Konstantdarlehen für die Baufinanzierung

Zum Kauf oder Bau eines Eigenheims bieten Banken unterschiedliche Arten von Immobilienfinanzierungen an. Eine Variante davon ist das sogenannte Konstantdarlehen. Dieses besteht aus zwei Teilen:

1. einer endfälligen Vorfinanzierung

2. einem Bausparvertrag

Damit du dein Haus oder deine Wohnung direkt erwerben kannst, stellt dir der Kreditgeber – nach positiver Bonitätsprüfung – zunächst die gesamte Darlehenssumme zur Verfügung.

Für die gewährte Vorfinanzierung erhebt die Bank Hypothekenzinsen, die Darlehensnehmende in Form monatlicher Raten bedienen. Tilgungen werden vorerst nicht geleistet. Somit bleibt auch die Höhe der Kreditschuld unverändert.

Wer sich für ein Konstantdarlehen entscheidet, schließt zeitgleich mit der Vorfinanzierung einen Bausparvertrag ab. Dieser fungiert als Tilgungsersatz. Das Bausparen selbst unterteilt sich in 3 Abschnitte:

1. Ansparphase
2. Zuteilungsphase
3. Darlehensphase

Zu Beginn zahlst du monatliche Raten in den Bausparvertrag ein. Erreichst du nach einigen Jahren das Mindestsparguthaben und die Mindestsparzeit, so ist der Vertrag zuteilungsreif. Das heißt, das angesparte Guthaben darf abgerufen werden. Mit diesem Bausparguthaben tilgst du nun einen Teil der Vorfinanzierung. Es bleibt somit eine Restschuld übrig.

Diese zahlst du als Kreditnehmer/-in anschließend über ein Bauspardarlehen an die Bank zurück. Ferner liegt beim Konstantdarlehen die Gesamtlaufzeit – vom Abschluss der Vorfinanzierung und des Bausparvertrags bis zur vollständigen Tilgung des Kredits – meist zwischen 15 und 30 Jahren. Bevor der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, müssen zwei Raten getragen werden:

1. die Rate für die Kreditzinsen
2. die Bausparrate

Nach Zuteilung überweist du nur noch eine Rate für das Bauspardarlehen. In dieser Kreditrate ist dann sowohl ein Zins- als auch ein Tilgungsanteil enthalten. Die Besonderheit besteht nun darin, und daher hat das Konstantdarlehen seinen Namen, dass die finanzielle Gesamtbelastung für den bzw. die Hauskäufer/-in bis zur kompletten Tilgung gleich bleibt. Dabei hat auch eine Änderung des allgemeinen Zinsniveaus keinerlei Auswirkungen auf den Immobilienkredit.

Ob ein Konstantdarlehen für dich infrage kommt, oder du besser eine andere Darlehensart wählst, kannst du mit unseren erfahrenen Beratern und Beraterinnen im persönlichen Gespräch herausfinden.

Personen, die eine flexible Baufinanzierung wünschen, setzen gern auf ein Konstantdarlehen. Im Gegensatz zu einem Annuitätendarlehen darfst du bei diesem nämlich meist ab Zuteilungsreife Sondertilgungen ohne zusätzliche Kosten tätigen. Wer beispielsweise eine Erbschaft macht, kann das erhaltene Geld für eine außerordentliche Tilgung verwenden. Auf diese Weise sind Kreditnehmende schneller schuldenfrei.

Bei einem Annuitätendarlehen hingegen sind Sondertilgungen in der Regel nur begrenzt erlaubt. Für darüber hinausgehende außerplanmäßige Rückzahlungen verlangt die Bank häufig eine Vorfälligkeitsentschädigung. Überlege dir daher bereits vor Abschluss, wie viel Flexibilität du bei deiner Immobilienfinanzierung benötigst.

Merkmale Konstantdarlehen: gute Planbarkeit aber späte Tilgung

Eine besondere Stärke des Konstantdarlehens liegt in dessen guter Planbarkeit. Denn dieses gewährleistet über die gesamte Laufzeit bis zur Volltilgung konstante Raten. Zwar bietet ein Annuitätendarlehen ebenfalls gleichbleibend hohe Raten – allerdings nur innerhalb der festgesetzten Sollzinsbindung.

