Grundstück finanzieren

Ein Haus zu kaufen, ist einerseits ein Herzensprojekt und gleichzeitig meist die größte Investition des Lebens. Daher ist eine gründliche Planung für den Kauf und die Finanzierung sehr wichtig. Wer mit mindestens 20 Prozent Eigenkapital ins Rennen geht, kann in der Regel auch nach dem Kauf noch beruhigt schlafen. Zudem gilt es die optimale Tilgungsrate festzulegen und sich einen attraktiven Immobilienkredit zu sichern. Besonders in gefragten Regionen zählt die Geschwindigkeit im Kaufprozess. Hat der Käufer bei der ersten Besichtigung seine Unterlagen schon zusammen, ist er im Vorteil.

Wer sich zum Grundstückskauf mit einem Haus entschlossen hat, steht aber zunächst vor ein paar grundlegenden Fragen. Dazu gehören die Folgenden:

Frage 1: Welche Art von Haus soll es sein: ein Reihenhaus, eine Doppelhaushälfte oder ein frei stehendes Haus?

Frage 2: Soll das Haus ein Neubau sein oder kommt auch eine Bestandsimmobilie infrage?

Frage 3: Falls Neubau: Soll individuell mit einem Architekten gebaut werden oder schlüsselfertig durch einen erfahrenen Bauträger?

Frage 4: Sollen Grundstück und Neubau getrennt oder gemeinsam finanziert werden?

Die Antwort auf die erste Frage muss im Zusammenhang mit dem vorhandenen Eigenkapital stehen. Ein frei stehendes Haus ist meist die teuerste Variante und ein Reihenmittelhaus in der Regel die preiswerteste Möglichkeit. Das gilt im Durchschnitt, kann sich im Einzelfall aber anders verhalten. Ein luxuriös geplantes Reihenhaus in bester Lage kann teurer sein als ein kleines frei stehendes Haus in unattraktiver Randlage.

Auch die zweite Frage beeinflusst die Kosten für den Kauf, da eine ältere Bestandsimmobilie preiswerter ist als der Neubau. Die klaren Vorteile des Neubaus sind allerdings die bessere Dämmung und damit niedrigere Energiekosten. Außerdem lässt sich im Neubau mehr gestalten und der Käufer kann seine eigenen Vorstellungen umsetzen. Wer das nötige Geschick mitbringt, spart zudem durch Eigenleistungen Geld. Hier sollte allerdings fair gerechnet werden, denn der Zeitaufwand ist möglicherweise nicht unerheblich. Verzögert sich dadurch der Einzug und der Bauherr muss länger als geplant Miete zahlen, ist der scheinbare Vorteil schnell dahin.

Je konkreter die Vorstellungen des Häuslebauers sind, desto eher wird sie oder er zur individuellen Planung neigen. Der schlüsselfertige Bau durch einen Bauträger ist meist durchgeplant und es sind weniger Entscheidungen zu fällen.

Zu guter Letzt gibt es die Möglichkeit, zunächst ein Grundstück zu erwerben und zu einem späteren Zeitpunkt zu bauen – oder direkt vom Bauträger beides in Kombination zu erwerben. Da sich dies auf die Finanzierung und die Eintragung im Grundbuch auswirkt, schauen wir uns beide Varianten noch genauer an.

Um ein Grundstück solide zu finanzieren, sollte auf einen Anteil Eigenkapital zurückgegriffen werden. Im Idealfall beträgt dieser Anteil mindestens 20 Prozent. Dafür kommt zunächst jegliches Geldvermögen auf Giro-, Spar- und Tagesgeldkonten in Frage. Außerdem kommen Wertpapierdepots und weiteres Vermögen auf den Prüfstand.

Gleichzeitig ist es hilfreich, die monatlichen Ausgaben zu kennen. Auf diese Weise lässt sich errechnen, wie hoch die monatliche Darlehensrate maximal sein darf. Dabei sollten auch erwartete Einnahmen aus jährlichen Bonuszahlungen als Sondertilgung berücksichtigt werden. Wenn Sie Ihre Finanzen prüfen, sollten Sie konservativ bis pessimistisch vorgehen. Berücksichtigen Sie auch seltene oder unwahrscheinliche Ereignisse ein, sofern diese Ihre Finanzierung gefährden könnten.

