Mietkauf

Mietkauf ist eine spezielle Form des Immobilienkaufs: Anstatt diesen über ein Darlehen zu finanzieren, mietest du zuerst ein Haus bzw. eine Wohnung und kannst (Optionskauf) oder musst (Mietkauf) diese nach einer festen Laufzeit zu einem bereits vereinbarten Preis kaufen. Ein Teil der gezahlten Miete wird dabei auf den Kaufpreis angerechnet, sodass du Schritt für Schritt in dein Eigenheim investierst, ohne sofort den gesamten Kaufpreis zahlen zu müssen.

Verglichen mit einer klassischen Baufinanzierung geht die Immobile beim Mietkauf erst dann ins Eigentum über, wenn der Immobilienpreis vollständig beglichen ist. Des Weiteren schließen Vermietende und Mietende den Mietkauf direkt miteinander ab. Eine Bank oder Vermittler/-innen sind deshalb nicht nötig.

Möchtest du von diesem alternativen Finanzierungstyp Gebrauch machen, musst du bereits zum Zeitpunkt des Einzugs den Miet- und Kaufvertrag notariell beurkunden lassen. Damit die Immobilie in deinen Besitz übergeht, gibt es beim Mietkauf diese Möglichkeiten:

• vollständiges Abbezahlen der Immobilie allein über die Miete
• zusätzlich Einmalzahlung zum Einzug
• zusätzlich Schlusszahlung zum Ende der Mietzeit

Wer aktuell nicht über Eigenkapital verfügt, kann einen Mietkauf in Erwägung ziehen. Denn bei einem solchen ist es grundsätzlich denkbar, das Haus ausschließlich über die monatliche Miete abzuzahlen. Bedenke dabei jedoch, dass die Miete in diesem Fall deutlich höher ausfallen würde. Beim Mietkauf üblich ist zudem eine einmalige Zahlung zu Beginn der Mietzeit oder an deren Ende.

Entscheidest du dich für einen „klassischen“ Mietkauf, unterzeichnest du schon zum Einzug ins Eigenheim den Miet- und Kaufvertrag. Letzterer verpflichtet dazu, die Immobilie zu einem festgelegten Zeitpunkt zu erwerben. Alternativ dazu bieten insbesondere Genossenschaften sowie Bauträger eine Miete mit Kaufoption an, den sogenannten Optionskauf. Dieser wird über das Notariat ebenfalls ins Grundbuch eingetragen. Ob du die gemietete Immobilie später kaufst oder nicht, steht dir dann frei. Eine Abnahmeverpflichtung besteht in diesem Fall nicht.

Du möchtest dich beraten lassen, ob Mietkauf für dich als Finanzierungsmodell infrage kommt oder ob für dich eine Immobilienfinanzierung über die Bank in Form eines Kredits die bessere Variante ist? Unsere erfahrenen Finanzierungsexperten und -expertinnen beraten dich gern: kostenlos und unverbindlich.

Es hört sich praktisch an: Zur Miete in eine Immobilie ziehen und diese später besitzen. Ein Teil der monatlichen Miete dient hierbei als Anzahlung auf den Kaufpreis. Am Ende der Mietzeit tilgst du gegebenenfalls den noch verbliebenen Restbetrag und besitzt dann die Immobilie. Den Vorzügen des Mietkaufs stehen allerdings einige entscheidende Nachteile gegenüber; allen voran die hohen Kosten, welche die Miete verteuern. Im Folgenden sind die wichtigsten Vor- und Nachteile des Mietkaufs aufgelistet.

Vorteile des Mietkaufs

• Du kannst schon vor dem Erwerb in der Immobilie leben. Etwaige Mängel am Haus lassen sich hierdurch früher feststellen.
• Für einen Mietkauf wird keine Bank benötigt. Denn der Abschluss einer klassischen Immobilienfinanzierung ist nicht erforderlich.
• Bei dieser Art von Finanzierung brauchst du nur wenig oder gar kein Eigenkapital.
• Prinzipiell ist es möglich, den Mietkaufvertrag auf eine andere Person zu übertragen. Ein entsprechendes Recht dazu musst du dir aber zuvor vertraglich einräumen lassen. Die andere Person führt den geschlossenen Vertrag zu den bisherigen Bedingungen fort.
• Eine Miete mit Kaufoption bietet dir die Wahl: Immobilie später erwerben oder nicht. Den Vermietenden hingegen ist es bis zum Ende der vereinbarten Mietdauer untersagt, das Haus zu veräußern.
• Ist vertraglich nichts anderes verabredet, verändert sich die Miete über die Jahre nicht.