Nach Ablauf dieser Zinsbindungsfrist verbleibt in der Regel eine Restschuld. Daher sind Häuslebauer bei einem Annuitätendarlehen auf eine Anschlussfinanzierung mit neuer Rate angewiesen. Zu diesem Zeitpunkt passt die Bank auch den Sollzins an die aktuellen Hypothekenzinsen an.

Auf der anderen Seite bevorzugen manche Kreditnehmer/-innen ein Annuitätendarlehen, da dieses schon von Beginn an eine fortwährende Reduzierung der Restschuld vorsieht. Bei einem Konstantdarlehen verhält es sich anders: Bis zur Zuteilungsreife des Bausparvertrags werden lediglich Zinszahlungen geleistet. Folglich bleibt die Restschuld für die ersten Jahre unverändert. Sollten bei der Hausfinanzierung später Probleme auftreten, würde eine höhere Kreditschuld größere Schwierigkeiten bereiten.

Zusätzliche Kosten für Konstantdarlehen

Der im Rahmen eines Konstantdarlehens abgeschlossene Bausparvertrag ist meist mit Abschlusskosten verbunden. Diese betragen zwischen 1,0 und 1,6 Prozent der Bausparsumme.

Dazu ein Beispiel: Ein Paar hat für einen Bausparvertrag ein Sparguthaben von 50.000 Euro und ein Bauspardarlehen von 100.000 Euro vereinbart. Beides zusammen ergibt die Bausparsumme in Höhe von 150.000 Euro. Bei einer Abschlussgebühr von 1 Prozent belaufen sich die Kosten also auf 1.500 Euro.

Manche Personen wählen auch ein Konstantdarlehen für ihren Immobilienkredit, weil bei diesem kein Eigenkapital notwendig ist. Allerdings gibt es ebenso Annuitätendarlehen, die eine Immobilienfinanzierung ohne eigene Ersparnisse ermöglichen. Banken sprechen hierbei von einer Vollfinanzierung.

Möchtest du deinen Baukredit zu einem fest vereinbarten Sollzins komplett zurückzahlen? Ein Konstantdarlehen kann in diesem Fall die richtige Wahl sein. So bietet dieses dir eine Zinsgarantie bis zur Volltilgung. Das schafft Kalkulationssicherheit.

Hauskäufer/-innen, die zeitnah eine Immobilie erwerben wollen, setzen ebenfalls oft auf ein Konstantdarlehen. Zudem praktisch: Bei diesem Kredittyp musst du nicht erst einen größeren Geldbetrag ansparen. Stattdessen baust du Eigenkapital bequem über den Bausparvertrag auf – allerdings erst nach Auszahlung des gewünschten Immobilienkredits.

Aufgrund dessen ist ein Konstantdarlehen insbesondere für diejenigen geeignet, die über keinerlei Vermögen verfügen. Außerdem passt eine solche Baufinanzierung gut zu dir, wenn du später außerplanmäßige Tilgungen vornehmen möchtest. Beim Konstantdarlehen sind diese ab der Darlehensphase des Bausparvertrags regelmäßig uneingeschränkt zulässig. Ob sich ein Konstantdarlehen für dich eignet, kannst du auch mithilfe des Baufinanzierungsrechners prüfen.

Kreditnehmer, die kein Problem damit haben, ihre Verbindlichkeiten erst zu einem späteren Zeitpunkt zu tilgen, können ebenso auf diese Darlehensart setzen. Zusammengefasst ist ein Konstantdarlehen in diesen Fällen interessant:

• Du hast den Wunsch, sofort zu bauen oder zu kaufen
• Du hast ein festes Einkommen, aber wenig oder kein Eigenkapital
• Dir ist Flexibilität bei der der Finanzierung besonders wichtig
• Du möchtest eine hohe Planungssicherheit

Wie jede Kreditart weist das Konstantdarlehen bestimmte Vorteile, aber auch Risiken auf. Folgende Tabelle vermittelt dazu einen Überblick:

Für viele Hauskäufer/-innen ist das der Grund, weshalb sie sich für ein Konstantdarlehen entscheiden: Sie brauchen dafür kein Eigenkapital. Dennoch bekommen sie den Kredit von der Bank unmittelbar bereitgestellt. Darüber hinaus zählt die Planungssicherheit zu den Stärken dieser Baufinanzierung: Konstantdarlehen zeichnen sich durch gleichbleibende Hypothekenzinsen und Raten aus – und das bis zur kompletten Tilgung.

