Baufinanzierung für eine Sanierung

Die Baufinanzierung für eine Sanierung ist ein Kredit, mit dem Eigentümer/-innen werterhaltende oder wertsteigernde Umbau-, Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen an einer bestehenden Immobilie finanzieren. Sie kann als klassisches Darlehen mit Grundschuldabsicherung oder als zweckgebundener Kredit ohne Grundbucheintrag ausgestaltet sein. Zu den typischen Maßnahmen bei einer Sanierung zählen:

• Dach- und Fassadensanierung
• Wärmedämmung
• Heiztechnik und energetische Modernisierung
• Badsanierung
• Elektro- und Leitungserneuerung
• An- oder Ausbauten

Finanzierungsoptionen im Überblick

Wenn du eine Sanierung finanzieren möchtest, hast du grundsätzlich mehrere Wege zur Auswahl, die sich i. d. r: in folgenden Kriterien unterscheiden:

• Kredithöhe

• Besicherung

• Zweckbindung

1. Sanierungskredit

Ein Sanierungskredit ist ein zweckgebundenes Darlehen für Modernisierungs- oder Instandsetzungsarbeiten, meistens ohne zusätzlichen Grundbucheintrag. Er eignet sich besonders für kleinere bis mittlere Beträge und wird häufig vergleichsweise zügig ausgezahlt.

Mit einem Förderkredit, etwa von der KfW, kannst du vor allem mit günstigen Konditionen energetische Sanierungen finanzieren. Das Förderdarlehen ist oft an technische Standards und Nachweise gebunden, lässt sich aber gut mit anderen Finanzierungsarten wie der Baufinanzierung kombinieren. Fördermittel in die Sanierung fließen zu lassen, kann gegenüber einer Bankfinanzierung größere Zinskosten einsparen.

3. Baufinanzierung

Aufgrund der Sanierung wird die bestehende Immobilienfinanzierung erweitert oder du nimmst eine neue Baufinanzierung auf, um die Sanierungskosten abzudecken. Diese Variante passt vor allem zu größeren und den Wert der Immobilie erhöhenden Vorhaben mit entsprechend hohem Finanzierungsbedarf.

Ein klassischer Baukredit für eine Sanierung ist vor allem bei größeren Summen und den Wert der Immobilie erhöhenden Maßnahmen relevant, da er höhere Kreditbeträge zu langfristig planbaren Konditionen ermöglicht. Banken sichern solche umfangreicheren Vorhaben oft über das Grundbuch ab, da das beleihbare Risiko entsprechend größer ist. Typische Maßnahmen, bei denen du mit einem Baukredit Sanierungskosten finanzieren kannst, sind:

• Dach: Eine komplette Dacherneuerung ist kostenintensiv und erhöht zugleich den Wert sowie die Energieeffizienz der Immobilie.
• Fassade: Eine Fassadensanierung schützt die Bausubstanz und verbessert häufig zugleich die Optik und den Wärmeschutz.
• Dämmung: Eine umfassende Dämmung senkt langfristig die Energiekosten und wirkt sich positiv auf den Energieausweis aus.
• Heizung: Der Austausch der Heizanlage ist meistens eine größere Investition mit direktem Einfluss auf Energieeffizienz und Immobilienwert.
• Badsanierung: Eine vollständige Badsanierung wertet den Wohnkomfort spürbar auf und gilt als klassische werterhöhende Maßnahme.
• Anbau: Ein Anbau schafft zusätzliche Wohnfläche und kann den Immobilienwert deutlich steigern.

Banken berücksichtigen bei ihrer Entscheidung in der Regel sowohl den aktuellen als auch den nach der Sanierung zu erwartenden Immobilienwert.

Kleinere Summen lassen sich häufig über einen zweckgebundenen Kredit ohne zusätzlichen Grundbucheintrag finanzieren, was den Aufwand spürbar reduziert. Die Abwicklung ist oft schneller, da keine Grundschuldbestellung notwendig ist und somit weniger Aufwand mit dem Grundbuchamt anfällt. Das gilt zum Beispiel für einen Renovierungskredit.

Auch die Kaufnebenkosten fallen geringer aus als bei einer Sanierung mit Grundschuld, da Notar- und Eintragungskosten entfallen. Auf der anderen Seite ist der Zinssatz meistens höher als bei grundbuchlich gesicherten Darlehen, da die Bank ein höheres Risiko trägt. Üblich sind Nachweise wie Kostenvoranschläge oder Angebote von Handwerker/-innen, teils auch ein Grundbuchauszug zur Objektprüfung.

Im Unterschied zu einem klassischen Ratenkredit zur freien Verwendung ist ein Sanierungs- oder Modernisierungskredit wie auch der KfW Sanierungskredit für eine Sanierungsmaßnahme zweckgebunden und meistens günstiger als ein frei verwendbarer Kredit.

Wichtig ist es bei anstehenden Sanierungen, dass du die optimale Finanzierung findest. Hilfreich sind Fragen wie:

• Welche Art von Sanierungsmaßnahme möchte ich durchführen?
• Erhöht die Sanierung den Wert meines Hauses?
• Welche Kreditsumme brauche ich?
• Geht es um einen Neukauf oder soll eine bestehende Immobilie saniert werden?

