Grundbucheintrag

Ein Grundbucheintrag ist der offizielle, rechtsverbindliche Nachweis über Eigentumsverhältnisse sowie über Rechte und Belastungen einer Immobilie. Er wird im Grundbuch vorgenommen, das beim zuständigen Grundbuchamt geführt wird. Der Eintrag ins Grundbuch ist Voraussetzung für die Eigentumsübertragung.

Der Grundbucheintrag wird vom Grundbuchamt vorgenommen. In der Regel erfolgt der Antrag über ein Notariat. Bevor dieses den Grundbucheintrag veranlasst, prüft und beglaubigt die Notarin bzw. der Notar die notwendigen Unterlagen, insbesondere den Kaufvertrag.

Der Grundbucheintrag ist die einzig rechtlich verbindliche Form, um das Eigentum an einem Grundstück oder einer Immobilie zu dokumentieren. Ohne Eintrag im Grundbuch sind Erwerbende nicht als Eigentümer/-innen anerkannt. Zudem sind Belastungen wie Grundschulden, Dienstbarkeiten oder Nießbrauchrechte nur mit einem entsprechenden Eintrag wirksam.

Wenn du einen Grundbucheintrag einsehen möchtest, musst du ein berechtigtes Interesse nachweisen. Dies ist zum Beispiel als Eigentümer/-in, Kaufinteressent/-in mit Vorvertrag oder bei Gläubiger/-innen der Fall. Die Einsicht kann beim zuständigen Grundbuchamt oder über das Notariat erfolgen. Digital ist ein begrenzter Zugang ebenfalls möglich. Einen Grundbucheintrag einsehen können nur Personen, die ein "berechtigtes Interesse" nachweisen. Dazu gehören: 

• Eigentümer/-innen
• Potenzielle Käufer/-innen mit Nachweis
• Banken bei Kreditvergabe
• Anwaltskanzleien oder Notariate im Auftrag der Beteiligten

Es gibt eine Reihe unterschiedlicher Einträge, die im Grundbuch erfasst werden. Aus dem Grund sind die Grundbücher in mehrere Rubriken unterteilt, vor allem in die Abteilungen I bis III. Das Grundbuch ist neben dem Deckblatt in die drei Abteilungen gegliedert, die wir im Folgenden etwas näher beschreiben.

Abteilung I – Eigentumsverhältnisse

In Abteilung I werden die Eigentumsverhältnisse an einem Grundstück festgehalten. Hier wird eingetragen, wer aktuelle Eigentümer/-innen des Grundstücks sind. Dabei werden auch die Art des Eigentums (zum Beispiel Alleineigentum, Miteigentum oder Gemeinschaftseigentum) sowie der Erwerbsgrund dokumentiert. Außerdem kann bei mehreren Eigentümer/-innen die jeweilige Eigentumsquote vermerkt sein. Diese Angaben sind wichtig, um die rechtliche Zuordnung eines Grundstücks zu einer bestimmten Person oder Personengruppe eindeutig festzustellen.

Abteilung II – Lasten und Beschränkungen

Die Abteilung II des Grundbuchs enthält sogenannte Lasten und Beschränkungen, die auf einem Grundstück liegen, aber keine finanziellen Belastungen im engeren Sinne darstellen. Dazu gehören zum Beispiel Wohnrechte, Nießbrauchrechte, Wegerechte, Erbbaurechte, Vorkaufsrechte oder auch Vermerke über Insolvenzverfahren. Ebenfalls eingetragen werden Beschränkungen in der Verfügungsbefugnis der Eigentümer/-innen, wie zum Beispiel Testamentsvollstreckungen oder die Anordnung einer Nachlasspflegschaft. Die Angaben in Abteilung II sind wichtig, da sie die Nutzung und Veräußerung des Grundstücks erheblich beeinflussen können.

Abteilung III – Grundpfandrechte

In Abteilung III werden die Grundpfandrechte eingetragen. Dabei handelt es sich um finanzielle Belastungen, die mit dem Grundstück verbunden sind. In diese Rubrik fallen vor allem Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden. Die Eintragungen geben Auskunft darüber, ob und in welcher Höhe das Grundstück als Sicherheit für ein Darlehen dient. Bei einem Immobilienverkauf oder einer Zwangsversteigerung sind die eingetragenen Rechte von großer Bedeutung, da sie über die Verteilung des Verkaufserlöses mitentscheiden.

Ein Grundbucheintrag muss unter der Voraussetzung geändert werden, dass sich rechtlich relevante Punkte rund um ein Grundstück oder eine Immobilie verändern. Es gibt verschiedene Gründe, warum eine solche Änderung notwendig wird.

