Günstige Baufinanzierung mit Baufi24

Vergleichen Sie mit uns mehr als 300 Anbieter für Baufinanzierungen und profitieren Sie von günstigen Zinsen und kompetenter Beratung. Jetzt Vorhaben eingeben und kostenfreies Angebot anfordern
Die Baufi24 GmbH wurde im Auftrag der WirtschaftsWoche hinsichtlich Kondtionen, Beratungs- und Servicequalität untersucht und im Gesamturteil mit sehr gut bewertet.

Baufinanzierung mit Baufi24

Baufi24.de ist mit mehr als 3 Mio. Besuchern pro Jahr eines der bekanntesten Portale für private Baufinanzierungen. Wir vergleichen für Sie die Angebote von mehr als 300 Banken, inklusive Service und umfangreicher Beratung.

Baufi24 wurde von der WirtschaftsWoche hinsichtlich Konditionen, Beratungs- und Servicequalität in der Kategorie Baufinanzierung mit dem Gesamturteil "sehr gut" bewertet.

Baufinanzierung wie es Ihnen passt

Sie möchten ein Konditionsangebot für eine günstige Baufinanzierung oder eine ausführliche Beratung vor Ort?

So funktioniert's:
  1. Finanzierungsvorhaben online eingeben (ca. 10 Min.)
  2. Termin vereinbaren oder Details am Telefon besprechen
  3. Ihr Finanzierungsspezialist ermittelt das günstigste Angebot für Ihre Immobilienfinanzierung

Warum die Finanzierung über Baufi24 häufig günstiger ist als bei ihrer Bank

Günstige Zinsen sind im Grunde nichts anderes als die Folge einer sehr schlanken Kostenstruktur, effizienter Partnerschaften und der Bündelung des Finanzierungsvolumens.

Weiterhin verfügen unsere Berater über weitreichende Erfahrungen zum Einsatz relevanter Fördermittel und senken damit ggf. zusätzlich die Kosten der Finanzierung.
Baufi24 ist ein bundesweites Expertennetzwerk aus mehr als 1.000 qualifizierten Finanzierungsspezialisten, die für Sie die jeweils besten Angebote für Ihre Immobilienfinanzierung ermitteln.

Unsere Experten begleiten Sie von der Anfrage über das günstige Anbgebot bis hin zur unterschriftsreifen Baufinanzierung und deren reibungslosen Abwicklung. Die Darlehensverträge schließen Sie grundsätzlich immer mit der finanzierenden Bank ab. Erfahren Sie mehr über Baufi24
%
Objektwert Euro
Nettodarlehensbetrag Euro
Monatsrate
inkl. 1,00 % Tilgung*
Euro
Baufi24 in Presse und TV
Baufinanzierungsrechner

Baufinanzierungsrechner

Berechnen Sie einfach und bequem Ihre Baufinanzierung. Der Baufinanzierungsrechner berechnet einen druckbaren Tilgungsplan und berücksichtigt Sondertilgungsoptionen.
Baufinanzierungsrechner

Mit dem Machbarkeitsrechner können Sie Ihre Baufinanzierung planen und alle Kosten berechnen. Im Anschluss wird das Vorhaben online geprüft sowie die Monatsrate errechnet. Machbarkeit prüfen
Baufinanzierungsrechner Baufinanzierung

Baufinanzierung: Günstige Hypothekenzinsen durch Vergleich

Einen ersten Überblick über die tagesaktuellen Hypothekenzinsen für Baufinanzierungen bieten die Zinscharts und Vergleiche der verfügbaren Zinsbindungsfristen.
Hypothekenzinsen Baufinanzierung 5 Jahre Sollzinsbindung
Zinsentwicklung 5 Jahre Sollzinsbindung

Die aktuellen Konditionen für KfW Darlehen finden Sie oben in der Zinsbox (Button "KFW").
Ratgeber Kfw und Landesfördermittel - Baufinanzierung mit Fördermitteln

KfW- und Landesfördermittel

Als eines der größten deutschen Portale für private Baufinanzierungen ermöglicht Baufi24 den Vergleich von mehr als 300 Banken, Sparkassen und Volksbanken für die passende Baufinanzierung.

Bei der Suche nach den besten Konditionen werden auch die Angebote von Bausparkassen und die Fördermittel der KfW-Bankengruppe berücksichtigt.

KfW Baufinanzierung & Landesfördermittel

Immobilien- und Baufinanzierung (Baufi24/Haufe Buch)

Neu erschienen: Die 2. Auflage des erfolgreichen Standardtitels



Immobilien- und Baufinanzierung (Baufi24/Haufe Fachbuch) Profitieren Sie vom Wissen der Experten für die optimale Baufinanzierung.