Die Expertinnen und Experten von Baufi24 stehen dir bei diesen sowie weiteren Fragen zur Verfügung und erstellen für dich einen individuellen Finanzierungsplan, sodass du deine anstehende Sanierung oder Renovierung finanzieren kannst. 

Wenn du die Sanierung eines Hauses finanzieren möchtest, kannst du grundsätzlich zwischen mehreren Optionen wählen:

• Klassische Baufinanzierung
• Sanierungskredit
• Fördermittel

Die klassische Baufinanzierung eignet sich für große, werterhöhende Vorhaben mit Grundbuchabsicherung, während der Sanierungskredit für kleinere bis mittlere Beträge ohne zusätzlichen Grundbucheintrag geeignet ist. Fördermittel ergänzen beide Optionen gezielt bei energetischen oder technischen Maßnahmen, wenn zum Beispiel die BAFA für die Sanierung einen Zuschuss gewährt.

Welche Finanzierungsart sinnvoll ist, hängt stark vom Umfang und der Werthaltigkeit der jeweiligen Maßnahme ab. Wenn du zum Beispiel ein altes Haus kaufen und sanieren möchtest, kann eine andere Finanzierung sinnvoll sein, als wenn du die Immobilie schon länger besitzt und die Maßnahme recht klein ausfallen wird.

• Kleine Renovierung: Hier bietet sich eher ein Sanierungskredit oder die Nutzung von Eigenmitteln an, da der Finanzierungsbedarf meistens überschaubar bleibt.

• Mittlere Modernisierung: Ein Modernisierungskredit oder eine Kombination aus Kredit und Eigenkapital ist hier oft der beste Mittelweg zwischen Flexibilität und Kosten.

• Umfassende Altbausanierung: Die Baufinanzierung ist für die Sanierung eines Altbaus meistens sinnvoll, da hohe Summen und energetische Auflagen zusammenkommen.

• Energetische Einzelmaßnahmen: Hier lohnt sich, gezielt einen Förderkredit und mögliche Zuschüsse zu prüfen, bevor du dich für einen Bankkredit entscheidest.

Letztlich sind Art und Werthaltigkeit der Maßnahme entscheidend dafür, welche Finanzierungsform oder Darlehensart am besten zu deinem Vorhaben passt.

Banken prüfen bei der Baufinanzierung einer Sanierung vor allem drei Bereiche:

1. die Bonität der Antragsteller/-innen

2. das Objekt selbst

3. die eingereichten Unterlagen

Wenn du diese Punkte im Vorfeld kennst, kannst du den Finanzierungsprozess gezielter vorbereiten.

Was prüft die Bank bei einer Sanierungsfinanzierung?

Bevor die Bank einen Kredit für eine Sanierung zusagt, nimmt sie verschiedene Faktoren genau unter die Lupe:

• Bonität, Einkommen und Haushaltsrechnung: Damit prüft die Bank, ob die monatliche Belastung dauerhaft tragbar ist.
• Bestehende Darlehen und laufende Verpflichtungen: Diese fließen in die Gesamtbelastung ein und zeigen, wie viel finanzieller Spielraum tatsächlich besteht.
• Immobilienwert heute und nach der Sanierung: Dieser Vergleich zeigt der Bank, wie stark sich die Maßnahme auf den Beleihungswert auswirkt.
• Höhe des Eigenkapitals: Eigenkapital reduziert das Kreditrisiko und wirkt sich häufig positiv auf die Konditionen aus.
• Art der Maßnahme und Werterhöhung der Immobilie: Werterhöhende Maßnahmen werden von Banken meist günstiger bewertet als rein kosmetische Arbeiten.
• Grundschuld bzw. Besicherung: Eine Besicherung über das Grundbuch reduziert das Ausfallrisiko der Bank bei hohen Kreditsummen.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Für die Antragstellung verlangen Banken üblicherweise eine Reihe von Nachweisen, die Bonität, Objekt und Maßnahme belegen.

• Einkommensnachweise: Sie belegen die Rückzahlungsfähigkeit der Antragsteller/-innen.
• Grundbuchauszug: Er zeigt Eigentumsverhältnisse und bestehende Belastungen der Immobilie.
• Exposé bzw. Objektdaten: Diese Angaben helfen der Bank, den aktuellen Zustand und Wert der Immobilie einzuschätzen.
• Maßnahmenplan: Er macht nachvollziehbar, welche Arbeiten konkret geplant sind und wofür der Kredit verwendet wird.
• Angebote oder Kostenvoranschläge von Handwerker/-innen: Sie belegen die voraussichtliche Höhe der Sanierungskosten.
• Fotos und Zustand der Immobilie: Sie unterstützen die Einschätzung des Sanierungsbedarfs und des Objektwerts.
• Energieberater-Unterlagen bei energetischer Sanierung: Sie werden für viele Förderprogramme als formaler Nachweis benötigt.

