Angebotsvergleich
Baufinanzierung

Rechner für den Angebotsvergleich einer Baufinanzierung

Schon minimale Veränderungen des Tilgungssatzes können über die gesamte Laufzeit der Finanzierung erhebliche Auswirkungen haben. Mit dem Vergleichsrechner können Sie zwei verschiedene Finanzierungsvarianten miteinander vergleichen. Der Vergleich berücksichtigt alle Merkmale einer Baufinanzierung.
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Rechner für den Angebotsvergleich einer Baufinanzierung

10 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze


So gehen Sie vor

In diesem Ratgeber:

Angebotsvergleich mit dem Rechner: So funktioniert es

Junges Pärchen recherchiert
Mit unserem Vergleichsrechner lassen sich Hausfinanzierungsangebote leicht gegenüberstellen.

Sie planen, ein Haus zu bauen oder möchten eine Immobilie kaufen? Egal, ob Sie sich für eine kleine Eigentumswohnung in der Stadt interessieren oder in ein geräumiges Einfamilienhaus auf dem Land ziehen möchten: Immer mehr Personen träumen von den eigenen vier Wänden. Die Basis für Ihren Wohntraum ist eine solide Immobilienfinanzierung. Bei der Planung möchten Sie Hausfinanzierungen mit unterschiedlichen Konditionen gegenüberstellen? Dann ist der Angebotsvergleich von Baufi24 das geeignete Tool.

In den nützlichen Rechner für Angebotsvergleiche können Sie folgende Daten eingeben:

  • Darlehensbetrag
  • Sollzins pro Jahr
  • Tilgungsvariante
  • Tilgungssatz
  • erste Rate (Monat und Jahr)
  • Sollzinsbindung

Bei der Tilgungsvariante erlaubt das Tool etwa die Vorgabe einer Monatsrate, einer Volltilgung in xx Jahren oder einer Volltilgung in der Sollzinsbindung. Als Standard voreingestellt ist ein anfänglicher Tilgungssatz.

Um unterschiedliche Angebote zu vergleichen, tippen Kaufinteressierte für die aufgelisteten Parameter verschiedene Werte für Variante 1 und 2 ein. Nach Betätigen des Buttons „Jetzt berechnen“ kalkuliert das Tool unter anderem:

  • monatliche Darlehensrate
  • Laufzeit des Darlehens bis zur Volltilgung
  • Restschuld am Ende der Zinsbindung
  • Zinszahlungen gesamt am Ende des Immobilienkredits (bei unverändertem Sollzins)

Anhand des Rechners können Sie beispielsweise sehen, wie sich unterschiedlich hohe Sollzinsen und anfängliche Tilgungssätze auf die Baufinanzierung auswirken. So liefert das Tool binnen Sekunden alle wesentlichen Zahlen zum Immobiliendarlehen und führt einen Angebotsvergleich aus. Dadurch erkennen potenzielle Immobilienkäufer/-innen sofort, welche Option für sie besser ist.

Der Zinssatz: wichtige Stellschraube bei der Immobilienfinanzierung

Für die Bereitstellung eines Baudarlehens verlangt die Bank Zinsen. Bei diesen handelt es sich um Gebühren, die Darlehensnehmende zu tragen haben. Damit die Kosten des Immobilienkredits minimal ausfallen, sollte der gewährte Zinssatz möglichst gering sein.

Hieraus ergibt sich die Frage: Wovon hängt die Zinshöhe ab? Drei Faktoren haben darauf einen wesentlichen Einfluss:

  • der Kapitalmarkt
  • Kreditnehmende
  • die Immobilienfinanzierung

Hohe Kreditwürdigkeit vergünstigt Baudarlehen

Die Zinsen befinden sich auf einem niedrigen Niveau. Aufgrund dessen gewähren Banken derzeit besonders attraktive Hypothekenzinsen. Unter bestimmten Bedingungen zahlen Hauskäufer/-innen einen Sollzins von lediglich rund 1 Prozent.

Neben dem Kapitalmarkt sind für die Zinshöhe vor allem die Darlehensnehmenden selbst entscheidend. Gehen Sie einer geregelten, gut bezahlten Tätigkeit nach und haben keinerlei Schulden und Verbindlichkeiten, stuft die Bank Ihre Kreditwürdigkeit meist positiv ein. In der Folge werden Kreditnehmende mit einer hervorragenden Bonität tendenziell mit günstigeren Sollzinsen belohnt.

Weiterhin spielt die genaue Ausgestaltung der Immobilienfinanzierung eine große Rolle für den Zinssatz. Hierbei achtet die Bank insbesondere auf den Beleihungsauslauf. Dieser gibt das Verhältnis aus Kreditbetrag und Beleihungswert der Immobilie wieder.


