Mehrfamilienhaus finanzieren

Ein Mehrfamilienhaus eignet sich sehr gut als Renditeimmobilie, weil es über viele Jahre hinweg stabile Einnahmen ermöglicht. Wenn du eine Immobilie kaufen und vermieten möchtest, kann das ein attraktives Modell sein. Durch die Vermietung mehrerer Wohneinheiten wird das Risiko von Mietausfällen verteilt. Für Privatanleger und Anlegerinnen ist das attraktiv, weil sie nicht von einem oder einer einzigen Mieter/-in abhängig sind. Zusätzlich bieten Mehrfamilienhäuser eine gute Möglichkeit, wie du dir ein passives Einkommen aufbaust und langfristig in Immobilien investieren kannst.

Da die Nachfrage nach Wohnraum in vielen Städten konstant hoch bleibt, gelten solche Objekte als relativ sicher. Zudem kann sich ein Mehrfamilienhaus durch Mieteinnahmen finanzieren, wenn die monatlichen Mieten die Kreditrate weitgehend decken. Das ist eine Situation, die für viele bei der Anlage besonders vorteilhaft ist.

Die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses ist für verschiedene Personengruppen interessant. Dazu gehören unter anderem:

• Privatanleger/-innen: Diese möchten oft langfristig Vermögen aufbauen und regelmäßige Einnahmen erzielen. Durch die Kombination aus Mieteinnahmen, Wertsteigerung und steuerlichen Vorteilen bietet sich ein Mehrfamilienhaus hier als sichere Anlageform an.
• Selbstständige und Freiberufler/-innen: Diese Gruppe profitiert besonders von einem zusätzlichen Einkommen, das unabhängig von der Auftragslage ist. Die Immobilie kann später auch zur Altersvorsorge dienen oder vererbt werden.
• Kapitalanleger/-innen mit Fokus auf die Rendite: Für Anleger/-innen, die eine Immobilie als Kapitalanlage suchen, ist das Mehrfamilienhaus ideal. Die Rendite kann durch gezielte Modernisierungen oder eine Optimierung der Mieten deutlich gesteigert werden.

Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses gibt es sowohl Vor- als auch Nachteile, die du vor deiner Entscheidung kennen solltest. Die wichtigsten Vorzüge sind:

1. Zusätzliche Einnahmen: Durch Mieteinnahmen entstehen monatliche Einnahmen, die zur Tilgung des Kredits beitragen.
2. Steuerliche Vorteile (Abschreibungen): Kosten für Zinsen, Instandhaltung und Abschreibungen mindern die Steuerlast.
3. Altersvorsorge: Ein abbezahltes Mehrfamilienhaus sichert dir finanzielle Stabilität im Ruhestand.
4. Anlage mit Inflationsschutz: Immobilienwerte steigen langfristig oft parallel zur Inflation. Man spricht daher auch vom Inflationsschutz.
5. Kreditrate teilweise mit Mieteinnahmen zahlen: Die Mieter/-innen tragen zur Finanzierung bei, wodurch die Belastung für Eigentümer bzw. Eigentümerinnen sinkt.

Nachteile sind demgegenüber:

1. Kapitalbindung an die Immobilie: Das investierte Geld steht nicht kurzfristig zur Verfügung.
2. Verpflichtungen als Vermieter/-in: Verwaltung, Instandhaltung und Mietmanagement erfordern Zeit und Organisation.
3. Verantwortung als Eigentümer/-in: Schäden, Leerstände oder Mietausfälle können die Rendite mindern.

Die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses ist komplex und sollte gut geplant werden. Baufi24 bietet dir eine unabhängige und professionelle Beratung zur Immobilienfinanzierung. Durch eine persönliche Beratung und digitale Tools erhältst du Informationen zu möglichen Finanzierungsmodellen und aktuellen Zinsen.

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Wenn du ein Mehrfamilienhaus kaufen und vermieten möchtest, solltest du die Rentabilität genau kennen. Nur wenn die Erträge langfristig die Kosten übersteigen, ist die Investition sinnvoll. Entscheidend ist die Berechnung der Brutto- und Nettorendite:

• Die Bruttorendite ergibt sich aus den jährlichen Mieteinnahmen geteilt durch den Kaufpreis.
• Bei der Nettorendite werden hingegen alle Nebenkosten, Rücklagen, Verwaltungskosten und mögliche Leerstände berücksichtigt.

Ebenfalls von Bedeutung sind Verwaltungskosten. Ein realistischer Ansatz ist es, jährlich 5 bis 10 Prozent der Mieteinnahmen für Leerstände und Verwaltung abzuziehen. Eine gute Investition liegt meistens dann vor, wenn die Nettorendite mindestens 3,5 bis 5 Prozent beträgt. Anhand einer Beispielrechnung zeigen wir, wie sich eine gute Nettorendite ergeben kann:

In unserem Beispiel ist das Objekt rentabel und als langfristige Renditeimmobilie mit einer guten Nettorendite attraktiv.