Die gegenwärtig niedrigen Zinsen machen es schwierig, Geld profitabel anzulegen. In dieser Situation sind Immobilien besonders attraktiv für eine sichere Altersvorsorge. Dieses Buch geht mit Ihnen Schritt für Schritt den Weg zu Ihrem individuellen Finanzierungsmix – für Singles, Selbstständige, Ehepaare mit Kindern oder Ältere.

Die Autoren unterstützen Sie beim Vergleich von Angeboten, erklären Fachbegriffe, helfen Ihnen, Ihre monatliche finanzielle Belastung zu kalkulieren und informieren Sie über Förderungsmöglichkeiten.

Finanzieren Sie Ihre Immobilie zu den besten Konditionen. Dieser Ratgeber erklärt die Grundbegriffe und hilft Ihnen, den richtigen Finanzierungsmix zu finden. Tipps für Singles, Selbstständige, Ehepaare mit Kindern oder Ältere (Baufinanzierung 50plus).

Nutzen Sie Immobilien als Teil Ihrer Altersvorsorge. Die Autoren erklären wichtige Begriffe wie Beleihung, Effektivzins oder Annuität und geben individuelle Tipps für Käufer jeden Alters, ob Single, Familie oder Selbstständiger.

Inhalte des Buchs:

  • Die Finanzierung vorbereiten: Erhöhen Sie Ihr Eigenkapital und kalkulieren Sie mit dem Finanzierungsplan die monatlichen Belastungen.
  • Ein alternativer Weg zur Finanzierung: Mit Baugeldvermittlern Zeit sparen und die Kreditkonditionen verbessern.
  • Der Staat hilft sparen: alles über die KfW-Programme, den "Wohnriester" und andere Fördermöglichkeiten.
  • Auf der sicheren Seite: Hilfe gegen Pfusch am Bau, Infos zu den wichtigsten Rechtsvorschriften und Tipps für die richtigen Versicherungen.

Was ist eine Baufinanzierung

Traumhaus Eine Baufinanzierung umfasst alle eingesetzten Finanzierungsarten, die zur Deckung des Kapitalbedarfs bei einem Bauvorhaben dienen. Hierzu zählen neben dem einzusetzenden Eigenkapital und häufig erforderlichen Bankdarlehen (in der Regel ein Annuitätendarlehen) auch Vor- und Zwischenfinanzierung sowie das Bankvorausdarlehen.

Kurioserweise wird in Deutschland der Begriff "Baufinanzierung" synonym für alle Arten von Finanzierungsvorhaben verwendet die dem Erwerb, Neubau oder Kauf einer Immobilie oder zur Anschlussfinanzierung (Umschuldung) dienen.

Warum sich dieser Begriff anstelle von Immobilienfinanzierung als Gattungsbegriff durchgesetzt hat, können wir Ihnen leider nicht erklären - wohl aber wie eine Baufinanzierung funktioniert und welche Darlehensarten und Begriffe Sie als Immobilienbesitzer kennen sollten.

Inhaltsverzeichnis für den Artikel Baufinanzierung



Bestandteile einer Baufinanzierung

Die Baufinanzierung wird zunächst in die Eigenfinanzierung und Fremdfinanzierung unterteilt. Zur Eigenfinanzierung zählen sämtliche Eigenmittel (auch Eigenkapital oder Eigengeld genannt), die sowohl als Geldmittel oder auch als Sachwerte eingebracht werden:
  • Bankguthaben, Tagesgeld und Festgeld
  • Bausparguthaben
  • Grundstücke
  • Eigenleistung (Muskelhypothek)
Werden Eigenleistungen erbracht, so darf - nach allgemeinen Erfahrungen mit deutschen Banken - in der Vielzahl der Fälle ein Betrag von 25.000 Euro nicht überschritten werden.

Hypothek

Der Begriff Hypothek leitet sich aus dem griechischem ab und ist gleichbedeutend mit "Unterpfand". Die Hypothek ist ein beschränktes, dingliches Recht an einem Grundstück und zählt somit zu den Grundpfandrechten. Zweckbestimmung der Hypotheken ist die Sicherung gewährter Darlehen für den Fall, dass Forderungen durch den Schuldner (Sicherungsgeber) nicht planmäßig bedient werden. Wesentliches Unterscheidungsmerkmal zur Grundschuld ist das Erfordernis einer persönlichen Forderung gegen den Schuldner.