Faustregel für den Beleihungsauslauf

Je niedriger der Beleihungsausauslauf, desto besser sind die Zinskonditionen.


Angebote vergleichen: hoher versus niedriger Sollzins

Wie wichtig ein gründlicher Zinsvergleich ist, unterstreicht folgendes Beispiel: Ein Paar beabsichtigt, eine Wohnung zu erwerben. Hierfür benötigt es 200.000 Euro. Ferner können die beiden monatlich 800 Euro für die Kreditrate aufwenden (Tilgungsvariante: Vorgabe der Monatsrate).

Aufgrund der aktuell sehr günstigen Bauzinsen entschließt sich das Paar zu einer längeren Sollzinsbindung von 15 Jahren. Den Zeitpunkt der ersten Ratenzahlung legt es auf den Januar 2022 fest. Nun werden zwei Szenarien im Vergleich betrachtet:


  • ein Sollzins von 1 Prozent pro Jahr
  • ein Sollzins von 2 Prozent pro Jahr

Der Angebotsvergleich von Baufi24 liefert unter anderem diese Ergebnisse:


Szenario 1: Sollzins 1 % p. a. Szenario 1: Sollzins 2 % p. a.
Monatliche Kreditrate: 800,00 € 800,00 €
davon Zinsen: 166,67 € 333,33 €
davon Tilgung: 633,33 € 466,67 €
Laufzeit des Darlehens bis zur Volltilgung: 23 Jahre, 3 Monate 26 Jahre, 9 Monate
Zinszahlungen gesamt am Ende der Zinsbindung: 21.061,13 € 46.133,91 €
Zinszahlungen gesamt am Ende der Laufzeit (Sollzins konstant): 24.363,47 € 58.933,12 €

Wenn Sie die Angebote vergleichen, erkennen Sie, dass bei einem Sollzins von 1 Prozent ein größerer Teil der Kreditrate in die Tilgung fließt. Dafür ist bei einem Sollzins von 2 Prozent der Zinsanteil doppelt so hoch. Dies macht sich bei den gesamten Zinszahlungen entsprechend bemerkbar. So hat das Paar im Szenario 2 zum Ende der Zinsbindung rund 25.000 Euro mehr an Zinskosten zu tragen.

Bis zum Ende des Immobiliendarlehens belaufen sich die Zinszahlungen bei Szenario 1 gegenüber Szenario 2 auf weniger als die Hälfte. Zudem sind die Kreditnehmenden bei einem Sollzins von 1 Prozent gut 3 Jahre früher schuldenfrei.

Das Beispiel macht die Relevanz eines Angebotsvergleichs deutlich. Damit auch Sie von bestmöglichen Konditionen profitieren, lohnt es sich, professionelle Beratung durch erfahrene Experten und Expertinnen für Baufinanzierungen hinzuzuziehen. Diese vergleichen für Sie kostenlos und unverbindlich Angebote für Immobilienfinanzierungen von über 450 Banken und wählen daraus das für Sie optimale Angebot aus.

Anfängliche Tilgung beim Hauskredit: Welche ist die richtige?

Mensch recherchiert am Laptop
Der Tilgungsatz ist eine der wichtigsten Stellschrauben in Ihrer Finanzierung.

Eine zentrale Stellgröße bei der Baufinanzierung ist der anfängliche Tilgungssatz. Hierbei sollten Sie wissen: Bei einem Annuitätendarlehen, dem am häufigsten ausgereichten Baukredit, setzt sich die monatliche Rate aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Die Rückführung der aufgenommenen Darlehensschuld erfolgt dabei alleine über die Tilgungen. Wie schnell die Hausfinanzierung abbezahlt ist, hängt also maßgeblich von der Tilgungshöhe ab.

Beim Abschluss eines Annuitätendarlehens wählen Kreditnehmende für gewöhnlich einen anfänglichen Tilgungssatz. Üblicherweise liegt dieser bei mindestens 2 Prozent des Kreditbetrags. Weiterhin ist es beim Annuitätendarlehen so, dass die Rate innerhalb der Zinsbindung unverändert bleibt. Über die Laufzeit variieren jedoch die jeweiligen Zins- und Tilgungsanteile. So steigen letztere über die Jahre an, während die Zinsanteile um den gleichen Betrag abnehmen.

Jetzt stellt sich die Frage: Ist eine hohe oder niedrige Tilgung besser? Ein Angebotsvergleich mit dem Rechner von Baufi24 gibt darüber Aufschluss.

