Baufinanzierung für Selbstständige

Ja: Auch Selbständige können eine Immobilienfinanzierung abschließen. Wer freiberuflich oder selbständig ist, hat es aufgrund der schwankenden bzw. undefinierten Einkommenssituation schwerer, eine Kreditzusage von Banken für einen Immobilienkredit zu erhalten, kann aber, entsprechende Erfüllung bestimmter Voraussetzungen vorausgesetzt, ebenso wie Angestellte eine Baufinanzierung zum Kauf einer Immobilie in Anspruch nehmen.  

Für einen Immobilienkredit müssen Selbständige folgende Bedingungen erfüllen:

• Kreditwürdigkeit durch positive Bonitätsprüfung
• ausreichend Eigenkapital 
• ausreichend hohes Einkommen

Deshalb schätzt die Bank bei Selbständigen das Ausfallrisiko höher ein: Zur Ermittlung der Kreditwürdigkeit ziehen die Kreditinstitute vor allem das regelmäßige Einkommen der Antragsteller/-innen heran. Die Problematik bei einer Baufinanzierung für Selbstständige und freiberuflich Tätige sowie Freelancer/-innen wird schon beim Begriff „regelmäßig“ deutlich. Schließlich beziehen selbstständig Tätige kein festes Gehalt wie Angestellte. Mit dem Abschluss einer Baufinanzierung wird aber die Verpflichtung eingegangen, den Kredit über viele Jahre zurückzuzahlen. Zwar wertet es die Bank positiv, wenn Selbstständige aktuell über ein hohes Einkommen verfügen. Sollten jedoch in Zukunft die Aufträge einbrechen, kann sich die Ertragslage schnell ändern. Das weiß ebenso die Bank. Aufgrund des potenziell schwankenden Einkommens ist es für Selbstständige daher etwas komplizierter, eine Immobilienfinanzierung abzuschließen.

Bist du selbständig und möchtest eine Immobilie finanzieren, musst du bei der Baufinanzierung zusätzliche Hürden überwinden. Wer eine Finanzierung abschließen möchte,  muss die Bank von der eigenen Zahlungsfähigkeit überzeugen. Das gilt für Angestellte ebenso wie für freiberuflich Tätige und Selbständige. Folgende Faktoren spielen bei der Kreditvergabe eine große Rolle:

• Höhe des Einkommens
• Regelmäßigkeit des Einkommens
• andere dauerhafte Einkünfte
• Eigenkapital

Warum ist das Einkommen bei der Baufinanzierung für Selbstständige besonders wichtig?

Selbstständig Tätige und Freiberufliche verfügen nicht über ein festes Einkommen. So können deren Einkünfte in den nächsten Monaten oder Jahren steigen oder fallen und generell regelmäßig schwanken. Daher ist es aus Perspektive der Bank nicht gewiss, ob sie als Kreditnehmer/-innen zukünftig in der Lage sind, die monatlichen Raten zu begleichen, selbst wenn die aktuellen Einkünfte hoch oder sogar überdurchschnittlich hoch sein sollten. Wegen dieses erhöhten Risikos eines Kreditausfalls prüfen die Banken die Anträge auf einen Immobilienkredit für Selbstständige besonders gründlich.

Erzielest du bspw.:

• Kapitalerträge
• Erträge aus Vermietung
• Erträge aus Verpachtung
• andere Einkünfte

Diese lassen sich bei einem Darlehensantrag ebenfalls angeben. Darüber hinaus ist das Thema Eigenkapital bei der Baufinanzierung wichtig. Um die Hürde der Bonitätsprüfung mit Erfolg zu nehmen, solltest du deshalb auch über finanzielle Ersparnisse verfügen. Denn viel Eigenkapital senkt das Kreditausfallrisiko für die Bank. Das wiederum erhöht die Chance auf eine Darlehenszusage, wenn du als Selbstständige/-r ein Haus oder eine Wohnung finanzieren möchtest.

Du bist auf der Suche nach einer Immobilienfinanzierung und arbeitest selbständig oder freiberuflich? Wir beraten dich kostenlos und unverbindlich und schätzen für dich bereits im ersten Gespräch ein, ob eine Kreditanfrage für dich Aussicht auf Erfolg hat. Gemeinsam mit dir erarbeiten wir Optionen für eine Immobilienfinanzierung und begleiten die von der ersten Anfrage bis hin zu einem möglichen Kreditabschluss und darüber hinaus.