Nachteile des Mietkaufs

• Beim Mietkauf kostet das Eigenheim in der Regel mehr als mit einem klassischen Immobilienkredit.
• Die Angebote für einen Mietkauf sind sehr begrenzt. Am häufigsten sind noch Privatpersonen, Genossenschaften und Bauträger bereit, auf diese Art Immobilien zu verkaufen.
• Häuser und Wohnungen, die sich über einen Mietkauf erwerben lassen, befinden sich oft in einem schlechten Zustand oder in einer unbeliebten Wohnlage. Auf diese Weise wird gelegentlich versucht, schwer veräußerbare Objekte zu einem besseren Preis zu verkaufen.
• Weiterhin können Mietkaufende keine staatlichen Förderungen in Anspruch nehmen. So sind etwa zinsgünstige KfW-Darlehen nur Immobilieninteressierten mit gewöhnlicher Immobilienfinanzierung vorbehalten.
• Ein Teil der Miete dient dazu, den Kaufpreis zu begleichen. Überdies umfasst die monatliche Zahlung einen Mietzins sowie einen Beitrag zur Instandhaltungsrücklage. Daher fallen die Mietzahlungen deutlich höher aus.
• Bei einer Modernisierung oder Sanierung des Hauses kommen mehr Kosten auf dich zu. Schließlich bist du nach Unterzeichnung des Mietkaufvertrags bereits wirtschaftlicher Eigentümer bzw. Eigentümerin der Immobilie.
• Solange der ausgehandelte Kaufpreis nicht vollständig bezahlt ist, darfst du Umbauten im Haus nur mit Zustimmung der Vermietenden vornehmen. Es besteht aber die Möglichkeit, eine davon abweichende vertragliche Regelung zu treffen.
• Für eventuell nötige Sanierungen sowie für die Abschlusszahlung sind die Mietkaufenden auf zusätzliches Kapital angewiesen.
• Du trägst ferner das Risiko einer Insolvenz der bisherigen Eigentümerin oder des bisherigen Eigentümers. Wird die Immobilie zwangsversteigert, kommt regelmäßig kein Mietkauf zustande. Stattdessen müssen die Mietenden ihre bereits getätigten Zahlungen als Verlust abschreiben.

Aufgrund der genannten Nachteile – insbesondere wegen der höheren Gesamtkosten – ist ein Mietkauf für gewöhnlich nicht die beste Wahl. Wer sich dennoch für diesen Typ der Hausfinanzierung entscheidet, sollte genau kalkulieren. Denn beim Mietkauf musst du nicht nur eine teurere Miete tragen. Zur Gebäudeinstandhaltung sowie für die Schlusszahlung benötigst du meist weitere finanzielle Mittel.

Darüber hinaus sollten sich Immobilieninteressierte fragen, weshalb die Eigentümerin oder der Eigentümer einen Mietkauf offeriert. Oft nämlich weist das beworbene Haus ein Defizit hinsichtlich des Zustands oder der Lage auf, was einen direkten Verkauf nur schwer möglich macht. Möchtest du ein bestimmtes Wohnobjekt trotzdem erwerben, kannst du einen Mietkauf prüfen.

Beim Mietkauf kann man folgende Frage vorerst aufschieben: Soll ich mieten oder kaufen? Um sich ein aussagekräftiges Bild von der Immobilie und ihrer Umgebung zu verschaffen, erscheint das Mieten vor dem Erwerb auch sinnvoll. Bei diesem Fall des Mietkaufs ist zu einer Miete mit Kaufoption zu raten. Sollte das Haus oder die Nachbarschaft nicht den Erwartungen entsprechen, sind die Mietenden dann nicht verpflichtet, das Eigenheim zu erwerben. Des Weiteren können diese Personengruppen über einen Mietkauf nachdenken:

• Familien ohne Ersparnisse
• Freiberuflich arbeitende oder Selbstständige, die kein Immobiliendarlehen bekommen
• bei Eigentumsübertragungen zwischen Familienangehörigen

Immobilieninteressierte, die sich den Wunsch vom Eigenheim erfüllen möchten, benötigen dafür normalerweise finanzielle Rücklagen. Sind diese nicht vorhanden, könnte unter Umständen ein Mietkauf die passende Lösung sein. Ein solcher ist jedoch teurer als ein herkömmliches Baudarlehen.

