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Kosten beim Grundstückskauf

Grundstückskosten: Wichtige Faktoren, Sparpotential und günstige Finanzierung.

Das Wichtigste in Kürze

Die Kosten für ein Grundstück werden vorrangig durch dessen Größe und Lage bestimmt: Regionale Unterschiede spielen eine entscheidende Rolle.

Weitere Faktoren sind die Qualität des Grundstücks und die Beschaffenheit des Bodens: Um Letztere exakt zu bestimmen, kann ein Bodengutachten sinnvoll sein.

Neben den Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) können weitere Kosten für Vermessung oder die Anbindung an das Straßennetz und die Energieversorgung anfallen.

In diesem Ratgeber:
Author Florian Sachse
Experte Hausbau & Finanzierung
Aktualisiert am 06.06.2024

Die Entscheidung für den Grundstückskauf

Wer eine Immobilie erwerben möchte, steht zunächst vor der großen Entscheidung: Haus oder Wohnung kaufen? Wird diese Frage mit „Haus“ beantwortet, bietet sich eine Vielfalt von Hausarten an. Die Variante mit den höchsten Kosten ist in der Regel das frei stehende Einfamilienhaus mit einem großzügig gestalteten Grundstück, das einen großen Garten und Stellflächen für Autos ermöglicht. Die kostengünstigeren Varianten sind die Doppelhaushälfte oder das Reihenhaus. Parallel dazu stellt sich die Frage nach dem Bauen oder Kaufen.

Wer eine Bestandsimmobilie kaufen möchte, zahlt einen Komplettpreis für das Grundstück und das Haus. Die Ausnahme davon ist die Erbpacht. Wer auf einem Erbpachtgrundstück baut, erwirbt den Grund und Boden nicht, sondern pachtet ihn für viele Jahre.

Beim Kauf eines Baugrundstücks gibt es viele Unterschiede im Preis, insbesondere abhängig von der Größe und der Lage. Was ein Grundstück kostet sowie weitere Faktoren schauen wir uns in diesem Ratgeberartikel an.

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Der Faktor Größe bei den Grundstückskosten

Was kostet ein Grundstück? Dabei ist die Größe des Grundstücks ein entscheidender Faktor für den Kaufpreis. In Deutschland liegt die durchschnittliche Größe eines Grundstücks bei ungefähr 650 Quadratmetern. Neue Baugrundstücke sind oftmals kleiner und bewegen sich eher zwischen 200 und 600 Quadratmetern. Die Grundstücksgröße hat sich in den letzten Jahren und Jahrzehnten reduziert, weil es für Städte und Gemeinden immer schwieriger wird, neue Bauflächen bereitzustellen.

Wer ein frei stehendes Einfamilienhaus bauen möchte, braucht ein deutlich größeres Baugrundstück als der Eigentümer eines Reihenhauses. Wie groß das Baugrundstück im Einzelfall sein soll, hängt von den individuellen Wünschen desjenigen ab, der baut.

Grundstückskauf vorausschauend planen

Berücksichtigen Sie gegebenenfalls nicht nur Ihre eigenen Vorlieben. Falls Sie vorhaben, das Haus zu einem späteren Zeitpunkt wieder zu verkaufen, sollten Sie auf exzentrische Entscheidungen verzichten.

Wer beispielsweise wenig Interesse an der Gartenarbeit hat, braucht keinen übermäßig großen Garten – und möchte daher an der Größe und den Kosten beim Grundstück sparen. Liegt der Umfang des Gartens jedoch deutlich unter dem Durchschnitt vergleichbarer Immobilien, kann dies den Weiterverkauf des Hauses erschweren.

Vielleicht ändert sich Ihre Lebenssituation und die Familie vergrößert sich schneller als gedacht. Dann Sie sind froh über mehr Platz für eine Schaukel, den Sandkasten und die Fahrräder. Ähnlich kann es sich bei der Anzahl oder Größe von Stellplätzen für Autos verhalten. Heute fahren Sie noch mit Freude einen Kleinwagen, aber mit zwei Kindern steigen Sie vielleicht langfristig auf ein größeres Modell um.