Die häufigsten Gründe, die zu einer Änderung des Grundbucheintrages führen, sind im Überblick:

• Eigentumswechsel: Der häufigste Grund für eine Änderung im Grundbuch ist der Eigentumsübergang. Dies geschieht durch den Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie. Nach Abschluss eines notariell beurkundeten Kaufvertrags werden die neuen Eigentümer/-innen im Grundbuch eingetragen.
• Schenkung: Auch bei einer Schenkung, zum Beispiel innerhalb der Familie, muss eine Umschreibung im Grundbuch erfolgen.
• Erbschaft: Stirbt der Eigentümer oder die Eigentümerin eines Grundstücks, müssen die Erbenden sich als neue Eigentümer/-innen eintragen lassen. Dafür sind ein Erbschein oder ein notarielles Testament erforderlich.
• Grundschulden oder Hypotheken: Werden diese Grundpfandrechte genutzt, vor allem zur Finanzierung einer Immobilie, muss dies ins Grundbuch eingetragen werden. Ebenso muss die Löschung erfolgen, sobald das Darlehen zurückgezahlt ist.
• Dienstbarkeiten(z. B. Wegerecht): Wird Dritten ein Nutzungsrecht an einem Grundstück eingeräumt, wird dieses als Grunddienstbarkeit eingetragen. Änderungen oder die Aufgabe solcher Rechte erfordern ebenfalls eine Grundbuchänderung.
• Heirat oder Scheidung: Wenn sich der Nachname ändert, kann auf Antrag eine Berichtigung im Grundbuch erfolgen. Auch bei einer Änderung aufgrund amtlicher Namenskorrektur ist eine Berichtigung zulässig, wenn entsprechende Nachweise vorliegen.
• Teilung oder Zusammenlegung von Grundstücken: Werden Grundstücke neu vermessen und aufgeteilt oder zusammengelegt, müssen diese Veränderungen ebenfalls ins Grundbuch eingetragen werden. Die Änderungen erfolgen oft im Rahmen von Bauvorhaben oder Erschließungen.
• Aufhebung von Miteigentum: Wenn mehrere Personen gemeinsam als Eigentümer/-innen im Grundbuch eingetragen sind und dieses Gemeinschaftsverhältnis zum Beispiel nach einer Scheidung oder dem Verkauf eines Anteils aufgelöst werden soll, ist eine Änderung im Grundbuch erforderlich.

Wer eine Immobilie kauft, wird erst Eigentümer/-in, wenn der Eintrag im Grundbuch erfolgt ist. Der Weg dorthin besteht aus mehreren rechtlichen und organisatorischen Schritten. 

Am folgenden Ablauf kannst du dich orientieren, wie ein Grundbucheintrag mitsamt der oft integrierten Grundschuldbestellung erfolgen:

1. Notarieller Kaufvertrag: Die zwei Vertragsparteien unterzeichnen den Kaufvertrag beim Notariat. Dieses beurkundet den Vertrag, was gesetzlich vorgeschrieben ist.

2. Antrag auf Auflassungsvormerkung: Über das Notariat wird beim Grundbuchamt eine Auflassungsvormerkung beantragt. Diese dient als Sicherheit für die Kaufenden, dass die Immobilie nicht mehr anderweitig verkauft oder belastet werden kann.

3. Genehmigungen und Unterlagen: Falls erforderlich, werden Genehmigungen zum Beispiel von Behörden oder Gläubiger/-innen eingeholt. Das Notariat kümmert sich meistens um die komplette Kommunikation.

4. Zahlung des Kaufpreises: Das Notariat informiert die Käufer/-innen, sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind. Man nennt das im Fachbereich auch Fälligkeitsmitteilung. Im Anschluss daran wird der Kaufpreis an die Verkaufenden überwiesen und die Grunderwerbssteuer ist zu zahlen.

5. Auflassung (Eigentumsübertragung): Nach der Zahlung erfolgt die Auflassung. Das ist die Einigung beider Parteien über den Eigentumsübergang, die ebenfalls notariell beurkundet wird.

6. Eintragung ins Grundbuch: Das Notariat beantragt die Eintragung der neuen Eigentümer/-innen beim Grundbuchamt. Erst mit dieser Eintragung werden die Kaufenden rechtlich zu Eigentümer/-innen.

7. Mitteilung der Eintragung: Das Grundbuchamt bestätigt die Eintragung schriftlich und der Käufer bzw. die Käuferin sind nun offiziell Eigentümer/-innen der Immobilie.