In der allgemeinen Praxis handelt es sich dabei um ein Darlehen zur Finanzierung einer Immobilie. Die Hypothek verändert sich durch jede schuldbefreiende Zahlung des Schuldners. Obgleich im Grundbuch der Ursprungsbetrag eingetragen ist, so ist dieser im Gegensatz zur Grundschuld, nicht zwingend beständig. Maßgeblich ist die tatsächliche Schuld.
Die Fremdfinanzierung, also die Bereitstellung von Fremdmitteln, deckt in der Regel den größten Teil des Finanzierungsbedarfs ab. Der Fremdfinanzierung bedienen sich Bauherren aus zweierlei Gründen.

Kurz- und mittelfristig:
  • Bankkredite zur Vorfinanzierung von Eigen- und Fremdmitteln. Diese Kredite werden als Bankvorausdarlehen bezeichnet.
  • Bankkredite zur Zwischenfinanzierung von Eigen- und Fremdmitteln.

Langfristig:
  • Realkredite
  • Bauspardarlehen
  • Arbeitgeberdarlehen
  • Öffentliche Baudarlehen
Aufgrund der zentralen Bedeutung des Einsatzes von langfristigen Fremdmitteln bei Baufinanzierungen, gehen wir hier etwas detaillierter auf die jeweiligen Finanzierungsinstrumente ein.


Beispiel:

Sie nehmen ein Darlehen von 100.000 Euro auf. Mit der Bank vereinbaren Sie einen Sollzinssatz von 4,00% und eine Tilgung von einem Prozent. Daraus errechnet sich eine jährliche Rate von 5,00 Prozent. (Das eine Kondition als jährlich zu betrachten ist, erkennen Sie an der Abkürzung "p.a.".) Als absolute Zahl errechnet sich eine jährliche Rate in Höhe von 5.000,00 Euro. Beispiel Annuitätendarlehen Dieser Betrag wird nun durch die Anzahl der vereinbarten Zahlungsperioden geteilt. Bei einer monatlichen Zahlungsweise teilen wir die Rate durch 12, bei einer vierteljährlich demzufolge durch vier. Dieser Betrag stellt die tatsächlich zu zahlende Rate dar. Bleiben wir bei der üblichen monatlichen Zahlung, so ist nun jeden Monat ein Betrag von 416,66 Euro an die finanzierende Bank zu zahlen.

Die monatlich Rate von EUR 416,66 teilt sich, wie bereits beschrieben, in Zins und Tilgung auf. Bei der ersten Zahlung verzinsen wir den Darlehensbetrag von 100.000 Euro mit den vereinbarten vier Prozent. Somit ergibt sich eine Zinszahlung für den ersten Monat in Höhe von 333,33 Euro. Der Restbertag von 83,33 Euro (416,66 - 333,33) ist folglich der Tilgunsanteil. In der nächsten Zahlungsperiode, sprich im darauffolgenden Monat, gilt es eine verbleibende Restschuld (100.000 - 83,33) von 99.916,67 Euro zu verzinsen. Somit beträgt die fällige Zinszahlung nur noch 333,06 Euro. Die ersparte Differenz addiert sich nun zum Tilgunsanteil, der in dieser Periode bereits 83,60 Euro beträgt. Wie hier klar zu erkennen ist, verschiebt sich mit jeder Zahlung das Verhältnis von Zins und Tilgung zu Gunsten der Kredittilgung, da deren Summe (416,66) ein statischer Betrag ist. (Siehe Grafik) Dieses "Phänomen" lässt sich sehr deutlich erkennen, wenn Sie den Tilgungsplan eines Darlehens genauer betrachten. Mit unserem Baufinanzierungsrechner können Sie es ausprobieren.

Annuitätendarlehen

Wer baut oder kauft mag es gerne sicher. Dieser Tatsache tragen die so genannten Festzinsdarlehen Rechnung. Die wohl bekannteste und zugleich meistgenutzte Darlehensart ist das Annuitätendarlehen. Annuität steht im modernen Finanzwesen für eine gleichbleibende regelmäßige Zahlung. Diese Darlehensrate errechnet sich aus Zins- und Tilgungsanteil.

Je nach Vereinbarung erfolgt die Zahlung der Rate entweder monatlich, viertel- oder halbjährlich. Die jährliche Zahlung der Darlehensraten ist eher selten bis gar nicht anzutreffen. Aus Sicht des Verbrauchers ist die monatliche Zahlung der Kreditrate zu empfehlen. Voraussetzung ist jedoch, dass die in der Rate enthaltene Tilgung ebenfalls monatlich verrechnet wird.

