalb einer Frist von zwei Jahren nach dem offiziellen Eigentumsübergang abgeschlossen sein.

Deutliche Erleichterung bringt hierbei das neu beschlossene Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Die ehemals umstrittene Pflicht, beim Einbau einer neuen Heizung mindestens 50 Prozent erneuerbare Energien zu nutzen, wurde vollständig gestrichen. Für dich als Käufer/-in gilt nun wieder Technologieoffenheit bei der Heizungswahl.

Von den verbleibenden Dämmpflichten sieht der Gesetzgeber jedoch wichtige Ausnahmen vor, sodass beispielsweise selbst nutzende Eigentümer/-innen, die vor dem für die Zweijahresfrist maßgeblichen Stichtag im Jahr 2002 bereits in ihrer Immobilie wohnten oder das 80. Lebensjahr vollendet haben, von den Sanierungspflichten befreit sind. Das betrifft ebenso wie Fälle, in denen die geforderten Maßnahmen nachweislich zu einer wirtschaftlichen Unzumutbarkeit führen.

Bei einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) handelt es sich um ein staatlich gefördertes, standardisiertes Instrument zur strategischen Gebäudesanierung, das von einer/m zertifizierten Energieberater/-in nach einer ausführlichen Vor-Ort-Analyse des Objekts erstellt wird.

Die Kosten für ein solches Gutachten bewegen sich je nach Größe und Komplexität des Hauses in der Regel zwischen ca. 500 und 2.000 €, wobei diese Beratungsleistung über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle, kurz BAFA, mit einem sehr hohen Zuschuss von bis zu 80 % gefördert wird. Im iSFP selbst befinden sich unter anderem die folgenden Angaben:

• Priorisierte Sanierungsschritte
• Fundierte Kostenschätzungen für die jeweiligen Maßnahmen
• Konkrete Hinweise auf die am besten geeigneten staatlichen Förderungen beim Hauskauf

Das Einholen eines iSFP bereits vor dem endgültigen Kauf der Immobilie ist sinnvoll, da er dir nicht nur eine verlässliche Verhandlungsgrundlage für den Kaufpreis bietet, sondern auch maximale Planungssicherheit für deine zukünftigen Investitionen und Finanzierungsgespräche garantiert.

Ein/-e qualifizierte/-r Energieberater/-in liefert dir eine völlig unabhängige und objektive Einschätzung des tatsächlichen Sanierungsbedarfs des Hauses. Im Zuge einer gemeinsamen Begehung der Immobilie lässt sich ein realistischer Kostenrahmen für alle anstehenden Sanierungsschritte ermitteln, sodass du von Anfang an mit echten Zahlen kalkulieren kannst.

Darüber hinaus führt die Fachkraft einen umfassenden Fördermittelcheck durch, um genau zu bestimmen, welche spezifischen Kredit- und Zuschuss-Programme der Kreditanstalt für Wiederaufbau sowie des BAFA für dein Vorhaben optimal greifen.

Um eine/-n staatlich anerkannten und zertifizierten Energieberater/-in in deiner Region zu finden, solltest du die offizielle Energieeffizienz-Expertenliste nutzen, welche von der Deutschen Energie-Agentur (dena) in Kooperation mit dem Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz geführt wird. Für die Kosten einer Energieberatung gibt es übrigens einen Zuschuss durch das BAFA.

Der energetische Zustand einer Immobilie hat einen größeren Einfluss auf den Beleihungswert und deine monatliche Belastung. Viele Kreditinstitute bewerten Immobilien mit einer schlechten Energieeffizienzklasse deutlich konservativer, da sie das Risiko künftiger Wertverluste unsanierter Gebäude einkalkulieren.

Ein niedrigerer von der Bank festgesetzter Beleihungswert führt automatisch zu einem höheren sogenannten Beleihungsauslauf, was für dich als Kreditnehmer/-in im Ergebnis oft spürbar schlechtere Zinskonditionen oder einen höheren Eigenkapitalbedarf bedeutet.

Diese Entwicklung wird zusätzlich dadurch verstärkt, dass die Europäische Zentralbank und die BaFin die Banken zunehmend dazu verpflichten, Klimarisiken und energetische Sanierungsbedarfe explizit in ihren Risikomodellen bei der Kreditvergabe zu berücksichtigen. Dennoch gewichten keineswegs alle Banken die Energieeffizienzklasse im gleichen Maße, weshalb sich ein umfassender Vergleich verschiedener Finanzierungsangebote lohnt.

Sanierungskredit vs. klassische Baufinanzierung

Bei der Strukturierung deines Immobiliendarlehens stehen dir verschiedene Finanzierungswege offen, die sich optimal auf deine individuellen Sanierungsvorhaben abstimmen lassen.

• Klassischer Immobilienkredit: Die klassische Baufinanzierung dient in erster Linie der Abdeckung des reinen Kaufpreises der Immobilie, wobei anstehende Sanierungskosten je nach Bank entweder separat nachgewiesen oder direkt in das Hauptdarlehen integriert werden müssen.

• Sanierungskredit: Im Gegensatz dazu ist ein spezieller Sanierungskredit, wie beispielsweise das bekannte Programm 261 der KfW, zweckgebunden für die energetische Modernisierung vorgesehen und zeichnet sich durch besonders günstige Zinssätze sowie attraktive Tilgungszuschüsse aus, die die Darlehenssumme direkt reduzieren.

• Kombination: Eine optimale Kombination beider Varianten ist in der Praxis hervorragend möglich, indem du den reinen Kaufpreis über eine klassische Baufinanzierung absicherst und die anschließende energetische Sanierung konsequent über einen zinsgünstigen KfW-Kredit finanzierst.

Bei der Umsetzung der Finanzierung musst du auf einige Punkte achten, unter anderem:

• Spezielle Auszahlungsvoraussetzungen
• Strengen Richtlinien für den Verwendungsnachweis durch eine/-n Sachverständige/-n
• Einzuhaltende Fristen der Förderinstitute

KfW-Förderung und Zuschüsse in die Finanzierung einplanen

Durch die optimale Einbindung staatlicher Fördermittel kannst du deine finanzielle Belastung einer energetischen Sanierung deutlich senken.

• Das Programm 261 der KfW im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude bietet dir weiterhin zinsgünstige Darlehen inkl. eines attraktiven Tilgungszuschusses für Sanierungen auf ein Effizienzhausniveau. Zudem gibt es BAFA-Zuschüsse für Einzelmaßnahmen wie eine neue Heizung und die Dämmung.

• Ebenfalls interessant ist der sogenannte iSFP-Bonus, welcher dir einen zusätzlichen Förderaufschlag von fünf Prozentpunkten sichert, sofern die jeweilige Maßnahme exakt im individuellen Sanierungsfahrplan empfohlen wurde.

Äußerst wichtig ist die strikte Vorgabe, dass jeder Förderantrag zwingend vor dem offiziellen Beginn der baulichen Maßnahmen gestellt und bewilligt sein muss. Für eine exakte Abstimmung deiner Hausfinanzierung solltest du dich direkt an die Expert/-innen von Baufi24 wenden und die Beratung nutzen.

Ob und wie stark die Energieeffizienzklasse deine Finanzierungskonditionen beeinflusst, hängt stark von der Bank ab. Ein unabhängiger Vergleich der Angebote von über 600 Banken, wie ihn Baufi24 bietet, kann hier bares Geld sparen. Ob Kauf, Sanierung oder beides: Mit dem kostenlosen Angebotsvergleich, einer kostenlosen Fördermittelprüfung und der individuellen und unverbindlichen Beratung findest du die Konditionen, die wirklich zu dir passen.