Arbeitest du bspw. freiberuflich als Arzt oder Ärztin, Rechtsanwalt oder Rechtsanwältin, Architekt oder Architektin oder bist im Bereich Unternehmensberatung, Steuerberatung, Wirtschaftsprüfung, IT-Consulting oder Software-Architektur tätig, hast du in der Regel seltener Probleme, einen Kredit zu bekommen. Die Chancen von Freiberuflichen und Selbstständigen anderer Berufszweige hängen dagegen von der Einschätzung der jeweiligen Bank ab. Für Gewerbetreibende gestaltet sich das Vorhaben meist am schwierigsten: Manche Kreditinstitute schließen die Vergabe von Fremdkapital an sie generell aus, andere richten eine grundsätzliche Ablehnung auf bestimmte Branchen wie das Bau-, das Taxi- oder das Gaststätten- und Hotelgewerbe, weil sie diese als besonders risikoreich einschätzen.

Auch wie lange und erfolgreich der Kunde bzw. die Kundin selbstständig arbeitet, wirkt sich bei der Immobilienfinanzierung aus. Geldgeber/-innen setzen meist voraus, dass potenzielle Kreditnehmende ihre Geschäftstätigkeit bereits seit mindestens drei Jahren ausüben. Existenzgründer/-innen haben also eher schlechte Karten.

Bereits zum ersten Gespräch mit der Bank solltest du deshalb alle wichtigen Unterlagen für die Baufinanzierung – die Selbstauskunft, Geschäftsergebnisse der letzten drei Jahre in Form von Bilanzen oder Gewinn- und Verlustrechnungen, Einkommensteuerbescheide usw. – vorlegen. Ebenfalls von Vorteil ist es, wenn du dem Bankhaus erläutern kannst, wie du – durch Krankheit oder ein schlecht laufendes Geschäft bedingte – Einkommensausfälle auszugleichen gedenkst.

Wer einen Immobilienkredit abschließen will, hat die Wahl zwischen verschiedenen Varianten. Das gilt für Selbstständige wie für Angestellte gleichermaßen. Selbständigen stehen dabei grundsätzlich die selben Optionen für Darlehensarten zur Verfügung wie anderen Kreditnehmer/-innen.

1. Annuitätendarlehen 

Die gängigste Form der Baufinanzierung stellt das sogenannte Annuitätendarlehen dar. Ein solches schafft eine gute Planungssicherheit. Denn bei einem Annuitätendarlehen zahlst du über einen längeren Zeitraum jeden Monat eine gleichbleibend hohe Rate. Diese enthält einen Tilgungs- sowie einen Zinsanteil. Letzterer richtet sich nach der Höhe des Kredits sowie des Sollzinses. Besonderer Vorteil: Beim Annuitätendarlehen legt die Bank zum Vertragsabschluss einen Sollzins fest, der für mehrere Jahre unverändert bleibt (Sollzinsbindung). Das eröffnet Kreditnehmer/-innen die Möglichkeit, sich die Zinsen für die Zukunft zu sichern und sorgt für maximale Planungssicherheit.

2. Variable Darlehen

Alternativ zu einem Annuitätendarlehen kann ebenso ein variables Darlehen die geeignete Finanzierungslösung für Selbstständige sein. Das Wort „variabel“ bezieht sich hier auf einen veränderlichen Sollzins. Dieser wird nämlich nicht für eine längere Zeit festgeschrieben, sondern regelmäßig an das marktübliche Niveau angeglichen. Der Vorteil eines variablen Kredits liegt in dessen Flexibilität. Denn ein solcher lässt sich binnen kurzer Zeit wieder kündigen. Außerdem erlaubt ein variables Darlehen Sondertilgungen meist in unbegrenzter Höhe. Solltest du selbstständig sein und künftig über mehr Kapital verfügen, kanns du dieses direkt in die Immobilienfinanzierung fließen lassen. Zwar sind Sondertilgungen auch bei einem Annuitätendarlehen zulässig – allerdings nur in begrenztem Maße.

Selbstständige können genauso wie Angestellte ergänzende Förderungen zur Hausfinanzierung in Anspruch nehmen. So bietet beispielsweise die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) verschiedene KfW-Darlehen, decken dabei aber nur einen Teil der benötigten Kaufsumme ab. Der Rest ist über ein Annuitäten- oder variables Darlehen zu finanzieren.

