Steuern sparen mit Immobilien

Wenn du eine Immobilie erwirbst, eröffnen sich dir mehrere Möglichkeiten, um davon steuerlich zu profitieren. Vieles hängt davon ab, ob du die Immobilie selbst nutzt oder als Kapitalanlage in Anspruch nimmst und an andere Personen vermietest.

Um mit Immobilien Steuern sparen zu können, solltest du einige zentrale Begriffe und deren Bedeutung kennen, wie zum Beispiel die folgenden:

• Werbungskosten: Anzusetzen sind viele Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen, zum Beispiel Reparaturen, Zinsen oder Versicherungen.
• Abschreibung (AfA): Hierbei setzt du die Abnutzung der Immobilie über viele Jahre steuerlich an.
• Spekulationsfrist: Nach 10 Jahren kannst du eine Immobilie steuerfrei verkaufen, sofern sie als Kapitalanlage diente.
• Grunderwerbsteuer und Grundsteuer: Die Steuern sind Pflichten, die beim Kauf und Halten der Immobilie entstehen und oft im Gesamtkonzept berücksichtigt werden.

Entscheidest du dich, zu vermieten, kannst du zahlreiche Kosten gegen deine Einkünfte rechnen. Werbungskosten, Finanzierungskosten und die Abschreibung einer Immobilie wirken sich direkt steuerreduzierend aus. Nutzt du die Immobilie selbst, ist das steuerliche Potenzial deutlich eingeschränkt. Anders sieht es bei einer Immobilie als Kapitalanlage aus: Hier kannst du fast alle relevanten Kostenarten geltend machen und so Steuern sparen mit Immobilien und das langfristig einplanen.

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Ein besonders wirksames Instrument, um nach dem Immobilie kaufen Steuern zu sparen, ist die AfA (Absetzung für Abnutzung). Mit der Abschreibung verteilst du die Anschaffungskosten (ohne Bodenwert) über die gesetzlich festgelegte Nutzungsdauer. So reduzierst du Jahr für Jahr deine Steuerlast. Das ist ein echter Vorteil, wenn du in Immobilien investieren und eine gute Rendite erzielen möchtest. Bei einem Neubau kannst du zwei Prozent pro Jahr ansetzen, bei Altbauten vor 1925 sogar 2,5 Prozent. absetzen. Damit spielt das Baujahr eine große Rolle für deine steuerliche Planung.

Ein Neubau wird in der Regel über 50 Jahre abgeschrieben, ein Altbau vor 1925 über 40 Jahre. Diese Sätze machen Immobilien zu einem verlässlichen Instrument für langfristige Steuervorteile. Abzuschreiben sind alle fest verbundenen Bestandteile wie: 

• Wände
• Dach
• Heizungsanlagen
• Türen und Fenster

Bewegliche Teile wie Möbel zählen allerdings nicht dazu. Der Grund und Boden selbst ist ebenfalls nicht absetzbar, sondern es zählen nur die Gebäudekosten. Das ist durchaus ein zentraler Punkt, wenn du planst, deinen Hauskauf steuerlich absetzen zu wollen.

Beispielrechnung zur Abschreibung

Die Abschreibung einer Immobilie ist einer der wichtigsten steuerlichen Vorteile für Anleger/-innen. Dabei können über die Jahre Teile der Anschaffungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Die Höhe richtet sich unter anderem danach, ob es sich um einen Altbau oder einen Neubau handelt.

Dieses Beispiel verdeutlicht, wie wichtig die richtige Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grundstück ist, da nur der Gebäudeanteil steuerlich abgeschrieben werden kann. Zudem ist der Unterschied zwischen einem Alt- und einem Neubau zu berücksichtigen.

Wenn du eine Immobilie als Steuersparmodell nutzen möchtest, profitierst du besonders durch eine Vermietung. Einnahmen aus der Vermietung sind zwar zu versteuern, doch gleichzeitig können Werbungskosten und Abschreibungen gegengerechnet werden. Bei Eigennutzung hingegen sind diese Vorteile ausgeschlossen, da weder Werbungskosten noch Abschreibungen geltend gemacht werden können.

Eine Kapitalanlage kann nach zehn Jahren steuerfrei veräußert werden. Diese sogenannte Spekulationsfrist ist einer der größten Vorteile, um langfristig mit Immobilien Steuern sparen zu können. Wertsteigerungen bleiben nach Ablauf dieser Frist steuerfrei und erhöhen die Rendite erheblich.