Stichwort Mobilität: Hier kann vorausschauendes Handeln nicht schaden. Auch wenn Sie derzeit noch ein Auto mit Verbrennungsmotor fahren, können Sie die Ladestation für ein E-Auto bereits in Ihrer Gebäudeplanung berücksichtigen.

So beeinflusst die Lage die Kosten beim Grundstückskauf

Wie auf jedem Markt bestimmen Angebot und Nachfrage auch die Preise für Immobilien. Wer dort bauen möchte, wo alle wohnen wollen, muss höhere Baulandpreise einplanen. Die regionalen Unterschiede bei Grundstückspreisen sind beachtlich. So liegt der Preis für ein Baugrundstück in Thüringen deutlich niedriger als in Baden-Württemberg – und generell in Städten weit höher als auf dem Land.

Nachdem das gelegentliche oder regelmäßige Arbeiten im Homeoffice zum beruflichen Alltag gehört, spielt die zentrale Lage beim Hausbau für manche Menschen nicht mehr die dominierende Rolle.

Häufig ist es in Randlagen hingegen einfacher, die Kinder in Kitas oder Schulen unterzubringen. In den Ballungsgebieten gestaltet sich die Suche hingegen oft aufwendig.

Generell hat die Infrastruktur einen starken Einfluss auf die Kosten eines Grundstücks. Ist das Grundstück gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden und erlaubt zugleich einen schnellen Weg mit dem Auto in die Stadt, sind das klare Pluspunkte. Auch die Erreichbarkeit von Schulen, Kindergärten, Arztpraxen sowie Theatern und Museen kann die Attraktivität des Grundstücks und damit die Kosten erhöhen.

Einfluss auf die Grundstückskosten: weitere Faktoren

Größe und Lage allein bestimmen noch nicht die Kosten, wenn Sie ein Grundstück kaufen. Auch die Qualität des Grundstücks spielt eine wichtige Rolle. Liegt ein Grundstück beispielsweise am Hang und lässt sich nur schwer bebauen und sinnvoll nutzen, reduziert dies den Grundstückskosten. Dasselbe gilt für ein stark verwinkeltes Grundstück, das sich nur mit viel Aufwand bebauen lässt. Haben Sie von Ihrem Grundstück einen ungetrübten Ausblick auf einen See oder die Berge, schlägt sich dieser Luxus ebenfalls in den Kosten nieder.

Des Weiteren spielt die Qualität des Bodens eine wichtige Rolle. Müssen vor Baubeginn Schadstoffe entfernt und im großen Stil Erde erneuert werden, kann dies zu einem deutlichen Abschlag bei den Kosten führen. Generell wirkt sich die Beschaffenheit des Bodens auf die Kosten beim Grundstückskauf aus. Ein Felsboden erschwert den Bau ebenso wie ein zu sandig-lehmiger Untergrund.

Ein Boden mit geringem Feinkornanteil, der aus Kies und Sand besteht, kann gut Wasser aufnehmen. Das verringert die Gefahr für Setzungen nach dem Ende des Baus. Ein solcher „nicht bindiger“ Boden eignet sich besonders gut zum Bauen und erhöht somit die Kosten des Grundstücks.

Worauf Sie beim Kauf eines Baugrundstücks achten sollten

Wer ein Grundstück bebauen möchte, investiert im Idealfall in ein Bodengutachten mit Bodenprobe. Der sachverständige Gutachter stellt für ein solches Baugrundgutachten zwischen 500 und 2500 Euro in Rechnung, abhängig vom Umfang der Analyse. Auch die Höhe des Grundwasserspiegels, nahe gelegene Flüsse oder sich stauendes Sickerwasser beeinflussen die Qualität eines Baugrundstücks.

Ein weiterer Faktor kann ein Wegerecht sein. Ist das Recht eines Nachbarn eingetragen, sodass dieser einen Teil des Grundstücks mitnutzen kann oder seine Zuwege über das eigene Grundstück führen, schlägt sich dies auch in den Grundstückskosten nieder. Zahlt der Nachbar ein Nutzungsentgelt, wird der Nachteil für den Käufer jedoch wieder ausgeglichen.