Bei hohen Sollzinsen überwiegen die Nachteile

Diesen Vorzügen stehen auch einige Schwächen und Risiken gegenüber. So ist ein Konstantdarlehen nur bei einem geringen Sollzins in der Ansparzeit interessant. Der Hintergrund ist folgender: Die zu zahlende Zinslast ergibt sich aus dem Sollzins sowie der Restschuld. Da bei einem Immobiliendarlehen dieses Typs die Restschuld unverändert hoch bleibt, sollte der Sollzins möglichst niedrig sein. Andernfalls macht die Zinsbelastung dieses Baudarlehen unattraktiv.

Weiterhin verteuern Abschlussgebühren, die für den Bausparvertrag anfallen, das Konstantdarlehen. Die Bausparkassen dürfen überdies keinen festen Zeitpunkt zur Zuteilung des Bausparvertrags vereinbaren. Stattdessen bestimmt das Erreichen einer vorgegebenen Bewertungszahl sowie des Mindestsparguthabens die Zuteilungsreife. Verzögert sich die Zuteilung, kann das den Immobilienkredit gefährden. In einem solchen Fall müssen Darlehensnehmer/-innen womöglich eine kostspielige Zwischenfinanzierung aufnehmen.

Da bei einem Konstantdarlehen die Bank den Sollzins schon zu Vertragsbeginn festlegt, profitieren Hauskäufer/-innen nicht von fallenden Zinsen. Zugleich gestaltet sich ein Ausstieg oder Anbieterwechsel bei diesem Typ von Immobilienfinanzierung als schwierig. Das liegt vor allem an der späten Tilgung der Kreditschuld.

Wegen des komplizierten, intransparenten Aufbaus ist eine Bewertung der Sinnhaftigkeit des Konstantdarlehens im Einzelfall schwierig. Um ermitteln zu können, ob sich ein Konstantdarlehen tatsächlich lohnt, gilt es verschiedene Faktoren zu betrachten. Dazu gehören:

• der zugesicherte Sollzins
• die Höhe der Vorfinanzierung
• die Verzinsung des Bausparguthabens
• die Modalitäten des Bausparvertrags

Auch der Effektivzins der Immobilienfinanzierung sollte herangezogen werden. Dieser berücksichtigt nämlich auch die Kosten beziehungsweise Gebühren des Finanzprodukts. Aufgrund dieser Komplexität sind die Angebote für ein Konstantdarlehen häufig schwierig nachzuvollziehen und mitunter intransparent. Deshalb ist ein Vergleich dieser Kreditart mit einem klassischen Annuitätendarlehen alles andere als trivial.

Die Kombination aus Vorfinanzierung und Bausparvertrag macht das Konstantdarlehen zu einem komplexeren Finanzprodukt. Wende ich deshalb an unsere erfahrenen Baufi24 Berater und Beraterinnen, falls du eine genaue Berechnung wünschst. Folgendes stark vereinfachtes Beispiel illustriert die Funktionsweise eines solchen Immobilienkredits.

Ab Vertragsabschluss:

• Kapitalbedarf/Wert des Eigenheims: 200.000 Euro
• Auszahlung Vorfinanzierungsdarlehen: 200.000 Euro
• Zahlung Kreditzinsen (keine Tilgung)
• Beginn Bausparvertrag mit Bausparsumme: 200.000 Euro
• Einzahlung in Bausparvertrag

Nach Zuteilung des Bausparvertrags (zum Beispiel nach 10 Jahren):

• angespartes Bausparguthaben: 50.000 Euro
• Bauspardarlehen: 150.000 Euro
• Restschuld: 150.000 Euro
• Zahlung Kreditrate (Zins und Tilgung) für Bauspardarlehen

In dem Beispiel möchte eine Familie ein Eigenheim im Wert von 200.000 Euro kaufen. Dazu nimmt sie ein Konstantdarlehen auf. Aus der Vorfinanzierung erhält sie die dafür benötigten 200.000 Euro. Im Gegenzug überweist die Familie monatliche Darlehenszinsen an die Bank und zahlt in einen Bausparvertrag ein.

Sobald dieser zuteilungsreif ist, nutzt die Familie das Bausparguthaben in Höhe von 50.000 Euro und tilgt damit einen Teil der Vorfinanzierung. Die Restschuld über 150.000 Euro führt die Familie dann über ein Bauspardarlehen zurück. Dazu überweist sie eine monatliche Rate, die genauso hoch ist wie der zuvor gezahlte Kreditzins und der Bausparbeitrag zusammen.