Grundschuldbestellung

Die Grundschuldbestellung ist ein rechtlicher Vorgang, bei dem zugunsten der Gläubiger/-innen wie einer Bank eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen wird. Diese Finanzierungsgrundschuld sichert das Darlehen ab, das Kaufenden für den Immobilienerwerb gewährt wird.

Die Grundschuld ist keine dingliche Belastung für einen konkreten Kredit, sondern eine abstrakte Sicherheit, die auch für künftige Kredite wiederverwendet werden kann. Mit der Grundschuld erhält die Bank das Recht, im Fall eines Zahlungsausfalls die Zwangsversteigerung der Immobilie zu betreiben. Die Bank benötigt vor Auszahlung des Kredits eine Sicherheit für die Rückzahlung des Darlehens. Diese Sicherheit wird durch den Grundbucheintrag geschaffen. Ohne diese Absicherung würde keine Kreditauszahlung erfolgen. Erst wenn die Grundschuldbestellung Bank-seitig bestätigt ist, wird der Kaufpreis an die Verkaufenden ausgezahlt. Die Grundschuldbestellung und Kreditzusage werden also erst nach Vorliegen aller erforderlichen Unterlagen durchgeführt.

Die gesetzliche Grundlage für die Grundschuldbestellung findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch, insbesondere in den §§ 1113 ff. BGB. Dort wird die rechtliche Natur der Grundschuld definiert. Darüber hinaus spielen das Beurkundungsgesetz (BeurkG) sowie die Grundbuchordnung (GBO) eine Rolle, da die Eintragung in das Grundbuch durch ein formales Verfahren geregelt ist.

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Der Ablauf der Grundschuldbestellung gliedert sich in wenige Schritte, die stets dem gleichen Muster folgen. Die reichen von der Kreditzusage der Bank bis zur Eintragung der Grundschuld. Die beteiligten Parteien im Zusammenhang mit der Grundschuldbestellung sind:

• Kaufende bzw. Darlehensnehmer/-innen
• Notariat
• Finanzierende Bank
• Grundbuchamt

Im Rahmen der Grundschuldbestellung ist der Ablauf in folgende Schritte gegliedert:

1. Kreditzusage der Bank
2. Entwurf der Grundschuldbestellungsurkunde durch das Notariat
3. Abstimmung zwischen Notariat und Bank, um Formulierungen wie persönliche Haftung oder Sicherungszweckerklärung festzulegen
4. Beurkundung (Grundschuldbestellung Notariat) und Kaufende unterschreiben die Grundschuldbestellungsurkunde
5. Einreichung beim Grundbuchamt, mittels derer das Notariat die Unterlagen zur Eintragung der Grundschuld übermittelt
6. Vormerkung und finale Eintragung durch das Grundbuchamt
7. Rangbescheinigung oder Eintragungsmitteilung an die Bank
8. Auszahlung des Darlehens

Damit man eine Grundschuld eintragen lassen kann, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein, wie zum Beispiel die Auflassungsvormerkung.

Das sind die Voraussetzungen für eine Grundschuldeintragung:

• Kredit existiert, denn eine gültige Finanzierung mit einem bestätigten Darlehensbetrag ist erforderlich und Grundvoraussetzung
• Die Immobilie ist im Grundbuch bereits eingetragen oder es besteht eine Auflassungsvormerkung
• Eine schriftliche Zustimmung aller Miteigentümer/-innen (bei mehreren Eigentümer/-innen) liegt vor
• Die Grundschuldbestellungsurkunde ist beurkundet
• Alle notwendigen Grundschuldbestellung Unterlagen sind dem Notariat bzw. Grundbuchamt vorgelegt worden

Damit die Grundschuld eingetragen werden kann, ist eine sogenannte Grundschuldbestellungsurkunde notwendig, die verschiedene Angaben enthält.

Die Grundschuldbestellungsurkunde enthält folgende zentrale Daten und Fakten:

• Name und Anschrift der Eigentümer/-innen
• Höhe der Grundschuld
• Bezeichnung des Grundstücks (laut Grundbuch)
• Rangstelle im Grundbuch
• Gläubiger/-in der Grundschuld (meist die Bank)
• Vereinbarungen zur persönlichen Haftung
• Zustimmungen zur sofortigen Zwangsvollstreckung
• Sicherungszweckerklärung (häufig separat)

Die Urkunde wird bei der Grundschuldbestellung vom Notar bzw. der Notarin unterzeichnet und ist die Grundlage für die Eintragung ins Grundbuch.

Die Kosten der Grundschuldbestellung setzen sich aus mehreren Bestandteilen zusammen. Sie hängen maßgeblich von der Höhe des Darlehens ab, das durch die Grundschuld abgesichert wird.

Die einzelne Kostenpunkte entnimmst du der folgenden Tabelle.

In der Regel liegen die Kosten für das Grundschuld eintragen als Nebenkosten beim Hauskauf bei etwa 1 bis 1,2 Prozent der Grundschuldhöhe. Die Kosten einer Grundschuldbestellung trägt in der Regel der Käufer bzw. die Käuferin einer Immobilie. Allerdings ist dieser Aspekt vertraglich verhandelbar, sodass es im Kaufvertrag auch andere Regelungen geben kann.

Beispiel: Grundbuchbestellung Kosten

Welche Kosten für die Grundschuldbestellung anfallen, lässt sich gut an Beispielen aus der Praxis verdeutlichen, da die Aufwendungen in Euro meistens „greifbarer“ als Prozentsätze sind.

Nehmen wir an, dass sich die Höhe einer Grundschuld auf 300.000 Euro beläuft. In dem Fall kannst du von folgenden, ungefähren Kosten ausgehen:

• Notarkosten: 1.500 Euro
• Grundbuchamt Gebühren: 1.500 Euro
• Gebühren für Auszüge und Bescheinigungen: 300 Euro
• Gesamtkosten Grundschuldbestellung: 3.300 Euro

Eine Grundschuld löschen zu lassen, ist ein separater Vorgang, der ebenfalls notariell begleitet wird, zum Beispiel die Löschungsbewilligung. Folgende Schritte sind notwendig:

1. Bank stellt Löschungsbewilligung aus (nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens)
2. Notartermin zur Löschung der Grundschuld
3. Einreichung der Unterlagen beim Grundbuchamt
4. Löschung erfolgt durch das Amtsgericht

Auch für die Löschung entstehen Kosten, jedoch in geringerem Umfang als bei der Eintragung der Grundschuld.

Nach erfolgreicher Grundschuldbestellung erhält die Bank vom Notariat entweder eine Rangbestätigung oder eine Kopie des Grundbuchauszugs mit dem erfolgten Grundschuldeintrag. Sobald diese Sicherheit vorliegt, kann die Bank den Immobilienkredit an die Verkaufenden auszahlen. Das Notariat überwacht in der Regel die Auszahlung des Kaufpreises im Rahmen des Kaufvertrags. Der weitere Ablauf sieht wie folgt aus:

1. Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf die Kaufenden
2. Übergabe der Immobilie an den Käufer bzw. Käuferin
3. Zahlung der Grunderwerbsteuer

Das Zahlen der Grunderwerbssteuer ist übrigens Voraussetzung für den Grundbucheintrag, wobei auch eine vorherige Unbedenklichkeitsbescheinigung von Bedeutung ist.

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