Grundbuch

Das Grundbuch ist per Definition ein öffentliches Register, das von den Grundbuchämtern geführt wird. Es enthält umfassende Informationen über Grundstücke, insbesondere über deren Eigentümer/-innen sowie über bestehende Rechte und Belastungen. Das Grundbuch wird beim Amtsgericht in der zuständigen Region geführt und gilt als offizieller Nachweis über das Eigentum an einem Grundstück.

Das Grundbuch erfüllt mehrere wichtige Funktionen:

• Rechtssicherheit: Es dokumentiert, wer Eigentümer/-in eines Grundstücks ist und welche Rechte und Belastungen auf dem Grundstück liegen.
• Transparenz: Dritte können bei berechtigtem Interesse Einsicht nehmen, um sich über den rechtlichen Status einer Immobilie zu informieren.
• Beweisfunktion: Die Eintragungen im Grundbuch gelten als richtig, bis das Gegenteil bewiesen wird (öffentlicher Glaube des Grundbuchs).
• Voraussetzung für Eigentumsübertragung: Eine Übertragung des Eigentums an einem Grundstück ist erst mit Eintragung im Grundbuch rechtswirksam.
• Grundlage für die Finanzierung: Banken verlangen in der Regel die Eintragung eines Grundpfandrechts, bevor sie ein Immobiliendarlehen gewähren.

Bei der Immobilienfinanzierung spielt das Grundbuch eine große Rolle. Banken sichern ihre Kredite in der Regel durch Grundpfandrechte wie die Grundschuld ab. Diese Grundpfandrechte werden in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Ohne die Eintragung erfolgt keine Auszahlung des Darlehens, denn das Grundbuch dient den Kreditinstituten als Absicherung. Nur in seltenen Fällen verzichten Banken auf eine Grundschuldeintragung, wenn Kreditnehmende eine glänzende Bonität, sehr viel Eigenkapital haben oder anderweitige Sicherheiten stellen können.

Darüber hinaus gibt das Grundbuch Aufschluss über den Wert und die Belastung eines Grundstücks, was eine wichtige Information für die Risikobewertung durch Kreditgebende ist. Auch für Kaufinteressierte ist der Blick ins Grundbuch empfehlenswert, um die tatsächlichen Eigentums- und Belastungsverhältnisse zu prüfen.

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Beim Hauskauf oder beim Wohnungskauf ist ein Blick ins Grundbuch unerlässlich. Es gibt einige Punkte, die im Zusammenhang mit dem Grundbuch wichtig sind. 

Auf folgende Aspekte solltest du beim Grundbuch einsehen sowie beim Grundbuchauszug achten:

• Sind die Verkaufenden tatsächlich Eigentümer/-innen
• Gibt es Dienstbarkeiten, Nießbrauchrechte oder sonstige Einschränkungen?
• Gibt es bestehende Hypotheken oder Grundschulden?
• Gibt es Eintragungen zugunsten Dritter, die den Gebrauch der Immobilie einschränken?
• Vor allem bei Eigentumswohnungen relevant: Wie ist das Grundstück aufgeteilt?

Das Grundbuch ist systematisch aufgebaut und besteht aus mehreren Teilen wie dem Deckblatt, dem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen I bis III. Diese strukturierte Gliederung erlaubt eine schnelle Übersicht über alle relevanten Informationen zu einem Grundstück.

Grundbuch Deckblatt

Das Deckblatt enthält allgemeine Informationen über das Grundbuchblatt. Es führt unter anderem auf: 

• Amtsgericht und Grundbuchbezirk
• Grundbuchblattnummer
• Gemarkung (die Gemeinde oder der Stadtteil, in dem sich das Grundstück befindet)
• Flur und Flurstücknummer
• Handelt es sich um ein Wohn- oder Geschäftsgrundstück?

Das Deckblatt dient in erster Linie der Identifikation des Grundbuchblattes und der Zuordnung zum zuständigen Amtsgericht.

Grundbuch Bestandsverzeichnis

Im Bestandsverzeichnis sind die grundstücksbezogenen Informationen enthalten, insbesondere:

• Flurstücksnummer
• Größe des Grundstücks
• Lagebezeichnung (Straße, Hausnummer)
• Nutzungsart (z. B. Wohnbaufläche, Gartenland, Ackerland)

Das Bestandsverzeichnis wird oft als der „technische Teil“ des Grundbuchs bezeichnet und beschreibt, welches Grundstück das Grundbuchblatt betrifft.

Grundbuch Abteilung 1

Abteilung I des Grundbuchs gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse. Dort sind vor allem folgende Daten eingetragen: 

• Wer Eigentümer/-in ist (Name, Geburtsdatum, Anschrift)
• Wie das Eigentum erworben wurde (z. B. durch Kauf, Erbschaft, Schenkung)
• Zeitpunkt des Eigentumserwerbs
• Eigentumsverhältnisse bei mehreren Personen (z. B. Bruchteileigentum oder Gesamthandseigentum bei Erbengemeinschaften)

Die Abteilung I des Grundbuchs ist entscheidend, um festzustellen, wer rechtlich befugt ist, über das Grundstück zu verfügen.

