Teilvermietung Einfamilienhaus

Der Hauskauf mit Teilvermietung beschreibt ein Modell, bei dem du eine Immobilie erwirbst, um einen Teil davon selbst zu bewohnen und den anderen Teil an eine/-n Mieter/-in zu überlassen. Klassischerweise geschieht das bei einem Einfamilienhaus durch eine integrierte Einliegerwohnung oder eine separat zugängliche Etage. Zudem gibt es bei Doppelhäusern bzw. Mehrfamilienhäusern natürlich die Möglichkeit, ein komplettes Haus oder eine Wohnung zu vermieten.

Im Gegensatz zur vollständigen Vermietung, bei der du als reine/-r Investor/-in auftrittst, steht beim Einfamilienhaus die Eigennutzung im Vordergrund, während die Vermietung als finanzielle Stütze dient. Wenn du eine Teilvermietung deines Einfamilienhauses planst, solltest du wissen, dass dies sowohl baulich als auch rechtlich gut vorbereitet sein muss. Das gilt übrigens auch, wenn du ein Mehrfamilienhaus finanzieren möchtest.

Meistens ist der Wunsch nach einem größeren Haus vorhanden, das Budget für das alleinige Tragen der Kosten jedoch knapp. Durch die Teilvermietung wird Wohnraum effizient genutzt, der sonst vielleicht leer stünde. Es ist somit eine sehr gute Mischung aus privatem Wohnen und wirtschaftlicher Vernunft. Während du bei der reinen Eigennutzung alle Kosten privat trägst, erlaubt dir das Modell Haus kaufen und einen Teil vermieten, die Immobilie wie Gewerbetreibende zu nutzen und steuerliche Vorteile zu genießen. Das Konzept der Teilvermietung gewinnt gerade in teuren Ballungsräumen immer mehr an Bedeutung.

Welche Immobilien eignen sich besonders gut zur Teilvermietung?

Nicht jedes Gebäude ist gleichermaßen geeignet, um darin zum einen zu wohnen und zum anderen Teile zu vermieten. Die ideale Immobilie muss bauliche Voraussetzungen erfüllen, die sowohl dir als auch deiner/-m Mieter/-in ausreichend Privatsphäre garantieren. Eine Teilvermietung des Einfamilienhauses ist nur dann stressfrei, wenn die Wege sich nicht ständig kreuzen. Gut geeignete Objekte sind:

• Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung: Diese Klassiker verfügen oft über ein ausgebautes Souterrain oder ein Dachgeschoss mit separatem Eingang, was die Trennung der Lebensbereiche erleichtert.
• Zweifamilienhäuser: Hier sind zwei vollwertige Wohneinheiten vorhanden, was die Teilvermietung einer Wohnung rechtlich und organisatorisch besonders unkompliziert macht.
• Große Stadthäuser: Durch mehrere Etagen lässt sich oft ein Stockwerk autark abtrennen, was ideal für die Vermietung an Student/-innen oder Pendler/-innen ist.
• Bungalows mit Souterrain: Wenn das Grundstück eine Hanglage hat, bietet das Untergeschoss oft tageslichthelle Räume, die perfekt als separate Einheit fungieren können.

Möchtest du ein Haus kaufen und teilweise vermieten, ist eine solide Planung das A und O. Lass dich frühzeitig professionell beraten, um die optimale Immobilienfinanzierung zu finden, die deine Mieteinnahmen berücksichtigt. Du kannst im ersten Schritt selbst eine exemplarische  Immobilienfinanzierung berechnen. Die erfahrenen Berater und Beraterinnen helfen dir, deine Baufinanzierung optimal zu strukturieren.

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Falls du nur ein einzelnes Zimmer im eigenen Haus vermieten möchtest, gelten die gleichen Regeln zur anteiligen Berechnung der Wohnfläche. Bei einer Mischnutzung mit gewerblichen Anteilen kann die Umsatzsteueroption interessant sein, erfordert aber meistens eine Beratung durch eine/-n Steuerberater/-in.

Zusammengefasst solltest du bei der Teilvermietung eines Einfamilienhauses folgende steuerlichen Punkte beachten:

• Alle Ausgaben für die vermietete Fläche sind abzugsfähig
• Anteilige Abschreibung der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der Immobilie
• Abzugsfähige Werbungskosten
• Aufteilung nach Nutzungsanteil
• Mindestmiete bei Vermieten an Verwandte beachten

Es macht also auch steuerlich einen Unterschied, ob du ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchtest, denn die ETW wirst du in der Regel nicht zum Teil noch vermieten.

Unter einer Mischnutzung versteht man die Kombination von unterschiedlichen Nutzungsarten innerhalb eines Gebäudes. Klassischerweise ist das die Mischnutzung von Wohnen und Gewerbe. Das bedeutet, du wohnst in deinem Haus und vermietest einen Teil beispielsweise als Büro oder Praxis.

Bei der Immobilienfinanzierung spielt die Mischnutzung eine entscheidende Rolle, denn Banken bewerten Gewerbeflächen oft kritischer als reinen Wohnraum. Wenn du eine solche Immobilie kaufen und vermieten willst, verlangt der Kreditgeber oft höhere Eigenkapitalanteile oder schlägt einen Zinsaufschlag auf.

Rechtlich gesehen musst du bei einem Gewerbemietvertrag beachten, dass das soziale Mietrecht hier nicht greift. Steuerlich ist die Abgrenzung sogar noch strikter: Die Teilvermietung und die Steuer erfordern hier oft eine genaue Zuordnung der Herstellungskosten. Aus Sicht der Finanzierung ist die Mischnutzung oft komplexer, da Gewerbemieten Schwankungen unterliegen können. Dennoch kann die Mischnutzung von Wohnen und Gewerbe durch höhere Mieten je Quadratmeter sehr attraktiv sein.

