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Immobilienfinanzierung, Bausparvertrag, Zuteilung

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Das Bauspardarlehen - Klassiker der Immobilienfinanzierung


Ein typischer Baustein der Immobilienfinanzierung ist der Bausparvertrag. Bei der klassischen Variante spart der Kunde zunächst einige Jahre ein Guthaben an und erhält dann ein Darlehen zugeteilt. In Deutschland gibt es diese Art der Baufinanzierung bereits seit dem 19. Jahrhundert.

Das Bausparen basiert auf der Grundidee, dass gemeinsames Sparen schneller zum Ziel – eine eigene Immobilie – führt. Wer zukünftig einmal bauen will, schließt einen Bausparvertrag ab, in den er regelmäßig Sparbeträge einzahlt. Gleichzeit zahlen auch viele andere Tausend Bausparer in diesen Topf ein. Nach einer bestimmten Zeit erhält das Mitglied das ersparte Geld plus Zinsen zurück und hat damit das Recht erworben, ein zinsgünstiges Darlehen abzurufen. Der Ablauf des Bausparens besteht grundsätzlich aus vier Phasen


Den Bausparvertrag abschließen

Beim Vertragsabschluss entscheidet sich der Kunde für einen bestimmten Bauspartarif und die Höhe der Bausparsumme. Die Bausparsumme ergibt sich aus dem Mindestsparguthaben plus dem späteren Bauspardarlehen. Sie bestimmt sowohl die Abschlussgebühr – 1 Prozent der Bausparsumme – als auch die monatliche Tilgungsrate. Schon beim Abschluss steht der Zins für das Guthaben, welches der Kunde anspart, fest und in der Regel auch der Kreditzins für das zukünftig aufgenommene Darlehen. So erhält der Bausparer Zinssicherheit im Voraus.


Das Guthaben ansparen

In der Ansparphase zahlen Bausparer regelmäßig in ihren Sparplan ein, bis die vereinbarte Höhe des Mindestguthabens – meist 40 Prozent der Bausparsumme – erreicht ist. Dieses dauert in der Regel etwa 5 bis 7 Jahre, es gibt allerdings auch Tarife mit einer kürzeren Ansparphase. Je nach finanzieller Situation kann der Bausparer meist auch Sondereinzahlungen vornehmen, wodurch sich die Ansparphase verkürzt. Die Abschlussgebühr wird mit den ersten Sparzahlungen verrechnet.


Zuteilung des Darlehens

In der Zuteilungsphase wartet der Kunde auf die Auszahlung seines Bauspardarlehens. Hat er sein Mindestsparguthaben und die Bewertungszahl erreicht, bestehen zwar die Voraussetzungen für die Zuteilung des Darlehens. Die Zuteilung erfolgt aber nicht automatisch sofort, sondern kann sich über einige Monate hinziehen, da die Auszahlung auch davon abhängt, wie viel Geld der Bausparkasse an bestimmten Zuteilungsterminen zur Verfügung steht. Je nachdem, wie es um Spartreue der Kunden insgesamt bestellt war und wie viele neue Sparer die Bausparkasse während Vertragslaufzeit neu hinzugewinnen konnte, verfügt diese über Mittel, die sie entsprechend für Darlehen einsetzen kann.


Die Darlehensphase

In der Darlehensphase tilgt der Bausparer das Darlehen der Bausparkasse. Die zu zahlende Rate setzt sich aus dem bei Vertragsabschluss festgelegten Zins und der Tilgung zusammen. Meist ist sie in den Tarifbestimmungen als Promille der Bausparsumme festgelegt. Da der Kreditnehmer die Darlehenssumme wesentlich schneller tilgen muss als bei einem Hypothekendarlehen, ist seine Rate meist deutlich höher als bei einem solchen. Voraussetzung für das Darlehen ist, dass der Kunde über entsprechende Sicherheiten verfügt und er es nachweislich für wohnwirtschaftliche Zwecke einsetzt. Der Kunde zahlt außerdem noch eine Darlehensgebühr, sie beträgt etwa zwei bis drei Prozent der Darlehenssumme. Darlehenszins und Tilgung sind für den gesamten Rückzahlungszeitraum festgeschrieben, welcher häufig zwischen sieben und zehn, maximal 12 Jahre dauert.


Fazit

Da die Tilgungsraten beim Bauspardarlehen aufgrund der Kürze der Rückzahlungsphase vergleichsweise hoch liegen, sollte die klassische Bausparfinanzierung nur einen Baustein im Finanzierungsmix bilden. Außerdem gilt: Die Bausparsumme möglichst nicht zu einem festen Zeitpunkt einkalkulieren, sondern immer mit einen Kapitalpuffer von einem Quartal . Am besten ist es, den Vertrag nur konkret einzuplanen, wenn er bereits zuteilungsreif ist und das Geld in Kürze zur Verfügung steht. 


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