Danach gilt es zu entscheiden, über welchen Zeitraum die Finanzierung laufen soll. Zu Zeiten historisch niedriger Zinsen bietet sich eine entsprechend längere Zinsbindungsfrist an. Die nötige Flexibilität bieten Sondertilgungen. Ein Annuitätendarlehen erleichtert die Planung, da die monatliche Kreditrate gleich bleibt und der Tilgungsanteil im Laufe der Zeit steigt.

Ein Grundstück zu kaufen und anschließend ein Haus zu bauen ist eine kostspielige Angelegenheit. Daher sollten Sie zunächst prüfen, welche staatlichen Bauförderungen Ihnen zustehen. Da es für Familien mit Kindern häufig schwer ist, eine Baufinanzierung zu stemmen, gibt es für sie spezielle staatliche Angebote. Wer ein oder mehrere Kinder hat und verschiedene Voraussetzungen erfüllt, sollte nicht vergessen, Baukindergeld zu beantragen. Zehn Jahre lang können 1200 Euro pro Jahr und Kind in die Finanzierung einfließen.

Staatliche Fördergelder sind ein weiteres Mittel, um die hohen Kosten beim Bau einer Immobilie zu reduzieren. Die bundesweit tätige KfW sowie regionale Förderinstitute bieten unterschiedliche Förderprogramme, um ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Selbst wenn Sie alle Anforderungen der Förderbanken unterstützen, ist die Einhaltung von Fristen kritisch. Wird ein Förderantrag nicht rechtzeitig gestellt, kann dies die Förderung gefährden.

Wie hoch der Kaufpreis für ein Grundstück liegt, hängt in erster Linie von seiner Lage ab. In einer beliebten und stark nachgefragten Wohngegend kann der Preis hoch ausfallen. Dabei spielt eine gute Infrastruktur eine Rolle. Ist das Viertel mit dem Auto und öffentlichen Verkehrsmitteln gut angebunden? Liegen attraktive Geschäfte, kulturelle Angebote und gute Schulen in der Nähe? Auf dem Land oder nahe einer Autobahn hingegen lassen sich eher preiswerte Grundstücke finden.

Manchmal ist es jedoch nicht möglich, das gewünschte Grundstück zu kaufen. In diesem Fall bietet die Stadt, Gemeinde oder vereinzelt die Kirche ein Grundstück als Erbpacht an. Wer auf einem solchen Grundstück baut, spart sich zwar den Preis für den Grundstückskauf, muss dafür aber dauerhaft die sogenannte Erbpacht bezahlen. Um eine möglichst hohe Planungssicherheit zu haben, werden Erbpachtgrundstücke häufig über 99 Jahre verpachtet. Somit müssen weder die Kinder noch die Enkel das Haus gleich wieder abreißen.

Welche Nebenkosten fallen beim Grundstückskauf an?

Beim Kauf eines Grundstücks fallen zahlreiche Nebenkosten für die Baufinanzierung an. Unabhängig vom Erschließungsgrad des Grundstücks werden durch den Kauf in jedem Fall Kosten für den Notar fällig. Damit verbunden sind Gerichtsgebühren für den Eintrag in das Grundbuch. Die Kosten für die Grundbucheintragung sind unterschiedlich hoch, je nach Region.

Außerdem muss die Grunderwerbsteuer gezahlt werden. Sie wird als Prozentwert des Kaufpreises ermittelt und beträgt mindestens 3,5 Prozent und maximal 6,5 Prozent. Die genaue Höhe hängt vom jeweiligen Bundesland ab.

Kaufen Sie zunächst nur das Grundstück, fällt nur auf das Grundstück die Grunderwerbsteuer an. Falls Sie allerdings das Grundstück dem Bauträger abkaufen, der auch Ihr Haus baut, fällt die Grunderwerbsteuer auf den Gesamtpreis für Haus und Grundstück an. Den zeitlichen Ablauf der Transaktionen prüft das Finanzamt genau, besonders wenn es den Versuch wittert, Steuern zu umgehen.

Hat ein Makler das Grundstück vermittelt, fällt für seine Dienstleistung eine Maklerprovision an. Diese ist verhandelbar und wird von Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen übernommen.

