Vorfälligkeitsentschädigung: Wie hoch und was ist das?

Wie funtkionert die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Baufinanzierung?

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Kurz erklärt

Wer seinen durch eine Grundschuld gesicherten Festzinskredit vor dem Ende der Zinsbindung zurückzahlen möchte, muss eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen. Damit entschädigt der Kreditnehmer die Bank oder Bausparkasse für den ihr entgangenen Gewinn bis zum Ende der Zinsbindung.

In diesem FAQ:

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Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Wer beim Bau oder Kauf einer Immobilie trotz fester Hypothekenzinsen flexibel bleiben möchte, plant Sondertilgungen mit ein. Wartet der Schuldner das Ende der Sollzinsbindung ab, kann er das Darlehen vollständig oder zum Teil kündigen. Dabei ist wichtig zu wissen, dass er nach der Kündigung genau 14 Tage Zeit hat, um den ausstehenden Darlehensbetrag zurückzuzahlen. Sollte ihm das nicht möglich sein, läuft der Kreditvertrag weiter und die Kündigung gilt als nicht erfolgt. Im Regelfall liegt die Zinsbindungsfrist bei zehn Jahren und ist kürzer als die Laufzeit des Darlehens. Reichen ihm diese Möglichkeiten nicht aus und möchte der Käufer das Darlehen vor Ende der Zinsbindungsfrist kündigen, muss er der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.

Darf ich während der Zinsbindung kündigen?

Da die Zinsbindungsfrist frei verhandelbar ist, kann dem Kreditvertrag auch eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren zugrunde liegen. Möchte der Kreditnehmer in diesem Fall kündigen, kann er sich auf den Paragrafen 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) berufen. Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung des Darlehens darf er seinen Kredit oder einen Teil davon kündigen. Die 10-Jahres-Frist beginnt exakt an dem Tag an zu laufen, an dem die letzte Teilauszahlung des Darlehens erfolgte. Für die Sonderkündigung gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten für den Darlehensnehmer. Nach Ende dieses halben Jahres haben Sie maximal 14 Tage Zeit, um den Darlehensbetrag zurückzuzahlen.

Wer eine Baufinanzierung mit festen Zinsen vorzeitig zurückzahlen möchte, muss die Bank für ihre entgangenen Einnahmen entschädigen. Vorzeitig heißt, dass Sie nicht das Ende der vertraglich vereinbarten Zinsbindungsfrist einhalten. Ein variabel verzinstes Darlehen hingegen können Sie jederzeit mit drei Monaten Vorlauf kündigen. Bei einem Festzinsdarlehen hat das Finanzinstitut darauf vertraut, bis zum Ende der Vertragslaufzeit eine bestimmte Menge Zinsen zu erhalten. Ein neuer Darlehensnehmer zahlt unter Umständen weniger Zinsen, da sich mittlerweile der Markt verändert hat.

Wie ermitteln Banken die Vorfälligkeitsentschädigung?

Die finanzierende Bank oder Bausparkasse ermittelt, welcher wirtschaftliche Schaden ihr durch die Kündigung und vorzeitige Ablösung des Immobilienkredits entsteht. Der Gesetzgeber sagt dazu in Paragraf 490 BGB: „Der Darlehensnehmer hat dem Darlehensgeber denjenigen Schaden zu ersetzen, der diesem aus der vorzeitigen Kündigung entsteht“. Wie das Finanzinstitut den Schaden ermittelt, gibt das Gesetz nicht vor.

Von den zwei infrage kommenden Methoden zur Berechnung wählen die meisten Finanzinstitute die Aktiv-Passiv-Methode. Wir empfehlen Ihnen, den Betrag genau zu prüfen und zu hinterfragen, wie er berechnet wurde. Kommen Ihnen Zweifel an der korrekten Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung, können Sie sich an Ihren Baufi24-berater, einen Verbraucherverband oder einen Anwalt wenden.

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