Kombikredit: Baufinanzierung mit Bausparvertrag

Kombikredite setzen sich aus zwei Verträgen zusammen. Ein neu abgeschlossener Bausparvertrag wird sofort in voller Höhe der Vertragssumme durch ein tilgungsfreies Vorausdarlehen von der Bausparkasse zwischenfinanziert. Der Kunde erhält das Vorausdarlehen sofort ausgezahlt und kann damit seine Immobilie finanzieren.

In der Folgezeit zahlt der Kunde lediglich Zinsen für diesen Kredit, jedoch keine Tilgungsraten. Stattdessen spart er mit monatlichen Ratenzahlungen für den Bausparvertrag an. Erreicht der Bausparvertrag die Zuteilung, wird der Vorauskredit mit dem Bauspardarlehen abgelöst. Ab diesem Zeitpunkt zahlt der Kunde nur noch die Tilgungs- und Zinsraten für den Bausparvertrag.

Der Vorteil von Kombidarlehen liegt in der Zinssicherheit. Da die Zinskonditionen für das Vorausdarlehen bis zur Zuteilung des Bausparvertrags feststehen und der Kunde im Anschluss daran den festgelegten Tarifzins für das Bauspardarlehen zahlt, kennt er bereits im Vorfeld seine Ratenbelastung, die über die komplette Laufzeit bis zum Ende der Finanzierung konstant bleibt. Das Risiko einer Zinserhöhung für eine Anschlussfinanzierung – wie i.d.R. bei Annuitätendarlehen – ist somit ausgeschlossen.

Der große Nachteil von Kombidarlehen liegt in der mangelnden Preistransparenz. Bausparkassen nennen ihren Kunden in der Regel nur die Effektivzinsen für das Vorausdarlehen und das Bauspardarlehen, jedoch keinen Effektivzins für das Gesamtangebot. Dabei bleiben die Abschlussgebühren, Bearbeitungsgebühren, Kontoführungsgebühren und Zuteilungsgebühren außen vor.

Hinzu kommt: Auch die Guthabenbeiträge, die der Kunde in der Sparphase auf den Bausparvertrag einzahlt und die meist nur gering verzinst werden, sind in den Zinsangaben der Bausparkasse nicht enthalten. Würden diese Verluste, die Kunden in der Sparphase entstehen, weil sie eine Verzinsung ihres Guthabens von unter einem Prozent in Kauf genommen haben, in die Gesamtkosten hineingerechnet, erhöhte sich dadurch der Gesamtzinssatz für das Kombidarlehen noch mehr. Der Effektivzins für die Gesamtfinanzierung ergibt sich also nicht einfach aus dem Durchschnitt aus Voraus- und Bauspardarlehenszinsen, sondern liegt deutlich darüber.

Trotz mangelhafter Preistransparenz: Einschlägige Tests haben gezeigt, dass seit einigen Jahren manche Kombiangebote von Bausparkassen deutlich günstiger sind als die preiswertesten Bankangebote. Dies gilt insbesondere für riestergeförderte Verträge.

Für die sofortige Eigenheimfinanzierung bieten Bausparkassen nämlich auch Riester-Kombidarlehen an. Der Ablauf der Finanzierung ist identisch mit der nichtgeförderten Variante, mit dem einzigen Unterschied, dass zusätzlich zu den Sparbeiträgen auch noch die jährliche Riesterförderung in den Bausparvertrag fließen. Dies macht die Angebote zusätzlich lukrativ. Ein weiterer Unterschied: Bei riestergeförderten Kombidarlehen sind die Bausparkassen verpflichtet, den Gesamteffektivzins anzugeben. Sie lassen sich deshalb mit anderen Darlehensangeboten gut vergleichen.

Zur Auswahl nicht geförderter Kombidarlehen ist es empfehlenswert, aktuelle Vergleichstest in Fachzeitschriften oder anderen Medien heranzuziehen. Diese stellen die verschiedenen Angebote einander gegenüber beziehungsweise ermitteln – im Falle ungeförderter Kombidarlehen – einen Gesamteffektivzins. Steht gerade kein aktueller Vergleichstest zur Verfügung, sollten Kreditinteressenten sich von der Bausparkasse den Effektivzins für die komplette Finanzierung berechnen lassen. Wenn der Zins des zu vergleichenden Bankkredites nicht für die komplette Laufzeit festgeschrieben ist, sollte ein für die Anschlussfinanzierung geltender Zins von 8 Prozent zugrunde gelegt werden.