Ein gut durchdachter Kostenplan ist die Grundlage einer erfolgreichen Sanierungsfinanzierung. Banken verlangen häufig konkrete Nachweise zu geplanten Maßnahmen und Kosten, bevor Kreditmittel freigegeben werden. Auszahlungen erfolgen je nach Produkt entweder:

• einmalig

• oder in mehreren Tranchen entsprechend des Baufortschritts

Für Termine mit Handwerker/-innen, Materialbestellungen und die gesamte Zeitplanung ist das von großer Bedeutung, da Verzögerungen bei der Auszahlung den gesamten Ablauf der Sanierung ins Stocken bringen können. Es empfiehlt sich daher, Förder- und Bankprozesse von Beginn an aufeinander abzustimmen.

• Effektiver Jahreszins: Der effektive Jahreszins zeigt die tatsächlichen Gesamtkosten des Kredits inklusive Nebenkosten und wirkt sich am deutlichsten auf die Finanzierungskosten aus.

• Laufzeit und Tilgung: Längere Laufzeiten senken die monatliche Rate, erhöhen aber meist die Gesamtkosten über die Zeit. Der Tilgungsanteil bestimmt, welche Belastung du in Form der Kreditrate tragen musst.

• Höhe des Kreditbetrags: Je höher die Kreditsumme, desto stärker wirken sich kleine Zinsunterschiede auf die Gesamtkosten aus.

• Besicherung über Grundschuld: Eine Grundschuld führt meistens zu günstigeren Zinsen, da das Risiko für die Bank sinkt. Ohne den Eintrag ins Grundbuch musst du in der Regel einen höheren Zinssatz zahlen.

• Notar- und Grundbuchkosten: Diese Nebenkosten erhöhen den tatsächlichen Finanzierungsaufwand und sollten eingeplant werden, wenn es sich um ein grundbuchlich besichertes Baudarlehen handelt.

• Mögliche Bereitstellungszinsen: Sie fallen an, wenn du den Kredit nicht sofort vollständig abrufst und sollten bei deiner Planung berücksichtigt werden.

Für die energetische Sanierung von Wohngebäuden stehen verschiedene Förderungen zur Verfügung. Besonders attraktiv sind zinsgünstige Förderkredite mit Tilgungszuschüssen, die die Rückzahlungssumme reduzieren. Zusätzlich können Eigentümer/-innen direkte Zuschüsse für Maßnahmen wie Dämmung, Fenstertausch oder den Einbau effizienter Heizsysteme erhalten.

Welche Rolle spielen KfW und BAFA?

Je nach Maßnahme stehen unterschiedliche Förderungen zur Verfügung:

• Zinsgünstige Kredite
• Direkte Zuschüsse
• Kombination aus beidem

Besonders bei der energetischen Sanierung lohnt sich ein genauer Blick auf die aktuellen Programme, da hier oft die größten finanziellen Entlastungen möglich sind. Das gilt vor allem für Förderungen seitens der KfW sowie der BAFA.

Förderprogramme sind in der Regel an technische und formale Voraussetzungen gebunden, etwa bestimmte Energiestandards oder Nachweispflichten. Je nach Programm ist außerdem die Einbindung von Energieeffizienz-Experten bzw. Expertinnen zur Energieberatung erforderlich, vor allem zur fachlichen Bestätigung der geplanten Maßnahmen.

Wie lassen sich Fördermittel sinnvoll in die Finanzierung integrieren?

Zuschüsse können den nötigen Eigenanteil spürbar verringern, da sie nicht zurückgezahlt werden müssen und direkt die Gesamtkosten senken. Förderkredite werden dagegen meistens als fester Baustein in die Gesamtfinanzierung eingebunden und mit einem ergänzenden Kredit oder Eigenkapital kombiniert.

Wichtig sind dabei die richtige Reihenfolge, eine fristgerechte Antragstellung sowie die Abstimmung der Termine zwischen Förderstelle und Bank. Eine fachkundige Beratung kann helfen, typische Fehler bei der Kombination von Kredit und Förderung zu vermeiden.

In bestimmten Situationen zahlt sich eine professionelle Beratung besonders aus:

• Größere Summen: Hier wirken sich Fehler in der Finanzierungsstruktur besonders stark auf die Gesamtkosten aus.
• Altbau oder energetische Sanierung: Technische Anforderungen und Förderlogik sind häufig komplex und schwer allein zu überblicken.
• Kombination aus Kauf und Sanierung: Mehrere Finanzierungsbausteine müssen zeitlich und inhaltlich aufeinander abgestimmt werden.
• Unsicherheit zu Fördermitteln oder Besicherung: Fachwissen hilft dir, um Fristen und Voraussetzungen nicht zu übersehen.
• Mehrere mögliche Finanzierungsbausteine: Beratung unterstützt dich dabei, die wirtschaftlich sinnvollste Kombination zu finden.

Eine Sanierung wird oft bei größeren Maßnahmen durch eine Baufinanzierung finanziert, aber es gibt auch Alternativen. Die Expertinnen und Experten von Baufi24 unterstützen dich bei der Planung der Finanzierung und vergleichen Angebote von über 600 Partnern. So finden wir die passende Bank und berechnen dein Darlehen. Fordere einfach ein unverbindliches Angebot bei Baufi24 an.