Nebenkosten Baufinanzierung

Ein Hauskauf oder -bau verursacht einige Nebenkosten, die unumgänglich sind. So erhebt der Staat auf jeden Immobilien- und Grundstückskauf eine Grunderwerbsteuer. Zur Neuregelung der Eigentumsverhältnisse ist ferner der Eintrag im Grundbuch zu ändern. Dafür berechnet das zuständige Grundbuchamt eine Gebühr. Für den Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung ist zudem ein notariell beurkundeter Kaufvertrag gesetzlich vorgeschrieben. Folglich haben musst du als Käufer/-in  ein Notariat beauftragen. Die von ihm in Rechnung gestellten Gebühren sind ebenso Teil der Nebenkosten.

Für den Fall, dass du die Dienste eines Maklers oder einer Maklerin in Anspruch nimmst, fällt eine als Courtage bezeichnete Vermittlungsgebühr an. Erwirbst du eine Bestandsimmobilie, solltest damit rechnen, dass womöglich nicht unerhebliche Renovierungs- und Modernisierungskosten auf dich zukommen. Die Ausgaben für den Umzug in die Wunschimmobilie sind auch nicht außer Acht zu lassen. Sie zählen ebenso zu den Nebenkosten.

Angenommen, eine Familie möchte eine Einfamilienhaus im Wert von 350.000 Euro kaufen. Das Objekt befindet sich in Bayern. In diesem Fall kalkuliert der Rechner mit folgenden Nebenkosten:

• Grunderwerbsteuer 3,50 %: 12.250 €
• Notar- und Grundbuchkosten 2,00 %: 7.000 €
• Maklergebühren 3,57 %: 12.495 €

Die Nebenkosten belaufen sich somit auf insgesamt 31.745 Euro. 

Wer im Rahmen eines Hauskaufs eine Immobilienfinanzierung abschließt, muss neben dem Kaufpreis und den Nebenkosten Zinsaufwendungen tragen. Diese dürfen bei einer sorgfältigen Kalkulation auch nicht fehlen. Wenn du dich im Vorfeld ausführlich beraten lassen möchtest und auf der Suche nach einer günstigen und maßgeschneiderten Baufinanzierung bist, wende dich jederzeit an die Finanzierungsspezialisten und -spezialistinnen von Baufi24.

Unabhängig davon, ob du ein Haus, eine Wohnung oder ein Baugrundstück erwirbst – die Grunderwerbsteuer fällt immer an. Grundsätzlich gelten laut Gesetz sowohl der bzw. die bisherige Eigentümer/-in als auch du als Käufer/-in als Steuerschuldner. Das heißt, beide Parteien können zur Zahlung herangezogen werden. Für gewöhnlich übernimmt jedoch die Käuferin bzw. der Käufer die Zahlung der Grunderwerbsteuer. Eine entsprechende Vereinbarung dazu wird im Kaufvertrag schriftlich festgehalten. Da die jeweiligen Länder die Grunderwerbsteuer erheben, variiert deren Höhe von Bundesland zu Bundesland und liegen im Juni 2025 zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro für eine Immobilie fallen Kosten für die Grunderwerbsteuer in folgender Höhe an:

• bei 3,5 %: 12.250 €
• bei 6,5 %: 22.750 €

Nach Vertragsabschluss sendet der bzw. die beauftragte Notar/-in den Kaufvertrag an das Finanzamt. Dieses schickt dir daraufhin den Grunderwerbsteuerbescheid zu. 

Möchtest du ein Haus oder ein Baugrundstück erwerben, musst du die Dienste eines Notars oder einer Notarin in Anspruch nehmen. Denn zum Abschluss eines Immobilienkaufvertrags schreibt die Gesetzgebung die notarielle Beurkundung zwingend vor. Das hat einen Hintergrund: Aufgrund der Tragweite eines Immobiliengeschäfts sollen sowohl Käufer/-in als auch Verkäufer/-in notariell abgesichert werden.

Die Leistungen werden nach festen Gebührensätzen abgerechnet. Die Höhe der jeweiligen Gebühr hängt vom Wert der zu erwerbenden Immobilie ab und ist pauschal festgelegt. Somit richten sich die Notarkosten beim Hauskauf nicht nach dem tatsächlichen Aufwand des Einzelfalls.

Vor Vertragsunterzeichnung werden über das Notariat alle benötigten Genehmigungen und Dokumente eingeholt. Bei einem ersten Termin klärt der/die Notar/-in beide Parteien über die Rechte und Pflichten auf, die sich aus dem abzuschließenden Vertrag ergeben. Zudem fertigt der Jurist bzw. die Juristin einen Vertragsentwurf an. Der eigentliche Kaufvertrag wird dann im Rahmen eines Termins beurkundet, an dem kaufende und verkaufende Partei persönlich anwesend sind.

Wenn du für den Erwerb der Immobilie eine Immobilienfinanzierung einbringst, erbringt der Notar oder die Notarin weitere Dienste, bspw. die Grundschuldbestellung. Bei dieser handelt es sich um eine Kreditsicherheit, die auf die neue Immobilie im Grundbuch eingetragen wird. Im Falle der Zahlungsunfähigkeit der Darlehensnehmenden hat die kreditgebende Bank das Recht, das Haus über eine Zwangsversteigerung zu veräußern. Aus dem Erlös deckt sie dann die noch offenen Forderungen ab.