Außerdem gestaltet es sich für Selbstständige und andere Erwerbstätige mit schwankendem Einkommen schwieriger, eine Baufinanzierung zu erhalten. Für sie mag unter Umständen ein Mietkauf, bei dem keine Bank involviert ist, ein gangbarer Weg ins Eigenheim sein. Weiterhin findet dieser Typ der alternativen Hausfinanzierung manchmal Anwendung, wenn Wohneigentum innerhalb der Familie den Besitz wechselt.

Generell ist der Mietkauf aber vor allem für solvente Familien und Alleinstehende geeignet, die in der Lage sind, die erhöhte Miete, eine eventuelle Anzahlung sowie später die Restkaufsumme aufzubringen.

Die Mehrheit der Immobilieninteressierten setzt nach wie vor auf den klassischen, von der Bank ausgereichten Baukredit. Dabei fällt die Wahl am häufigsten auf ein Annuitätendarlehen:

• Kreditnehmenden wird der zum Erwerb benötigte Darlehensbetrag unmittelbar zur Verfügung gestellt.
• Die Rückzahlung erfolgt über monatliche Raten.
• Diese und die Höhe der vereinbarten Hypothekenzinsen bleiben über eine vorher festgelegte Zeitspanne (Zinsbindung) gleich.

Mit einem Annuitätendarlehen ist also eine langfristige Planung möglich. Weiterhin besteht nach Ablauf der Zinsbindung in der Regel noch eine Restschuld. Für diese müssen Darlehensnehmer/-innen dann eine Anschlussfinanzierung zu neuen Zinskonditionen finden.

Warum hat ein Annuitätendarlehen Vorteile gegenüber dem Mietkauf?

Wenn du dich fragst, ob ein Annuitätendarlehen nicht die bessere Alternative zum Mieten und anschließenden Kaufen ist, wirf einen Blick in die Tabelle:

Bevor du dich für eine Finanzierungsvariante entscheidest, wirf unbedingt einen Blick auf die zu erwartenden Kosten und Laufzeiten. Das folgende Rechenbeispiel vergleicht einen Mietkauf mit einem klassischen Annuitätendarlehen: Ein Paar plant den Erwerb eines Eigenheims zu einem Kaufpreis von 400.000 Euro. Die beiden verfügen über einige finanzielle Rücklagen, sodass sie 30 Prozent des Kaufpreises, also 120.000 Euro, mit Eigenkapital bestreiten können. Das Paar möchte nun wissen, ob ein Mietkauf oder ein Annuitätendarlehen die finanziell bessere Lösung ist. Die weiteren Vorgaben und Ergebnisse siehst du in der Tabelle: 

An dem Beispiel lässt sich ablesen, dass die beiden nach 15 Jahren bei einem Annuitätendarlehen mehr abbezahlt haben als bei einem Mietkauf, obwohl die monatliche Zahlung gleich ist. Folglich ist beim Annuitätendarlehen die Restschuld zum Laufzeitende geringer. Grund dafür: Beim Annuitätendarlehen ist die Tilgung innerhalb der Rate etwas höher als die Anzahlung beim Mietkauf. Darüber hinaus erhöht sich bei einem Annuitätendarlehen der Tilgungsanteil über die Laufzeit, während die Anzahlung beim Mietkauf konstant bleibt.

Schließt das Paar ein Annuitätendarlehen ab, ist es überdies rund 12 Jahre früher schuldenfrei. Wählen die beiden dagegen einen Mietkauf, zahlen sie auch ca. 12 Jahre länger Zinsen, was zu einer deutlich höheren Gesamtzinsbelastung führt.

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