Haus abreißen und sanieren

Haussanierung oder Neubau – Informationen und Tipps

Vertiefendes Wissen
8 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Rund 20.000 bis 30.000 Euro müssen Immobilienbesitzer/-innen insgesamt für einen Hausabriss bezahlen.
  • Da die Abrisskosten von den meisten Banken als Baunebenkosten anerkannt werden, lassen sich diese zinsgünstig über ein klassisches Baudarlehen finanzieren.
  • Sind die Mängel an der alten Immobilie nicht zu schwerwiegend oder besteht ein emotionaler Bezug zum Eigenheim, dann können Sie eine Sanierung in Betracht ziehen.
  • Wer ein Haus abreißen will, um ein neues zu bauen, erhält über Baufi24 eine attraktive Baufinanzierung.

So gehen Sie vor

  • Überlegen Sie sich, ob entweder ein Hausabriss und Neubau oder eine Altbausanierung die vorteilhaftere Lösung für Sie ist. Lassen Sie hierzu den Gebäudezustand des Eigenheims am besten von Fachleuten bewerten.
  • Möchten Sie die Möglichkeit eines Neubaus ausloten, nutzen Sie den Baufi24 Baufinanzierungsrechner. Dieser ermittelt alle relevanten Zahlen zum Immobilienkredit.
  • Lassen Sie sich vor Ihrer Entscheidung von den Baufi24 Spezialisten und Spezialistinnen beraten: Kontaktieren Sie uns oder lassen Sie sich ein Angebot schicken.

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Wann ist ein Hausabriss sinnvoll

Es ist klar: Eine alte Immobilie entspricht nicht mehr dem aktuellen Bau- sowie Wohnstandard und wird früher oder später sanierungsbedürftig. Sind Sie Besitzer/-in eines in die Jahre gekommenen Eigenheims, müssen Sie sich irgendwann die Frage stellen: Soll ich mein Haus abreißen und ein neues bauen? Um darauf eine Antwort zu finden, gilt es als Erstes, den derzeitigen Zustand des Eigenheims zu bewerten. Immobilienbesitzer/-innen achten insbesondere darauf:

  • Tragwerk
  • Bausubstanz
  • technische Ausstattung

Weist das Objekt in einem dieser Bereiche erhebliche Mängel auf, ist ein Hausabriss für gewöhnlich die beste Lösung. Denn eine Sanierung wäre dann mit sehr hohen Kosten verbunden. Außerdem haben Grundstückseigentümer/-innen zu prüfen, ob die erforderlichen Arbeiten im Altbau energetisch und baulich realisierbar sind. Wer beispielsweise die Deckenhöhe des Eigenheims verändern möchte, muss in der Regel das Haus abreißen lassen.

Des Weiteren können Hausbesitzer/-innen anhand der zu erwartenden Umbaukosten abschätzen, ob ein Abriss günstiger ist als eine Sanierung. Hierbei gilt: Liegen die Neubaukosten für ein Eigenheim höchstens 25 Prozent über den Umbaukosten, dann lohnt sich normalerweise ein Hausabriss.

Merkregel: Ist ein Abriss sinnvoll?

Kostet ein bebautes Grundstück zuzüglich der Ausgaben des Abrisses mehr als ein unbebautes vergleichbares Grundstück, so ist ein Neubau meist die attraktivere Option. Daneben sollten Sie bedenken, dass eine Altbausanierung mehr Kompromisse erfordert. Bei einem Neubau hingegen genießen Sie größere Gestaltungsfreiheiten.

Werfen Sie vor einem Gebäudeabbruch einen Blick in den Bebauungsplan. Diesem lässt sich entnehmen, wie groß die Wohnfläche der neuen Immobilie höchstens sein darf. Hierbei ist es möglich, dass der Neubau kleiner sein muss als das alte Eigenheim.

Wie viel kostet es, ein Haus abzureißen

Abriss eines baufälligen Hauses
Beim Abriss eines Hauses müssen Sie mit verschiedenen Kostenfaktoren rechnen.