Eigenkapital spielt eine große Rolle bei der Immobilienfinanzierung. Je höher das in die Finanzierung eingebrachte Eigenkapital ist, desto günstiger sind häufig die Konditionen. Bei einem Kredit für ein Mehrfamilienhaus verlangen Banken typischerweise mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenmittel. Das reduziert das Risiko für die Kreditgebenden und senkt die monatliche Belastung.

Besonders bei der Baufinanzierung für ein Mehrfamilienhaus ist der Eigenkapitalanteil wichtig, weil die Summen i.d.R. im höheren sechsstelligen Bereich liegen. Eine gute Eigenmittelquote erhöht zudem die Chancen, zum Beispiel einen 600.000 Euro Kredit oder noch höhere Beträge zu attraktiven Konditionen zu erhalten. Ein Baufinanzierungsrechner als Mehrfamilienhaus-Rechner hilft dir, die optimale Finanzierung zu ermitteln. Wenn du ein Mehrfamilienhaus finanzieren und per Rechner vorab kalkulieren möchtest, solltest du im Rahmen des Entscheidungsprozesses auch die Zinsentwicklung beobachten.

Mehrfamilienhaus ohne Eigenkapital finanzieren

Grundsätzlich ist es möglich, ein Mehrfamilienhaus ohne Eigenkapital zu finanzieren, allerdings ist das mit erheblichen Risiken verbunden. Eine Mehrfamilienhaus-Finanzierung ohne Eigenkapital – auch Vollfinanzierung genannt – wird nur bei sehr guter Bonität, hohen Sicherheiten und nur im Einzelfall genehmigt. Möchtest du ein Haus ohne Eigenkapital kaufen, fallen die monatlichen Raten und Zinsen meistens deutlich höher und die Laufzeiten länger aus.

Ein Vorteil ist hingegen, dass du schneller deine gewünschte Immobilien kaufen kannst, ohne vorher lange sparen zu müssen. Der Nachteil liegt jedoch in der höheren finanziellen Belastung und der geringeren Flexibilität bei zukünftigen Investitionen. Zudem können Wertschwankungen problematisch werden, wenn der Immobilienwert sinkt.

Wenn du ein Mehrfamilienhaus finanzierst, zahlst du ein Darlehen mit einem Zinssatz ab, zu dem die Bank bereits ist, dir das Geld zu leihen. Der Zins bestimmt maßgeblich... 

• … die monatlichen Belastungen: Je höher der Zins, desto mehr musst du an die Bank abführen, bevor du tilgst.
• … die Gesamtzinskosten über die Laufzeit: Bei längeren Zeiträumen summieren sich die Zinszahlungen deutlich.
• … die Restschuld nach der Zinsbindung: Wenn die Zinsbindung endet, kann ein neuer, eventuell höherer Zinssatz angesetzt werden.

Je nachdem wie hoch der Beleihungsanteil (Fremdkapital im Verhältnis zum Wert der Immobilie), wie gut deine Bonität ist und wie lange du den Zinssatz festschreiben möchtest, variieren die Konditionen. Aktuell liegt der Topzins bei 3,31 Prozent. Die Zinsbindung spielt für den Zinssatz eine nicht unerhebliche Rolle.

• Eine längere Zinsbindung bietet Planungssicherheit, insbesondere wenn du kalkulierst, dass Zinsen in der Zukunft steigen könnten. Gleichzeitig sind Zinsen bei längerer Bindung meistens etwas höher, da die Bank das Risiko eines Zinsanstiegs über die Dauer abdeckt.
• Bei kürzerer Zinsbindung hast du oftmals geringere Anfangskosten, trägst aber ein höheres Risiko, dass der Anschlusszins ungünstig wird.

Beispielrechnung: So viel kostet ein Kredit für ein Mehrfamilienhaus

Damit du verstehst, wie du die Kosten und die Struktur deiner Finanzierung verändern kannst, geben wir dir im Folgenden ein konkretes Rechenbeispiel:

• Finanziert wird ein Mehrfamilienhaus mit einem Kaufpreis von 600.000 Euro.
• Die Zinsbindung wird auf 20 Jahre vereinbart.
• Der Eigenkapitalanteil beträgt  150.000 Euro.
• Die Bank bietet einen Zinssatz von 3,8 Prozent an.

Im Beispiel rechnen wir mit zwei verschiedenen Tilgungssätzen und stellen so dar, wie sich die verbleibende Restschuld, die Zinszahlungen und die monatliche Belastung verändern. 

