Finanzierung mit der Lebensversicherung

Die Finanzierung mit einer Lebensversicherung beinhaltet eine Kombination aus einem Immobilienkredit und einer Kapitallebensversicherung. Beim Immobiliendarlehen muss es sich um ein sogenanntes endfälliges Darlehen handeln, bei dem die Tilgung während der gesamten Laufzeit ausgesetzt ist. Stattdessen müssen Kreditnehmende das endfällige Darlehen in der Summe bei Fälligkeit an die Bank zurückzahlen. Für die Tilgung wird das in der Lebensversicherung angesammelte Kapital genutzt.

Infrage für eine Immobilienfinanzierung mit einer Lebensversicherung kommen entweder eine konventionelle Kapitallebensversicherung oder eine fondsgebundene Lebensversicherung. Möglich ist ebenfalls eine britische Lebensversicherung, die allerdings in Deutschland eher selten angeboten wird.

Du möchtest dich im Detail beraten lassen, wie du deine Baufinanzierung gestalten und dabei deine Lebensversicherungen einbringen kannst? Die Finanzierungsprofis von Baufi24 beantworten alle deine Fragen.

Eine Baufinanzierung mit einer Lebensversicherung abzusichern ist die eine Seite, was in der Regel mit der zuvor genannten Risikolebensversicherung gut funktioniert. Auf der anderen Seite sind Kapitallebensversicherungen notwendig, wenn die Tilgung des Immobilienkredites später durch die ausgezahlte Versicherungssumme erfolgen soll. Manchmal dient die Versicherung auch als Eigenkapitalersatz. Die Finanzierung mit einer Lebensversicherung folgt meistens dem folgenden Schema:

1. Abschluss einer Kapitallebensversicherung
2. Aufnahme des Immobilienkredites (endfälliges Darlehen)
3. Monatlich fließen Beiträge in die Lebensversicherung
4. Kreditnehmende zahlen in der Baufinanzierung lediglich die Zinsen
5. Fälligkeit der Kapitallebensversicherung spätestens zum Zeitpunkt des Ablaufs des Immobilienkredites
6. Tilgung des Immobiliendarlehens mit der Auszahlung aus der Kapitallebensversicherung

Damit die Finanzierung mit einer Lebensversicherung funktioniert, muss es sich zwingend um eine kapitalbildende Lebensversicherung handeln. Ein Haus zu kaufen ohne Eigenkapital ist unter Umständen ebenfalls möglich. Der Gedanke, der hinter dem Hauskauf mit einer Lebensversicherung steckt, ist, möglichst hohe Erträge zu generieren. Im besten Fall ist die Rendite der Kapitallebensversicherung höher als der Mehraufwand beim Kredit, der dadurch entsteht, dass die Bank keine Tilgung verrechnen kann. Im Idealfall führt die Lebensversicherung in der Baufinanzierung dazu, dass die Gesamtkosten geringer als zum Beispiel bei einem klassischen Annuitätendarlehen ausfallen. Wenn du eine Lebensversicherung nutzen möchtest, gehört der Versicherungsschein in der Regel als Nachweis zu den Unterlagen für die Baufinanzierung.

Zu den Vorteilen einer Lebensversicherung in der Baufinanzierung können steuerliche Aspekte zählen. Das ist unter der Voraussetzung der Fall, dass du die Immobilie als Kapitalanlage nutzt und beispielsweise Wohnungen vermietest. Unter der Prämisse darfst du die Darlehenszinsen von der Steuer absetzen, was sich positiv auswirkt. Da keine Tilgungsverrechnung in der Immobilienfinanzierung mit einer Lebensversicherung erfolgt, sind die Zinsen fortlaufend relativ hoch im Vergleich zu der Zinszahlung bei einem Annuitätendarlehen.

Ebenso zu den steuerlichen Aspekten zählt, ob die später ausgezahlte Summe aus der Lebensversicherung komplett steuerfrei ist oder die Erträge – zumindest anteilig – zu versteuern sind. Vielfach wird eine Steuerpflicht bestehen, wenn die Lebensversicherung nach dem 31. Dezember 2004 abgeschlossen wurde. Unter der Voraussetzung sind die Erträge oft voll zu versteuern.

Fördermöglichkeiten sind in der Rubrik vorhanden, sollte die Lebensversicherung vor dem 31. Dezember 2011 abgeschlossen worden sein und geplant ist, dass die Auszählung frühestens mit dem 60. Lebensjahr erfolgt. In dem Fall müssen 50 Prozent der Erträge versteuert werden.

Beispielrechnung: Darlehen mit Lebensversicherung

Wie eine Lebensversicherung in der Baufinanzierung im Beispiel funktioniert, möchten wir im Folgenden verdeutlichen. Wir gehen davon aus, dass die Immobilie einen Wert von 300.000 Euro hat und dementsprechend ein Baukredit über diese Summe beantragt wird. Weiterhin gehen wir beim endfälligen Darlehen, welches später mit der Lebensversicherung getilgt wird, von folgenden Zahlen aus:

• Zinssatz: 3,6 Prozent
• Laufzeit: 20 Jahre
• Zinsaufwand insgesamt: 216.000 Euro
• Monatliche Rate: 900 Euro
• Gesamtaufwand: 516.000 Euro

Die Zinszahlungen sind in dieser Baufinanzierung jeden Monat gleich, weil das endfällige Darlehen ausschließlich die Zinsen als Belastung enthält, während die Tilgung später auf einen Schlag bei Fälligkeit erfolgt. Am Laufzeitende musst du im Beispiel 300.000 Euro an die Bank überweisen, um den Kredit vollständig zu tilgen.

