Das kostet ein Baugrundstück

Ist das erste Darlehen für das Traumhaus oder die Eigentumswohnung einmal abgeschlossen, können sich Immobilienbesitzer in Ruhe den Baumaßnahmen widmen oder den Umzug vorbereiten. Falls alles nach Plan verläuft, erinnert außer den monatlichen Raten nichts an den aufgenommenen Kredit. Wie lange diese Phase der Entspannung währt, hängt von der Sollzinsbindung ab, die der Darlehensnehmer mit der Bank für die Erstfinanzierung vereinbart hat. Der Zeit also, in der Zinsen und andere Konditionen unveränderlich bleiben. In den meisten Fällen sind das 5 bis 25 Jahre, je nach individuellem Aufbau des Darlehens.

Verfällt die Zinsbindung der Erstfinanzierung nach diesem Zeitraum, ist der Kredit in den meisten Fällen jedoch noch nicht abbezahlt. Ganz im Gegenteil fällt die Restschuld meist noch recht hoch aus.

Ein Beispiel: Bei einem Darlehensbetrag von 200.000 Euro, einem jährlichen Sollzins von 2 Prozent, einem Tilgungssatz von ebenfalls 2 Prozent und einer Sollzinsbindung von 15 Jahren beträgt die Restschuld am Ende der Zinsbindung noch immer etwa 130.000 Euro!

Um diese Restschuld zu tilgen, sind Hausbesitzer nach Ablauf der Sollzinsbindung des ersten Darlehens auf einen neuen Kredit angewiesen - die sogenannte Anschlussfinanzierung

Die Größe des Grundstücks ist ein entscheidender Faktor für den Kaufpreis. In Deutschland liegt die durchschnittliche Größe eines Grundstücks bei ungefähr 650 Quadratmetern. Neue Baugrundstücke sind oftmals kleiner und bewegen sich eher zwischen 200 und 600 Quadratmetern. Die Grundstücksgröße hat sich in den letzten Jahren und Jahrzehnten reduziert, weil es für Städte und Gemeinden immer schwieriger wird, neue Bauflächen bereitzustellen.

Wer ein frei stehendes Einfamilienhaus bauen möchte, braucht ein deutlich größeres Baugrundstück als der Eigentümer eines Reihenhauses. Wie groß das Baugrundstück im Einzelfall sein soll, hängt von den individuellen Wünschen desjenigen ab, der baut.

Grundstückskauf vorausschauend planen

Berücksichtigen Sie gegebenenfalls nicht nur Ihre eigenen Vorlieben. Falls Sie vorhaben, das Haus zu einem späteren Zeitpunkt wieder zu verkaufen, sollten Sie auf exzentrische Entscheidungen verzichten.

Wer beispielsweise wenig Interesse an der Gartenarbeit hat, braucht keinen übermäßig großen Garten – und möchte daher an der Grundstücksgröße sparen. Liegt der Umfang des Gartens jedoch deutlich unter dem Durchschnitt vergleichbarer Immobilien, kann dies den Weiterverkauf des Hauses erschweren.

Vielleicht ändert sich Ihre Lebenssituation und die Familie vergrößert sich schneller als gedacht. Dann Sie sind froh über mehr Platz für eine Schaukel, den Sandkasten und die Fahrräder. Ähnlich kann es sich bei der Anzahl oder Größe von Stellplätzen für Autos verhalten. Heute fahren Sie noch mit Freude einen Kleinwagen, aber mit zwei Kindern steigen Sie vielleicht langfristig auf ein größeres Modell um.

Stichwort Mobilität: Hier kann vorausschauendes Handeln nicht schaden. Auch wenn Sie derzeit noch ein Auto mit Verbrennungsmotor fahren, können Sie die Ladestation für ein E-Auto bereits in Ihrer Gebäudeplanung berücksichtigen.

Wie auf jedem Markt bestimmen Angebot und Nachfrage auch die Preise für Immobilien. Wer dort bauen möchte, wo alle wohnen wollen, muss höhere Baulandpreise einplanen. Die regionalen Unterschiede bei Grundstückspreisen sind beachtlich. So liegt der Preis für ein Baugrundstück in Thüringen deutlich niedriger als in Baden-Württemberg – und generell in Städten weit höher als auf dem Land.