Einfluss der Nachbarschaft auf die Grundstückskosten

Die Qualität der unmittelbaren Nachbarschaft zeigt sich ebenso in den Kosten beim Grundstückskaufs. Ein Beispiel: Rechts vom Haus findet sich die ortsansässige Feuerwehr und zur linken Seite grenzt ein Nachtklub an das Grundstück. Da es vermutlich mit der ungestörten Nachtruhe wenig weit her ist, findet dieser Aspekt Eingang in die Kosten.

Ein Stadtteil mit höherer Kriminalitätsbelastung reduziert meist die Grundstückskosten. Wer auf eine Gentrifizierung setzt, kann das wohl kalkulierte Risiko eingehen, ein solches Grundstück zum Schnäppchenpreis zu erwerben. Ein Stadtteil mit gutem Image hingegen kann die Grundstückskosten kräftig nach oben treiben.

Ein vollständig erschlossenes Grundstück ist teurer als ein Grundstück, das in einem noch nicht urbanisiertem Gebiet liegt. Im Gegenzug sparen Sie bei dem erschlossenen Grundstück in der Regel Geld, weil Sie keine Kosten für den Anschluss an das öffentliche Straßennetz haben. Auch Leitungen für Strom, Gas und Wasser sind meist bereits gelegt.

Nebenkosten des Baugrundstücks

Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen für das Baugrundstück zahlreiche Nebenkosten an. Zu den üblichen Nebenkosten bei der Baufinanzierung zählen:

Darüber hinaus können einige weitere Kosten anfallen. Welche davon relevant sind, hängt vom Einzelfall ab. Neben dem erwähnten Bodengutachten fallen Vermessungsgebühren für das Einmessen des geplanten Hauses an. Außerdem können folgende Kosten für das Baugrundstück eine Rolle spielen:

  • Steht ein altes Gebäude auf dem Grundstück, müssen sie die Abbruchkosten einkalkulieren.
  • Sollte das Grundstück bisher noch nicht vermessen worden sein, fallen weitere Vermessungsgebühren an.
  • Für die Teilung eines Grundstücks können Gebühren für die Genehmigung anfallen.
  • Insbesondere in Neubaugebieten fallen meist Straßen- und Wegekosten an, zumindest anteilig.
  • Als Wahlleistung ist zudem eine Immobilienbewertung denkbar, falls der Käufer sichergehen möchte, dass der Grundstückspreis angemessen ist.

Die Finanzierung des Baugrundstücks

Für die Finanzierung eines Baugrundstücks gilt es zunächst mittels Haushaltsrechnung, das pro Monat verfügbare Einkommen und das vorhandene Vermögen zu ermitteln. Dem gegenüber stehen die im Durchschnitt pro Monat anfallenden privaten Ausgaben. Mit dem kostenfreien Budgetrechner von Baufi24 lässt sich ermitteln, wie hoch Ihr Immobilienkredit sein kann. Auch private Darlehen innerhalb der Familie und staatliche KfW Förderungen sollten in die Planung der Baufinanzierung einfließen.

Möchten Sie ein Grundstück finanzieren,  stehen zwei Optionen zur Wahl:

  1. Kauf eines Baugrundstücks heute, Bebauung später, zum Beispiel mit einem Architekten
  2. Kauf von Grundstück und Haus zusammen von einem Bauträger, der schlüsselfertig baut.

Beide Varianten haben Vor- und Nachteile und wirken sich auf die Kosten für den Immobilienkredit, die Notarkosten und die Höhe der Grunderwerbsteuer unterschiedlich aus.

Die getrennte Finanzierung führt zu einer niedrigeren Grunderwerbsteuer. Dieser stehen höhere Kosten für den Notar gegenüber. Außerdem gilt es, bei der Absprache mit der finanzierenden Bank besonders umsichtig zu Werke zu gehen. Tragen Sie eine erstrangige Grundschuld zugunsten der Bank ein, die das Grundstück finanziert, können sich die Zinskonditionen für die Finanzierung des Hauskaufs verschlechtern.

Daher können Sie eine Zwischenfinanzierung in Form einer variablen Immobilienfinanzierung in Betracht ziehen, um das Grundstück zu kaufen. Sobald Sie dann den Hauskauf planen, können Sie den Zwischenkredit ablösen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Wird anschließend die Grundschuld gelöscht, kann die Bank des zweiten Darlehens mit einer Grundschuld im ersten Rang eingetragen werden.

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