Hierzu erfassen Sie im Tool folgende Daten:

  • Darlehensbetrag: 250.000 €
  • Sollzins pro Jahr: 1,5 %
  • Tilgungsvariante: Tilgungssatz (Standard)
  • erste Rate: Januar 2022
  • Sollzinsbindung: 15 Jahre

Variante 1: anfängliche Tilgung 1,5 % Variante 2: anfängliche Tilgung 3,0 %
Monatliche Kreditrate: 625,00 € 937,50 €
davon Zinsen: 312,50 € 312,50 €
davon Tilgung: 312,50 € 625,00 €
Laufzeit des Darlehens bis zur Volltilgung: 46 Jahre, 2 Monate 27 Jahre
Zinszahlungen gesamt am Ende der Zinsbindung: 49.463,31 € 42.676,62 €
Zinszahlungen gesamt am Ende der Laufzeit (Sollzins konstant): 96.789,53 € 54.288,32 €

Der Blick auf die Tabelle verdeutlicht: Ein Baudarlehen mit anfänglicher Tilgung von 1,5 Prozent ist nicht nur sehr teuer, sondern auch wenig realistisch. Denn eine Kreditlaufzeit von rund 46 Jahren akzeptieren Banken in der Regel nicht. Setzen Sie hingegen zu Beginn auf eine Tilgung von 3 Prozent, zahlen Sie einerseits über die Gesamtlaufzeit mehrere Zehntausend Euro weniger an Zinskosten. Andererseits ist die Immobilienfinanzierung schon in 27 Jahren getilgt.


Merkregel für den anfänglichen Tilgungssatz

Je höher der anfängliche Tilgungssatz, desto besser bzw. niedriger die Gesamtkosten des Baukredits. Kreditnehmende haben dabei allerdings zu berücksichtigen, dass ein höherer Tilgungssatz eine teurere Rate bedeutet – wie auch das Beispiel zeigt. Ermitteln Sie daher vorab, bis zu welchem Betrag Sie sich die monatliche Darlehensrate leisten können.


Kurz oder lang? Die Sollzinsbindung beim Immobilienkredit

Klassische Baufinanzierungen, zu denen das Annuitätendarlehen gehört, sind mit einer Sollzinsbindung ausgestattet. Wie der Name erahnen lässt, gilt hier der zum Abschluss des Baukredits ausgehandelte Sollzins für eine festgelegte Zeitspanne. Gängig sind etwa Zinsbindungen von 10, 15 oder 20 Jahren.

Folgende Darstellung vergleicht eine kurze mit einer langen Zinsbindung:


Kürzere Zinsbindung Längere Zinsbindung
etwas geringerer Sollzins etwas höherer Sollzins
Chance auf niedrigere Zinsen für Anschlussfinanzierung besser planbar
höhere Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung niedrigere Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung

Zur Erklärung: Wer sich für eine längere Zinsbindung entscheidet, zahlt hierfür einen geringen Zinsaufschlag. Ist der Sollzins für eine längere Zeitspanne festgeschrieben, erleichtert dies auch die Planung. Auf der anderen Seite fällt die Restschuld nach Ende der Zinsbindungsfrist bei einer kürzeren Zinsbindung höher aus, als bei einer längeren.

Welche Sollzinsbindung ist optimal?

Wenn Sie sich fragen, welche die optimale Dauer für die Zinsbindung ist, berücksichtigen Sie ebenso die Zinsentwicklung. So sind über die vergangenen 10 Jahre die Hypothekenzinsen deutlich gesunken. Daher lautet die allgemeine Empfehlung: Um von den gegenwärtig sehr günstigen Bauzinsen dauerhaft zu profitieren, ist eine längere Zinsbindung die richtige Wahl. Bedenken Sie aber, dass Sie bei einem Annuitätendarlehen mindestens 10 Jahre vertraglich gebunden sind. Danach lässt sich die Hausfinanzierung mit einem Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB tilgen oder umschulden.

Mit dem Rechner für Angebotsvergleiche haben Darlehensinteressierte die Möglichkeit, Angebote zu vergleichen, die eine längere oder kürzere Sollzinsbindung aufweisen. Hierzu suchen sie einfach die gewünschte Zinsdauer aus und lassen sich das Ergebnis mit nur einem Klick berechnen.

Welche Rolle spielt das Eigenkapital bei der Baufinanzierung?

Mit Eigenkapital sind Ersparnisse und Rücklagen gemeint, über die Kaufinteressierte frei verfügen können.