Nachdem das gelegentliche oder regelmäßige Arbeiten im Homeoffice zum beruflichen Alltag gehört, spielt die zentrale Lage beim Hausbau für manche Menschen nicht mehr die dominierende Rolle.

Häufig ist es in Randlagen hingegen einfacher, die Kinder in Kitas oder Schulen unterzubringen. In den Ballungsgebieten gestaltet sich die Suche hingegen oft aufwendig.

Generell hat die Infrastruktur einen starken Einfluss auf die Grundstückspreise. Ist das Grundstück gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden und erlaubt zugleich einen schnellen Weg mit dem Auto in die Stadt, sind das klare Pluspunkte. Auch die Erreichbarkeit von Schulen, Kindergärten, Arztpraxen sowie Theatern und Museen kann die Attraktivität des Grundstücks und damit seinen Preis erhöhen.

Größe und Lage allein bestimmen noch nicht den Preis eines Baugrundstücks, auch die Qualität des Grundstücks spielt eine wichtige Rolle. Liegt ein Grundstück beispielsweise am Hang und lässt sich nur schwer bebauen und sinnvoll nutzen, reduziert dies den Kaufpreis. Dasselbe gilt für ein stark verwinkeltes Grundstück, das sich nur mit viel Aufwand bebauen lässt. Haben Sie von Ihrem Grundstück einen ungetrübten Ausblick auf einen See oder die Berge, schlägt sich dieser Luxus ebenfalls in den Kosten nieder.

Des Weiteren spielt die Qualität des Bodens eine wichtige Rolle. Müssen vor Baubeginn Schadstoffe entfernt und im großen Stil Erde erneuert werden, kann dies zu einem deutlichen Abschlag im Kaufpreis führen. Generell wirkt sich die Beschaffenheit des Bodens auf den Preis des Grundstücks aus. Ein Felsboden erschwert den Bau ebenso wie ein zu sandig-lehmiger Untergrund.

Ein Boden mit geringem Feinkornanteil, der aus Kies und Sand besteht, kann gut Wasser aufnehmen. Das verringert die Gefahr für Setzungen nach dem Ende des Baus. Ein solcher „nicht bindiger“ Boden eignet sich besonders gut zum Bauen und erhöht somit den Grundstückspreis.

Wer ein Grundstück bebauen möchte, investiert im Idealfall in ein Bodengutachten mit Bodenprobe. Der sachverständige Gutachter stellt für ein solches Baugrundgutachten zwischen 500 und 2500 Euro in Rechnung, abhängig vom Umfang der Analyse. Auch die Höhe des Grundwasserspiegels, nahe gelegene Flüsse oder sich stauendes Sickerwasser beeinflussen die Qualität eines Baugrundstücks.

Ein weiterer Faktor kann ein Wegerecht sein. Ist das Recht eines Nachbarn eingetragen, sodass dieser einen Teil des Grundstücks mitnutzen kann oder seine Zuwege über das eigene Grundstück führen, schlägt sich dies auch im Preis nieder. Zahlt der Nachbar ein Nutzungsentgelt, wird der Nachteil für den Käufer jedoch wieder ausgeglichen.

Einfluss der Nachbarschaft auf die Grundstückskosten

Die Qualität der unmittelbaren Nachbarschaft zeigt sich ebenso im Grundstückspreis. Ein Beispiel: Rechts vom Haus findet sich die ortsansässige Feuerwehr und zur linken Seite grenzt ein Nachtklub an das Grundstück. Da es vermutlich mit der ungestörten Nachtruhe wenig weit her ist, findet dieser Aspekt Eingang in den Preis.

Ein Stadtteil mit höherer Kriminalitätsbelastung reduziert meist die Grundstückspreise. Wer auf eine Gentrifizierung setzt, kann das wohl kalkulierte Risiko eingehen, ein solches Grundstück zum Schnäppchenpreis zu erwerben. Ein Stadtteil mit gutem Image hingegen kann die Grundstückspreise kräftig nach oben treiben.