Weitere Nebenkosten beim Grundstückskauf

Neben den genannten Kosten für Notar, Grundbucheintragung, Grunderwerbsteuer und eventuell Maklerprovision können eine Reihe weiterer Ausgaben anstehen. Welche davon relevant sind, hängt vom Einzelfall ab. Als weitere Nebenkosten des Kaufs eines Grundstücks können anfallen:

• Abbruchkosten fallen an, falls alter Baumbestand oder alte Gebäude dem Neubau im Wege stehen.
• Bodengutachten: Ein solches Gutachten in Auftrag zu geben, ist vor Beginn der Bauarbeiten unerlässlich. Dafür sind Kosten im hohen dreistelligen Bereich zu veranschlagen.
• Vermessungsgebühren fallen immer dann an, wenn das Grundstück bisher nicht vermessen wurde. In jedem Fall sind jedoch die Kosten für das Einmessen des geplanten Hauses zu berücksichtigen.
• Wertermittlungen sind nicht verpflichtend, sondern eine Wahlleistung. Möchte der Käufer sichergehen, dass der Preis für das Grundstück angemessen ist, kann er eine solche Wertermittlung in Auftrag geben.
• Genehmigungsgebühren sind eher selten, können aber für die Teilung eines Grundstücks anfallen. Das Gleiche gilt für die Löschung oder Eintragung von Genehmigungsgebühren.
• Erschließungskosten: Für die Erschließung eines Grundstücks mit Wasser, Abwasser und Strom sowie eventuell Gas und Telefon fallen einige Kosten an. Werden diese Kosten erst nach dem Kauf erhoben, wird der neue Grundstückseigentümer zur Kasse gebeten.
• Straßen- und Wegekosten: Sofern Sie eine Baulücke nutzen, spielen Kosten für Straßen und Wege üblicherweise keine Rolle. Falls Sie allerdings ein Grundstück in einem neuen Baugebiet erwerben, fallen dafür Kosten an. Die Gemeinde baut zwar entsprechende Wege und Straßen, beteiligt aber die Anwohner mindestens anteilig an den Baukosten.

Wer zunächst das Grundstück erwirbt und erst zu einem späteren Zeitpunkt den Hausbau plant, spart sich die Grunderwerbsteuer auf die Baukosten des Hauses. Diesem Vorteil steht jedoch der Nachteil gegenüber, dass für Grundstück und Haus beim jeweiligen Kauf Kosten für den Notar und das Grundbuch anfallen.

Zudem sollte die zuerst erfolgende Finanzierung des Grundstücks möglichst eine kurze Sollzinsbindung haben. Auch die Eintragung der Grundschuld wird zu einer kniffligen Angelegenheit.

Schauen wir uns dazu ein Beispiel an. Wird das Grundstück zunächst mit Bank A finanziert, lässt sich diese eine erstrangige Grundschuld eintragen. Möchte der Käufer nun seinen Hausbau lieber mit Bank B verwirklichen, kann er für diese nur noch eine zweitrangige Grundschuld eintragen. Daraus folgt, dass Bank B ein entsprechend höheres Risiko hat. Dieses möchte sie durch eine höhere Risikoprämie abdecken. In der Konsequenz wird das Darlehen durch einen höheren Zins teurer.

Entscheidet sich der Käufer daher, auch den Hausbau über Bank A zu finanzieren, kann er mit der Entscheidung Glück oder Pech haben. Die schlechtere Variante wäre die folgende. Die Bank nutzt ihre vorteilhafte Position aus und verlangt für das zweite Darlehen einen höheren Zinssatz. Sie weiß, dass der Kunde bei der Konkurrenz kaum ein günstigeres Angebot bekommen wird.

Um dieses Problem zu umschiffen, bietet sich eine Zwischenfinanzierung als variable Immobilienfinanzierung für den Kauf des Grundstücks an. Diese Zwischenfinanzierung lässt sich bei Bedarf kurzfristig kündigen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden muss. Danach besteht die Möglichkeit, mit dem zweiten Darlehen die Zwischenfinanzierung abzulösen und die eingetragene Grundschuld zu löschen. Die Bank des zweiten Darlehens kann dann an erster Stelle in das Grundbuch eingetragen werden.