Das Problem mit der Prolongation


Nach einigen Jahren läuft die Zinsbindung des Annuitätendarlehens aus. Für viele Bauherren kommt dieser Zeitpunkt scheinbar überraschend, denn sie bereiten sich oft nicht auf die zukünftige Finanzierungsrunde vor. So hat die Hausbank leichtes Spiel, den Finanzierungsvertrag zu verlängern.

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Was bedeutet Prolongation?

Was bedeutet Prolongation?

Prolongation – unter diesem Wort versteht man grob gesagt die Verlängerung eines Rechtsverhältnisses, in diesem Fall eines Darlehensvertrags. Traditionell wird der Begriff in der Kreditwirtschaft verwendet. Als Prolongation bezeichnet man hier meist ein anknüpfendes Rechtsverhältnis an die bestehende Finanzierung. Ansonsten würde der Vertrag einfach enden, mit der Konsequenz der sofortigen Restschuldfälligkeit – der noch ausstehende Betrag müsste also sofort gezahlt werden.

Bei der Prolongation wird das Vertragsverhältnis dagegen beibehalten, jedoch mit neuen Zinskonditionen und neuer Zinsbindungsfrist. Bei bestimmten Kreditformen wie Roll-over-Krediten oder variablen Darlehen ist diese Vorgehensweise grundsätzlich kein Problem, da die Zinsbindungszeiten in der Regel zwischen drei Monaten und einem Jahr liegen. Aufgrund dieser Konstruktion entsteht dem Kunden kaum ein Nachteil.

Anders liegt die Sache jedoch bei längerfristigen Baudarlehen, hier besteht die Gefahr, dass die Bank dem Darlehensnehmer bei der Fortschreibung der Zinsbindung nicht die besten Konditionen gewährt.


Verlust mit der Hausbank

Angenommen ein Häuslebauer hat ein Annuitätendarlehen mit einer Zinsbindung von zehn Jahren abgeschlossen, das zu einem Zinssatz von effektiv 6,5 Prozent. Die Zinsbindung läuft in diesem Jahr aus und die Hausbank bietet für die nächsten zehn Jahre einen Vertrag mit 5 Prozent effektivem Darlehenszinssatz an. Bei einem laufenden Vertrag mit einer Restschuld von 100.000 Euro bedeutet dies bei 6,5 Prozent eine jährliche Zinsbelastung von 6.500 Euro und bei einem Zinssatz von 5 Prozent eine Zinslast von 5.000 Euro pro Jahr. Der Darlehensnehmer spart also 1.500 Euro jährlich an Zinszahlungen ein, die entweder für eine Reduktion der Belastung oder für eine erhöhte Tilgung eingesetzt werden können.

Allerdings: Günstige Zinsen für einen 10jährigen Zinsabschnitt liegen derzeit weit unter den skizzierten 5 Prozent effektiv. Die Zinsbelastung würde daher sogar noch deutlich geringer ausfallen, was eine weitere Ersparnis bedeuten würde. Da viele Bauherren sich jedoch gar nicht oder nur unzureichend informieren, entgeht ihnen oft die Möglichkeit, zu einem günstigeren Anbieter zu wechseln. Dieses ist auch vielen Kreditinstituten bewusst und so bieten sie betroffenen Kreditnehmern häufig nicht ihre besten Konditionen an.

Verlust mit der Hausbank

Information ist alles

Spätestens, wenn die Bank ein Folgeangebot vorlegt, sollten Kreditnehmer handeln. Dies geschieht spätestens zwei Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Das Angebot sollte als Diskussionsgrundlage verstanden werden. Vergleichsmöglichkeiten über – in der Regel – noch günstigere Angebote, bieten Baugeldportale, wie beispielsweise Baufi24.de an. Auf diese Weise schafft sich der Kreditnehmer eine bessere Verhandlungsgrundlage mit der Bank, um noch günstigere Konditionen auszuhandeln. Klappt dies nicht oder nicht im gewünschten Maße, so weiß man auf Grundlage seiner Recherche, welche Institute bessere Angebote bereithalten.

Dazu ist es allerdings auch notwendig, sich mit der Prolongation nicht erst kurz vor Ende der Zinsbindung zu befassen, da dann die Zeit zusehends knapp wird und die Gefahr besteht, dass sich Probleme bei der weiteren Finanzierung ergeben. Wer ganz sicher gehen will, immer das bestmögliche Angebot zu erhalten, der sollte sich zudem mit dem Thema Forward-Darlehen beschäftigen. So können günstige Konditionen bereits ein Jahr vor Ende der Zinsbindung neu fixiert werden.