Baufinanzierung: Kombikredite von Bausparkassen

Für die sofortige Finanzierung eines Eigenheims bieten Bausparkassen sogenannte Kombikredite an. Aktuell können bei manchen Anbieter solche Darlehen, im Vergleich zu Annuitätendarlehen, sehr zinsgünstig sein. Allerdings ist die Preisgestaltung von Kombidarlehen irreführend, da die Bausparkassen in der Regel keinen Gesamteffektivzins angeben. Dies gilt jedoch nicht für die riestergeförderte Variante,

 

Kombikredite setzen sich aus zwei Verträgen zusammen, daher die Bezeichnung. Ein neu abgeschlossener Bausparvertrag wird sofort in voller Höhe der Vertragssumme durch ein tilgungsfreies Vorausdarlehen von der Bausparkasse zwischenfinanziert. Der Kunde erhält das Vorausdarlehen sofort ausgezahlt und kann damit seine Immobilie finanzieren. In der Folgezeit zahlt der Kunde lediglich Zinsen für diesen Kredit, jedoch keine Tilgungsraten. Stattdessen spart er mit monatlichen Ratenzahlungen für den Bausparvertrag an. Erreicht der Bausparvertrag die Zuteilung, wird der Vorauskredit mit dem Bauspardarlehen abgelöst und zahlt der Kunde ab diesem Zeitpunkt nur noch die Tilgungs- und Zinsraten für den Bausparvertrag.

 

Vor- und Nachteile

Der besondere Vorteil von Kombidarlehen besteht in der Zinssicherheit. Da die Zinskonditionen für das Vorausdarlehens bis zur Zuteilung des Bausparvertrags feststehen und der Kunde im Anschluss daran den festgelegten Tarifzins für das Bauspardarlehen zahlt, kennt er im Vorhinein seine Ratenbelastung, die über die komplette Laufzeit bis zum Ende der Finanzierung konstant bleibt. Das Risiko einer Zinserhöhung für eine Anschlussfinanzierung, wie bei Annuitätendarlehen in der Regel gegeben, ist also somit ausgeschlossen.

 

Der große Nachteil von Kombidarlehen liegt in der mangelnden Preistransparenz. Bausparkassen nennen ihren Kunden in der Regel nur die Effektivzinsen für das Vorausdarlehen und das Bauspardarlehen, jedoch keinen Effektivzins für das Gesamtangebot. Dabei bleiben die Abschlussgebühren, Bearbeitungsgebühren, Kontoführungsgebühren und Zuteilungsgebühren außen vor. Hinzu kommt: Auch die Guthabenbeiträge, die der Kunde in der Sparphase auf den Bausparvertrag einzahlt und die meist nur gering verzinst werden, sind in den Zinsangaben der Bausparkasse nicht enthalten. Würden diese Verluste, die Kunden in der Sparphase entstehen, weil sie eine Verzinsung ihres Guthabens von unter einem Prozent in Kauf genommen haben, in die Gesamtkosten hineingerechnet, erhöhte sich dadurch der Gesamtzinssatz für das Kombidarlehen noch mehr. Der Effektivzins für die Gesamtfinanzierung ergibt sich also nicht einfach aus dem Durchschnitt aus Voraus- und Bauspardarlehenszinsen, sondern liegt deutlich darüber.

 

Gesamteffektivzins zum Vergleich heranziehen

Trotz mangelhafter Preistransparenz: Einschlägige Tests haben gezeigt, dass seit einigen Jahren manche Kombiangebote von Bausparkassen deutlich günstiger als die preiswertesten Bankangebote liegen. Dies gilt insbesondere für die riestergeförderte Verträge.

Für die sofortige Eigenheimfinanzierung bieten Bausparkassen nämlich auch Riester-Kombidarlehen an. Der Ablauf der Finanzierung ist identisch mit der nichtgeförderten Variante, mit dem einzigen Unterschied, dass zusätzlich zu den Sparbeiträgen auch noch die jährliche Riesterförderung in den Bausparvertrag fließen – dies macht die Angebote noch zusätzlich lukrativ. Ein weiterer Unterschied: Bei riestergeförderten Kombidarlehen sind die Bausparkassen verpflichtet, den Gesamteffektivzins anzugeben. Sie lassen sich deshalb mit anderen Darlehensangeboten gut vergleichen.

 

Zur Auswahl nicht geförderter Kombidarlehen ist es empfehlenswert, aktuelle Vergleichstest in Fachzeitschriften oder anderen Medien heranzuziehen. Diese stellen die verschiedenen Angebote einander gegenüber beziehungsweise ermitteln – im Falle ungeförderter Kombidarlehen – zu diesem Zweck einen Gesamteffektivzins. Steht gerade kein aktueller Vergleichstest zur Verfügung, sollten Kreditinteressenten sich von der Bausparkasse den Effektivzins für die komplette Finanzierung berechnen lassen. Wenn der Zins des zu vergleichenden Bankkredites nicht für die komplette Laufzeit festgeschrieben, sollte ein für die Anschlussfinanzierung geltender Zins von 8 Prozent zugrunde gelegt werden.