Muss ich hundert Jahre zahlen?

Diese Frage ist in Anbetracht der augenscheinlich niedrigen Tilgungquoten von 1 bis 3 Prozent nicht unberechtigt. Tatsächlich würde bei einer regelmäßigen Zahlung von einem Prozent des Darlehensbetrages die Tilgung 100 Jahre betragen. In der Praxis jedoch betragen die Darlehenslaufzeiten bei solchen Tilgungsquoten rund 30 bis 40 Jahre. Das damit verbundene "Geheimnis" ist schnell entdeckt, wenn die Konzeption eines Annuitätendarlehens genauer betrachtet wird. Im Gegensatz zum Privatkredit oder einem Autokredit, wird nicht der ursprünglich vereinbarte Darlehenbetrag verzinst sondern nur die aktuelle Restschuld der Zahlungsperiode.

Kleine Zinsen verlängern die Laufzeit

Günstige Zinsen können auf Dauer teuer werden, wenn deren Effekt der Laufzeitverlängerung nicht beachtet wird. Dieser Effekt resultiert aus der bereits beschriebene Funktionsweise eines Annuitätendarlehen. Die Kostenersparnis eines günstigen Zinsen sollte von jedem Darlehensnehmer in die Tilgung investiert werden, damit sich später keine bösen Überraschungen einstellen. Steigen, wie nach einem Zinstief immer zu erwarten ist, die Zinsen an, so erhöht sich zwangsweise bei der nächsten Konditionsverhandlung die Monatsrate. Gut beraten ist dann jeder, der mehr als nur ein Prozent Anfangstilgung gewählt hatte. Dieser ursprünglich höhere Tilgunsanteil kann in Hochzinsphasen der rettende Sicherheitspuffer sein, um die neuen Raten weiterhin bezahlen zu können.

Volltilger-Darlehen

Der Realkredit

Realkredite sind zweck- und objektgebundene langfristige Darlehen zur Immobilienfinanzierung, die durch Eintragung eines erstrangigen Grundpfandrechtes im Grundbuch innerhalb der Beleihungsgrenze besichert werden. Als Grundpfandrechte dienen hier Hypotheken und Grundschulden. Die Beleihungsgrenze ist ein prozentualer Wert des Beleihungswertes, dessen Höhe von der Kreditpolitik des jeweiligen Institutes abhängig ist. Eine 60% Beleihungsgrenze gilt in der Bankenwelt als 1a-Darlehen und erhält somit den Vorzug der günstigsten Zinskondition. Der Beleihungswert entspricht dem Wert, der einem Grundstück oder einem grundstücksgleichen Recht von einem Kreditinstitut beigemessen wird. Grundstücksgleiche Rechte sind zum Beispiel Erbbaurechte oder auch Wohnungseigentum, welches durch eine im Grundbuch vollzogene Realteilung eines Wohnhauses entsteht.

Die Erstrangigkeit des Grundpfandrechts sichert dem Darlehensgeber eine Befriedigung seiner Ansprüche an erster Stelle. Jedes nachfolgende Recht wird erst nach Befriedigung des vorrangigen relevant.

Darlehen oder Darlehensteile, zur Finanzierung des den die Beleihungsgrenze übersteigenden Finanzierungsbedarfes, gelten nur dann als Realkredite, wenn sie zum einen zweck- und objektgebunden und zum anderen durch eine Bürgschaft der öffentlichen Hand gesichert werden. Diese Darlehen werden im Sprachgebrauch als 1b-Darlehen oder 1b-Hypothek bezeichnet. Exemplarisch seien hier die Förderprogramme der Länder oder der KfW-Förderbank genannt.

Darlehensteile, die die Beleihungsgrenze überschreiten, werden als Blankoanteil bezeichnet. Wird dieser Darlehensteil durch ein zweitrangiges Grundpfandrecht gesichert sind, so spricht man von einem gedeckten Personalkredit.

Einige Institute verzichten auf eine Aufteilung des Darlehens im Sinne der realen Besicherung und bieten mittels einer Mischkalkulation die Finanzierung des Kaufpreises und teilweise auch inklusive der anfallenden Erwerbsnebenkosten an. Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist selbstverständlich teurer, als die Finanzierung innerhalb der Beleihungsgrenze. Neben der Absicherung durch Hypothek oder Grundschuld verlangen die Institute zusätzlich zur dinglichen (Immobilie) auch die persönliche Unterwerfung zur Zwangsvollstreckung im Falle deren Notwendigkeit.
Volltilgerdarlehen sind Annuitätendarlehen, deren Tilgunssatz so gewählt wird, dass innerhalb einer zuvor festgelegten Zeit das Darlehen vollständig getilgt wird. Als Laufzeiten stehen derzeit die allgemein üblichen Zinsbindungszeiträume zur Verfügung: 10, 12, 15 und 20 Jahre Zinsfestschreibung. Einige Institute bieten deutlich günstigere Kondition an, wenn ein Immobilienkredit als Volltilger gewählt wird. Allerdings muss unbeding sicher gestellt werden, dass diese nicht unerhebliche monatliche Mehrbelastung auch langfristig bezahlbar ist.