Die Kosten für den Grundbucheintrag richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, kurz GNotKG. Du solltest diese Aufwendungen als Nebenkosten beim Hauskauf in der Finanzierung berücksichtigen. Die Kosten für Notariat und Grundbuchamt zusammen belaufen sich in der Regel auf 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Die Kosten für den Grundbucheintrag tragen in der Regel die Kaufenden, es sei denn, es wurde etwas anderes vertraglich vereinbart.

Eine größere Bedeutung hat im Zusammenhang mit Grundbucheintragungen die Rangfolge, vor allem im Hinblick auf Belastungen in Form einer Grundschuld.

Die Rangfolge entscheidet über die Reihenfolge der Rechtswirksamkeit von Eintragungen. Wer zuerst eingetragen wurde hat Vorrang, wie zum Beispiel bei der Verwertung von Sicherheiten durch Banken.

Die Löschung eines Grundbucheintrages erfolgt auf Antrag und mit Zustimmung der Berechtigten, zum Beispiel der Bank. Notwendig ist ein öffentlich beglaubigter Antrag.

Es gibt einige typische Szenarien, wann ein Grundbucheintrag gelöscht wird, wie zum Beispiel:

• Löschung einer abbezahlten Grundschuld
• Aufhebung von Dienstbarkeiten
• Namenskorrekturen

Die Löschung eines Grundbucheintrags ist ein formaler Vorgang, der bestimmte rechtliche und praktische Voraussetzungen erfordert. Dabei unterscheidet man zwischen der Löschung von Rechten und der Korrektur unzutreffender Eintragungen. Im Folgenden geben wir dir einen Überblick über den Prozess der Löschung.

1. Erforderliche Unterlagen beschaffen: Zunächst müssen die erforderlichen Nachweise für die Löschung vorgelegt werden. Diese hängen vom jeweiligen Löschungsgrund ab. Mögliche Unterlagen sind eine notarielle Löschungsbewilligung sowie bei einer Löschung auf gerichtliche Anordnung oder bei Berichtigungen nach einem Erbfall ein Gerichtsurteil oder ein Erbschein. 

2. Antrag auf Löschung beim Grundbuchamt stellen: Ein Antrag auf Löschung muss beim zuständigen Grundbuchamt schriftlich gestellt werden. Das können grundsätzlich alle Beteiligten tun. Meistens wird der Antrag jedoch durch ein Notariat eingereicht, insbesondere wenn eine notarielle Löschungsbewilligung erforderlich ist.

3. Prüfung durch das Grundbuchamt: Das Grundbuchamt prüft den Antrag sowie die beigefügten Unterlagen auf Vollständigkeit und Richtigkeit. Nur wenn alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind, wird die Löschung vollzogen. Mögliche Gründe für eine Ablehnung sind eine ungültige oder fehlende Löschungsbewilligung, ein Formfehler im Antrag oder Zweifel an der Berechtigung der Antragsteller/-innen.

4. Eintragung der Löschung im Grundbuch: Nach positiver Prüfung erfolgt die Löschung des betreffenden Eintrags im Grundbuch. Dies wird je nach Art des Eintrages in Abteilung II (Lasten und Beschränkungen) oder in Abteilung III (Grundpfandrechte) vermerkt. In der Regel bleibt eine sogenannte Löschungsbekanntmachung im Grundbuch bestehen. Aus dieser geht hervor, dass ein Eintrag gelöscht wurde.

Im Folgenden nennen wir fünf Tipps, damit der Ablauf beim Grundbucheintrag reibungslos und schnell erfolgt.

• Tipp 1: Alle Unterlagen vollständig vorbereiten, insbesondere Kaufvertrag, Steuerbescheid und Identitätsnachweise.
• Tipp 2: Notariat rechtzeitig einbinden, um Fristen einzuhalten
• Tipp 3: Frühzeitig die Grunderwerbsteuer zahlen, da diese eine Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuch ist.
• Tipp 4: Aktuellen Grundbuchauszug einholen, um Überraschungen zu vermeiden
• Tipp 5: Kommunikation mit dem Grundbuchamt über das Notariat abwickeln, um Verzögerungen zu vermeiden

Zusammengefasst spielt der Grundbucheintrag beim Immobilienkauf eine große Rolle. Er bestätigt das Eigentumsrecht und stellt zudem die Sicherheiten im Zusammenhang mit einem Immobilienkredit dar. Alle Fragen zum Thema Grundbucheintrag sowie zur Immobilienfinanzierung beantwortet der Baugeldvermittler Baufi24 als professioneller Partner. Du profitierst von einer kostenlosen Beratung sowie dem Vergleich von mehr als 500 Finanzierungsangeboten.

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