Ein vollständig erschlossenes Grundstück ist teurer als ein Grundstück, das in einem noch nicht urbanisiertem Gebiet liegt. Im Gegenzug sparen Sie bei dem erschlossenen Grundstück in der Regel Geld, weil Sie keine Kosten für den Anschluss an das öffentliche Straßennetz haben. Auch Leitungen für Strom, Gas und Wasser sind meist bereits gelegt.

Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen für das Baugrundstück zahlreiche Nebenkosten an. Zu den üblichen Nebenkosten beim Immobilienkauf zählen:

• Gebühren für die Eintragung in das Grundbuch
• Kosten für den Notar
• Maklercourtage, sofern ein Makler den Kauf vermittelt hat
• Grunderwerbsteuer

Darüber hinaus können einige weitere Kosten anfallen. Welche davon relevant sind, hängt vom Einzelfall ab. Neben dem erwähnten Bodengutachten fallen Vermessungsgebühren für das Einmessen des geplanten Hauses an. Außerdem können folgende Kosten für das Baugrundstück eine Rolle spielen:

• Steht ein altes Gebäude auf dem Grundstück, müssen sie die Abbruchkosten einkalkulieren.
• Sollte das Grundstück bisher noch nicht vermessen worden sein, fallen weitere Vermessungsgebühren an.
• Für die Teilung eines Grundstücks können Gebühren für die Genehmigung anfallen.
• Insbesondere in Neubaugebieten fallen meist Straßen- und Wegekosten an, zumindest anteilig.
• Als Wahlleistung ist zudem eine Wertermittlung denkbar, falls der Käufer sichergehen möchte, dass der Grundstückspreis angemessen ist.

Für die Finanzierung eines Baugrundstücks gilt es zunächst mittels Haushaltsrechnung, das pro Monat verfügbare Einkommen und das vorhandene Vermögen zu ermitteln. Dem gegenüber stehen die im Durchschnitt pro Monat anfallenden privaten Ausgaben. Mit dem kostenfreien Budgetrechner von Baufi24 lässt sich ermitteln, wie hoch Ihr Immobilienkredit sein kann. Auch private Darlehen innerhalb der Familie, staatliche Fördergelder und das Baukindergeld sollten in die Planung der Baufinanzierung einfließen.

Zur Finanzierung des Grundstücks stehen zwei Optionen zur Wahl:

1. Kauf eines Baugrundstücks heute, Bebauung später, zum Beispiel mit einem Architekten
2. Kauf von Grundstück und Haus zusammen von einem Bauträger, der schlüsselfertig baut.

Beide Varianten haben Vor- und Nachteile und wirken sich auf die Kosten für den Immobilienkredit, die Notarkosten und die Höhe der Grunderwerbsteuer unterschiedlich aus.

Die getrennte Finanzierung führt zu einer niedrigeren Grunderwerbsteuer. Dieser stehen höhere Kosten für den Notar gegenüber. Außerdem gilt es, bei der Absprache mit der finanzierenden Bank besonders umsichtig zu Werke zu gehen. Tragen Sie eine erstrangige Grundschuld zugunsten der Bank ein, die das Grundstück finanziert, können sich die Zinskonditionen für die Finanzierung des Hauskaufs verschlechtern.

Daher können Sie eine Zwischenfinanzierung in Form einer variablen Immobilienfinanzierung in Betracht ziehen, um das Grundstück zu kaufen. Sobald Sie dann den Hauskauf planen, können Sie den Zwischenkredit ablösen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Wird anschließend die Grundschuld gelöscht, kann die Bank des zweiten Darlehens mit einer Grundschuld im ersten Rang eingetragen werden.

Sie möchten mehr über den Hausbau und die Kosten für ein Baugrundstück erfahren? Vereinbaren Sie gleich heute einen Termin mit Ihrem Baufi24 Experten für Baufinanzierung. Lassen Sie sich von den kompetenten und professionellen Baufinanzierungsvermittlern kostenlos und unabhängig über die Finanzierung eines Grundstücks beraten – wahlweise online, am Telefon oder vor Ort.