Für einen Gebäudeabriss kalkulieren Eigenheimbesitzer/-innen mindestens 150 Euro pro Quadratmeter. Bei einem 120-Quadratmeter-Haus würden also wenigstens 18.000 Euro fällig werden. Rechnen Sie sicherheitshalber mit etwas höheren Ausgaben für den Hausabriss von 20.000 bis 30.000 Euro. Die genaue Kostenhöhe hängt von verschiedenen Faktoren ab:

  • Lage und Zugang zum Haus
  • Bauart der Immobilie
  • eingesetztes Verfahren für den Hausabriss
  • Art der Bausubstanz/schädliche Stoffe
  • erforderliche Absperrungen oder andere Maßnahmen zur Baustellenabsicherung

Privatpersonen, die ihr Haus abreißen lassen möchten, haben zudem die Kosten für das fachgerechte, vorschriftsmäßige Entsorgen des anfallenden Bauschutts und Mülls zu tragen. Ebenso hat das beauftragte Abrissunternehmen sämtliche alten Kabel und Leitungen vom Grundstück zu entfernen. In manchen Fällen ist die durch den Abriss entstehende Baugrube auch mit Boden aufzufüllen.

Nach erfolgtem Hausabriss steht dem Bau eines Eigenheims nach derzeitigem Stand der Technik nichts mehr im Wege. Dazu gehört unter anderem die Errichtung eines Fundaments. Weiterhin verlangen die DIN-Normen, dass sämtliche Leitungen neu installiert werden. Wenn Eigentümer/-innen ihr Haus abreißen lassen wollen, müssen Sie also zusätzliche Ausgaben einplanen. Praktisch dabei: Die Mehrzahl der Banken erkennt die Abrisskosten als Baunebenkosten an.

Diese wiederum lassen sich im Rahmen eines Immobilienkredits bequem finanzieren. Für ein solchen Kredit zahlen Darlehensnehmer/-innen in der Regel geringere Zinsen als für einen klassischen Ratenkredit.

Spartipps für den Abriss

Damit Sie die Kosten für den Gebäudeabbruch möglichst niedrig halten, können Sie Ihre Immobilie selbst entrümpeln.

Wichtige Hinweise zum Hausabriss

Bevor Grundstücksbesitzer/-innen ihr Haus abreißen lassen, sollten Sie überprüfen, ob Sie hierzu eine Genehmigung benötigen. Die gute Nachricht: Für gewöhnlich brauchen Sie keine Abrissgenehmigung. Allerdings ist das örtliche Bauamt vorab über das Vorhaben in Kenntnis zu setzen. Nach Eingang einer positiven Rückmeldung vonseiten der Behörde dürfen Sie mit dem Hausabriss beginnen.

Abrissgenehmigung oft nicht notwendig

Wer ein durchschnittlich großes Haus mit etwa 120 Quadratmetern und normaler Deckenhöhe demontieren will, muss regelmäßig keine Genehmigung beantragen. Eine wie oben beschriebene Nachricht an das Bauamt reicht hier meist aus. Planen Sie, eine Immobilie abzubrechen, die teilweise oder vollständig unter Denkmalschutz steht? In diesem Fall ist eine ordentliche Abrissgenehmigung erforderlich.

Diese wird erteilt, wenn eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis vorliegt. Andernfalls ist es Eigentümern und Eigentümerinnen untersagt, das Haus abzureißen. Deshalb sollten Sie frühzeitig abklären, ob Sie Ihr altes Haus überhaupt entfernen dürfen.

Für die Genehmigungspflicht maßgeblich ist die Landesbauverordnung. Sie unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland. Welche Vorschriften im Detail gelten, teilt Ihnen das für Sie zuständige Bauamt mit.

Vollständiger Hausabriss innerhalb einiger Tage erledigt

Ist der Hausabriss vom Bauamt genehmigt beziehungsweise bestätigt, dann können die Arbeiten starten. Doch wie viel Zeit nimmt ein kompletter Hausabbruch eigentlich in Anspruch? Das hängt vor allem von der Größe des Gebäudes ab. Für gewöhnlich liegt die Dauer für einen Abriss zwischen einigen Tagen und einer Woche.

Überdies achten Personen beim Abbruch auf die Einhaltung des zuvor gesetzten Zeitplans. Denn die Bank überweist das aus der Baufinanzierung zugesagte Kapital nicht auf einmal. Stattdessen erhalten Sie zu festgelegten Baufortschritten jeweils einen Teilbetrag zur Verfügung gestellt. Dauert ein Projekt länger, als geplant, darf das kreditgebende Institut für den noch nicht abgerufenen Teil der Hauskauf Finanzierung Bereitstellungszinsen erheben.

