Kapitalbeschaffung

Benötigst du einen größeren Geldbetrag bspw. für eine Anschaffung oder zur Finanzierung eines Projekts? Diesen sicherst du dir über eine Kapitalbeschaffung. Im Allgemeinen sind damit Maßnahmen zum Erlangen finanzieller Mittel gemeint.

Verfügst du über eigene Ersparnisse, lohnt es sich immer, diese zuerst zur Kapitalbeschaffung heranzuziehen. Denn beim Einsatz von Eigenkapital fallen keinerlei Zinszahlungen an. Eigene Finanzmittel bzw. einen Eigenkapitalersatz erhältst du etwa auf diese Weise:

• Abruf von Bankguthaben
• Verkauf von Wertpapieren, etwa Fonds oder Aktien
• Auflösen von Sparverträgen
• Immobilienverkauf
• als Eigenkapitalersatz: KfW-Darlehen aufnehmen

Ist eine Eigenkapitalbeschaffung nicht möglich, kannst du auf Fremdkapital zurückgreifen. Ein typisches Beispiel dafür ist ein Kredit von einer Bank. Hierbei denkbar ist eine Kapitalbeschaffung durch Beleihung einer Immobilie. Bei dieser speziellen Variante der Immobilienfinanzierung fungiert dein meist schuldenfreies Haus als Kreditsicherheit. Im Gegenzug gewährt die Bank ein besonders zinsgünstiges Darlehen.

Eigenheimbesitzende können ein Darlehen oft zu geringen Zinsen bekommen, wenn sie ihr Haus beleihen. Das funktioniert praktisch genauso wie bei einer klassischen Baufinanzierung: Als Erstes beantragst du bei einer Bank ein Immobiliendarlehen. Dieses wird finanziell abgesichert, indem du dein Haus oder deine Wohnung beleihst. Dazu lässt die bzw. der Kreditgebende eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen.

Im Falle einer Zahlungsunfähigkeit der darlehensnehmenden Person hat die Bank dann das Recht, die Immobilie zu versteigern. Aus dem erzielten Erlös werden anschließend die noch offenen Forderungen beglichen. Für diese Absicherung gewährt dir die Bank bessere Zinsen im Verglich zu einem Ratenkredit.

Verwendungszweck: Dafür kannst du deine Immobilie beleihen

Wer sich im Rahmen einer Beleihung Kapital beschafft, darf dieses in der Regel für einen beliebigen Zweck nutzen. Beleihst du dein schuldenfreies Haus, kannst du das erhaltende Geld bspw. hierfür einsetzen:

• Renovierung oder Modernisierung der eigenen vier Wände
• Fahrzeugkauf
• Reise
• Umschuldung eines bestehenden Ratenkredits
• als Eigenkapital zum Erwerb einer Zweitimmobilie
• Ausbildung der Kinder
• Auszahlen von Miterben
• Begleichen der Erbschaftsteuer
• finanziellen Spielraum im Rentenalter erhöhen

Welchen Kreditbetrag du durch eine Kapitalbeschaffung maximal erhalten kannst, richtet sich auch nach dem Wert deines Eigenheims. Dieser wird zusammen mit weiteren Kennzahlen von der kreditgebenden Bank ermittelt. Möchtest du ein schuldenfreies Haus beleihen, ist für die Immobilienbewertung maßgeblich:

• Verkehrswert: Hierbei handelt es sich um einen von der Bank berechneten Preis, zu dem sich die Immobilie zum aktuellen Zeitpunkt wahrscheinlich veräußern lässt. Der Verkehrswert muss nicht dem Kaufpreis entsprechen.
• Beleihungswert: Er steht für den Betrag, den die bzw. der Kreditgebende im Falle einer Zwangsversteigerung der Immobilie mit hoher Sicherheit zu jeder Zeit bekommen würde. Die Berechnung des Beleihungswerts erfolgt auf Grundlage des § 16 des Pfandbriefgesetzes (PfandBG). Der Kennwert ist stets geringer als der Verkehrswert.
• Beleihungsgrenze: Sie gibt an, wie viel dir die Bank höchstens als Kredit ausreichen darf, wenn du dein Haus oder deine Wohnung beleihst. Die Beleihungsgrenze kalkuliert sich als Prozentsatz vom Beleihungswert.

Abbezahlte Immobilie beleihen: Berechnung der Höhe

Beim Ermitteln der vorgestellten Kennziffern hat jede Bank einen gewissen Spielraum. Für das folgende Beispiel gehen wir von diesen realistischen Formeln aus:

Beleihungswert = 80 % vom Verkehrswert

Beleihungsgrenze = 80 % vom Beleihungswert

Mit diesen Angaben lassen sich die beiden Kennzahlen in Abhängigkeit vom Verkehrswert der Immobilie bestimmen. Dazu diese Rechnung:

Generell können Eigenheimbesitzende ihr Haus auch mehrfach beleihen. Dann aber müssen der Betrag des zweiten Darlehens und die Restschuld des ersten zusammen unterhalb der vorgegebenen Beleihungsgrenze liegen. Bei einer solchen Kapitalbeschaffung über einen zusätzlichen Kredit wird dieser normalerweise nachrangig besichert. Dafür verlangt die Bank einen Zinsaufschlag. Überlege dir also gut, ob du ein zusätzliches Darlehen tatsächlich brauchst. Unsere Baufi24 Berater und Beraterinnen beraten dich dazu individuell.