Im Vergleich dazu sieht die Berechnung bei einem Annuitätendarlehen wie folgt aus:

• Zinssatz: 3,6 Prozent
• Anfängliche Tilgung: 3,4 Prozent
• Laufzeit: 20 Jahre
• Zinsaufwand insgesamt: 121.877 Euro
• Monatliche Rate: 1.750 Euro
• Gesamtaufwand: 421.888 Euro

Die Gesamtbelastung ist beim endfälligen Darlehen mit der kombinierten Kapitallebensversicherung naturgemäß deutlich höher, weil du Bauzinsen stets auf den ursprünglichen Darlehensbetrag zahlst. Zugleich fällt die monatliche Rate wesentlich geringer aus, weil du keine Tilgung leistest. Allerdings musst du jeden Monat in die Lebensversicherung einzahlen, um so den Betrag von mindestens 300.000 Euro inklusive Rendite anzusparen, mit dem du später den Baukredit tilgst. Falls du ähnliche Berechnungen selbst durchführen möchtest, nutze einfach einen Finanzierungsrechner.

Im Beispiel müsste die jährliche Rendite der Lebensversicherung bei etwa vier Prozent liegen, damit du nach 20 Jahren eine Summe von rund 300.000 Euro ausgezahlt bekommst. Dafür musst du monatlich ungefähr 850 Euro in die Kapitallebensversicherung einzahlen. Damit jedoch zusätzlich der Nachteil der nicht stattfindenden Tilgungsverrechnung kompensiert wird, durch die sich ein deutlich höherer Gesamtaufwand an Zinsen ergibt, müsste die Rendite der Kapitallebensversicherung mindestens 6,5 Prozent betragen.

Zudem ist die Besteuerung der Erträge zu berücksichtigen. Am Beispiel wird deutlich, dass es nicht sehr wahrscheinlich ist, dass in diesem Fall die Finanzierung mit einer Lebensversicherung lohnenswert ist.

Du solltest die Vor- als auch die Nachteile sowie Risiken der Finanzierung mit einer Lebensversicherung kennen, um dich auf einer guten Basis für oder gegen diese Form der Baufinanzierung zu entscheiden.

Das sind die Vorteile: Lebensversicherung Baufinanzierung

Obwohl die Lebensversicherung in der Baufinanzierung heutzutage bei Weitem nicht mehr den Stellenwert wie in früheren Zeiten hat, gibt es einige Vorteile dieser Finanzierungsvariante. Du kannst von den folgenden Vorzügen profitieren, wenn du dich für eine Finanzierung mit einer Lebensversicherung entscheidest:

• Vermietende können Finanzierungszinsen steuerlich geltend machen
• Lohnt sich öfter bei Personen mit einem hohen Steuersatz
• Monatliche Kreditrate fällt deutlich geringer als bei einem Annuitätendarlehen aus
• Eventuelle Steuervorteile (vor allem bei älteren Lebensversicherungen)
• Konstanter Zinssatz während der gesamten Laufzeit
• Zusätzliche Renditechancen bei der Lebensversicherung
• Zusätzlicher Todesfallschutz durch die Lebensversicherung (Absicherung der Angehörigen)

Das sind die Nachteile: Lebensversicherung Baufinanzierung

Neben den genannten Vorteilen gibt es ebenfalls Nachteile und Risiken, die du im Zusammenhang mit einer eventuellen Baufinanzierung unter Einbezug einer Lebensversicherung kennen solltest. Im Überblick handelt es sich um folgende Nachteile bei diesem Finanzierungsmodell:

• Entwickelt sich die Überschussprognose der Lebensversicherer schlechter als gedacht, reicht die ausgezahlte Summe eventuell nicht aus
• Unsicherheit bei der Kalkulation der Rendite
• Höhere Gesamtkosten (da keine Tilgungsverrechnung)
• Finanzierungsmodell in der Regel für Selbstnutzende der Immobilie nicht empfehlenswert
• Risiko von Berufsunfähigkeit und Arbeitslosigkeit

Heutzutage ist die Kombination aus einem Immobilienkredit als endfälliges Darlehen und einer Kapitallebensversicherung oft nicht mehr lohnenswert. Das liegt daran, dass in vielen Fällen die Erträge aus einer Lebensversicherung zu versteuern sind. Weiterhin interessant ist die Finanzierungsvariante häufiger für Kapitalanleger/-innen, welche die Immobilie nicht selbst nutzen, sondern vermieten. In dem Fall können die Hypothekenzinsen steuerlich geltend gemacht werden.

In der Tabelle stellen wir noch einmal übersichtlich die Vor- und Nachteile einer Baufinanzierung mit einer Lebensversicherung gegenüber.

Die Baufinanzierung mit einer Lebensversicherung ist bei Weitem nicht die einzige Alternative, die Banken als Finanzierung bereitstellen.

Mögliche Alternativen und Darlehensarten zur Finanzierung mit einer Kapitallebensversicherung sind vor allem:

• Annuitätendarlehen mit planmäßiger Tilgung
• Bausparfinanzierung als sichere Variante
• Finanzierungsmodelle mit Sondertilgungen und Tilgungsersatzprodukten

Die Expertinnen und Experten von Baufi24 beraten dich gern und finden eine optimale Finanzierungsstruktur zu günstigen Konditionen. Es lässt sich ebenso die Frage klären, ob die Baufinanzierung mit einer Lebensversicherung für dich die optimale Variante ist.