Gerade in den ersten Jahren entstehen durch Zinsen, Sanierungen oder Abschreibungen oft Verluste. Diese können mit anderen Einkünften wie deinem Gehalt verrechnet werden. Dadurch sinkt die Steuerlast, was zeigt, wie effektiv man Steuern sparen und Immobilien vermieten kombinieren kann.

Zudem entwickelt eine Kapitalanlage oft einen deutlichen Wertzuwachs. Verkaufst du das Objekt vor Ablauf der Spekulationsfrist, ist der Gewinn zu versteuern. Danach ist der Gewinn steuerfrei. Das ist ein entscheidender Punkt, um Steuern sparen mit Immobilien langfristig optimal auszuschöpfen.

Bei welchen Immobilien gibt es Besonderheiten bezüglich der Steuer?

• Besonders attraktiv sind denkmalgeschützte Immobilien. Hier gibt es Sonderabschreibungen für Sanierungsarbeiten, die deutlich über den normalen Abschreibungssätzen liegen. Dadurch lassen sich Steuervorteile der Immobilie noch stärker ausschöpfen.
• Bei Gewerbeimmobilien gelten einige spezielle Regeln, zum Beispiel bei der Umsatzsteuer.
• Ferienimmobilien wiederum können steuerlich interessant sein, wenn sie überwiegend vermietet werden. Hier sollten Anleger/-innen eine Steuerberatung hinzuziehen, um gezielt Steuern sparen durch Immobilien zu können.

Steuern sparen kannst du im Zusammenhang mit einer Immobilien nahezu ausschließlich dann, wenn diese gewerblich genutzt wird. Daher solltest du einige Punkte bei der Eigennutzung des Objektes beachten.

• Keine Werbungskosten, keine Abschreibung möglich: Wenn du deine Immobilie selbst bewohnst, kannst du keine Werbungskosten oder Abschreibungen ansetzen. Diese steuerlichen Vorteile sind Vermieter/-innen vorbehalten. Bei Eigennutzung zählen nur andere Faktoren wie die Spekulationsfrist beim Verkauf.
• Spekulationsfrist beim Verkauf beachten: Auch Eigennutzer/-innen müssen beim Verkauf die Spekulationsfrist berücksichtigen. Erfolgt ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren und ohne Ausnahmeregelungen, ist der Gewinn steuerpflichtig. Hier ist besondere Vorsicht geboten.
• Steuerfrei verkaufen nach 3 Jahren Eigennutzung: Eine Ausnahme gibt es: Wenn du die Immobilie mindestens drei Jahre selbst nutzt, kannst du sie steuerfrei verkaufen. Das eröffnet die Möglichkeit, auch bei Eigennutzung Steuern zu sparen. Gerade wenn du Wohnungskauf oder Hauskauf steuerlich absetzen möchtest, solltest du diesen Aspekt mit bedenken.

• Vorteil bei Verkauf durch Familienwohnsitz: Wird die Immobilie als Familienwohnsitz genutzt, gelten dieselben steuerfreien Regeln wie bei der Eigennutzung. Dies gilt auch dann, wenn die Immobilie zwischenzeitlich verkauft wird. So können Familien mit Immobilien Steuern sparen, selbst wenn sie keinen klassischen Vermietungsansatz verfolgen.

Im Folgenden geben wir dir einige Steuertipps, die du im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf kennen solltest.

• Tipp 1 – Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grundstück: Nur der Gebäudewert ist abschreibungsfähig. Daher ist es wichtig, den Kaufpreis korrekt aufzuteilen. Beim Grundstückskauf entfällt diese Möglichkeit, weshalb ein genauer Notartermin und eine klare Aufteilung entscheidend sind.
• Tipp 2 – Frühzeitig Steuerberatung einbinden: Eine frühzeitige Beratung spart langfristig Geld. Steuerberater/-innen helfen, die richtige Strategie zu entwickeln und die Immobilie so zu strukturieren, dass du bestmöglich Steuern sparen kannst. So wird der Immobilienkauf steuerlich planbar.
• Tipp 3 – Sanierungsobjekte & Denkmalschutz: Sonderabschreibungen nutzen: Sanierungsobjekte und denkmalgeschützte Immobilien ermöglichen zusätzliche Sonderabschreibungen. Dadurch können hohe Kosten über die Jahre verteilt steuerlich abgesetzt werden. Das ist eine ideale Möglichkeit für alle, die Immobilie kaufen und Steuern sparen wollen.
• Tipp 4 – Steuerliche Vorteile durch geschickte Finanzierung: Auch die Finanzierung spielt eine Rolle. Schuldzinsen und Nebenkosten lassen sich steuerlich absetzen. Besonders bei einem Wohnungskauf können so spürbare Steuerersparnisse entstehen.