4. Bausparverträge

Wer noch etwas Zeit bis zum Hauskauf hat, kann zudem einen Bausparvertrag abschließen. Über diesen wird sowohl ein Guthaben angespart als auch später ein Kredit ausbezahlt. Ein Bausparvertrag durchläuft diese drei Phasen:

1. Ansparphase: mindestens fünf Jahre
2. Zuteilungsphase: Auszahlung des angesparten Guthabens sowie des Kredits
3. Kreditphase: Zahlung monatlicher Raten

Das über die Jahre angesparte Guthaben in Verbindung mit dem anschließend zur Verfügung gestellten Darlehen bildet die Bausparsumme. Mit dieser können Selbstständige das gewünschte Eigenheim erwerben.

Das Antragsverfahren für einen Immobilienkredit für Selbstständige gestaltet sich etwas aufwendiger als für Angestellte. Sowohl Angestellte als auch Selbstständige müssen den Betrag bestimmen, den sie  höchstens für die Kreditrate aufwenden können. Das Vorgehen ist für beide gleich und lässt sich nach folgender Faustformel berechnen:

Summe des monatlichen Einkommens - Summe der monatlichen Ausgaben (ohne Miete) - finanzieller Puffer = Überschuss

• Finanziellen Puffer einplanen: Mit dem Überschuss kann dann, vorbehaltlich eines Puffers für unvorhergesehene Ausgaben, das aufgenommene Darlehen zurückgezahlt werden. Allerdings sollte bei den monatlichen Ausgaben abzüglich der Miete nicht nur die aktuellen Aufwendungen berücksichtigt werden. Denn Besitzer/-innen von Wohnungen und Häusern müssen ebenso Hausgeld bezahlen beziehungsweise Rücklagen für die Instandhaltung bilden. Darüber hinaus ist Selbstständigen zu empfehlen, den finanziellen Puffer etwas großzügiger zu bemessen. Sollten die Einkünfte in den nächsten Jahren rückläufig sein, können sie die Raten dann trotzdem zuverlässig bedienen.
• Schlechtere Konditionen für Selbstständige: Da selbstständig Tätige und Freiberufliche kein auf Dauer verlässliches Einkommen haben, kalkuliert die Bank mit einem höheren Kreditausfallrisiko. Dies schlägt sich insbesondere in der Verzinsung der Baufinanzierung nieder. So müssen Selbstständige im Vergleich zu Angestellten mit etwas höheren Sollzinsen rechnen. Dadurch wird der aufgenommene Kredit teurer und die monatlichen Raten fallen tendenziell höher aus.
• Zweite kreditnehmende Person: Ferner benötigen Selbstständige im Gegensatz zu Angestellten oftmals eine weitere Person, um eine Immobilienfinanzierung abschließen zu können. Dafür kommt zum Beispiel der oder die Lebenspartner/-in infrage. Auf diese Weise möchte die Bank das Risiko eines Zahlungsausfalls minimieren.
• Art der Selbstständigkeit beeinflusst Immobilienfinanzierung: Zwar haben es Beamte und Angestellte leichter, eine Baufinanzierung zu erhalten. Demgegenüber sind die Chancen für Selbstständige aber auch von der konkreten Tätigkeit abhängig. So bekommen beispielsweise seit vielen Jahren erfolgreiche Selbständige in sehr vielen Fällen einen Immobilienkredit. Existenzgründer/-innen oder selbstständig tätige Studierende haben es jedoch deutlich schwerer als Angestellte, eine Baufinanzierung abzuschließen. 

In der folgenden Tabelle sind die Unterschiede zwischen Angestellten und Selbstständigen bezüglich ihrer Chancen auf eine Baufinanzierung übersichtlich gegenübergestellt:

Selbstständige, die sich für eine Baufinanzierung interessieren, müssen mehr Hürden überwinden als Angestellte. Gerade deshalb ist es wichtig, sich auf diesen Schritt sorgfältig vorzubereiten. Die Baufi24 Berater/-innen erklären, wie du die Chancen auf eine Kreditzusage deutlich verbesserst.