* nach 20 Jahren Zinsbindung

Eine klassische Strategie bei einem Mehrfamilienhaus ist es, dass die Mieteinnahmen zumindest einen Teil der Finanzierungskosten decken, idealerweise sogar die laufende Rate (Zinsen + Tilgung). Dabei sind folgende Aspekte wichtig:

• Mietniveau: Wie viel kannst du pro Einheit realistisch verlangen? Ausstattung, Lage, Zustand und Nachfrage sind hier entscheidend.
• Leerstände und Nebenkosten: Nicht alle Wohnungen sind durchgehend vermietet und es fallen Wartungs- sowie Verwaltungskosten an.
• Steuern und Abgaben: Einkommensteuer auf Gewinne, ggf. Gewerbesteuer und Grundsteuer beeinflussen die Nettoeinnahmen.

Damit die Mieteinnahmen die Finanzierung tragen, musst du realistisch kalkulieren und auch einen Puffer für unvorhergesehene Kosten einbauen. In den obigen Beispielrechnungen hast du gesehen, wie die monatliche Rate bei verschiedenen Tilgungssätzen ausfällt. Wenn du also Mieteinnahmen hast, müssen diese Raten zumindest teilweise durch die Mieten gedeckt sein.

Angenommen, du hast ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten, bei dem alle Wohnungen gleichmäßig vermietet sind, geben wir im Folgenden drei Beispiele, wie sich die Mieteinnahmen auf deine „Zahlungsfähigkeit“ im Hinblick auf die Rate auswirken können:

Um ein Mehrfamilienhaus zu finanzieren, kannst du zum Beispiel verschiedene Finanzierungsbausteine wie Eigenkapital, Fremdkapital und eventuell Förderdarlehen kombinieren. Die Größe des Objekts, deine Mieteinnahmen, dein Eigenkapital und deine Bonität spielen eine große Rolle.

Wenn du ein Mehrfamilienhaus kaufen willst, sind insbesondere diese Kriterien wichtig:

• Lage: Die Lage bestimmt die Mietnachfrage, die zukünftige Wertentwicklung und wie teuer der Erwerb ist. Eine gute Infrastruktur, Anbindung an Verkehr, Nähe zu Schulen und Einkaufsmöglichkeiten erhöhen den Wert des Objektes.
• Zustand der Immobilie: Bausubstanz, Alter des Gebäudes, energetischer Zustand und notwendige Renovierungen beeinflussen die laufenden Kosten. Häufig sind unerwartete Sanierungskosten ein Risiko.
• Marktentwicklung: Welche Entwicklung zeigt der Immobilienmarkt in der Region? Steigen oder fallen die Mieten? Gibt es Bevölkerungswachstum oder Rückgang? Diese Aspekte wirken sich auf deine langfristige Rentabilität aus.
• Ausstattung & Grundriss: Modernisierte Küchen, Bäder, gute Fenster und Heizung sowie durchdachte Grundrisse erhöhen die Attraktivität und damit auch mögliche Mieteinnahmen.
• Beleihungswert und Beleihungsauslauf: Wie viel Fremdkapital kannst du im Verhältnis zum Wert des Hauses aufnehmen? Je höher der Beleihungsanteil ausfällt, desto höher sind oft der Zinssatz und die Anforderungen der Bank.
• Nebenkosten und laufende Kosten: Nicht nur der Kaufpreis und die Finanzierungskosten zählen, denn Grundsteuer, Instandhaltung, Verwaltung, Versicherungen, Leerstandskosten und Rücklagen müssen mit eingeplant werden.
• Ertragswert: Der Ertragswert ist eine Methode zur Bewertung von Immobilien zur Ermittlung, wie viel ein Objekt basierend auf den erwarteten Mieteinnahmen wert ist. Er ist wichtig, um zu prüfen, ob der Kaufpreis angemessen ist.

Es gibt verschiedene Arten von Darlehen bzw. Finanzierungsmodellen, die für Mehrfamilienhäuser infrage kommen. Die wichtigsten Formen stellen wir im Folgenden kur vor.

• Annuitätendarlehen: Bei dieser beliebten Form der Finanzierung zahlst du bis zum Ende der vereinbarten Zinsbindung konstante Raten, bestehend aus Zins und Tilgung. Die Rate bleibt gleich, der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt.
• Tilgungsdarlehen: Du zahlst eine konstante Tilgung und der auf Basis der Restschuld kalkulierte Zinsanteil sinkt. Die Raten reduzieren sich dadurch im Laufe der Zeit.
• Endfälliges Darlehen: Hier zahlst du während der Laufzeit nur die Zinsen und die Tilgung erfolgt am Ende der Laufzeit durch Rückzahlung der gesamten Kreditsumme.
• Förderdarlehen: Staatliche Förderprogramme (zum Beispiel seitens der KfW) bieten oft vergünstigte Kredite oder Zuschüsse, insbesondere bei energetischen Sanierungen oder einem Neubau mit hoher Effizienz.

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