Beim Immobilienkauf und der Zeit danach fallen in erster Linie die folgenden zwei Steuerarten an:

• Grundsteuer: Die Grundsteuer wird jährlich fällig und richtet sich nach dem Einheitswert sowie dem Hebesatz der Gemeinde. Sie gehört zu den klassischen Immobiliensteuern und ist von jedem/-r Eigentümer/-in zu zahlen.
• Grunderwerbssteuer: Beim Kauf fällt die Grunderwerbssteuer an, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent beträgt. Sie ist einmalig nach dem Kauf fällig und wird von den Käufer/-innen der Immobilie getragen.

Zusätzlich entstehen beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung Notarkosten oder Grundbuchgebühren. Diese sind zwar keine klassischen Steuern, aber sie sind dennoch Teil der Anschaffungsnebenkosten. Sie spielen beim Wohnungskauf oder beim Hauskauf daher durchaus eine größere Rolle.

Immobiliensteuern umfassen alle Abgaben, die im Zusammenhang mit einer Immobilie anfallen. Dazu gehören Grundsteuer, Grunderwerbssteuer und in bestimmten Fällen auch Spekulationssteuern beim Verkauf. Sie beeinflussen, ob und wie du Steuern beim Immobilienkauf sparen kannst. Langfristig ist eine kluge Planung notwendig, um Steuervorteile optimal auszuschöpfen.

Das sind die Immobiliensteuern im Überblick

Es gibt einige sogenannte Immobiliensteuern, die im Zusammenhang mit dem Kauf und Eigentum eines Hauses oder einer Wohnung anfallen.

• Grunderwerbsteuer: Beim Kauf einer Immobilie fällt einmalig die Grunderwerbsteuer an. Je nach Bundesland beträgt sie zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Sie ist direkt nach Vertragsabschluss fällig und Voraussetzung für die Eintragung ins Grundbuch.
• Grundsteuer: Die Grundsteuer wird jährlich von Eigentümer/-innen entrichtet. Sie richtet sich nach dem Einheitswert der Immobilie und dem Hebesatz der Gemeinde. Durch die Grundsteuerreform ab 2025 kann es zu Anpassungen der Höhe kommen.
• Spekulationssteuer: Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren mit Gewinn verkauft, fällt die Spekulationssteuer an. Ausnahmen bestehen, wenn das Objekt selbst genutzt oder im Jahr des Verkaufs und den beiden Vorjahren bewohnt wurde.
• Einkommenssteuer auf Mieteinnahmen: Mieteinnahmen müssen in der Steuererklärung angegeben werden. Sie unterliegen der persönlichen Einkommenssteuer. Allerdings können Eigentümer/-innen Kosten wie Abschreibungen, Zinsen oder Renovierungen geltend machen und so die Steuerlast mindern.
• Erbschafts- und Schenkungssteuer: Beim Vererben oder Verschenken von Immobilien können Steuern anfallen. Freibeträge hängen vom Verwandtschaftsgrad ab und können erheblich sein. Bei selbst genutzten Immobilien bestehen zusätzliche Vergünstigungen.
• Umsatzsteuer bei gewerblichen Immobilien: Bei gewerblich genutzten Immobilien kann Umsatzsteuer relevant werden. Vermieter/-innen können unter bestimmten Voraussetzungen zur Umsatzsteuer verpflichtet sein, was den Vorsteuerabzug ermöglicht. Dies lohnt sich insbesondere bei hohen Investitionskosten.

Welche Steuern fallen beim Immobilienverkauf an?

Beim Immobilienverkauf fallen die Grunderwerbsteuer für Käufer/-innen, Spekulationssteuer sowie eventuell Einkommenssteuer auf Gewinne an. Wird die Immobilie länger als zehn Jahre gehalten oder selbst genutzt, entfällt die Spekulationssteuer.

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