Sollzins & Effektivzins

Was der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins? Tipps und Erklärungen für die Zinsen bei der Baufinanzierung

Das Wichtigste in Kürze

Der Sollzins ist der prozentuale Anteil der Darlehenssumme, den ein Kreditnehmer in einem bestimmten Zeitintervall an Zinsen bezahlt.

Um auch zusätzliche Gebühren und Kosten im prozentualen Verhältnis zur Kreditsumme angeben zu können, gibt es den effektiven Jahreszins.

In vielen Fällen ist der Effektivzins gut geeignet, um Kreditangebote von verschiedenen Banken mit gleichen Eckdaten zu vergleichen.

Warum geben Banken einen Sollzins und einen Effektivzins an?

Wer auf der Suche nach einem Ratenkredit oder einer Baufinanzierung ist, wird schnell auf eine der wichtigsten Faktoren eines Kreditvertrages stoßen – den Zinssatz.

Schon bei den Angeboten geben Banken gerne zwei Zinssätze an: den Effektivzins und den Sollzins. Auch im Kreditvertrag finden sich diese beiden Kennzahlen. Welche Informationen gewinnt der Kreditnehmer durch Effektivzins und Sollzins? Und wie unterscheiden sich beide voneinander?

Welche Bedeutung hat der Sollzins?

Jeder Kreditnehmer möchte zuerst einmal wissen, wie viel er jedes Jahr für sein Darlehen an die Bank zurückzahlen muss. Dazu gehören in der Regel ein Teil der Darlehenssumme als Tilgung und die Hypothekenzinsen. Die Bank ist verpflichtet, anzugeben, wie sich die Zinszahlungen aus der Darlehenssumme berechnen.

Dabei ist der Zinssatz eine Hilfe, genauer gesagt der Sollzins. Er wird in Prozent angegeben und bezieht sich auf ein gesamtes Jahr. Wird monatlich getilgt, berechnet die Bank mithilfe des Sollzinses anhand der Restschuld auch die Zinszahlung monatlich neu.

Mit einer Formel kann nun jeder Kreditnehmer ganz einfach seine monatliche Zinsbelastung ausrechnen:

aktueller Kreditbetrag x Sollzins / 12 = Zinszahlung für diesen Monat

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Die zwei Formen des Sollzinses

Fachleute unterscheiden zwischen dem gebundenen und dem variablen Sollzins.

Der gebundene Sollzins: Dieser Zinssatz verändert sich während der Kreditlaufzeit nicht. Er ist fest im Kreditvertrag vereinbart. Dadurch kann ein Kreditnehmer nicht von sinkenden Zinsen am Kapitalmarkt profitieren, muss aber auch bei steigenden Zinsen nicht mehr bezahlen.
Der variable Sollzins: Banken passen bei dieser Vereinbarung den Zinssatz alle paar Monate an den Markt an. Dazu nutzen Sie einen Referenzzinssatz, den EURIBOR. Der Vorteil für den Kreditnehmer: Bei sinkenden Zinsen wird sein Kredit billiger. Das Risiko ist jedoch hoch: Leider muss er bei steigenden Zinsen am Markt auch tiefer in die Tasche greifen.

Wie können Kreditnehmer den Sollzins beeinflussen?

Natürlich richtet sich der Zinssatz für einen Immobilienkredit nach dem Marktzins, zu dem sich ein Kreditgeber refinanzieren kann. Doch verschiedene Kriterien machen ein Immobiliendarlehen für die kreditgebende Bank riskanter und das führt dazu, dass sie eine Marge auf den Zinssatz aufschlägt. Einige dieser Risiken haben Kunden selbst in der Hand und können daher Einfluss auf den angebotenen Zins nehmen. Folgende Faktoren haben Einfluss auf den Zins:

Länge der Sollzinsbindung
Bonitätsprüfung des Kreditnehmers
Eigenkapital
Zusatzsicherheiten
Höhe der Kreditsumme

Hinweis vom Baufi24 Experten

Normalerweise ist ein kleiner Kredit günstiger, doch bei der Baufinanzierung bezahlen Sie möglicherweise für eine kleine Summe mehr. Das liegt am Aufwand, den die Bank für den Immobilienkredit betreibt. Kaufen Sie daher ein kleines, älteres Haus oder ein Grundstück für spätere Sanierungen oder den Hausbau, sollten Sie in Betracht ziehen, die Arbeiten zeitlich vorzuziehen und eine umfangreiche Immobilienfinanzierung auf die Beine zu stellen. Der Bau sollte jedoch wirklich zügig durchgeführt werden, da Bereitstellungskosten den finanziellen Vorteil sonst wieder vernichten.