Der Weg zum Eigenheim mit Teilvermietung erfordert eine strukturierte Vorgehensweise. Orientiere dich gerne an unserer Anleitung, wie du den Hauskauf mit anschließender Teilvermietung erfolgreich meisterst.

1. Schritt 1 – Budget planen: Ermittle dein verfügbares Kapital und deine monatliche Belastbarkeit, bevor du die Mieteinnahmen einplanst.
2. Schritt 2 – Immobilie mit guter Aufteilung finden: Suche gezielt nach Objekten, die bereits eine Einliegerwohnung haben oder leicht umgebaut werden können.
3. Schritt 3 – Rendite einer Immobilie berechnen: Prüfe, ob die zu erwartende Miete in einem gesunden Verhältnis zum Kaufpreis des vermieteten Teils steht.
4. Schritt 4 – Finanzierung sichern: Sprich mit Expert/-innen über eine Baufinanzierung mit Vermietung, um die Einnahmen als Bonitätsfaktor zu nutzen.
5. Schritt 5 – Rechtliche Prüfung: Kläre im Vorfeld, ob die Teilvermietung baurechtlich zulässig ist.
6. Schritt 6 – Kaufverhandlungen führen: Nutze den Zustand des Mietbereichs als Argument für den Preis.
7. Schritt 7 – Kaufen: Nach der notariellen Beurkundung und Zahlung des Kaufpreises erfolgt die Übergabe.
8. Schritt 8 (optional) – Renovierung: Installiere separate Zähler und sorge für eine ansprechende Gestaltung der Mieteinheit.
9. Schritt 9 – Mieter/-in suchen: Erstelle ein Exposé und führe Besichtigungen durch.
10. Schritt 10 – Mietvertrag: Nutze aktuelle Vorlagen, um alle Details zur Teilvermietung beim Haus abzusichern.

Die Bank betrachtet dein Vorhaben aus zwei Blickwinkeln, nämlich zum einen als dein Zuhause und zum anderen als Einnahmequelle. Eine Teilvermietung deines Einfamilienhauses kann den Ausschlag geben, ob das Darlehen bewilligt wird. Einflussfaktoren sind vor allem: 

• Einkalkulieren der Mieteinnahmen bei der Haushaltsrechnung: Viele Kreditinstitute rechnen einen Großteil der Kaltmiete (ca. 75 Prozent) als festes Einkommen ein.
• Höhere Kreditwürdigkeit durch zusätzliche Einnahmen: Da deine Belastungsquote sinkt, verbessert sich dein Scoring. Dies kann dazu führen, dass du ein Haus finanzieren kannst, was ohne Miete unmöglich wäre.
• Notwendigkeit realistischer Mieterträge: Die Bank verlangt oft Nachweise wie Mietwertgutachten. Du solltest in dem Punkt realistisch kalkulieren, um keine Probleme zu bekommen.
• Objektbewertung: Die Bank bewertet den vermieteten Teil oft nach dem Ertragswertverfahren, den Rest nach dem Sachwertverfahren.
• Zinsvorteile: Bei guter Bonität durch Mieteinnahmen können die Zinskonditionen sinken.

Beispielrechnung: Finanzierung mit Teilvermietung

Im Folgenden wird veranschaulicht, wie sich die zwei Szenarien mit und ohne Teilvermietung im Detail auswirken können.

Durch die Teilvermietung sparst du monatlich 600 Euro an direkter Belastung ein. Ergänzend dazu kannst du durch das Absetzen bei der Steuer im Rahmen der Teilvermietung größere Summen einsparen. Du solltest jedoch ca. 100 bis 150 Euro monatlich für Zusatzausgaben und Instandhaltung des Mietbereichs einplanen. Ein Kreditrechner kann dir bei verschiedenen Modellrechnungen behilflich sein.

Was gilt es beim Kaufvertrag und Grundbuch zu beachten?

Wenn du eine Immobilie kaufen und vermieten möchtest, sollten alle Details im Kaufvertrag wasserdicht sein. Beachten solltest du daher unter anderem die folgenden Punkte:

• Eintragung der Eigentumsverhältnisse (wenn z. B. mit Familie gekauft): Wenn du mit Partner/-in oder Familie kaufst, sollte genau festgelegt werden, wer welche Anteile hält. Eine Immobilien-GbR kann hier eine sinnvolle Rechtsform sein.
• Klare Regelung der Nutzung im Kaufvertrag (z. B. bei Erbengemeinschaften): Besonders bei Objekten aus Erbengemeinschaften sollte im Vertrag fixiert sein, ob du vermieten oder selbst bewohnen willst.
• Grundsteueraufteilung bei Vermietung anteilig möglich: Die Grundsteuer kann im Rahmen der Nebenkostenabrechnung anteilig auf die Mieter/-innen umgelegt werden.

Ja, denn da die Mieteinnahmen deine Liquidität erhöhen, sinkt das Ausfallrisiko für die Bank. In vielen Fällen ermöglicht dir die Teilvermietung, eine höhere Darlehenssumme aufzunehmen, als es dein reines Gehalt zuließe. Zudem kannst du durch die bessere Bonität oft attraktivere Zinssätze aushandeln, da das Objekt teilweise als wertbeständige Kapitalanlage fungiert. Das Projekt Haus kaufen und einen Teil vermieten wird so zu einer Option, um eine günstigere und stabilere Finanzierung zu bekommen.

Damit du beim Projekt Haus kaufen und teilweise vermieten keine Fehler machst, solltest du dich professionell beraten lassen zurückgreifen – auch im Hinblick auf die Finanzierung. Die erfahrenen Berater/-innen von Baufi24 helfen dir mit ihrer Expertise. Sie:

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