Festdarlehen

Festdarlehen sind Darlehen, bei denen für einen fest vereinbarten Zeitraum die Tilgung ausgesetzt ist. Anstelle der Tilgung verlangen die Darlehensgeber eine adäquate Besparung einer Tilgungsersatzleistung. In der Bankwelt werden Tilgungsträger als Tilgungssurrogat bezeichnet. Neben der Kapitallebensversicherung oder mündelsicheren Anlagen lassen Kreditinstitute heute mehr und mehr auch Investmentfonds.

Festdarlehen sind aus unserer Sicht ausschließlich, und auch hier nur eingeschränkt, für Kapitalanleger sinnvoll.

Forward-Darlehen

Von einem Forwarddarlehen spricht man, wenn mit einem Darlehensgeber, bereits lange vor Ablauf der Zinsfestschreibungszeit, eine neue verbindliche Kondition für die Anschlussfinanzierung vertraglich vereinbart wird. Diese vorzeitige Konditionssicherung ist in Niedrigzinsphasen durchaus empfehlenswert, wenn das Risiko steigender Zinsen befürchtet wird. Für diese vorzeitige Konditionszusage verlangen die Hypothekenbanken einen Zinsaufschlag. Je nach Bank können Forwarddarlehen bis zu 56 Monate vor Ablauf der ursrpünglichen Zinsfestschreibung vereinbart werden. Diese Absprachen sind sowohl mit dem eigenen als auch einem neuen Institut möglich.

Vorausdarlehen

Das Vorausdarlehen bietet die Möglichkeit bereits vor Kauf der Immobilie oder Baubeginn gegen einen geringen Aufschlag günstige Zinssätze zu vereinbaren. Immer häufiger verzichten Banken im Rahmen von Aktionen auch auf diese Zuschläge, um neue Kunden zu gewinnen. Sie schließen also bereits im Voraus einen verbindlichen Darlehensvertrag ab und sind somit verpflichtet, das Darlehen zum vereinbarten Zeitraum abzunehmen. Übliche Fristen für Vorausdarlehen sind ein bis fünf Jahre. Siehe auch: Forward Darlehen.

Baufinanzierungen als Bauspardarlehen

Bauspardarlehen sind, ebenso wie Realkredite, zweck- und objektgebundene langfristige Kredite. Wie der Name bereits verrät, nehmen in diesem Falle Bausparkassen die Rolle des Darlehensgebers ein. In der Regel werden Bauspardarlehen durch Eintragung eines zweitrangigen Grundpfandrechtes gesichert.

Bausparkassen beleihen im Allgemeinen bis zu 80% des Beleihungswertes. Zwingende Voraussetzung für die Gewährung eines Bauspardarlehens ist ein Bausparvertrag. Dieser wird zunächst abgeschlossen und mit vertraglich festgelegten Raten bespart. Wobei eine einmalige Zahlung der Sparleistung zulässig ist. Je nach Tarif beträgt die Mindestsparleistung 40% bis 50% der vereinbarten Bausparsumme. Mit Erreichen der Mindestsparleistung und nach dem Anlauf der Wartefrist entsteht der Anspruch auf Zuteilung des Bausparvertrages. Sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, erhält der Bausparer die Bausparsumme ausgezahlt. Diese setzt sich aus dem Bausparguthaben (Sparleistung zzgl. Zinsen) und dem Bauspardarlehen zusammen. Das Bauspardarlehen wird nun mit regelmäßigen Raten zurückgeführt.

Noch nicht zuteilungsreife Bausparverträge werden von der Bausparkasse selbst oder von anderen Kreditinstituten zwischenfinanziert. Hierbei ist darauf zu achten, dass der ursprüngliche Sinn des Bausparens, nämlich günstige Zinskonditionen, nicht in Hintertreffen gerät. Zwischenfinanzierungen sind oft deutlich teuer als langfristige Darlehen.

| Artikel teilen:
Artikel Twittern Teilen auf Google+ Teilen auf Pinterest
| Gefällt mir:
Google +1