Was ist der Effektivzins?

Zinsen sind nicht die einzigen Gebühren, die bei einem Darlehen anfallen. Es können noch verschiedene andere Kosten hinzukommen, wie zum Beispiel:

Kontoführungsgebühren
Kosten für die Immobilienbewertung und Gutachten
Auszahlungskurs des Darlehens (Disagio oder Damnum)
angenommene Zinsen aus Anschlussfinanzierungen

Außerdem beeinflussen die Termine, zu denen Zins und Tilgung auf dem Immobilienkredit verbucht werden, die Höhe der Kosten. Die Gesamtzahl aller anfallenden Gebühren für den Kredit inklusive dem Sollzins müssen addiert und als Effektivzins angegeben werden, so will es der §6 der Preisangabenverordnung.

Der effektive Jahreszins und die Verbuchung von Kreditraten

Bei einem Immobilienkredit, der monatlich getilgt wird, kann der genaue Termin der Buchungen von Zins und Tilgung den Effektivzins verändern. Ein vereinfachtes Beispiel zeigt, welchen Einfluss der Buchungstag auf die Zinszahlung hat.

Beispiel: Angenommen, ein Kreditnehmer bekommt einen Kredit von 500.000 Euro und zahlt 3 Prozent Sollzins und 2 Prozent Tilgung. Im ersten Monat zahlt er also 1.250 Euro Zinsen und 833,33 Euro Tilgung. Würde die Tilgung allerdings nicht zum 30. des Monats verbucht, sondern erst zum 1. des folgenden Monats, dann müsste der Kreditnehmer 1.291,67 Euro Zinsen begleichen.

Das mehr oder weniger an Zinsen, das Kreditnehmer durch Buchungstermine bezahlen, muss die Bank ebenfalls im effektiven Jahreszins berücksichtigen.

Welche Ausgaben sind nicht im effektiven Zinssatz enthalten?

Andere Nebenkosten der Baufinanzierung, die Ihnen durch den Kredit entstehen können, muss eine Bank teilweise im Kreditvertrag nennen, jedoch nicht in die Berechnung des Effektivzinses übernehmen.

Notarkosten, Grundbuchamt und Bankgebühren für die Erstellung und Eintragung der Grundschuld
Restschuldversicherung, Berufsunfähigkeitsversicherung und Risikolebensversicherung
Bereitstellungsprovision
Teilauszahlungszuschläge

Wie können Sie Sollzins und Effektivzins für den Kreditvergleich nutzen?

Jede Bank hat die Freiheit, ihre Preispolitik selbst zu gestalten. Wo das eine Institut einen niedrigen Sollzins anbietet und dafür zusätzliche Gebühren für die Objektwertermittlung oder die Kontoführung ansetzt, offeriert die Konkurrenz vielleicht einen höheren Zinssatz mit weniger Nebenkosten.

Mit dem Effektivzins soll ermöglicht werden, die Angebote an Krediten und Baufinanzierungen für Verbraucher übersichtlicher und transparenter zu gestalten. Deshalb eignet sich der effektive Zinssatz meistens wesentlich besser für den Preisvergleich als der Sollzins.

Was ist beim Kostenvergleich mit dem Effektivzins zu beachten?

Der effektive Jahreszins ist nur dann ein guter Vergleichswert, wenn es sich um Immobilienkredite mit denselben Ausgangsbedingungen handelt. Stellen Sie zwei Immobilienfinanzierungen einander gegenüber, sollten sie die gleiche Darlehenssumme, Tilgungsrate und Laufzeit haben. Nur dann ist der effektive Jahreszinssatz wirklich vergleichbar.