Baufinanzierung: So kommen Selbstständige zum Eigenheim

Möchten sich Selbstständige eine eigenen Immobilie zulegen, müssen sie einigen Aufwand betreiben, um eine Finanzierung auf die Beine zu stellen. Zudem gibt einiges bezüglich der Gestaltung des Kreditvertrages zu beachten.

 

Für Selbstständige ist es häufig schwieriger und aufwendiger ein Immobiliendarlehen aufzunehmen. Zum einen kann es passieren, dass Banken sie von vornherein ablehnen und ihnen erst gar kein Angebot unterbreiten. Ob dies geschieht, hängt auch davon ab, in welchem Bereich der Darlehensinteressent beruflich tätig ist. Freiberufler wie Ärzte, Rechtsanwälte, Tierärzte oder Architekten haben meist keine Probleme, einen Kredit zu bekommen. Die Chancen von Freiberuflern anderer Berufszweige hängen von der Einschätzung der jeweiligen Bank ab. Für Gewerbetreibende gestaltet sich das Vorhaben meist am schwierigsten: Manche Kreditinstitute schließen die Vergabe von Fremdkapital an sie generell aus, andere richten eine grundsätzliche Ablehnung auf bestimmte Branchen wie das Bau-, das Taxi- oder das Gaststätten- und Hotelgewerbe, weil sie diese als besonders risikoreich einschätzen. Auch wie lange und erfolgreich der Kunde als Selbstständiger arbeitet, wirkt sich aus. Geldgeber setzen meist voraus, dass der potentielle Kreditnehmer seine Geschäftstätigkeit bereits seit mindestens drei Jahren ausübt – Existenzgründer haben also schlechte Karten. Bereits zum ersten Gespräch mit der Bank sollte der Kunde deshalb alle wichtigen Unterlagen – die Selbstauskunft, Geschäftsergebnisse der letzten drei Jahre in Form von Bilanzen oder Gewinn- und Verlustrechnungen, Einkommensteuerbescheide usw. vorlegen. Ebenfalls von Vorteil ist es, wenn er dem Bankhaus erläutern kann, wie er – durch Krankheit oder ein schlecht laufendes Geschäft bedingte – Einkommensausfälle auszugleichen gedenkt.

 

Welche Anbieter kommen in Frage?

Die Anzahl der Anbieter, welche Immobiliendarlehen an Selbstständige vergeben, ist übersichtlich, doch werden es immer mehr. Wer Vermittlungsgesellschaften anspricht, erhöht seine Chancen, den passenden Anbieter zu finden. Wie bei Baufinanzierungen üblich können die Konditionen der Geldhäuser stark voneinander abweichen. In der Regel verlangen aber alle Anbieter einen pauschalen Risikoaufschlag, der ca. 0,1 Prozent beträgt, zumindest jedoch erfolgt die Risikoermittlung auf einer anderen Basis als bei Kreditinteressenten mit Festanstellung. In vielen Fällen setzen die Banken auch einen hohen Eigenkapitalanteil für die Darlehensvergabe voraus.

 

Darauf kommt es beim Darlehen an

Selbstständige mit einem hohem Eigenkapitalanteil sind ohnehin bei Banken besonders willkommen. Benötigt der Kunde ein Darlehen über weniger als 60 Prozent des Beleihungswertes, wird er in der Regel keine Probleme haben, eine Finanzierung zu günstigen Konditionen zu realisieren. Er kommt dann in den Bereich des sogenannten Realkredits. Dabei handelt es sich um ein herkömmliches Festzinsdarlehens, jedoch mit einer Besonderheit: Aufgrund des geringen Umfangs im Verhältnis zum Objektwert kann die Bank davon ausgehen, dass ihre offene Kreditsumme im Falle einer Zwangsversteigerung durch den Verkaufserlös der Immobilie gedeckt sein wird. Weil das Risiko des Geldinstituts somit verschwindet gering ist, verlangt es vom Kunden keine oder geringere Bonitätsnachweise. Für Selbstständige bedeutet dies also einen deutlich verminderten Aufwand – das Zusammenstellen vieler sonst benötigter Unterlagen und Nachweise entfällt.

 

Wer als Selbstständiger arbeitet, muss immer auch mit Einkommensschwankungen rechnen, welche zu finanziellen Engpässen führen können. Deshalb ist es für diese Gruppe von Kreditnehmern wichtig, dass ihr Vertrag mit der Bank möglichst flexibel gestaltet ist. Der Kunde sollte über die Möglichkeit verfügen, während der Laufzeit die Tilgungsrate mehrmals ohne Probleme anpassen und so auf eine eventuell phasenweise schlechtere Auftragslage reagieren zu können. Von Vorteil ist ebenfalls, wenn vertraglich Sondertilgungen eingeräumt sind. So kann der Kreditnehmer, im Falle eines größeren finanziellen Spielraums, Teile seiner Kreditschuld außerhalb des Turnus zurückerstatten.