Vorfinanzierung

Eine Vorfinanzierung in der Baufinanzierung ist ein kurzfristiger Kredit, der es dir ermöglicht, eine Immobilie zu kaufen oder zu bauen, bevor deine eigentliche Immobilienfinanzierung bereitsteht. Oft wird sie in Verbindung mit einem Bausparvertrag als Vorfinanzierung eingesetzt, wenn der Vertrag zwar angespart, aber noch nicht zuteilungsreif ist. Mitunter kommt die ebenso zum Einsatz, wenn es noch keine Finanzierungsbestätigung der Bank für den regulären Immobilienkredit gibt.

Die Vorfinanzierung wird oftmals auch Vorausdarlehen genannt. Im Gegensatz zur klassischen Baufinanzierung handelt es sich nicht um eine langfristige Finanzierung, sondern um eine zeitlich begrenzte Überbrückung, bis ein anderes Finanzierungsinstrument wie ein Bausparvertrag oder eine Auszahlung aus einer Lebensversicherung greift. Sie unterscheidet sich zudem vom Überbrückungskredit, der auch für andere Vorhaben genutzt werden kann, gehört aber dennoch zu den Darlehensarten für eine Baufinanzierung.

Typische Anwendungsfälle für eine Vorfinanzierung sind unter anderem die folgenden:

• Kauf vor Auszahlung eines Bausparvertrags: Du besitzt einen Bausparvertrag, der noch nicht zur Auszahlung bereitsteht. Mit einer Vorfinanzierung überbrückst du diese Zeit und kannst dein Bau- oder Kaufprojekt sofort starten.
• Vorfinanzierung Hauskauf bei feststehendem Kaufvertrag: Dein Kaufvertrag ist unterschrieben, aber dein Eigenkapital, zum Beispiel aus einer Erbschaft, wird erst in einigen Monaten frei. Die Vorfinanzierung ermöglicht es dir, den Kaufpreis fristgerecht zu zahlen.
• Bauvorhaben vor Auszahlung von Fördermitteln: Staatliche oder regionale Fördergelder sind genehmigt, doch die Auszahlung erfolgt erst später. Die Vorfinanzierung sorgt dafür, dass du Handwerker/-innen und Lieferant/-innen pünktlich bezahlen kannst.
• Vorfinanzierung der Immobilie bei geplantem Immobilienverkauf: Du möchtest eine neue Immobilie kaufen, bevor dein altes Haus verkauft ist. Mit der Vorfinanzierung sicherst du dir die Kaufgelegenheit, ohne auf den Verkaufserlös warten zu müssen.
• Vorfinanzierung Beispiel mit Modernisierung: Du planst eine Modernisierung und erhältst einen Kredit aus einem Förderprogramm, der erst nach Baufortschritt ausgezahlt wird. Die Vorfinanzierung füllt diese Finanzierungslücke.

Lass dich am besten individuell beraten, um die günstigste und schnellste Lösung für deine Situation zu finden. Sprich dafür mit unseren erfahrenen Baufinanzierungs-Spezialisten und Spezialistinnen, die verschiedene Angebote für dich vergleichen können.

Bei einer Vorfinanzierung läuft der Prozess wie folgt ab: Die Bank oder Bausparkasse zahlt dir das Geld sofort aus, du nutzt es für Kauf oder Bau und später wird der Vorfinanzierungskredit durch das Hauptdarlehen oder Eigenkapital abgelöst. Der zeitliche Ablauf umfasst somit: 

• Überbrückung
• Auszahlung
• Ablösung

Beteiligte Parteien sind in der Regel du als Darlehensnehmer/-in, die finanzierende Bank und gegebenenfalls eine Bausparkasse.

Vorfinanzierung Ablauf in 5 Schritten

Der Ablauf einer Vorfinanzierung lässt sich in die folgenden fünf Schritte gliedern:

1. Finanzierungsbedarf vorab ermitteln: Prüfe im ersten Schritt genau, wie hoch dein kurzfristiger Kapitalbedarf ist. Berücksichtige dabei auch Nebenkosten wie Notargebühren, Grunderwerbsteuer und eventuelle Reserven für Bauverzögerungen, um so dein Budget berechnen zu können.
2. Vorfinanzierungsdarlehen beantragen: Reiche Einkommensnachweise, den Kaufvertrag für dein Haus und einen Finanzierungsplan ein. Die Bank prüft deine Bonität und legt den für die Vorfinanzierung den Zinssatz fest.
3. Hauptfinanzierung bestätigen: Die Bank möchte sichergehen, dass später eine gesicherte Ablösung des Darlehens erfolgt. Hierbei kann es sich zum Beispiel um einen Bausparvertrag handeln, dessen Zuteilung bevorsteht.
4. Auszahlung zur Zwischenfinanzierung: Nach Genehmigung überweist die Bank den Betrag entweder an dich oder direkt an Verkäufer/-in bzw. Bauunternehmen. So kannst du die Immobilie pünktlich bezahlen.
5. Ablösung durch endgültiges Darlehen: Sobald Eigenkapital oder Hauptdarlehen verfügbar sind, wird die Vorfinanzierung getilgt. Achte darauf, eventuelle Vorfälligkeitsentschädigungen zu vermeiden.