Wann sich ein Grundstück beleihen lässt, hängt von mehreren Faktoren ab. In der Regel sind diese Bedingungen zu erfüllen: 

• Die/Der Antragstellende ist Eigentümer/-in.
• Das Grundstück bzw. die Immobilie ist bisher nicht oder nur geringfügig belastet.
• Das Objekt steht in Deutschland.
• Kreditnehmende sind über 18 Jahre.
• Antragstellende beziehen ein geregeltes, ausreichend hohes Einkommen und sind kreditwürdig.

Kann ich eine nicht abbezahlte Immobilie beleihen?

Grundsätzlich lässt sich ebenso ein noch belastetes Haus beleihen. Zudem kannst du eine nicht abbezahlte Immobilie unter gewissen Voraussetzungen auch als Ersatz für Eigenkapital verwenden. Für eine zusätzliche Beleihung darf die Summe aus verbliebener Restschuld und zweitem Kreditbetrag die Beleihungsgrenze nicht übersteigen.

Akzeptiert die Bank eine weitere Beleihung, dann lässt sie hinter der ersten eine zweite Grundschuld ins Grundbuch aufnehmen. Das macht den Kredit zu einem sogenannten Nachrangdarlehen, für das die Bank in aller Regel höhere Hypothekenzinsen erhebt.

Dein Haus für einen Kredit zu beleihen, kann durchaus Sinn ergeben. Die Vorteile auf einen Blick: 

• günstigerer Sollzins
• höhere Kreditsumme möglich
• längere Laufzeit und damit niedrigere Rate üblich
• Darlehen nicht zweckgebunden
• keine generelle Altersgrenze
• noch nicht komplett abbezahlte Immobilie ebenfalls grundsätzlich beleihbar

Den Vorteilen stehen einige Nachteile gegenüber:

• Aufwand und Kosten für Grundschuldabtretung bzw. Grundschuldbestellung
• bei Zahlungsproblemen der bzw. des Kreditnehmenden Risiko einer Zwangsversteigerung der Immobilie
• höhere Zinssätze für eine zusätzliche Beleihung
• bei noch vorhandener Restschuld sind 2 Darlehen gleichzeitig zurückzuführen
• vorzeitige Rückzahlung des Kredits ist oft nicht bzw. nur gegen eine zusätzliche Gebühr (sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung) möglich

Ob eine Kapitalbeschaffung durch Beleihung einer Immobilie zweckmäßig ist, richtet sich nach der jeweiligen Situation bzw. den Rahmenbedingungen. Beispiele hierfür: 

• Immobilienbesitzende benötigen einen höheren Darlehensbetrag zur freien Verwendung: In diesem Fall kann sich das Beleihen des Hauses lohnen, vor allem wegen der geringeren Zinsen.
• Das Eigenheim ist bereits mit einer erheblichen Grundschuld belastet: Hier ist eine weitere Beleihung in der Regel nicht möglich oder nur zu deutlich höheren Zinskosten.
• Darlehensnehmende möchten eine zweite Immobilie finanzieren: Für den Erwerb eines etwa im Ausland stehenden Objekts kann es sinnvoll sein, das (erste) Eigenheim in Deutschland zu beleihen.
• Umschulden eines kostspieligen Konsumenten- bzw. Ratenkredits: Mithilfe einer Kapitalbeschaffung durch Beleihung reduzierst du hier deine Zinslast.
• Immobilie als Kapitalanlage erwerben: Bei vermieteten Häusern oder Wohnungen lassen sich die zu zahlenden Zinsen für ein Hypothekendarlehen steuerlich geltend machen. Somit kann auch für Vermietende das Beleihen einer Immobilie interessant sein.

Kapitalbeschaffung: Was sind die Alternativen?

Anstatt dein Haus zu beleihen, kannst du dich auch für eine andere Option entscheiden:

• Ratenkredit: Brauchst du kurzfristig einen niedrigeren Geldbetrag, ist ein Ratenkredit vielleicht die bessere Lösung. Dieser ist jedoch etwas teurer als eine Kapitalbeschaffung durch eine Beleihung.
• Sanierungskredit: Zur Instandsetzung bzw. Reparatur der eigenen vier Wände bietet sich ein Sanierungskredit an. Er ist zwar für gewöhnlich zweckgebunden. Dafür profitieren Kreditnehmende meist von besseren Zinsen.
• Modernisierungskredit: Maßnahmen, die zu einer Wertsteigerung der Immobilie beitragen, lassen sich mit einem Modernisierungskredit finanzieren. Diesen kannst du in verschiedenen Varianten abschließen.
• Leibrente: Seniorinnen und Senioren haben die Möglichkeit, ihr Eigenheim zu veräußern und weiterhin dort wohnen zu bleiben. Darüber hinaus erhält die bzw. der Verkaufende eine lebenslange Rente.

Kapitalbeschaffung durch Beleihung oder Finanzierung einer Immobilie: Baufi24 ist der richtige Finanzierungsmakler an deiner Seite. Unser Team informiert dich jederzeit rund um die Themen Immobilienkredit und Eigenkapitalbeschaffung. Wer die eigene nicht abbezahlte Immobilie als Eigenkapital einsetzen will, kann sich ebenfalls zur Beratung an uns wenden. Vereinbare jetzt einen unverbindlichen und kostenfreien Termin.

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