Grundbuch Abteilung 2

In Abteilung II des Grundbuchs werden sogenannte Lasten und Beschränkungen eingetragen. Dazu zählen: 

• Wegerechte, Leitungsrechte (Dienstbarkeiten)
• Nießbrauchrechte
• Wohnrechte
• Vorkaufsrechte
• Erbbaurechte
• Auflagen oder Baubeschränkungen
• Zwangsversteigerungsvermerke

Diese Rechte können den Gebrauch oder Wert der Immobilie beeinflussen und sollten daher sorgfältig geprüft werden.

Grundbuch Abteilung 3

Abteilung III des Grundbuchs ist besonders für Kreditgebende von Bedeutung. Sie enthält die Grundpfandrechte, insbesondere:

• Hypotheken
• Grundschulden
• Rentenschulden

Diese Eintragungen zeigen, ob und in welcher Höhe die Immobilie mit Rechten Dritter belastet ist. Banken verlangen in der Regel eine Grundschuld als Sicherheit für einen Immobilienkredit und nehmen eine Grundschuldbestellung vor. Bei einem Immobilienkauf müssen bestehende Eintragungen in Abteilung III vor dem Eigentumsübergang gelöscht oder übernommen werden.

Grundsätzlich ist das Grundbuch nicht öffentlich. Das bedeutet, nicht jeder darf das Grundbuch einsehen. Nur Personen mit einem berechtigten Interesse dürfen Einsicht in das Grundbuch nehmen.

Zu den Personengruppen die das Grundbuch einsehen dürfen, gehören in erster Linie:

• Eigentümer/-innen
• Kaufinteressenten mit Nachweis (z. B. Vorvertrag, Vollmacht)
• Gläubiger/-innen mit berechtigtem Interesse
• Notariate und Anwaltskanzleien im Auftrag ihrer Mandanten und Mandantinnen
• Gerichte und Behörden

Soll zum Beispiel eine Baufinanzierung zu Zweit vorgenommen werden, dürfen beide Parteien fortwährend das Grundbuch einsehen.

Die Kosten für einen Grundbuchauszug richten sich nach dem Gerichtskostengesetz. Dabei gibt es Unterschiede zwischen einfachen und beglaubigten Auszügen.

Grundsätzlich zahlen die Personen oder Institutionen die Kosten, die den Grundbuchauszug beantragen. Das können zum Beispiel die Eigentümer/-innen oder Kaufinteressierten sein. Ebenfalls zahlt manchmal die Bank die Kosten für den Grundbuchauszug, leitet diese jedoch häufig an die Kund/-innen weiter. Die Gebühren sind in der Regel sofort fällig und müssen meist im Voraus oder bei Abholung des Grundbuchauszugs bezahlt werden.

Die genaue Gebühr kann je nach Bundesland oder Amtsgericht leicht variieren, aber folgende Beträge gelten bundesweit als grobe Orientierung:

• Einfacher Grundbuchauszug: ca. 10 Euro
• Beglaubigter Grundbuchauszug: ca. 20 Euro

Ein einfacher Auszug reicht in vielen Fällen aus, zum Beispiel zur persönlichen Information. Ein beglaubigter Auszug wird benötigt, wenn du zum Beispiel bei einer Bank einen Kreditantrag stellst oder ihn bei einer Behörde einreichen musst.

Als Eigentümerin oder Eigentümer stehst du erst nach erfolgreichem Abschluss des Eigentumsübergangs im Grundbuch. Zunächst wird ein notariell beurkundeter Kaufvertrag zwischen den Parteien abgeschlossen. Anschließend findet die Eintragung der Auflassungsvormerkung statt. Sind alle Voraussetzungen erfüllt, insbesondere die Zahlung des Kaufpreises und einer eventuellen Zustimmung von Gläubigern und Gläubigerinnen bei bestehenden Grundschulden, wird die Eintragung vorgenommen. Mit dieser abschließenden Eintragung wirst du rechtlich zum Eigentümer bzw. zur Eigentümerin.

Eng in Verbindung mit dem Grundbuch steht eine Immobilienfinanzierung, da die Grundschuld der Bank als Sicherheit dient. Die Baufi24 Berater und Beraterinnen beraten dich kostenlos und unverbindlich rund um deine Baufinanzierung. Sie vergleichen die Angebote von über 500 Banken für dein optimales Finanzierungskonzept. Die Beratung kannst du übrigens auch über die Unterzeichnung des Kauf- und Kreditvertrages hinaus in Anspruch nehmen.