1. Ausreichend hohes Einkommen und Eigenkapital

• Das Einkommen ist eine zentrale Größe, wenn es um die Vergabe eines Baukredits geht. Doch wie hoch muss dieses sein? Die Banken setzen offiziell kein Mindesteinkommen voraus. Als Orientierungswert kannst du davon ausgehen, dass für die Lebenshaltungskosten von Erwachsenen pauschal etwa 40 Prozent des Nettoeinkommens angesetzt werden. Für ein Kraftfahrzeug können Darlehensnehmer/-innen weitere 200 Euro abziehen. Nach Abzug der Kosten vom Einkommen musst du noch über einen ausreichend hohen Überschuss verfügen. Dieser lässt sich dann zur Zahlung der Raten verwenden.
• Bei der Kreditentscheidung berücksichtigen die Banken neben dem Einkommen ebenso das Eigenkapital. Die Baufi24 Experten und Expertinnen empfehlen bei einem Immobilienkredit für Selbstständige und Freiberufler deshalb, mindestens 20 bis 30 Prozent der Kaufsumme aus eigenen Ersparnissen aufzubringen. Mit diesem Beitrag kannst du unter anderem die beim Erwerb anfallenden Kaufnebenkosten abdecken. Zudem senkt eine hohe Eigenkapitalquote das Risiko eines Kreditausfalls für die Bank. In der Folge bietet sie Immobilienkäufer/-innen bessere Konditionen an.

2. Kreditwürdigkeit & Dauer der erfolgreichen Selbstständigkeit

Bist du bereits seit mehreren Jahren selbstständig tätig und erzielst dauerhaft ein solides Einkommen? Das erhöht die Chance auf eine Kreditzusage erheblich. Bevor ein Antrag auf ein Baudarlehen gestellt wird, sollte daher die Selbstständigkeit seit mindestens drei Jahren bestehen. Ferner werten die Banken hohe Einkünfte, die nur geringfügig schwanken, positiv.

Die Bank stellt überdies Immobilienfinanzierungen für Selbstständige bereit, sofern eine solide Bonität gegeben ist. Zu deren Ermittlung holen die Kreditinstitute für gewöhnlich eine SCHUFA-Auskunft ein. Sie vermittelt eine Einschätzung zum Zahlungsverhalten in der Vergangenheit sowie zur aktuellen Vermögenssituation. Fällt die Prüfung positiv aus, steigen die Erfolgsaussichten auf einen Immobilienkredit. Bei einem negativen SCHUFA-Eintrag ist eine Darlehenszusage allerdings sehr unwahrscheinlich.

3. Zusätzliche Sicherheiten anbieten

Selbstständige haben den Nachteil, der Bank kein festes Einkommen vorweisen zu können. Doch unter Umständen lässt sie sich auch mit anderen, zusätzlichen Sicherheiten überzeugen. Zu diesen gehören etwa:

• Lebensversicherungen
• Berufsunfähigkeitsversicherungen
• Wertpapiere
• Bausparverträge
• vorhandene Immobilien

Bei den aufgezählten Punkten handelt es sich um Sachsicherheiten. Daneben kommen aber ebenso Personensicherheiten infrage, um eine Baufinanzierung zu erhalten. So kann zum Beispiel ein fest angestellter Partner bzw. Partnerin eine Bürgschaft oder Garantie für dich übernehmen. Mit dieser zusätzlichen Sicherheit sind die Banken oft bereit, das gewünschte Darlehen zu gewähren.

Damit sich die Bank ein genaues Bild von den Vermögensverhältnissen verschaffen kann, müssen Selbstständige bei der Baufinanzierung die Einkommensnachweise der letzten drei Jahre offenzulegen. Hierzu eignen sich etwa:

• Einkommensteuerbescheide
• Einnahmenüberschussrechnungen
• betriebswirtschaftliche Abrechnungen 

Die Anzahl der Anbieter, welche Immobiliendarlehen an Selbstständige vergeben, ist übersichtlich, doch werden es immer mehr. Wer den Weg über professionelle Baugeldvermittler wie Baufi24 nimmt, erhöht die Chancen, den passenden Anbieter zu finden. Wie bei Baufinanzierungen üblich, können die Konditionen der Banken stark voneinander abweichen. Für gewöhnlich verlangen aber alle Anbieter einen pauschalen Risikoaufschlag, der ca. 0,1 Prozent beträgt, zumindest jedoch erfolgt die Risikoermittlung auf einer anderen Basis als bei Kreditinteressierten in Festanstellung. In vielen Fällen setzen die Banken auch einen höheren Eigenkapitalanteil für die Darlehensvergabe voraus.

Gerade in der Selbständigkeit ist es umso wichtiger, eine maßgeschneiderte Immobilienfinanzierung zu finden. Die erfahrenen Baufi24 Experten und Expertinnen unterstützen alle Selbstständigen beim Finden eines passenden Baukredits.

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