Eine Vorfinanzierung kann höhere Zinsen als eine klassische Baufinanzierung beinhalten. Bei der Vorfinanzierung ist der Zinssatz meistens höher, da es sich um eine spezielle, kurzfristige Finanzierungsform handelt. Zusätzliche Gebühren oder Bereitstellungszinsen sind ebenfalls möglich. Manche Banken veranschlagen diese Kosten, wenn das Darlehen nicht sofort genutzt wird.

Die Gesamtkosten der Vorfinanzierung sind abhängig von Laufzeit. Je länger die Vorfinanzierung läuft, desto teurer wird sie. Eine präzise Kalkulation hilft dir, die Vorfinanzierung planmäßig zu tilgen. Die Finanzierung sollte daher unbedingt in den Haushaltskosten (monatliche Ausgaben) berücksichtigt werden.

Vorfinanzierung Beispiel: Wie wirken sich die Zinsen aus?

Wenn du bspw. eine Vorfinanzierung über 150.000 Euro in Anspruch nimmst, zahlst du typischerweise für die Vorfinanzierung höhere Zinssätze als bei der regulären Baufinanzierung. Aktuell im September 2025 liegen die „normalen“ Bauzinsen für eine klassische Baufinanzierung bei Top-Konditionen bei etwa 3,43 Prozent.

Vorfinanzierungskredite als kurzfristige Zwischenfinanzierung oder Vorausdarlehen werden aktuell oft mit Zinssätzen von rund fünf Prozent oder mehr angeboten, häufig abhängig von der Laufzeit und Bonität. In der folgenden Tabelle stellen wir exemplarisch eine reguläre Finanzierung mit einer Vorfinanzierung gegenüber.

Die reguläre Finanzierung setzt du natürlich nicht nur auf sechs Monate an, sondern typischerweise auf lange Laufzeiten. In den ersten sechs Monaten eines Annuitätendarlehens mit 3,5 Prozent sind die reinen Zinskosten dennoch deutlich niedriger als bei einer Vorfinanzierung. Die Vorfinanzierung beinhaltet alleine in sechs Monaten mehr Zinsbelastung (fast 4.000 Euro) als im gleichen Zeitraum bei einem lang laufenden Annuitätendarlehen.

Eine Vorfinanzierung macht vor allem Sinn, wenn ein Finanzierungsbaustein verzögert verfügbar ist. Im Folgenden nennen wir vier realistische Szenarien:

• Grundstück vorfinanzieren: Der Kauf eines Grundstücks muss schnell erfolgen, die eigentliche Baufinanzierung gibt es jedoch erst später. Eine Vorfinanzierung überbrückt diese zeitliche Lücke.
• Zuteilung Bausparvertrag verzögert: Wenn dein Bausparvertrag erst in einigen Monaten zuteilungsreif wird, kannst du ein Vorausdarlehen aufnehmen, bis die Auszahlung des Bausparkredites erfolgt.
• Langsame Prüfung der Bank beim Baukredit: Wenn die Bank deine reguläre Baufinanzierung noch nicht genehmigt hat oder Dokumente fehlen, kannst du kurzfristig mit einem Überbrückungskredit starten.
• Subventionen oder Fördermittel verzögert: Wenn KfW-Darlehen oder andere Zuschüsse erst Monate nach Baubeginn ausgezahlt werden, kannst du diese Lücke mithilfe eines Vorfinanzierungskredits schließen.

Es gibt einige Alternativen, wenn du keine Vorfinanzierung aufnehmen möchtest oder kannst, unter anderem:

• Zwischenfinanzierung (Überbrückungskredit): Funktioniert ähnlich wie eine Vorfinanzierung, aber wird oft bei erwarteten Steuererstattungen oder Fördergeldern genutzt. Die Rückzahlung erfolgt durch eine sichere Einnahmequelle.
• Eigenkapital-/Familiendarlehen: Verwandte oder Freunde stellen kurzfristig Mittel zur Verfügung, bis Bausparvertrag oder Bankkredit greifen, meistens sogar ohne Zinsen.
• Eigenleistung / Vorauszahlung vom Bauunternehmen: Das Bauunternehmen akzeptiert das Zahlen der Abschlussrechnung erst später, sodass du kurzfristig weniger Kapital brauchst.
• Kleinere Teilfinanzierung starten: Du nimmst zuerst einen kleineren Kreditbetrag in Anspruch und stockst später mit dem regulären Baukredit auf, denn so minimierst du den „Vorlauf“.
• Aufschub des Baubeginns: Wenn möglich, verschiebst du den Baubeginn, bis alle Finanzierungsbausteine zur Verwendung bereitstehen. Das vermeidet zusätzliche Kosten.

Was ist der Unterschied zwischen einer Vorfinanzierung und einer Zwischenfinanzierung?

Eine Vorfinanzierung ist ein Vorausdarlehen, dessen Anschlussfinanzierung noch offen ist (zum Beispiel Bausparvertrag oder Bankdarlehen). Eine Zwischenfinanzierung ist meistens gut planbar, weil die Rückzahlung durch eine erwartete Einnahme wie eine Steuererstattung oder Fördermittel bereits gesichert ist.

Du planst eine Immobilie zu kaufen, aber deine Finanzierung ist noch nicht vollständig verfügbar? In dem Fall kann eine Vorfinanzierung die Lösung sein. Bei Baufi24 unterstützen wir dich individuell bei der Auswahl der passenden Finanzierung und helfen dir, die richtige Kombination aus Vorausdarlehen, Zwischenfinanzierung oder klassischem Baukredit zu finden.