Wann ist eine Sanierung gegenüber einem Hausabriss die bessere Alternative?

Nicht immer müssen Sie gleich Ihr Haus abreißen und ein neues bauen. Manchmal genügt auch eine gründliche Reparatur und Modernisierung der eigenen vier Wände. So ist prinzipiell eine Sanierung einem Hausabriss vorzuziehen, wenn am Gebäude keine schwerwiegenden Mängel hinsichtlich der Bausubstanz, des Tragwerks oder der technischen Ausrüstung vorliegen. Andernfalls wäre eine Instandsetzung der Bestandsimmobilie unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten kaum sinnvoll.

Zeigt das Eigenheim hingegen nur gewöhnliche Alterserscheinungen, wie etwa eine verblasste Hausfassade oder alte Fenster, dann können Sie eine Sanierung in Erwägung ziehen. Zusammengefasst sprechen diese Punkte dagegen, ein in die Jahre gekommenes Haus abzureißen:

  • notwendige Sanierungsmaßnahmen bleiben innerhalb eines überschaubaren Rahmens
  • Immobilie ist architektonisch reizvoll
  • besonderer Grundriss

Für viele Eigenheimbesitzer/-innen ist es eine emotionale Angelegenheit, eine Immobilie abzureißen. Wer in dieser etwa seine Kindheit und Jugend verbracht hat, wird es sich womöglich noch gründlicher überlegen, das bisherige Haus durch ein neues zu ersetzen. Trifft das bei Ihnen zu, klären Sie gemeinsam mit einem bzw. einer Bausachverständigen, ob eine Sanierung des Eigenheims machbar ist. Benötigen Sie dafür eine passende Immobilienfinanzierung, wenden sich einfach an die Berater/-innen von Baufi24.

Zinsgünstige Kredite und Zuschüsse zur Sanierung

Handwerker beim Sanieren eines Hauses
Bei der Sanierung Ihres Hauses gibt es verschiedene Finanzierungswege.

Planen Sie anstatt eines Hausabrisses eine Instandsetzung, benötigen Sie hierfür entsprechendes Kapital. Reichen die Ersparnisse nicht aus, dann stehen Ihnen verschiedene Möglichkeiten offen. Baufi24 beispielsweise vermittelt nicht nur klassische Immobilienfinanzierungen, sondern ebenso Modernisierungskredite. Mit diesem Geld lassen sich auch größere Sanierungen finanziell stemmen.

Darüber hinaus können Hausbesitzer/-innen von den Förderprogrammen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) profitieren. Diese unterstützt in erster Linie Sanierungen, die die Energieeffizienz der Immobilie steigern. Folgende Förderungen sollten Sie sich dabei näher ansehen:

  • Wohngebäude-Kredit 261, 262
  • Wohngebäude-Zuschuss 461
  • Energieeffizient Bauen und Sanieren Zuschuss Brennstoffzelle 433

Förderungen der KfW

Beim Wohngebäude-Kredit 261, 262 handelt es sich um zinsgünstige Immobiliendarlehen, welche Sie zur Modernisierung eines Effizienzhauses nutzen dürfen. Grundsätzlich unterstützt die KfW über diesen Baukredit sowohl Komplettsanierungen zum Effizienzhaus als auch separate energetische Maßnahmen. Zu letzteren zählen etwa:

  • Dämmen von Wänden und Decken
  • Ersetzen von Fenstern und Haustüren
  • Einbau von Markisen und Rollläden
  • Modernisierung des Heizungssystems
  • Installation einer Lüftungsanlage

Förderbetrag Wohngebäude-Kredit 261, 262

Für einzelne energetische Vorhaben bei Bestandsimmobilien liegt beim Wohngebäude-Kredit 261, 262 der maximale Darlehensbetrag bei 60.000 Euro pro Wohneinheit und Kalenderjahr.

Neben Sanierungskrediten bietet die KfW den Wohngebäude-Zuschuss 461 an. Beabsichtigen Immobilienbesitzer/-innen eine Komplettsanierung zum Effizienzhaus, dann können Sie hierüber bis zu 75.000 Euro erhalten. Denken Sie im Rahmen einer Sanierung über den Einbau einer Brennstoffzelle nach, so könnte für Sie interessant sein: Energieeffizient Bauen und Sanieren Zuschuss Brennstoffzelle 433. Abgesehen davon unterstützt die KfW die Errichtung von Anlagen, welche mit erneuerbaren Energien Wärme oder Strom erzeugen.