Die genaue Höhe der Notargebühren lässt sich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) nachlesen. Für die Beurkundung und Grundschuldbestellung kannst du circa 1,5 Prozent des Kaufpreises in deiner Immobilienfinanzierung einkalkulieren.

Profis mit der Suche nach einer passenden Immobilie zu beauftragen, kann durchaus Sinn ergeben. Makler/-innen verfügen oftmals über gute und insbesondere regionale Kontakte und sind in der Lage, attraktive Häuser und Wohnungen zu vermitteln. Die dafür entstehenden zusätzlichen Nebenkosten solltest du in deiner Baufinanzierung berücksichtigen. Grundsätzlich dürfen Makler/-innen eine Provision nach § 652 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) berechnen, sofern diese Bedingungen erfüllt sind:

• Du hast einen Maklervertrag unterzeichnet.
• Eine entsprechende Immobilie wurde vermittelt.
• Daraufhin wurde ein Kaufvertrag abgeschlossen.
• Der Vertrag wird zu einem späteren Zeitpunkt nicht als unwirksam erklärt.

Im Juni 2016 wurde das sogenannte Bestellerprinzip eingeführt. Dieses besagt, dass die Person, die den oder die Makler/-in beauftragt hat, die anfallenden Kosten vollständig zu übernehmen hat. Allerdings gilt dieses Bestellerprinzip ausschließlich für Vermietungen. In der Praxis sind bei einem Erwerb daher drei Fälle möglich:

1. Der/die Verkäufer/-in übernimmt die Maklergebühr (Innenprovision).
2. Der/die Käufer/-in übernimmt die Maklergebühr (Außenprovision).
3. Die Maklergebühr wird zwischen Käufer/-in und Verkäufer/-in hälftig aufgeteilt.

Die Höhe der Maklerprovision ist oftmals nicht unerheblich. Zur Berechnung geben die Bundesländer jeweils einen marktüblichen Richtwert vor. Dieser beträgt 4,76 bis 7,14 Prozent  des Kaufpreises, der Anteil für den oder die Käufer/-in beträgt die Hälfte. Zwar ist dieser Richtwert rechtlich nicht bindend, die meisten Makler/-innen und Eigentümer/-innen orientieren sich aber an ihm. Das heißt: Die Maklerprovision ist verhandelbar.

Beim Erwerb einer Immobilie mit dem Kaufpreis von 350.000 Euro kannst du mit diesen Kosten rechnen:

• 50 % bei 4,76 %: 8.330 €
• 50 % bei 7,14 %: 12.495 €

Nebenkosten für Modernisierung und Umzug

Bedenke bei der Kalkulation deiner Immobilienfinanzierung, dass auch Renovierungsarbeiten anfallen können. So kommt es vor, dass in einer älteren Bestandsimmobilie das Dach modernisiert werden muss. Ferner kann der Austausch alter Fenster oder Heizungsanlagen erforderlich sein. In vielen Fällen lassen Hauskäufer/-innen im Rahmen einer energetischen Sanierung auch neue Fassadendämmungen einbauen, um nur einige wenige Beispiele zu nennen. Maßnahmen dieser Art verursachen oftmals Kosten von vielen Tausend Euro, nicht selten im 5-stelligen Bereich.

Wer von seinem alten Zuhause ins Eigenheim zieht, hat einen Umzug vor sich. Unabhängig davon, ob du diesen in Eigenregie oder mithilfe eines professionellen Umzugsunternehmens durchführen: Es entstehen weitere Kosten. Bei Beauftragung einer Firma hängt die genaue Kostenhöhe insbesondere von zwei Faktoren ab: der Größe des Hauses sowie der Entfernung zwischen der alten und neuen Immobilie.

Für größere Wohnungen fallen schnell Kosten von um die 5.000 Euro für den Umzug an, je nach Umfang. Diese Ausgaben gehören ebenfalls zu den Nebenkosten, die im Zuge eines Immobilienkaufs entstehen. Berücksichtige auch, dass einige Einrichtungsgegenstände für das neue Heim zu beschaffen sind. So schlagen beispielsweise neue Gardinen und Lampen, eine Küche und weitere Einrichtungsgegenstände extra zu Buche.

Nebenkosten der Immobilienfinanzierung

Wer eine Baufinanzierung abschließen möchte, sollte Eigenkapital einbringen. Üblich ist es, mindestens 20 Prozent der Kaufsumme selbst beizusteuern. Idealerweise finanzierst du wenigstens die Nebenkosten aus Eigenmitteln. Aus Sicht der Bank senkt ein hoher Eigenkapitalanteil das Risiko einer Zahlungsunfähigkeit der Darlehensnehmenden. Im Gegenzug gewährt die Bank oftmals günstigere Konditionen. In Ausnahmefällen gibt es auch Banken, die einen Hauskredit ohne Eigenkapital anbieten. Hierbei bekommen Kreditnehmer/-innen 100 Prozent des Kaufpreises zur Finanzierung bereitgestellt. Die 110-Prozent-Finanzierung geht noch einen Schritt weiter: Sie deckt nicht nur den Kaufpreis vollständig ab, sondern auch die Kaufnebenkosten. Eine solche Immobilienfinanzierung wird von den Banken jedoch äußerst selten bewilligt. 

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