Zum Eigenkapital gehören beispielsweise:

  • Guthaben auf Bankkonten
  • Wertpapiere
  • zuteilungsreife Bausparverträge
  • Kapitallebensversicherungen
  • private Kredite
  • im Besitz befindliche schuldenfreie Wohnungen und Häuser

Tipp für das Eigenkapital bei Immobilienkrediten

Steuern Sie zur Immobilienfinanzierung so viel Eigenkapital bei wie möglich bei. Größere Ersparnisse reduzieren nämlich den benötigten Darlehensbetrag und senken das Risiko eines Kreditausfalls für die Bank. Deshalb profitieren Kreditnehmer/-innen mit mehr Eigenkapital von besseren Zinskonditionen. Dabei lohnt es sich, verschiedene Angebote zu vergleichen.


Es empfiehlt sich, mindestens 20 Prozent der Kaufsumme als Eigenkapitalbeitrag einzubringen. Damit lassen sich die Nebenkosten des Kaufs finanzieren.

Wenden Sie mehr eigene Rücklagen zur Baufinanzierung auf, bietet das diese Vorteile:

  • Die Kreditbewilligung ist wahrscheinlicher.
  • Sie erhalten günstigere Hypothekenzinsen.
  • Das Immobiliendarlehen ist schneller getilgt.

Im Gegensatz dazu gestaltet es sich mit wenig Eigenkapital komplizierter, eine Hausfinanzierung zu erhalten. Zugleich sind die Zinskosten für Darlehensnehmende teurer. Um zu ermitteln, welchen Einfluss die Höhe des Eigenkapitals auf Ihre Finanzierung hat, nutzen Sie den kostenlosen Baufinanzierungsrechner.

Flexiblere Hauskauf-Finanzierung: Recht auf Sondertilgungen

Ansicht auf ein Einfamilienhaus
Durch Sonderzahlungen verschaffen Sie sich mehr Flexibilität bei der Tilgung Ihrer Finanzierung.

Über die vereinbarten Kreditraten wird jeden Monat ein Teil der Restschuld abbezahlt. In manchen Fällen wünschen sich Kreditnehmer/-innen, die Immobilienfinanzierung schneller zurückzuzahlen als ursprünglich geplant. Möglich ist das beispielsweise durch Sondertilgungen. Bei diesen handelt es sich um ergänzende Zahlungen, die zur Rückführung der Kreditschuld dienen.

Wollen Sie später einen Teil der Baufinanzierung außerplanmäßig tilgen, benötigen Sie hierfür ein entsprechendes Recht. Dieses ist im Vertrag zum Immobilienkredit schriftlich festzuhalten. Generell gibt es Banken, die ein Recht auf Sondertilgungen kostenfrei einräumen. Oft bewilligt die Bank außerplanmäßige Rückzahlungen von jährlich 5 Prozent der Nettokreditsumme. Für darüber hinaus gehende Vereinbarungen müssen meist zusätzliche Gebühren entrichtet werden. Daher sollten Sie mehrere Angebote vergleichen, um die für Sie optimalen Kreditbedingungen zu finden.

Sondertilgungen können ein wichtiger Baustein der Finanzierungsstrategie sein. Schließlich lässt sich mit ihnen der Hauskredit flexibler gestalten. Bekommen Sie später etwa aus einer Lebensversicherung oder einer Erbschaft Geld, dann können Sie dieses für eine zusätzliche Tilgung des Immobilienkredits verwenden.

Das sind die Vorteile von Sondertilgungen:


  • Darlehenslaufzeit verringert sich: Durch eine zusätzliche Rückzahlung reduzieren Sie die Restschuld schneller als geplant. Somit wird Ihr Baudarlehen schneller getilgt.

  • Zinskosten vermindern: Die zu zahlenden Zinsen errechnen sich aus dem Zinssatz sowie der Restschuld. Da Sondertilgungen die Restschuld verringern, sparen Sie darüber auch Zinskosten ein.

  • Höhere Flexibilität: Falls zusätzliche finanzielle Mittel frei werden, können Kreditnehmende von ihrem Recht auf Sondertilgungen Gebrauch machen. Diese Option müssen Sie aber nicht nutzen. Für Darlehensnehmende eröffnet sich dadurch ein zusätzlicher Gestaltungsspielraum.

Um Sondertilgungen bei der Planung Ihrer Baufinanzierung zu berücksichtigen, nutzen Sie den Baufi24 Baufinanzierungsrechner.

Infomieren Sie sich über aktuelle Hypothekenzinsen, machen Sie einen Angebotsvergleich, berechnen Sie Ihre Baufinanzierung und lassen Sie sich direkt ein kostenloses Angebot machen. Für alle Fragen rund um das Thema Baufinanzierung wenden Sie sich gern jederzeit an unser Team erfahrener Spezialistinnen und Spezialisten für Immobilienkredite. Kontaktieren Sie uns einfach persönlich, telefonisch oder per E-Mail. Wir erstellen für Sie ein optimales und individuelles Finanzierungskonzept.

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