Wollen Sie einen Sanierungskredit der KfW in Anspruch nehmen, gehen Sie in vier Schritten vor:

  1. Als Erstes beauftragen Sie einen Experten bzw. eine Expertin für Energieeffizienz

  2. Als Zweites wird ein finanzierendes Institut gewählt. Gehen Sie dazu gerne auf das Team von Baufi24 zu. Unsere erfahrenen Berater/-innen vermitteln dann eine geeignete Bank, die den Antrag zur Baufinanzierung bei der KfW einreicht.

  3. Anschließend erfolgt der Abschluss des Darlehensvertrags über die Bank.

  4. Im letzten Schritt senden Sie nach Beendigung aller Arbeiten die „Bestätigung nach Durchführung“ an die KfW. Dieses Dokument fertigen Energieeffizienz-Experten und Expertinnen an. Nach einer Prüfung gewährt die KfW daraufhin einen Tilgungszuschuss, der die Restschuld der aufgenommenen Hauskauf Finanzierung reduziert.

Finanzielle Unterstützung durch die BAFA

Ergänzend zu den Angeboten der KfW gibt es die Möglichkeit, beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle, BAFA, einen Zuschuss zu beantragen. Im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude BEG unterstützt die Behörde Einzelmaßnahmen in diesen Bereichen:

  • Anlagentechnik
  • Gebäudehülle
  • Heizungsanlagen
  • Heizungsoptimierung

Je nach Einzelmaßnahme liegen die Fördersätze zwischen 20 und 35 Prozent der förderfähigen Kosten. Wenn Sie Ihr Haus nicht abreißen, sondern sanieren möchten, dann klären Ihre Baufi24 Berater/-innen eine Unterstützung durch die BAFA gern ab.

Haus abreißen und neu bauen mithilfe einer günstigen Immobilienfinanzierung

Der Traum vom Eigenheim
Eine gute Bonität erleichtert die Hausbaufinanzierung erheblich.

Unabhängig davon, ob künftige Eigenheimbesitzer/-innen einen Kauf oder Neubau inklusive vorherigem Hausabriss planen: Für ein solches Vorhaben benötigen Sie meist mehrere Hunderttausend Euro. Einen Großteil des benötigten Kapitals können Sie sich über einen Baukredit leihen. Zu dessen Rückführung überweisen Kreditnehmende jeden Monat eine Rate. In dieser ist neben einem Tilgungs- ebenso ein Zinsanteil enthalten. Letzteren erhebt die Bank als Gebühr für die ausgereichte Baufinanzierung.

Wenn Sie ein Haus abreißen wollen und für den anschließenden Neubau auf einen günstigen Immobilienkredit angewiesen sind, sollten die Zinsen so gering wie möglich ausfallen. Dank der anhaltenden Niedrigzinsphase können Sie von sehr attraktiven Hypothekenzinsen profitieren. Doch auch persönliche Faktoren spielen bei der Kreditvergabe und dem gewährten Bauzins eine große Rolle.

Auf Folgendes sollten Sie für eine günstige Immobilienfinanzierung achten:

  • gute Bonität
  • viel Eigenkapital

Die Bonität, ein anderes Wort für Kreditwürdigkeit, hängt insbesondere von der Höhe und Art der Einkünfte ab. Verfügen Sie etwa über ein vergleichsweise hohes Gehalt und sind unbefristet angestellt, verbessert das die Chance auf ein gutes Baudarlehen. Weiterhin senken Banken für gewöhnlich den gewährten Sollzins, sofern Kreditnehmer/-innen ausreichend Eigenkapital zur Baufinanzierung beisteuern. Empfohlen wird dabei ein Eigenkapitalbeitrag von mindestens 20 Prozent.

Für ein kostengünstiges Immobiliendarlehen sollten Sie einen anfänglichen Tilgungssatz von wenigstens 2 Prozent oder mehr wählen.

Möchten Sie ein Haus abreißen und ein neues Eigenheim errichten, dann sprechen Sie das Team von Baufi24 an. Wir beraten Sie zu möglichen Förderungen und finden ein individuelles Finanzierungskonzept für einen zinsgünstigen Hauskredit. Kontaktieren Sie uns kostenlos und unverbindlich per E-Mail, telefonisch oder persönlich in einer unserer vielen Geschäftsstellen.

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